房地产开发经营与管理_第十章(3)_2011年版

第一章经营与房地产经营房地产经营学的研究对象是房地产经济活动全过程的经营咨询题。

研究目的：a研究房地产经营的全然经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房地产经济运作的过程，指导企业从事房地产经营活动。

b研究全然的房地产经营猜测和决策技术、营销技术，关心企业把握现代经营原理与方法；把握科学的决策程序和决策方法；提高企业在市场经济中的习惯力和竞争力。

C研究房地产经营方案治理、财务治理、人力资源治理等一整套现代企业经营治理手段和方法。

以提高企业治理效率和治理水平。

D研究房地产企业经营分析的原那么和方法，探究提高企业综合经济效益及工程经营效益的途径。

研究内容一是关于经营与房地产经营的全然概念、全然原理、全然运作规律的内容。

二是关于房地产市场分析、猜测与决策技术的研究。

三是关于房地产企业及房地产企业要紧经营治理职能的研究。

四是关于房地产营销理论与方法的研究。

五是关于房地产企业经营分析的理论与方法。

经营治理的职能：战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公关职能。

财务职能的核心是资金的运用和治理。

任务：广开资金渠道，多方筹措资金；加强资金治理、落低本钞票开支。

提高资金利用效益；增加企业积存，扩大企业实力。

内容2.资金治理职能3.资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。

思想：一、面向市场的经营思想二、竞争致胜的经营思想三、注重信息的经营思想四、致力人才开发的经营思想五、注重方案治理的经营思想六、以经营效益为核心的经营思想经营目标是指企业在一定时期风，从事生产经营活动要到达的成果，是经营思想的具体表达，也是企业一切经营活动的依据和回属。

企业的经营目标体系分为目标功能、目标层次和目标时序｛p9｝按目标功能分类按目标层次分类层目标按目标时序分类：1.远期目标，10年以上。

2.中期目标，5年左右。

3.近期目标，一般本年度。

经营目标的作用：1.经营目标形成了企业经营治理活动的中心。

2.经营目标构成了考核与检验企业经营成果的标准。

房地产经营与管理一．地产：土地财产或土地资产的简称（土地及其财产权利）。

地产的经营只能是使用权，而不是所有权。

土地：陆地表层范围内包括土壤、岩石、矿藏、水、地貌以及人类活动对其上述范围所产生的劳动。

生地：无地面改良物，即农地，不具备城市基本建设的条件土地毛地：具备城市基本建设的条件，但待拆迁房屋多熟地：具备房地产开发的基本设施，增加了生地实用价值二．房产：房屋和房屋附属物。

三．房地产：指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的各种财产权利。

1、不可移动性2、耐用性房地产特点3、异质性（不存在相同的房地产）4、高价值性5、供给有限性6、投资与消费的双重性四．不动产：不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。

与房屋不相关土地1、地产与房屋相关土地财产权利房地产不动产2、房屋建筑物及其财产权利3、房屋建筑物附属物及其财产权利4.非房屋建筑物（桥，隧，坝）5、位于土地分离的农作物、种子五．房地产业：从事房地产开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中介、咨询、评估等服务的行业。

房地产业运作过程：生产，流通，消费1、房地产开发组织业2、房地产经营业、买卖、租赁业务形态3、房地产中介、咨询、评估等4、物业管理5、行政管理1、基础性2、先导性3、关联性房地产业特征4、地域性5、周期性6、高回报、高风险性7、对金融业存在依赖性房地产开发：有特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业）对房地产项目进行投资建设和管理，改变土地用途或使用性质，获得经济利益的过程。

（一）房地产开发企业：从事房地产开发经营业务，具有法人资格，且具有法人资格，具有一定资质条件的经济实体。

专营企业（二）房地产开发企业兼营企业项目企业单项开发按开发的规模小区开发成片开发按开发的用途：工业、民用、商用（三）房地产开发分类新城区开发按开发的地域旧城区改造土地权购买按开发的阶段房屋建设（七通一平）1、前期市场调查和分析评估2、房地产项目场地选择与勘察（四）房地产开发任务3、土地改造和房屋建设的规划设计4、资金的融资安排5、建设中的施工组织与监督6、出售和出租经营、管理一、参与者：发地产开发商及其合伙人1、提出目标、设想（五）房地产开发程序2、可行性研究3、土地征用二、程序4、工程建设、规划、设计5、资金筹集6、市场营销7、物业管理七．房地产市场：房地产交易场所及活动过程。

房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案1. 题型：判断题如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过度开发；房地产过度开发是由房地产泡沫引发的；反之亦然。

()A错B对答案A解析正确答案：N答案解析：如果泡沫产生，必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引发的。

也就是说其他因素也可能导致过度开发。

参见教材P54。

该题针对“房地产泡沫与过热”知识点进行考核2. 题型：单选题下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是( )。

（2009年试题）A空置率与有效毛收入呈反向变动B通过与物业服务企业签订长期台约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率答案A解析A选项，空置率提高，可导致有效毛租金收入减少。

B选项，可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀的影响。

C选项，权益投资比率高，意味着自有资金所占比例高，则风险小； D选项，要求投资权益比率不得低于某一要求的比率。

3. 题型：多选题与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括( )。

A房地产开发贷款B土地储备贷款C个人住房抵押贷款D个人住房公积金贷款E在建工程抵押贷款答案A,B4. 题型：判断题偏好和购买意图由于对购买行为有直接影响，必定会导致实际购买行为的发生。

( ) A错B对答案A解析偏好和购买意图并不总是导致实际购买，尽管二者对购买行为有直接影响。

5. 题型：简述题某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000m2，购买后立即可以出租。

已知第1-5年的月租金水平为70元m 、出租率为70%，第6-10年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。

已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。

第三章房地产开发程序与管理【考情分析】■ 本章最近几年所占分值不大，一般为６－8分。

考试年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计２011年4题4分１题2分２题2分- 7题8分２０10年３题3分1题2分1题1分- 5题6分2009年3题3分2题4分1题１分－6题8分2008年1题1分２题4分１题1分－4题６分近四年考试各章分值分析ﻫ【内容框架】第一节房地产开发程序概述ﻫ第二节投资机会选择与决策第三节前期工作第四节建设阶段ﻫ第五节租售阶段ﻫ第一节房地产开发程序概述ﻫ1．房地产开发的基本概念2.房地产开发的一般程序ﻫ 1.房地产开发的基本概念ﻫ【２０0８年真题】ﻫ从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有( ）。

A.土地B.劳动力ﻫC.资本D.经验E.环境[答疑编号5573030１01]【正确答案】ABCD【答案解析】主流的人、财、物三方面,还有管理经验、企业家精神和伙伴关系等。

参见教材P6３。

２．房地产开发的一般程序(四阶段八步骤）四阶段八步骤■ 投资机会选择与决策分析阶段ﻫ■ 前期工作阶段ﻫ■ 建设阶段ﻫ■ 租售阶段■ 提出投资设想ﻫ■细化投资设想ﻫ■可行性研究■ 获取土地使用权ﻫ■ 合同谈判与协议签署■ 工程建设■ 竣工交用ﻫ■ 物业资产管理第二节投资机会选择与决策分析1.投资机会选择2.投资决策分析■ 此阶段是房地产开发过程中最重要的阶段ﻫ１.投资机会选择(三项工作)ﻫﻫ 2.投资机会选择（三项工作）【归纳总结】房地产投资机会选择与投资决策分析的主要工作内容投资机会选择投资决策分析■ 投资设想■寻找和筛选投资机会ﻫ■ 细化投资设想■ 市场分析ﻫ■ 项目财务评价■ 投资决策第三节前期工作１.获取土地ﻫ 2.项目核准和开工计划３．确定规划设计方案并获得规划许可4.工程建设招标ﻫ５．开工申请与审批６.其它工作环节【201０年真题】ﻫ下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（)。

ﻫ A.进行项目的财务评价ﻫ B.获取项目所需土地Ｃ.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标ﻫE.提交项目开工申请并获得批准[答疑编号55７3０30102]【正确答案】BCDEﻫ【答案解析】A进行项目的财务评价属于投资机会选择与决策分析阶段。

房地产开发经营与估价第一章:房地产投资与投资风险1、短期投资与长期投资(通常以回收期1年为界限）:长短期投资的优缺点为重点；房地产开发投资属于中短期投资。

2、直接投资与间接投资（资金所有人与使用人是否分离):直间接投资的优缺点为重点3、金融投资和实物投资（最终获得金融产物还是实物资产积累）4、生产性投资和非生产性投资(是否以盈利为目的,是否为了公共利益：学校…)5、投资的特性：经济行为;时间性；目的是获得收益;风险性。

（四个特性）6、投资的作用:国家经济增长的推动力;与企业发展密切相关;人民生活水平提高；社会稳定和国际交往。

7、房地产投资是经济主体以获得未来的房地产收益或增值为目的,预先垫付一定数量的资金或者实物，直接或间接从事房地产开发经营活动的经济行为。

（为了获得未来的价值而牺牲现在的价值）8、企业投资和个人投资的目的是盈利；政府和非盈利机构的投资目的是社会效益和生态效益.9、房地产投资按经济活动的类型分类:土地开发投资（土地一级市场)；房地产开发投资（房地产一级市场）；房地产出租经营投资(房地产二级市场）；房地产中介服务与物业管理服务。

10、房地产投资按物业类型分类:居住（特性是重点）；商业(特性是重点）；工业;酒店和休闲娱乐;特殊物业（加油站、码头、车站、高速公里、桥梁、隧道等)11、房地产投资的八个特性：区位选择异常重要;适宜长期投资(自然寿命与经济寿命-竣工之日起净收益为零时止）；需适时投资改造;易产生资本价值风险(由于房地产的异质性,投资价值不确定）;变现性差;易受政策影响;依赖专业管理；存在经济外溢或转移。

12、房地产投资的作用:收益；保值；增值；消费;业主荣誉。

13、房地产直接投资：房地产开发投资(增量供给；中短期投资)和房地产置业投资（长期投资)。

14、房地产间接投资：房地产投资信托基金REITs （权益型、抵押型、综合型；收益来源为经常性租金收益);房地产股票或债券；房地产抵押支持证券。

第一章房地产投资与投资风险【考情分析】■本章分值稳定，一般在8分左右单选题多选题判断题计算题合计3题3分1题2分1题1分－5题6分4题4分1题2分2题2分－7题8分4题4分1题2分2题2分－7题8分4题4分1题2分2题2分－7题8分近四年考试各章分值分析【内容框架】第一节投资与房地产投资第二节房地产投资旳形式与利弊第三节房地产投资旳风险第四节风险与投资组合第一节投资与房地产投资1.投资旳概念2.投资旳分类3.投资旳特性4.投资旳作用5.房地产投资旳概念6.房地产投资旳分类7.房地产投资旳特性8.房地产投资旳作用1.投资旳概念■概念投资是指经济主体（个人或单位）以获得将来资金增值或收益为目旳，预先垫付一定量旳资金或实物，经营某项事业旳经济行为。

■理解（三个角度）通俗角度——投资就是用钱来获取更多旳钱。

金融角度——投资是购买金融资产以期获得将来收益或资产升值后将其以更高价格卖出旳行为。

经济角度——投资是运用资源或通过购买资本货品，以增长将来产出或财富旳行为。

2.投资旳分类（四种分类）见课本【真题】一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。

A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长[答疑编号5573010101]【对旳答案】C【答案解析】一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率较低。

长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但赚钱能力强。

参见教材P1。

3.投资旳特性（四特性）■投资是一种经济行为■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）■投资旳目旳是获取收益■投资具有风险性4.投资旳作用（四作用）■投资是一种国家经济增长旳基本推动力■投资与公司发展密切有关■投资可以增进人民生活水平旳提高■投资有助于国家旳社会稳定和国际交往5.房地产投资旳概念■经济主体以获得将来旳房地产收益或资产增值为目旳，预先垫付一定数量旳资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动旳经济行为。