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深圳商圈调研报告深圳商圈调研报告（一）随着深圳经济的蓬勃发展，深圳商圈也逐渐成为全国乃至全球的重要商业中心之一。
为了了解深圳商圈的发展现状以及未来趋势，我们进行了一次全面的调研。
一、商圈概况深圳商圈位于深圳市中心地带，集聚了大量国内外知名品牌和企业总部。
商圈内有多个商业写字楼、购物中心和酒店，形成了独特的商业氛围。
商圈的交通便利，周边有多条地铁线路和公交线路，满足了人们的出行需求。
二、人流量调查我们针对深圳商圈的人流量进行了调查。
结果显示，商圈平均每天的客流量超过十万人次。
周末和节假日，商圈的客流量更是呈现爆发式增长，吸引了大量游客和消费者前来购物和休闲。
三、品牌分布商圈内有众多国内外知名品牌的旗舰店和专卖店。
调研发现，奢侈品牌在深圳商圈的占比较高，其中包括国际大牌以及国内知名奢侈品牌。
此外，快时尚品牌也拥有不少粉丝，年轻人是其主要消费群体。
四、消费水平深圳商圈的消费水平较高。
调研显示，消费者在商圈内的人均消费金额达到了较高水平。
这与深圳市的经济实力和人均收入水平密切相关。
深圳商圈提供了各类商品和服务，包括高端奢侈品以及餐饮、娱乐等，满足了不同消费者的需求。
深圳商圈调研报告（二）五、店铺经营现状在深圳商圈，店铺经营形式多样，既有直营店，也有加盟店。
直营店多由知名品牌自主经营，加盟店则由独立经营者经营。
调研发现，直营店的数量相对较多，这与品牌形象和品质的保证密切相关。
同时，加盟店也有一定市场份额，提供更多元化的消费选择。
六、商圈竞争状况深圳商圈的竞争激烈，各大品牌为了争夺市场份额，纷纷推出促销活动和特色服务。
店铺之间的竞争主要体现在产品、价格和服务上。
部分知名品牌通过不断创新推陈出新，获得了市场与消费者的青睐。
不过，也有一些中小品牌难以在激烈的市场竞争中生存下来，经营压力较大。
七、商圈未来发展趋势深圳商圈作为一个充满活力的商业区域，未来发展潜力巨大。
随着科技的不断进步和消费者对品质和体验的追求，商圈将进一步提升服务水平和产品质量。
南山海岸城购物中心考察小结考察时间：2012年3月18日上午11：00—下午16：00考察小组：考察重点：南山海岸城购物中心采样点、南山海岸城顾客群体特征等一、南山海岸城购物中心规模大、业态全，潜力大南山海岸城硬件设施完善、动线清晰，环境整洁舒适，整体感觉空间宽敞，业态较齐全。
有流行时尚类百货，也有汇聚人气的特色美食及轻松休闲的娱乐设施等，有效满足了购物中心目标客群一站式购物的需要。
且海岸城整体品牌优势突出，但各业态组合的规模效应尚未充分体现。
从业态各自的规模效应看，餐饮娱乐业的影响力明显强于其他相关业态。
且与其他中心相比，海岸城并无什么差异化品牌，也没有独特的因素展示和凸显自己的形象。
二、南山海岸城购物中心人流不足，顾客多为附近居民考察期间，11:00-14:00人流明显不足，整个购物中心感觉较冷清，15:00以后购物中心人流才逐渐增多，16:00左右达到人流高峰，达到高峰时，人流总量也与购物中心规模不相匹配。
且顾客主要集中在三大区域，即餐饮娱乐区、功能体验区、特价折扣区，相对于这三处，中心的服装店人流非常至少。
另外我们发现顾客多数呈闲逛的心理，并没有明确的购物目的，购物中心通道上行走的人明显多于店铺内的人。
考察发现，南山海岸城顾客多数为家庭集体出行，其次为情侣出行，朋友及个人出行所占比例并不大，且顾客整体年龄并不年轻化。
可以看出，南山海岸城吸引的更多是附近的居民，对深圳市民的影响较有限。
三、主题活动较吸引人，促销折扣活动较为低调考察当天，南山海岸城一层正在举办小型车展，虽只有3辆车（捷豹、沃尔沃、路虎），却吸引了不少顾客前去观望，不少家庭集体入车体验，顾客整体较为兴奋。
然而南山海岸城却少有促销折扣活动，全然不同于百货，店铺商品摆放较为讲究，商品整体较为精致。
入店发现，部分商家也有相应的折扣活动（如秋款6.8折，新款7.8折等），但折扣活动并不抢眼，商家也没有大肆宣传其促销折扣活动。
对于特别折扣的商家，海岸城也供应了专门的临时区域。
南山区写字楼市场研究报告自改革开放以来，深圳的写字楼得到了飞速的发展，是深圳城市发展的见证。
南山，是改革开放的窗口，是深圳翻天覆地发展的开端，在初期占有重要的战略地位，但随着文锦渡、罗湖、皇岗等关口的开通，罗湖、福田两区迅速崛起，成为深圳发展的中心。
在区位优势、政策优势的影响下，罗湖、福田的写字楼得到了大力的发展，地标性的国贸大厦、嘉里中心、地王大厦、赛格大厦、江苏大厦、电子科技大厦等第一代、第二代和第三代写字楼纷纷拔地而起，而以中心区写字楼群和华润大厦为代表的第四代写字楼也纷纷在福田、罗湖亮相。
相对而言，南山的写字楼一直在缓慢发展过程中，除了科技园建设有一批集中的办公楼外，其它区域的写字楼均缺乏聚集效应，并没有出现地标性的高档写字楼物业。
随着深圳发展的西移、CEPA的实行、西部通道的建设，以及政府对南山规划定位，南山写字楼开始不断升温。
南山区的规划牵动着写字楼地产的走向，“三个基地一个中心”（教育基地、高科技产业基地、旅游基地、物流中心）的规划定位牵动着写字楼地产的神经。
南山商业文化中心区的启动使得南山的后海大兴土木，深圳市高新技术产业带“９＋２”的规划，也将南山的高新技术园区、留仙洞片区以及前海片区规划在内，这成为南山写字楼发展的有力支撑点。
南山写字楼发展趋势分析1、发展有利因素（1）区位优势凸现随着深圳中心“西移”，城市区域功能的分工进一步明确，罗湖区仍将以深圳的商业、金融、物流中心继续吸引国际客户进驻，金融、物流企业仍将聚集于此；福田区高起点高规划的中心区规模逐渐成型，区内客户资源将重新整合，政治、文化、商业中心的区域定位，使金融保险、顾问咨询、文化传媒、投资贸易等客户特征明显。
随着西部通道工程的启动、“CEPA”的实施、地铁时代的到来，以及周边环境、配套的进一步完善，南山迎来了良好的开发机遇。
此区域南山商业文化中心是南山区的核心，深圳的次中心，加上西部通道的建设，此区发展前景良好的核心区是后海路以东的片区，这里规划有近三十六万平方米的办公面积。
引言概述：深圳作为中国改革开放的先行者和经济特区，商业发展迅速，拥有众多繁华商圈，其中每个商圈都有其特色和优势。
本篇报告旨在探讨深圳商圈的发展现状和商业特点，为商业企业提供有针对性的市场参考。
正文内容：一、商圈概述1.1商圈地理位置1.2商圈规模和人口流动1.3商圈配套设施及交通状况1.4商圈内主要商业业态分布二、商圈特色和优势2.1商业地标及建筑特点2.2商圈人气和品牌吸引力2.3商圈特色产业及优势企业2.4商圈消费水平和顾客画像2.5商圈竞争格局和未来发展趋势三、商圈市场调查3.1商圈品牌调研及竞争对手分析3.2消费者需求调查及市场细分3.3商圈消费行为分析3.4商圈销售额和增长率分析3.5商圈未来市场预测和发展策略四、商圈运营管理4.1商圈业态调整和战略定位4.2商圈租金及物业管理情况4.3商圈宣传推广活动及效果评估4.4商圈人员组织架构和管理模式4.5商圈安全和环境维护措施五、商圈案例分析5.1商圈成功案例及经验总结5.2商圈发展中的问题及解决方案5.3商圈创新模式及未来发展方向5.4商圈与周边地区合作及联动模式5.5商圈未来发展战略建议总结：通过本次深圳商圈的调查报告，我们清楚了解了深圳各商圈的发展现状和商业特点，为商业企业提供了有针对性的市场参考。
商圈作为商业中心的核心，具有独特的地理位置、建筑特色、消费水平等优势，同时也面临着市场竞争和管理问题。
在未来的发展中，商圈应根据市场需求和客户画像，不断调整业态和战略定位，并通过租金管理、宣传推广等措施提升经营效益。
同时，商圈应注重创新和与周边地区的合作，以建立联动模式和实现共赢。
我们建议商圈在未来发展中注重持续的市场调查和数据分析，及时调整经营策略，以迎接市场的变化和挑战，实现商业的可持续发展。
引言概述：深圳作为中国经济特区的代表城市之一，商业发展迅猛。
商圈作为城市商业中心的核心区域，对城市发展起着至关重要的作用。
本文将对深圳市的商圈进行调查分析，以揭示商圈的发展现状和未来趋势。
南山写字楼市场调研报告南山是深圳市一个重要的商业区，也是全国重要的高新技术产业园区之一。
随着南山区不断发展壮大，写字楼市场也变得愈发活跃，吸引了许多企业和创业者进驻。
本文将对南山写字楼市场进行调查和分析。
据调查显示，目前南山区写字楼市场供应相对紧缺，需求相对旺盛。
随着南山区高新技术企业的迅猛发展，许多公司需要更大的办公空间来满足扩张的需求。
同时，南山区作为深圳市的核心商业区之一，也吸引了许多金融、房地产等行业的企业进驻。
在南山区的写字楼市场中，高新技术产业园区的写字楼最为热门。
这些园区通常集中了大量的高新技术企业，如科技孵化器、研发中心等。
由于这些企业对办公空间的要求较高，因此高新技术产业园区内的写字楼通常会提供更多的配套设施和服务，如会议室、休息区、餐厅、健身房等，以满足企业员工的需求。
另外，南山区也有一些豪华写字楼，其主要面向大型金融机构、跨国公司等企业。
这些写字楼通常位于南山的核心商业区，交通便利，周边配套设施齐全。
豪华写字楼的租金和售价较高，但其高品质的办公环境和专业的管理服务吸引了一些高端企业的选址。
除了高新技术产业园区和豪华写字楼外，南山区还有一些中小型写字楼。
这些写字楼通常是由地产开发商独立建设的商业综合体，包括商业零售、办公和住宅等功能。
由于中小型写字楼的价格相对较低，吸引了一些初创企业和小型企业选择在这里开展业务。
总体而言，南山区的写字楼市场需求旺盛，但供应相对紧缺。
随着南山区高新技术产业的不断发展和深圳市商业环境的优化，南山区写字楼市场有望持续保持活跃。
同时，政府应加强对南山区写字楼市场的规划和管理，提供更多的土地资源和政策支持，以满足企业和创业者的需求。
在未来，南山区的写字楼市场有望继续发展壮大。
随着南山区建设国际创新中心的步伐加快，更多的科技公司和创新型企业将会进驻南山区。
同时，南山区也会进一步提升其商业配套设施和服务水平，吸引更多的企业来此落地。
综上所述，南山区的写字楼市场将会持续蓬勃发展，并成为深圳市乃至全国重要的商业中心之一。
深圳南山区商业分析报告深圳南山区商业分析报告目录序一南山概况二区域商业历史概况三区域商业状况分析1南山区商业现状总述2区域繁华道路商业状况3区域次级商圈对比状况4区域商铺调研有关数据统计分析四南山区域消费者的分类及其购物行为方式消费习惯状况分析A此报告为南山区商业分析B报告数据来源于对商场的实地调研C调研对象商场物业规模在500平米以上D部分资料来源于《房地产年鉴》南山区概况1行政概况南山区于1990年1月经国务院批准成立是深圳市的六个市辖区之一下辖南头南山沙河西丽蛇口招商粤海和桃源共八个街道办事处2地理概况南山区位于深圳特区的西部东临深圳湾西濒珠江口北靠羊台山南至大铲岛和内伶仃岛与香港隔海相望南山区东部以侨城东路与福田区相隔西部以二线关与宝安区相隔3政策规划南山区的功能定位是以一个中心三个基地即高新技术产业基地旅游基地高等教育基地和特区西部物流中心为发展方针随着深圳特区建设重心西移南山区作为深圳高新技术基地旅游基地高等教育基地和特区西部物流中心的区位优势产业优势人才优势更为突出藉此南山区将进一步发展成为华南乃至全国通向世界的重要口岸珠三角经济圈与国际间人流物流资金流信息流互动的重要枢纽高层次人才的培养基地高水平的科研开发基地高素质人群的聚居地4发展潜力南山区作为深圳高科技区域拥有３００万平方米的高尚社区现有人口约１００万在现有人口中拥有中大专及以上学历的人数占人口总数的７０％以上而蛇口一带还居住着近３０００多名外籍人士政府的规划中南山商业中心区将设有大商场星级酒店金融大厦信息中心地铁站娱乐城和休闲广场等经济概况2002年南山区国内生产总值达到4827亿元年均递增207人均838万元居深圳市前列优势产业迅速掘起南山已成为全市重要的高新技术产业基地旅游基地和特区西部物流中心高新技术产品产值占全市的41接待旅游人数占全市的42西部四大港区集装箱和散货吞吐量分别占全市的45和75人年均拥有可支配收入达２．４万元消费能力强1996年至2003年南山商业发展每年增长速度超过232004年社会商品零售总额将超过100亿元市场物质丰富市场繁荣商品房交易量增大出现了社会消费品零售总额的增长幅度近几年来的最高水平商业贸易兴旺白领惠尔佳超市1000 1F日常百货160元㎡低档周围租住房内居民一本电器10000 1F手机小家电橱具小五金2F空调冰箱冷柜3F家庭影院影音制品160元㎡中档周边白领及本地居民美之都800 1F服装皮鞋箱包180元㎡中低周边年轻白领人群特别是女性沃尔玛社区店8000 1F食品果蔬冷冻食品2F日常生活用品家电奶制品扣点1626 中档附近上班的白领周围居民因靠近深南大道过往客流较大漂亮妈妈母婴商场4000 1F母婴用品食品超市床上用品2F妈妈及婴幼儿的知名品牌服装3F玩具鞋类皮具文具音像1F200元㎡2F168元㎡3F110元㎡中偏高专业性的母婴用品商场具较大辐射影响力万家福超市6000 1F食品日杂新鲜果蔬2F服装化妆品床上用品药品扣点14--24 低档周围工业区居民工人南源百货6000 1F服装皮鞋首饰化妆品药品小五金床上用品2F百货果蔬冷冻食品粮油扣点1424 低档周围工业区居民工人姊妹城百货10000 1F手机音像数码金银首饰2F服装鞋类美容数码摄影3F日常百货1F220元㎡2F130元㎡扣点25七折中档周边年轻白领阶层常兴路商场名称商场规模㎡主要商业业态租金状况经营档次主要消费群家乐福 12000 1F金银首饰化妆品音像制品2F日杂百货新鲜冷冻食品扣点1426 中档周围居民及其附近白领常兴时代广场40000 1F品牌店2F5F天虹进驻 1F300元㎡高档周围居民附近白领佳华时装城1200 中档服装220250元㎡中低档周边居民及附近打工者玛迪莎百货1500 百货200元平米中低档周边住宅居民云娜时装3000 中低档服装180220元㎡周边居民及附近打工者南山大道商场名称商场规模㎡主要商业业态租金状况经营档次主要消费群百安居 16000- 1F五金工具及配件电工电料地板及附件墙地砖2F橱具卫浴家具装饰园艺保底扣点中偏高档刚购房白领企事业单位怡康商城4000 1F各式服装精品2F手机音像制品数码产品1F130元㎡2F100元㎡中档府前路与南山大道附近大众市场湘量工具城600 工量刃具机床附件系列模具磨料系列仪器仪表120元㎡中偏低档针对南山及宝安西乡附近客户人人乐购物12000 1F生鲜水果蔬菜等2F冷冻保温食品综合日用3F床上用品家电等扣点1426 中偏高档周围居民工薪白领荔馨商业广场 4000 服装医药精品首饰125元㎡中偏低档周边年轻女性苏宁电器3000 1F手机及配件入网受理2F空调冰箱冷柜油烟机等3F彩电办公室设备家庭影院整租 70元㎡中档收入层次较高的白领私营企业老板南油大道商场名称商场规模㎡主要商业业态租金状况经营档次主要消费群海雅百货35000 1F化妆品皮鞋珠宝金银首饰2F少女服饰淑女服饰饰品3F精品男装休闲服运动服4F流行女装职业装内衣5F童装家居精品摄影器材6F美食街贝贝乐园扣点1626 高档周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民儿童世界7000 1F童装2F玩具婴育儿用品图书音像扣电25左右中档针对南山区儿童市场辐射影响力较大友谊城 15000 1F男装及内衣金银首饰2F箱包皮具手表皮鞋3F女装及内衣饰品1F300元㎡2F220元㎡3F150元㎡高档周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民创景名店15000 1F男装化妆品鞋珠宝皮具2F精品女妆饰品美容中心3F休闲服饰运动系列泰式家具用品整租50元中高档周边写字楼区白领人群及附近滨海高尚住宅区居民金晖家居广场15000 建材家具1F168元㎡2F120元㎡3F90元㎡中档接近大众居家消费综合功能兼具集美堂家居12000 1F卫浴器具磁砖灯饰2F木地板门小五金3F4F床上用品沙发茶几等1F200元㎡2F145元㎡3F110元㎡4F75元㎡中高档接近大众居家消费综合功能兼具岁宝万象店20000 1F食品冷饮五金灯具烟酒2F日用品钟表家电游戏厅3F时装窗帘布艺4F儿童用品儿童乐园保底扣点1626 中高档周边白领及附近居民满家福百货2500 1F服装美容首饰摄影冲印银行服务2F生鲜果蔬文体用品鞋区超市整租45元㎡低档附近普通居民及打工者海典数码城12000 以数码城为主题通信音响数码电脑设备二楼有国美IBMTCL商主商户进驻1F250元㎡2F70元㎡中高档定位为南山的数码商城客户为年轻时尚高收入群体东滨路商场名称商场规模㎡主要商业业态租金状况经营档次主要消费群顺电4000 1F小家电手机电脑2F大家电家居饰品整租50元中档偏高附近居民人人乐购物10000 1F日用小五金家电生鲜冷冻食品2F服装化妆品扣点14---26 中档偏高周围居民白领私营主蛇口沃尔玛20000 1F用综合超市2F精品男女装床上用品扣点1826 高档南油生活区居民工薪白领及私营业主南油市政精品城3000 各色精美小饰品书刊音像制品店中店1F135㎡2F100元㎡中偏低周边普通打工者天天惠商场1000 各式男女服装整租 60元㎡偏档周边普通打工者蛇口南水街和太子路商场名称商场规模㎡主要商业业态租金状况经营档次主要消费群万家乐百货7000 1F超市2F日用品3F服装25扣点租金120200元㎡中低档本地居民蛇口工业区打工者常青百货8000 1F日用品2F超市3F服装扣点20左右中低档本地居民蛇口工业区打工者白佳超市800 普通生活日用超市自有物业中档本地居民蛇口工业区打工者华润超级市场1000 综合日用新鲜果蔬小五金整租50元㎡中高档本地居民及工业区打工白领区域繁华道路商业状况对比分析如下表所示街道主要商业情况街铺月平均租金主消费群及成因南新路商业繁荣低档为主业态多样约120--200元㎡南山老城区人流量大以本地居民公务员及较早来深成功人士为主常兴路商业繁荣业态多样餐饮业最发达有家乐福商场约150--220元㎡深南大道以大型专业市场超市百货为主商业前景可期但目前显得业态相对单一120---160元㎡商业沿大道分布较散车流和人流量较大加上沿路居民消费能力较高商业物业体量规模较大辐射影响力知名度相对而言较高南山大道以家居服装电器等主题商场经营为主但分布分散难以形成整体规模效应有百安居苏宁电器女儿国等约120--250元㎡人流量大主要服务于周边居民区南油大道商业前景好以档次较高的大型商场为主有海雅百货沃尔玛等但分布较散她是贯通南山区的区级主干道具有较大发展前景但目前交通干线不聚人气约150元㎡---200元㎡消费群体构成复杂但因交通的便利性具备较大辐射影响力登良路业态以装饰材料为主五金配件也较发达但物业规模普遍较小难以体现聚合效应80--120元㎡以满足周围居民及打工者低档次日常方便为主内环路基本无商业目前大型商场仅有东方巴黎服装市场约80元㎡因为南靠大南山北面也只是一些不具规模的工业区无法形成有效商业氛围东滨路商业繁荣业态多样有人人乐顺电等及大型餐饮四食肆随着后海大批住宅兴起被众商家看好约120--160-元㎡位处招商街道办事处因这里高素质住宅的相继上市而聚集了大批高素质人群创业路商业主要以餐饮五金和建筑为主商业繁荣档次较高约100元㎡直接贯通南山路南油大道后海大道是目前南山区开发的重点有大批高素质白领蛇口南水街和太子路商业业种主要以满足日常生活便利的中低商品为主高档耐用和珍贵的产品决大部分只能靠异地采购解决约80100元㎡因地处蛇口工业区附近异地打工者占该地人口结构的相当大比例方便简洁是他们目前的生活方式小结南山大道常兴路南新路围合成的区域是南山政治经济文化的中心发展较早是本地居民及早期来深圳的成功人士聚居地具备良好的市政配套设施商业业态丰富商业繁荣整体租金也高出许多但明显发展后劲不足诸如交通阻塞圈内商家定位雷同商业扎堆现象明显商业规模不够等发展瓶颈已逐步制约其形象和运作力度3区域次级商圈状况由于南山区位交通产业经济的的发展特点已自然明显地形成各成特色的4大次级商圈跨圈消费的现象不明显次级商圈之间要吸引更多人流就需要特色经营进一步突显完善以弥补时空限制而导致的不足方便起见以ABCD四字母代表4大次级商圈由于D商圈所在区域为华侨城与其他三个商圈相距甚远加上其特有的地域性以及与本分析报告可比程度不高故在此略为带过市场调查资料汇总分项列表如下A商圈代表性商场状况具体区域深南大道南头段及以南南新路沿线项目名称鸿洲沃尔玛曼哈商场姊妹城百货家乐福一本电器位置深南路与南新路交汇处常兴路与桃园路交汇处南新路与桃源路交汇处常兴路南新路凤凰宾馆对面商业类别超市主题商场服装百货超市超市主题商场电器规模㎡ 8000 10000 10000 12000 10000楼层及主要业态1F食品果蔬冷冻食品2F日用品儿童用品小家电1F箱包鞋类2F时尚女装3F内衣女装4F休闲装男装 1F通讯器材音像数码首饰2F服装鞋类3F超市1F金银首饰化妆品音像2F日杂百货冷冻食品1F手机小家电橱具小五金2F空调冰箱冷柜3F家庭影院影音配件经营档次中档高档中档中低档中档日均人流量平时21600 平时1900 平时10000 平时12500 平时5400 节假日 46000 节假日 4000 节假日23000 节假日 25000 节假日 8500 租金或扣点扣点1826 扣点1822 1F220元㎡2F130元㎡扣点25七折扣点1626 1F125元㎡经营模式开放式半开放式统一管理敞开式统一经营管理开放式独立式停车位约200个地下300个地上约40个地下250个地下120个经营状况好一般一般好一般周边环境商业住宅商业住宅商业住宅住宅商业住宅工厂备注主要针对该区社区居民购物环境宽敞商场布局差但位置好主要消费群为附近打工族周边主要是居民小区但相对来讲交通不便因附近工厂较多相对而言橱具小家电小五金市场需求较大B商圈代表性商场状况具体区位东滨路以南大南山以西蛇口工业区及以北后海大道沿线及以西区域项目名称万家乐百货蛇口沃尔玛长青百货百佳超市金汇城百货位置蛇口南水步行街南油大道与东滨路交汇处蛇口南水步行街蛇口太子路招商东路与后海路交汇处商业类别百货超市百货超市百货规模㎡ 7000 20000 8000 800 12000 楼层及主要业态1F超市2F日用化妆品3F服装皮具1F生鲜食品2F日用品儿童用品小电器1F 日用品2F超市3F服装小规模综合超市1F百货果蔬化妆品2F厨房用品服装皮具箱包床上用品经营档次中档中高档中低档中档中低日均人流量平时7200 平时20000 平时8500 平时720 平时12000 节假日 10000 节假日 36000节假日 15000 节假日 1000 节假日 20000 租金或扣点25扣点租金100150元㎡扣点1826 扣点20 租金110元㎡扣点1626 经营模式开放式开放式开放式开放式开放式停车位约80个约300个40个左右约50个经营状况一般好一般一般较好周边环境蛇口工业区商业住宅字楼住宅工业写字楼娱乐酒吧等农民房住宅商业备注2003年4月8日开业受非典影响生意不好近一二个月才恢复一些主要面对的消费群50居民50打工者亚洲最大规模的沃尔玛与万家乐距离较近双方竞争激烈单因周围工厂多日常用品需求量较大规模太小产品不丰富其他超市的开业分流了消费群辐射的范围小周围有大片的农民房此地聚集了周边大量租客C商圈代表性商场状况具体区域南山商业文化中心区域及附近项目名称海雅百货友谊城百货创景名店乐安居国美电器位置南油大道与滨海大道交汇处附近南油大道海雅百货附近南油大道海雅百货旁后海大道与创业路交汇处后海大道与创业交汇处商业类别百货百货百货主题建材市场专业电器连锁规模㎡ 25000 15000 15000 15000 8000 楼层及主要业态1F化妆品皮鞋珠宝金银首饰2F少女服饰淑女服饰饰品3F精品男装休闲服运动服4F流行女装职业装内衣5F童装家居精品摄影器材6F美食街1F男装及内衣金银首饰2F箱包皮具手表皮鞋3F女装及内衣饰品1F男装化妆品鞋珠宝皮具2F精品女妆饰品美容中心3F休闲服饰运动系列泰式家具用品1F卫浴石材瓷砖玻璃灯饰2F橱具墙纸油漆装饰建材厨房电器1F手机数码产品五金超市小家店2F空调冰箱洗衣机家庭影院影音配件经营档次高档高档中高档中档中档日均人流量平时18000 平时5000 平时4500 平时3000 平时3200 节假日 30000 节假日12000 节假日 10000 节假日 5000 节假日 6500 租金或扣点扣点1626 保底扣点1F300元㎡2F220元㎡3F150元㎡整租50元1F128元㎡2F85元㎡整租45元㎡经营模式开放式开放式开放式开放式经营统一管理开放式停车位约300个约150个约200个约200个约120个经营状况较好不太好已停业一般一般周边环境商业高尚滨海住宅区同左同左同左同左备注周边商业和高尚住宅迅速崛起档次较高开业不久还不能有效聚集人气由于受到总店租金问题拖累现已停业2003．4开业靠近后海目前人流量不太大但实力买家占比较高目前人流量不太大但实力买家占比较高次级商圈综合对比分析如下表所示商圈包括位置主要商业类别经营档次物业规模周边环境主要特色A商圈以深南大道南新路桃源路南山大道所围成的区域百货超市餐饮娱乐美容美发等配套服务综合性较强大部分中等偏小南山政治经济文化中心业态多样商业层次丰富B商圈蛇口区东滨路以南的区域百货超市中等偏低较小工业中心物流基地消费者较单一业态单一不具备跨区吸引消费的可能C商圈以商业文化中心区为中心主要是以滨海大道南油大道东滨路所围合成的区域主题商场专卖店中偏高档普遍较大南山商业规划新版快配套完善规划现代靠后海附近是高品质住宅区目前正规划建设中的南山商业文化中心占地243万平米规模宏大业态多样商场功能定位明确规模化特色化经营较具发展潜力D商圈华侨城住宅区主主题商场专卖店娱乐中高档大型全国知名景点高尔夫球场业态丰富应有尽有交通极为便利4区域商铺调研有关数据统计分析南山商场铺位面积情况铺位面积以1030㎡所占市场份额最高主要以经营小吃小商品小家电等为主经营方式灵活投资风险较易规避3050㎡的铺位主要以经营服装皮具箱包金银首饰为主布局合理档次较高50㎡以上的铺位主要以经营家具大型电器床上用品及大型娱乐食肆为主B南山商场经营类型情况随着南山经济增长速度的加快外来人口日渐增多人口文化综合素质也相应逐步提升消费群体不断细化消费者的需求日趋个性化为满足某一特定消费群体的需求一些能提供安全系统精致服务的主题商场便应运而生他们以拓展产品线深化服务内容提供专业化服务赢得顾客南山近几年的主题商场发展迅速C 区域物业规模情况商场规模受到消费者购物疲劳度市场定位及自身有效辐射影响力等的限制近几年建设的商场大部分集中于10000----15000㎡之间超过20000㎡的商场目前在南山区较少仅有在经营的海雅百货35000㎡及南山常兴·时代商城D电子商城在南山陆续开张兴起社区数码消费码卖场的面积将达到４万四南山区域消费者的分类及其购物行为方式消费习惯状况2002年全区常住人口为57万后海前海蛇口片区更成为高薪高素质人才的生活基地居住人口多为罗湖福田上班一族文化水准普遍在大专以上年龄主要集中在5-40之间居住人口素质居深圳各片区之首蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士超过3000名社区国际化氛围浓烈具有较高的消费能力南山的人口结构相对其他区比较单纯以充满活力的年轻人居多而且其中大部分是高学历高智商的白领一族30分钟家庭耐用消费品家具电视洗衣机等比较高不频繁单一目的购买车程30分钟日用品低档商品日用品杂品药品厨具调味中低档经常一年几次至频繁多种目的反复购买步行515分钟个人服务美容洗涤品保健品低档频繁每天到每月多种目的反复购买步行515分钟修理服务家电修理家具维修低档频繁至经常多种目的反复购买步行515分钟个人理财服务储蓄保险和房产服务不定经常单一或多种目的购买重复或比较购买适中多种属性或混合类商品餐饮快餐正餐服务等低档经常单一或多种目的购买重复或比较购买适中娱乐剧院舞厅酒吧等低档经常单一目的重复购买适中自动服务和配套服务加油洗车等低档高档经常到频繁单一或多种目的重复或比较购买适中五南山区商业状况的发展趋势南山区部分商业裙楼状况项目名称项目地址商业规模业态定位目前现状付款方式价格租金水平新街口南油大道与内环路交汇处12000㎡潮流百货招商阶段不售1F250元㎡2F扣点263F55元㎡金晖家居广场南油大道南油大厦对面 15000㎡建材家具营业中首付08成买铺即收四年32的租金1F28万元㎡2F21万元㎡3F168万㎡1F168元㎡2F120元㎡3F90元㎡保利商城南油大道与创业路交汇处15000㎡友谊城进驻以百货为主营业中不售保底扣点1F300元㎡2F220元㎡3F150元㎡常兴时代广场桃园路与常兴路交汇处 40000㎡天虹商场进驻营业中首期4成一次性返还二年20租金1F不售2F28万元㎡3F22万元㎡4F15万元㎡5F098万元㎡1F300元㎡25层由天虹待定南头商业步行街中山路与深南大道交汇处16000㎡特色小商品批发市场试业中首期4成一次性返还二年租金16 均价29万㎡未定港湾丽都桃园路与前海路交汇处 20000㎡1F品牌店2F人人乐超市招商阶段6成10年按揭 1F28万元㎡1F120-180元㎡2F扣点1626 小小家南油大道4500㎡1F 店中店2F餐饮营业中 ----海岸明珠创业路与后海路交汇处 7350㎡1F街铺2F主题商城已售完 6成10年1F均价3万元㎡二层70元㎡依引进商家势力而定现代城华庭位于南山创业路地处南山商务中心区与海王大厦仅一路之隔23298㎡为大开间商场大中华百货进驻基本售完6成10年均价3万元㎡海典数码城南油大道旁海雅斜对面12000㎡主营数码产品基本售完低首期二楼免月租均价25万元㎡ 1F250元㎡2F70元㎡A目前南山商铺出售价格情况由于产权式商场的兴起及返租回报和金融政策运作手法的应用65的人是为了出租而购买商铺而出于自营目的购买商铺的人为25另有10的人纯粹是为了在买进买出中赚取差价结合在售或在租商场各物业层次情况总体均价集中于2528万元之间B 随着地产开发速度的加快南山商业地产捷报频传未来23年内将会出现较受市场追捧的单体商场步行街等纯商业建筑以完善南山商业地产产品结构C 经营管理模式日趋规范大多采用开放式的统一经营管理并注重著名商业品牌的引进以加强提升自身商服物业品牌和形象D规模性将成为南山商业地产的发展主流社会零售消费市场的活跃催生了商业地产开发速度的加快而且规模越来越大以实现经营的规模化集约化E功能定位方面南山商业物业仍会以主题商场为主要形式推出主题确定会更为细分大型购物中心融娱乐休闲购物为一体的商服物业模式将会面市仍会有商场继续寻找著名品牌合作深圳商业的著名品牌如万佳天虹茂业赛格等都有可能以品牌合作方式进入南山F区位规划方面随着深圳城市重心的西移CEPA颁布实施西部通道立项动工及二线拓关等等的利好南山区商业发展前景越趋明朗有望成为深圳继罗湖人民南和东门商圈福田华强北商圈之后的第三大商业板块而倍受投资客的青睐形成深圳下一个商业投资洼地G招商营销手段方面宣传上舍得经费投入有重点的立体投播信息量以扩大影响吸引眼球全方位强化目标受众对本物业的印象在项目本身规划设计上规划。
深圳商圈调查报告（二）引言概述深圳商圈在近年来快速发展，成为全球商业中心之一。
本报告将对深圳商圈的发展情况进行调查和分析，以帮助读者更好地了解该商圈的现状和未来发展趋势。
正文内容1. 商业设施- 商圈内建筑物的数量和规模快速增长，包括购物中心、写字楼和酒店等。
- 商圈内的商业设施和商户种类繁多，涵盖了服装、美食、家居等各个领域。
- 商圈内商业设施的竞争激烈，导致商家在营销和服务上的创新。
2. 人流量和消费能力- 商圈内的人流量持续增加，来自本地居民和外地游客的双重推动。
- 深圳商圈的消费能力较高，吸引了众多国际知名品牌进驻。
- 随着人口增长和经济发展，深圳商圈的消费能力有望进一步提升。
3. 交通和基础设施- 商圈内交通便利，包括地铁、公交和出租车等多种方式。
- 商圈附近的基础设施完善，包括医疗机构、教育机构和公共设施等。
- 商圈内的道路和停车设施也得到了有效的规划和管理。
4. 商业氛围和活动- 商圈内的商业氛围浓厚，各种商业活动和促销活动频繁举行。
- 商圈内的文化与艺术活动丰富多样，吸引了大量的参与者和观众。
- 商圈内的线下商业和线上电子商务相结合，为消费者提供全方位的购物体验。
5. 市场竞争和未来发展- 商圈内的市场竞争激烈，各个商家都在寻求创新和差异化发展。
- 实体商店与电子商务之间的竞争逐渐加剧，商圈内的商家需要提高线上线下融合能力。
- 未来，深圳商圈有望继续快速发展，成为国内外品牌的首选进驻地。
总结通过本次深圳商圈调查报告，我们对该商圈的发展情况有了全面的了解。
商业设施的增多、人流量的增加、交通和基础设施的完善以及各种商业活动的举办，都为该商圈的发展奠定了良好的基础。
然而，市场竞争的加剧和线上线下结合的挑战，也需要商家们不断创新和提高竞争力。
未来，深圳商圈有望继续成为一个繁荣的商业中心，并吸引更多国内外顶级品牌的进驻。
深圳南山区商业分析报告目录序一、南山概况二、区域商业历史概况三、区域商业状况分析一、南山区商业现状总述2、区域繁华道路商业状况3、区域次级商圈对照状况4、区域商铺调研有关数据统计分析四、南山区域消费者的分类及其购物行为方式、消费适应状况分析A、此报告为南山区商业分析。
B、报告数据来源于对商场的实地调研。
C、调研对象（商场物业规模）在500平米以上。
D、部份资料来源于《房地产年鉴》。
一、南山区概况：一、行政概况：南山区于1990年1月经国务院批准成立，是深圳市的六个市辖区之一，下辖南头、南山、沙河、西丽、蛇口、招商、粤海和桃源共八个街道办事处。
二、地理概况：南山区位于深圳特区的西部，东临深圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南至大铲岛和内伶仃岛，与香港隔海相望。
南山区东部以侨城东路与福田区相隔，西部以二线关与宝安区相隔。
3、政策计划：南山区的功能定位是以“一个中心三个基地、”，即高新技术产业基地、旅行基地、高等教育基地和特区西部物流中心为进展方针。
随着深圳特区建设重心西移，南山区作为深圳高新技术基地、旅行基地、高等教育基地和特区西部物流中心的区位优势、产业优势、人材优势更为突出。
藉此南山区将进一步进展成为华南乃至全国通向世界的重要口岸，珠三角经济圈与国际间人流、物流、资金流、信息流互动的重要枢纽，高层次人材的培育基地，高水平的科研开发基地，高素养人群的聚居地。
4、进展潜力：南山区作为深圳高科技区域，现时拥有３００万平方米的高贵社区，现有人口约１００万。
在现有人口中，拥有中、大专及以上学历的人数占人口总数的７０％以上。
而蛇口一带还居住着近３０００多名外籍人士。
随着急剧飙升的人气指数、商业指数和无可比拟的时尚都市魅力，使得南山商业中心，与罗湖的东门商圈、福田的华强北商圈三足鼎立；有关资料显示，政府的计划中，南山商业中心区将设有大商场、星级酒店、金融大厦、信息中心、地铁站、娱乐城和休闲广场等，目前这一区域内已经有岁宝百货、顺电、国美、友谊城百货、儿童世界等商家纷纷进驻，衣饰一条街、美食一条街、家私一条街不断形成，南山中心区商业圈正在慢慢形成。
南山商业文化中心片区调研报告一、片区概况：1、片区地理位置描述：南山商业文化中心片区位于南山后海湾，片区南起东滨路，北至城市重要交通干道滨海大道，东临美丽的深圳后海湾，西靠繁华的南山大道。
片区内城市用地面积约为190万平方米。
2、片区现状描述：片区内是目前南山商业最为繁华的地区，片区内目前有已有崇尚百货、友谊城富克斯、海雅百货等几大大型百货。
在海德二道、南海大道、创业路、后海大道所围成的区域内已形成南山的商业步行街，区内业态繁多，经营状况好。
片区楼盘分主要在南海大道以东的区域，南海大道以西的区域目前还有大量的工业厂房，楼盘较少。
近几年片区新增楼盘较多，其中主要集中供应在2002-2003之间，但受土地供应面积大小的限制，片区楼盘规模较小，只有在后海大道以东的填海区内，楼盘规模相对较大。
2004年7月19日开业的南山书城是南山目前唯一的一个大型综合书城，书城建筑面积35412平米，营业面积 2.5万平方米，经营中外出版物及文化用品20万种，是国内外营业面积最大、经营品种最多的书城之一。
3、片区配套设施：教育配套：深圳市南山区南海小学、博伦学校、南油中学、南油小学、南山外国语学校、南山第一小学等；医疗配套：南油医院等；商业配套：崇尚百货、怡海百货、友谊城富克斯、人人乐购物广场、国美电器等；交通配套：K204、K133、204、113等二十多路通往罗湖、福田、宝安等各区的公交线路；银行配套：工商、农业、建设、交通、招商、发展银行等。
4、片区S W O T分析：优势分析：(1)片区东面是深圳的后海湾，西面是深圳前海湾，片区拥有美丽的深圳湾景观资源。
北面是为深圳不段培育高级的人材的深圳大学，南面是正在建设中的南山公园，片区资源丰富，地理优势突出。
(2)该片区目前是南山商业最为繁华的一个区域之一，配套设施完善，商业氛围浓厚已有3家大型百货入住该片区。
(3)片区交通便利，其中滨海大道、南海大道、南山大道都是南山的主要交通动脉，片区对外交通十分便利。
