银行关于积极推进个人二手房按揭贷款业务的指导意见

中国银行股份有限公司个人二手住房贷款业务管理办法（2011年版）第一章总则第一条为规范个人二手住房贷款业务操作，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、银监会《个人贷款管理暂行办法》、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》等有关法律、法规，制定本办法。

第二条本办法所称个人二手住房系指由房屋产权人出售，房屋土地管理部门已颁发房屋所有权有效证件，可在房屋交易二级市场流通，卖房人具有完全处置权利的住房。

第三条本办法所称个人二手住房抵押贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于在二级市场购买住房的商业性贷款。

第四条贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则，借贷双方应根据此原则依法签订借款合同。

住房公积金贷款按住房公积金管理中心相关规定执行。

第五条本办法所称贷款人是指中国银行股份有限公司开办此项业务的分支机构，借款人是指具有完全民事行为能力的自然人。

本办法适用于中国银行股份有限公司境内分支机构向借款人发放的个人二手住房贷款。

第二章借款人条件第六条借款人申请个人二手住房贷款时须同时具备以下条件：（一）具有完全民事行为能力的自然人；（二）在中国境内具有常驻户口或有效居留身份；（三）具有稳定收入，良好信用，有按期偿还借款本息的能力；（四）所购房屋具备进入房地产二级市场交易条件,产权明晰，买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议；（五）必须支付符合法律法规、监管规定和贷款人要求的购房首付款,并在贷款人开立个人结算账户；（六）借款人应提供经贷款人认可的有效担保；（七）法律法规、监管规定及贷款人规定的其他条件。

第三章贷款币种、限额、期限与利率第七条贷款币种：个人二手住房贷款币种为人民币和外币。

申请外币贷款的借款人必须具有外汇还款来源。

第八条贷款限额：个人二手住房贷款的最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格的70％(两项选其中较低一项),具体成数不得超过监管规定。

银行按揭推进措施报告引言银行按揭是一种常用的房屋贷款方式，对于购房者而言，按揭贷款可以提供资金支持，帮助实现住房梦想。

而对于银行而言，按揭贷款可以提供稳定的收入来源，同时也有助于提高银行的资产负债表。

本报告旨在总结银行按揭业务的推进措施，以及评估这些措施的效果。

通过深入分析银行按揭业务的推进措施，我们可以评估银行按揭业务的发展状况，并提出相应的改进建议。

推进措施一：放宽贷款条件为了吸引更多的客户申请按揭贷款，银行采取了一系列措施来放宽贷款条件。

首先，银行降低了按揭贷款的利率，以吸引更多的客户。

通过降低利率，银行可以降低贷款成本，从而吸引更多的购房者选择按揭贷款。

其次，银行放宽了贷款的审批条件。

传统上，银行对购房者的信用记录、收入情况等有比较严格的要求。

然而，为了吸引更多的购房者，银行放宽了这些要求，使更多的购房者有机会获得按揭贷款。

短期效果：通过放宽贷款条件，银行可以吸引更多的购房者申请按揭贷款，提升按揭贷款业务的规模。

推进措施二：优化申请流程为了提高办理按揭贷款的效率，银行对申请流程进行了优化。

首先，银行推出了在线申请平台，购房者可以通过互联网随时随地进行按揭贷款申请。

这样的方式不仅减少了购房者的时间和精力成本，同时也缩短了申请审核的周期。

其次，银行加强了内部流程的协调和整合，消除了传统银行部门之间的信息壁垒。

这样做的目的是为了提高办理按揭贷款的效率，减少不必要的等待时间，提高客户满意度。

短期效果：通过优化申请流程，银行可以提高办理按揭贷款的效率，减少客户的时间成本和精力成本。

推进措施三：加大宣传力度为了提高购房者对按揭贷款的认知和兴趣，银行加大了宣传力度。

首先，银行通过广告、宣传册等渠道宣传按揭贷款的利率、条件等信息，以提高购房者的知晓度。

此举可以在一定程度上增加购房者的兴趣，进而促使他们主动了解并选择按揭贷款。

其次，银行举办了一系列按揭贷款咨询活动，以帮助客户更好地了解按揭贷款的相关知识和流程。

银行关于积极推进个人二手房按揭贷款业务的指导意见银行关于积极推进个人二手房按揭贷款业务的指导意见各分行、直属分行：为更好地适应房地产市场的发展规律，满足个人按揭购房的多元化需求，提升我行个人购房贷款业务的综合竞争力，坚持市场拓展与风险管理并举，抓住机遇扩大市场份额，现提出我行下阶段积极推进个人二手房按揭贷款业务的指导意见，请各行参照执行。

一、业务发展总体意见1、房产定位各行开展个人二手房贷款业务，应以支持购买中、高档“住宅房”为业务发展的重点及主导方向，适当兼顾价格确切、地域适当、商业环境成熟、易于交易转让及处置的“商业用房”。

上述房产应具有房屋土地管理局颁发的房屋所有权有效证件，可在房地产二级市场流通，出让人对其应具有完全处置权利。

2、客户定位我行开展个人二手房贷款业务，主要面向两大类人群：即“知识型”中青年自住购房客户与“稳健型”房产投资人士。

前者事业发展潜力大，前景广阔；后者工资薪金收入丰厚稳定，以个人资产保值、增值为目的进行适度房地产投资。

3、业务受理模式从二手房交易模式上分析，总体上可分为“借助中介机构（特指房地产经纪企业，下同）交易”与“买卖双方直接交易”两大类；我行提供按揭服务时也相应配以“渠道批发”与“网点零售”两大业务模式，而前者将日益成为银行取得二手房按揭业务的主要模式。

4、制度规范个人二手房贷款业务应按照《XXX个人住房贷款管理办法》、《XXX个人信贷业务操作规范（试行）》，以及其他相关制度执行。

考虑到二手房贷款业务具有鲜明地域性的特点，各行在经办具体业务时，应将我行现有业务规定与经办行实务操作有机结合。

各行应制订出适应本区域市场特点的具体业务操作规程，报总行备案；若该规程对我行现有业务规定造成实质性突破或造成风险扩张，实施前应得到总行批准。

5、总行、分行与支行（经办行）的业务隶属关系切实推进二手房存款业务，必须得到全行上下的了解与支持。

总行层面将出台业务推进指导意见，对“总行级”业务合作伙伴、优秀员工进行奖励；分行层面应制订区域性业务操纵规程，将总行政策本地化，指导本区域内支行的具体业务拓展；支行（经办行）则应强调执行，并做好信息反馈。

二手房按揭贷款管理办法二手房按揭贷款管理办法第一章总则第一条为规范二手房按揭贷款业务管理，提高风险控制能力，保护金融机构和借款人的合法权益，根据国家相关法律法规，制定本办法。

第二条本办法适用于所有提供二手房按揭贷款服务的金融机构和个人。

金融机构应按照本办法规定的要求进行业务操作，并向借款人详细介绍相关事项，并提供相关文件和材料。

第二章申请条件及审批程序第三条借款人须符合以下条件才能申请二手房按揭贷款：1. 年满18周岁；2. 具有完全民事行为能力；3. 有稳定的收入来源，足以偿还贷款本息；4. 拥有有效的购房合同和预售许可证。

第四条金融机构应按照以下程序进行二手房按揭贷款的审批：1. 借款人提出申请；2. 金融机构受理申请，并对借款人进行资格审查；3. 金融机构评估二手房市场价值和风险，确定贷款额度和利率；4. 若借款人符合条件，金融机构与借款人签订贷款合同；5. 借款人按合同规定提供抵押物并办理贷款手续。

第三章贷款额度和利率第五条金融机构应根据借款人的信用状况和抵押物的价值，合理确定贷款额度和利率。

贷款额度不得超过抵押物的市场价值的70%。

第六条贷款利率应按照国家相关法律法规执行，并根据借款人及抵押物的具体情况进行浮动调整。

第四章还款方式和期限第七条借款人可以选择等额本息还款法、等额本金还款法或其他还款方式进行还款。

借款人应按照约定的还款方式和期限按时还款。

第八条贷款期限一般不超过30年，具体期限由金融机构和借款人协商确定，并按照国家相关法律法规执行。

第五章业务监督和风险防控第九条金融机构应建立健全二手房按揭贷款业务监督和风险防控制度，加强对借款人的调查核实和对抵押物的评估。

第十条金融机构应定期向相关监管机构报送二手房按揭贷款业务的风险管理情况，并配合监管部门开展相关工作。

第六章附件本文档涉及的附件如下：1. 贷款申请表格2. 抵押物评估报告3. 贷款合同样本附件：贷款申请表格（见附件一）第七章法律名词及注释1. 按揭贷款：是指借款人以购房抵押物为担保，向金融机构借款，进行房屋购买的贷款方式。

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知发文单位：中国人民银行中国银行业监督管理委员会发布日期：2016-2-1生效日期：2016-2-1中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各省（自治区、直辖市）银监局；各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就个人住房贷款政策有关事项通知如下：一、在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

对于实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

二、在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照分类指导，因地施策的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

三、银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

四、加强住房金融宏观审慎管理。

人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。

请人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。

某行关于加强二手房按揭及房屋抵押贷款风险管控的紧急方案各二级支行、各分理处、各部门（中心）：近期，辖内发生多起二手房买卖交易过程中涉嫌诈骗的情况，具体表现为买方支付首付款后，以办理二手房按揭贷款为名让卖方将房屋过户给指定“代持人”，但并未真正办理二手房按揭贷款，而是以该房屋产权作为抵押向银行申请贷款，套取大额资金后跑路，导致卖方房财两空，银行债权存在较大风险隐患。

为此，根据《关于加强二手房按揭及房屋抵押贷款风险管控的紧急通知》要求，结合我支行实际情况，现就加强二手房按揭及房屋抵押贷款风险管控有关事宜通知如下：一、开展线索摸排（一）全面梳理年月日以来申请但当前尚未放款的二手房按揭贷款，特别是房屋已经过户给借款人，但尚未办妥抵押登记的贷款。

将发送贷款名单，各机构可参考名单填制《未发放按揭贷款明细表》（附件1）。

（二）全面梳理年月日以来申请二手房按揭贷款，但后来又撤销按揭贷款申请或授信的情况。

各机构根据梳理情况填制《异常撤销按揭贷款明细表》（附件2）。

二、做好风险排查（一）排查内容一是排查向“代持人”发放按揭贷款的情况。

全面排查已审批并发放的二手房按揭贷款，可能存在有组织利用“代持人”进行贷款的情况。

各机构根据排查结果填制《疑似向“代持人”发放按揭贷款明细表》（附件3）。

二是排查房屋抵押贷款相关情况。

全面排查以房屋作为押品的贷款，重点关注年月日以来发放且授信金额100万元（含）以上贷款。

重点排查以下内容。

1.借款主体。

借款主体是否符合监管及本行的有关规定，重点核实是否为空壳主体。

2.融资需求。

融资需求是否合理，贷款金额是否与借款主体匹配，用途是否真实，是否存在资金被挪用的情况。

3.押品产权。

二手购置取得房屋产权后3个月以内发起申请的贷款（包括线上线下经营贷、消费贷等），原则上产权排查应穿透到上一任房屋产权人，核实房屋产权取得的合法性，作为抵押物的房产交易是否有瑕疵。

各机构结合排查情况判断房屋抵押贷款客户是否属“代持人”，根据排查结果填报《“代持人”房屋抵押贷款明细表》（附件4）。

中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知银监发[2006]54号各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，国家邮政局邮政储汇局，银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司：为进一步落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）精神，加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展，现提出以下要求，请认真贯彻执行。

一、加强市场研究，增强市场适应能力。

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。

各银行业金融机构要充分认识贯彻科学发展观对确保房地产业及国民经济协调健康发展的重要意义，深入分析房地产市场发展与信贷增长的相互关系，关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化，建立与政府规划、土地、建设、人民银行、统计等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化作出反应。

二、坚持科学发展观，制定稳健经营战略。

各银行业金融机构要研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略，科学把握房地产贷款的成本和风险变化，防止盲目跟进和授信过度集中。

要根据房地产市场形势，及时分析房地产贷款风险状况，调整房地产贷款结构及投放策略，健全资本约束和稳健经营机制，确保房地产信贷审慎投放和稳健运行。

三、完善内控措施，健全风险管理制度。

各银行业金融机构要按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号）及有关规定，对房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等作出明确规定。

完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。

改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。

建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系。

四、严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为。

农村商业银行二手房按揭贷款管理办法农村商业银行二手房按揭贷款管理办法第一章总则第一条为丰富个人住房贷款产品，促进??农村商业银行个人购房贷款业务的发展，强化内部管理，防范个人购房贷款风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》以及中国银行业监督管理委员会《商业银行房地产贷款风险管理指引》等法律法规和有关规定，并结合??农村商业银行的实际，在推出《??农村商业银行个人住房按揭贷款管理办法》的基础上，制定本管理办法。

第二条二手房是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。

本指引所称二手房按揭贷款，是指购房人以在房地产二级市场上购买的经过一手买卖之后再行上市的产权明晰、已取得房屋产权证的各类个人住房或商业用房作抵押，向信用社申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向信用社还本付息的贷款业务。

第三条信用社办理二手房按揭贷款业务应当符合国家相关法律、法规、政策和本行的有关规章制度，应当遵循坚持安全性、流动性和效益性原则。

第四条本指引适用于本行辖内的各信用社向借款人发放的用于购买各类二手住房或二手商业用房的贷款。

第二章贷款类型第五条本办法所称“二手房按揭”贷款(对外宣称全家乐)，是指??农村商业银行向借款人发放的用于在房地产二级市场购买经过一手买卖之后再行上市的产权明晰、已取得房屋产权证的各类个人住房或商业用房贷款。

第三章贷款要求第六条二手房按揭贷款需符合下列要求:(一)所购房产应为地理位置优越、社区环境良好、变现能力强的房产;(二)所购房屋产权必须完整和明晰、已办理房地产权证，具备进入房地产市场流通买卖的条件;(三)申请贷款时，转让房产未被列入城镇改造拆迁规划范围，售房人对转让房产拥有合法的处分权;(四)二手房买卖双方自行到房管部门办理过户手续并领取新的房地产权证，必须在办理房地产抵押登记手续后，方能发放贷款，如未能及时办理登记的应由房产中介公司或担保公司等提供阶段性担保;(五)??农村商业银行规定的其他要求。

中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知（银发〔2006〕184号）各国有商业银行、股份制商业银行；中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行：《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号，以下简称《通知》）中明确规定：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；但对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

为贯彻落实《通知》精神，现就有关事项通知如下：一、各商业银行要高度重视、认真贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，严格按照《通知》要求，紧密结合实际，及时制定实施办法，落实新的住房信贷政策。

二、各商业银行在受理住房贷款申请时，应要求贷款申请人如实填写购房用途，并严格按照《通知》规定确定住房贷款的最低首付比例，同时，按有关规定将住房抵押贷款信息及时录入中国人民银行个人信用信息基础数据库。

三、中国人民银行各分支机构应密切关注房地产市场变化，加强监测分析，强化“窗口指导”，督促商业银行贯彻落实上述规定，并及时上报有关情况。

请中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部将本通知转发至辖区内各城市商业银行、城乡信用社。

中国人民银行二○○六年五月三十一日——结束——。