世茂地产专题研究

特写｜FEATURES大口吃肉”世茂房地产是怎样逆势崛起的？特写｜FEATURES2020年6月8日，世茂房地产（00183.HK）的股价于盘中创下历史新高，达到35.25港元/股，总市值超过1200亿港元；相较2015年8月的历史低点7.1港元/股，上涨超过470%。

在近期房企股价普遍表现不佳的背景下，世茂房地产涨幅位居H股地产板块首位，堪称亮眼，更有机构将其目标价调高至41.63港元/股。

最新公布的2020年1-5月房地产企业销售额TOP100排行榜上，世茂房地产以802.7亿元位列第8名，稳居前十。

而2015年开始，世茂房地产的行业排名曾一度滑落，最低跌至第16位。

不过，2017年起，其四处跑马圈地，收购动作相当凶猛，收入连续多年保持40%以上增速，重回高增长赛道。

世茂房地产逆势崛起的故事，与同行时下普遍举步维艰的境遇形成鲜明对比。

逆势崛起数据显示，世茂房地产2019年实现合约销售额2600.7亿元，同比大幅上涨48%，目标完成率达124%，其销售规模跃升至房地产行业第9位。

暌违5年，世茂房地产再度重回房地产行业TOP10阵营。

在“以规模论英雄”的地产江湖，尤其是对于颇有座次心结的世茂房地产而言，再度重回行业TOP10，或许意义非凡。

在克而瑞榜单上，世茂房地产是2019年唯一一家闯进行业前十的“闽系”房企，与中国恒大（03333.HK）、万科A（000002）、碧桂园（02007. HK）等并列为国内一线龙头地产企业，成为“闽系”地产阵营老大。

世茂房地产曾多年位居行业前十，但2011年一度由于产品滞后、销售不佳，陷入销售瓶颈。

在确立了“高周转、快去化”的开发模式之后，收到实效，积压的库存开始快速出清。

2013年，其以670亿元的销售额跻身行业前9位；次年，以707.8亿元的销售额位居行业第8名，稳居“闽系”房企之首。

但是2015年开始，“高速增长”的弊端显现。

世茂房地产的行业排名逐渐滑落，首次跌至第12位。

案例：世茂地产的转方式、调结构在许荣茂的默许下，通过一批空降军，二代许世坛对世茂地产的管控与营销体系发起了一场外科手术。

在让自己变得更敏感、更接地气后，这家曾自认为站在悬崖边缘的公司，在过去三年实现了业绩大反转，现在又迈步向新的目标挺进。

这一切究竟是如何实现的？2011年3月27日的那个下午，世茂集团（00813.HK）总裁廖鲁江在他的的新办公室里接到一个电话。

电话来自杰森（许世坛的英文名JASON），这位年轻的世茂集团董事局副主席问他是否研究了竞争对手的业绩报告。

这一天是世茂房地产2011年度业绩会的日子，不久之前，廖刚刚从龙湖地产跳槽到世茂。

从资产周转率上看，世茂是中海的1/3，万科的1/4，龙湖的1/5。

而在此之前， 世茂高管团队已经注意到，世茂的平均地价比它的竞争对手便宜近500元，如果按同期开发1000万方来算，世茂应该多得3至4亿的利润，但眼下它们的主营业务核心利润率却都在17%左右——世茂并未在土地上占到足够的便宜。

外部局势也在变化。

一个多月后，一家华东地产商在杭州发现了市场滞销的苗头，在一周时间里，杭州楼市仅仅卖出了100套房子。

这让他们感到危险正在逼近，再四个月后，他们启动了“抢收华东”计划。

到2011年下半年，市场寒流席卷了许多城市，全国房价与成交进入距今最近的一次低谷期。

与反应迅速的竞争对手相比，此时的世茂地产却正处于尴尬状态。

至少在掌舵者许荣茂看来，这是他从商生涯的艰难时刻。

在2007年市值达到近800亿港元高峰期后，世茂地产随后度过了平淡的四年。

2011年房地产市场整体行情明显下滑。

到这一年底，世茂积压的存货已接近480亿元，净负债率高达81.7%，原定的360亿元销售目标，只达成了307亿元。

在许多城市，大批户型巨大、产品雷同的高端新房开始滞销，这种场面动摇着世茂“豪宅教父”的神坛地位。

“不能做一家优秀的企业，这种感觉真的生不如死。

”年逾60的世茂董事长许荣茂说。

许在商界浸淫多年，低调与谨慎是鲜明的特质，但在2011年底，他决意发起一场断臂式的改革，以挽救他自认为岌岌可危的局面。

西南财经大学天府学院2016 届本科毕业论文（设计）论文题目：公允价值计量在投资性房地产中的应用分析——以世茂股份为例学生姓名：蔡玙璟所在学院：西南财经大学天府学院专业: 会计学（CPA注册会计师方向）学号：41203022指导教师：柳玉寿二○一六年三月西南财经大学天府学院本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计)是本人在导师的指导下取得的成果。

对本论文(设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。

因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。

本毕业论文（设计）成果归西南财经大学天府学院所有。

特此声明。

毕业论文（设计）作者签名：作者专业：作者学号:________年____月____日西南财经大学天府学院本科学生毕业论文（设计）开题报告表论文（设计)类型：A—理论研究;B—应用研究;C-软件设计等；摘要长久以来，拥有高度可靠性的历史成本一直在计量领域占领着主导地位。

但是，因为历史成本所面对的事物都是过去的，缺乏时效性, 已无法满足现实经济环境的需要.2006年，我国颁布了新的《企业会计准则》，引入新的投资性房地产后续计量模式-—公允价值计量模式.自此以后我国便有两种投资性房地产后续计量模式,而不同的选择会产生不同的经济后果。

因此，对投资性房地产后续计量模式的分析具有重要的现时意义。

本文通过分析我国上市公司中应用公允价值计量模式的现状并结合实际案例定量分析公允价值计量模式在世茂股份的应用情况，探究公允价值计量模式应用中存在的问题。

并基于此为公允价值计量能在实务中得到更好的运用提出改进建议。

关键词：投资性房地产公允价值计量会计准则AbstractFor a long time，the historical cost measurement model that has high reliability occupied a dominant position in the field of metrology。

2019年世茂房地产分析报告2019年7月目录一、世茂集团以多元业务构建“可持续发展生态圈” (5)1、世茂集团的发展历程 (5)2、多元的业务战略布局全球 (7)二、公司的发展历程及主要业务布局 (9)1、公司的实际控制人及旗下控股上市公司 (9)2、公司的发展历程 (10)3、公司主要业务 (13)三、公司的核心竞争力和管理架构 (16)1、参与核心城市群的发展，推进区域发展 (16)2、库存结构完善、充足的土地资源储备 (17)3、财务政策稳健，资本结构安全 (18)4、公司股份奖励计划 (19)四、世茂房地产的经营情况和主要项目 (20)1、公司营收逐步提速，经营业绩良好 (20)2、公司物业销售增速和售价逐步提升，行业排名上升 (21)3、公司负债水平较低，现金流状况良好，费用水平趋降 (22)4、公司拿地模式多元，土地储备充足 (24)5、公司项目介绍 (26)（1）公司重要物业开发项目介绍 (27)①惠州世茂望锦 (27)②南京世茂天誉 (28)（2）公司重要综合项目介绍 (28)①深港国际中心项目 (28)②福州世茂108大厦 (29)（3）公司重要酒店经营项目介绍 (30)①香港东涌酒店 (30)②上海佘山世茂洲际酒店 (30)世茂集团以多元业务形成“可持续发展生态圈”。

世茂集团是一家国际化、综合性的大型投资集团，经过三十年的发展，在香港和上海分别拥有世茂房地产及世茂股份两家上市公司。

集团以多元业务战略布局海内外，涵盖地产、酒店、商业、主题娱乐、物业、金融、教育、文化、健康、高科技等领域，形成了"可持续发展生态圈"。

作为世茂集团旗下港股上市公司，公司将迎来“有品质的高速增长”。

公司于2006年7月5日在香港证券交易所主板上市。

公司发展历程可划分为四个阶段。

阶段一为2006-2008年，公司销售额在100亿以内；阶段二为2009-2011年，销售额达300亿左右；阶段三为2012-2016年，销售额达700亿左右；阶段四为2017年至今，公司突破千亿标志性大关，迎来新一轮高增长。

住宅示范区研究2015.09.目录CONTENT一. 示范区概述1. 示范区定义2. 示范区作用三.示范区投标模板经典案例——世茂•九溪墅二. 示范区设计要点1. 规划设计1.1 示范区规模1.2 示范区选址1.3 示范区流线2. 建筑设计2.1 售楼处2.2 样板房3.景观设计3.1 发展历程3.2 策划概念3.3 设计内容3.4 设计手法3.5 设计要点第一部分示范区概述1.示范区定义2.示范区作用所谓示范区，是由建筑形象、景观示范、户型展示、销售中心等几大部分组成，通过营造真实的生活场景，让消费者从中切身体验到未来整个楼盘的生活氛围。

对开发商而言：•促进楼盘销售，吸引客户，激发购买欲；•了解购房者对产品的真实感受，从而完善不足并对成功之处加以发扬。

对客户而言：•真实的感受到社区整体布局和未来的生活场景；•体察到开发商的建设能力和水准。

示范区具有促进销售及工程示范的双重功效。

第二部分示范区设计要点1.规划设计2.建筑设计3.景观设计示范区规划设计Planning and design1.1 示范区规模1.2 示范区选址1.3 示范区流线1.4 重要节点示范区规模的影响因素: 开发进度/整体定位/市场营销策略/前期资金投入项目初期，控制示范区的规模及施工实施难度，以便快速进入销售模式，从而节约工期、控制成本。

结论：示范区面积一般占项目用地面积的15-20%。

通常情况下，示范区面积占项目用地面积的15-20%。

大盘或特殊项目（如位置偏远、环境资源有限的项目），可适当增减示范区范围。

vanke万科•杭州西溪蝶园Ⅱ示范区研究·示范区设计要点·规划设计交通便捷形象展示客户体验与驻留选址三原则1.规划设计1.2示范区选址镜湖生态公园商业水街世茂•张家港暨阳湖九溪墅示范区的参观流线是指从客户进入楼盘现场开始参观直到最后离开现场这一过程的整个动线。

入口接待（停车场）形象入口售楼处示范区样板房示范区售楼处流线设计目的：展现楼盘特质打动参观客户作出购房决定流线设计要点：便捷闭合精心包装注重客户体验7大重要节点停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观1.规划设计1.4示范区重要节点停车场设计入口停车场停车场形象入口参观通道单元入口样板房室外景观售楼处1.规划设计1.4示范区重要节点精神堡垒入口区停车场形象入口参观通道单元入口样板房室外景观售楼处世茂•九溪墅华润•南通停车场形象入口参观通道单元入口样板房室外景观售楼处停车场参观通道单元入口样板房室外景观形象入口售楼处单元入户门门厅停车场参观通道单元入口样板房室外景观形象入口售楼处单元入口1.规划设计 1.4示范区重要节点银亿•甬江东岸停车场参观通道单元入口样板房室外景观形象入口售楼处样板房1.规划设计1.4示范区重要节点S 专题研究——住宅示范区研究银亿•甬江东岸世茂•九溪墅停车场参观通道单元入口样板房室外景观形象入口售楼处室外景观1.规划设计1.4示范区重要节点示范区建筑设计Architectural design2.1 售楼处2.1.1 选址2.1.2 规模层数2.1.3 类型2.1.4 四大特性2.1.5 流线设计2.1.6 面积配比2.1.7 功能布局2.1.8 角色转换2.1.9 建筑风格2.1.0 扩展案例2.2 样板房2.2.1 类型2.2.2 数量选型2.2.3 位置要求2.2.4 装修要点2.2.5 销售方式售楼处作为楼盘形象展示的主要场所不仅仅是接待、洽谈业务的地方还是现场广告宣传的平台售楼处2.建筑设计2.1售楼处选址把握两个原则：①离项目工地近，以方便客户现场看楼；②选择人流集中，醒目的位置做售楼处。

ST世茂2023年三季度行业比较分析报告一、总评价得分28分，结论极差二、详细报告（一）盈利能力状况得分0分，结论极差ST世茂2023年三季度净资产收益率(%)为-21.1%，低于行业极差值-2.1%。

总资产报酬率(%)为-5.82%，低于行业极差值-2.2%。

销售(营业)利润率(%)为-163.88%，低于行业极差值1.2%。

成本费用利润率(%)为-174.48%，低于行业极差值9.6%。

资本收益率(%)为-219.59%，低于行业极差值-4.0%。

盈利能力状况（二）营运能力状况得分22分，结论极差ST世茂2023年三季度总资产周转率(次)为0.04次，低于行业极差值0.2次。

应收账款周转率(次)为6.98次，低于行业平均值7.5次，高于行业较差值4.0次。

流动资产周转率(次)为0.07次，低于行业极差值0.3次。

资产现金回收率(%)为-0.02%，低于行业平均值0.6%，高于行业较差值-3.1%。

存货周转率(次)为0.05次，低于行业极差值0.5次。

营运能力状况（三）偿债能力状况得分39分，结论较差ST世茂2023年三季度资产负债率(%)为70.41%，劣于行业平均值68.6%，优于行业较差值78.6%。

已获利息倍数为-8.64，低于行业极差值2.6。

速动比率(%)为17.37%，低于行业极差值24.1%。

现金流动负债比率(%)为-0.01%，低于行业平均值2.2%，高于行业较差值-7.2%。

带息负债比率(%)为35.07%，优于行业平均值40.6%，劣于行业良好值31.5%。

偿债能力状况（四）发展能力状况得分50分，结论一般ST世茂2023年三季度销售(营业)增长率(%)为25.28%，高于行业优秀值22.7%。

资本保值增值率(%)为78.25%，低于行业极差值98.9%。

销售(营业)利润增长率(%)为2131.43%，高于行业优秀值24.8%。

总资产增长率(%)为-7.07%，低于行业极差值-4.1%。

世茂股份：探寻行业信息化建设之路上海世茂股份有限公司（以下简称“世茂股份”）是一家上海证券交易所主板上市的房地产上市公司，世茂股份（600823.SH）是世茂集团布局生态住宅、商业地产及旅游地产等多个业务板块之一，主要致力于商业地产的专业化销售和经营，2009年5月，世茂股份通过定向增发、资产注入，现已成为一家集商业地产开发、广场运营、百货、影院和儿童事业发展等多个业务板块于一体、极具成长性的国内商业地产的龙头企业。

随着从传统地产转型为商业地产的开发与经营，世茂股份的管理需要更精细化、更具颗粒度，同时也促使公司需要借助信息化的工具来配合管理的提升。

此次笔者采访到了世茂股份资讯科技部助理总监李居然先生，请他为我们谈谈世茂股份目前面临的信息化新挑战。

李居然先生说：“未来我们还有比较长的信息化之路要走。

”通过与李先生的对话，笔者脑海中反复浮现出的是一位不断探寻行业信息化建设之路的行者。

记者：李总，您平时比较关注哪些信息化方面的信息？李居然：我主要会关注地产行业和零售行业的信息化，本行业怎么去做并且做得更好是我们一直尤为关注的。

此外，其他行业的信息化对我们而言也会有所借鉴。

因为地产行业的信息化和金融、制造行业的信息化相比较来说，还不是那么成熟，所以我们也会关注其他行业信息化最佳实践。

记者：您能为我们介绍一下目前世茂股份的信息化状况吗？李居然：世茂股份的业务范围涉及了商业地产开发、物业管理、购物中心、百货商场、电影院线、儿童娱乐、名品销售等多元细分业态，各业态都具有自身的行业特性，因此，我们每个业态都建立了自身独有的信息系统。

比如，在房地产开发条线，我们使用了房地产ERP系统，物业公司使用了物业管理系统，在商业经营条线，广场和百货使用了百货购物中心经营管理系统；院线和影院使用了影院管理系统，儿童公司使用了儿童娱乐与儿童教育系统，名品销售公司使用了名品销售管理系统。

同时，从公司整体层面，我们也建立了统一的办公平台，就是我们的泛微OA系统。

苏州世茂运河城竞争楼盘宏观情况的调查报告摘要：为了了解苏州世茂运河城竞争楼盘的周边配套、周围环境、主推产品、销售策略、折扣优惠等情况，以利于我们应对销售过程中的顾客提问、说辞解答、折扣给予等问题，特对苏州19个竞争楼盘的占地、容积、交房、价格、折扣等信息进行市场调研。

此次市调以前期的资料查找，中期的踩盘和后期的资料整理为方法，因为是暗踩，除去被竞争楼盘识破是市调的情况，其他所得资料所得都较为真实，并做出如下报告。

关键词：世茂运河城；竞争楼盘；市场调研1 引言调查苏州世茂运河城的竞争品牌的楼盘，是为世茂运河城项目提供参考资料，为营销策略的制定提供一定的数据支持，有利于本楼盘下一阶段的推广以及营销。

为全面了解苏州世茂运河城竞争楼盘的相关情况，特对相城区、吴中区、园区、高新区、金阊区、平江区的21个楼盘进行了市调。

2 研究方法1．从网络查阅相关资料。

2．从苏州市的各区中选出了19个楼盘进行了市调（暗调），所选楼盘为竞争性楼盘，以购房者的身份去相关楼盘获取相关信息。

3 调查成果世茂运河城竞品调查表（见附录A）为有效的将世茂运河城与竞争楼盘进行对比，将通过行政区划按交通、医疗、教育、娱乐、基础设施、公园、商业、媒体、楼盘产品等因素来对比与各楼盘间的优劣：1．与相城区活力岛板块的水漾花城、合景峰汇和金辉融侨城相比，世茂运河城交通更便利，配套设施更完善（医疗、教育、商业、基础设施），价格上也是有一定优势的，在活力岛以及周边配套未完全成型时，我们将保有区位的优势；南山檀郡依托于相城大道周边的固有配套，较为完善，但自然景观欠缺。

2．与吴中区的中天和景苑，新城金郡相比，世茂的区位优势不言而喻，交通便利，配套完善，学校，商业、医院一应俱全，价格上，我们不占优势，但在沧浪新城的位置，我们的价格又是很有竞争力的。

3．和金阊区的的万科金色里程、南山1958相比，我们的位置更靠近古城区，配套已经很完善，交通也十分方便，未来将打造为150万的城市综合体，配套将更为完善，房价上可能有点劣势，但世茂运河城整体规划建设完工后所具有的价值将大大超越其他楼盘的价值。

第1篇一、摘要随着我国经济的快速发展，房地产行业已成为国民经济的重要组成部分。

世贸地产作为我国知名房地产开发企业，近年来在市场上取得了显著的业绩。

然而，随着市场竞争的加剧，房地产企业面临着越来越多的财务风险。

本报告通过对世贸地产的财务状况进行分析，旨在揭示其面临的财务风险，并提出相应的防范措施。

二、世贸地产概况世贸地产成立于1998年，总部位于我国某一线城市。

公司主要从事房地产开发、销售、物业管理、装饰装修等业务。

经过多年的发展，世贸地产已成为我国房地产行业的领军企业之一。

公司业务遍布全国多个省市，形成了较为完善的产业链。

三、世贸地产财务状况分析1. 盈利能力分析（1）营业收入及利润分析近年来，世贸地产营业收入和利润均呈现稳定增长态势。

根据公司年报数据，2018年营业收入为XX亿元，同比增长XX%；净利润为XX亿元，同比增长XX%。

从整体来看，公司盈利能力较强。

（2）毛利率分析毛利率是衡量企业盈利能力的重要指标。

2018年，世贸地产毛利率为XX%，较上年同期上升XX个百分点。

这表明公司在成本控制方面取得了一定的成效。

2. 偿债能力分析（1）资产负债率分析资产负债率是企业负债水平的重要指标。

2018年，世贸地产资产负债率为XX%，较上年同期下降XX个百分点。

这说明公司在降低负债水平方面取得了一定的成果。

（2）流动比率分析流动比率是衡量企业短期偿债能力的重要指标。

2018年，世贸地产流动比率为XX%，较上年同期上升XX个百分点。

这表明公司在短期偿债能力方面有所提高。

3. 运营能力分析（1）存货周转率分析存货周转率是企业存货管理效率的重要指标。

2018年，世贸地产存货周转率为XX 次，较上年同期提高XX%。

这说明公司在存货管理方面取得了一定的成效。

（2）应收账款周转率分析应收账款周转率是企业回款能力的重要指标。

2018年，世贸地产应收账款周转率为XX次，较上年同期提高XX%。

这表明公司在回款能力方面有所提高。