货币政策对我国房地产市场影响的研究

４５货币政策对房地产市场的区域效应探讨

随着近年来房地产价格的快速上涨，房地产市场成为中央银行宏观调控的重点对象。然而，货币政策的调控效果在不同区域存在很大的差别，房地产市场的异质性和区域性强化了货币政策的区域效应。因此，在各区域房地产市场发展不平衡的情况下，货币政策的区域效应研究对提高货币政策的有效性具有重要意义。鉴于目前对货币政策区域效应及其对房地产市场的影响的相关研究还缺乏系统的论述，本文从货币政策工具对房地产市场的调控效用和货币政策对房地产市场影响的区域效应，对这一领域相关的结果进行梳理和总结，探讨货币政策的区域差异性。货币政策对房地产市场的调控效用货币政策冲击对房地产价格波动具有显著的作用，而这种作用使货币政策成为国家调控房地产市场的常用手段。研究表明，住房实际价格上涨对积极的货币政策表现出消极反应，在紧缩的货币政策冲击下，住房价格会迅速下降，导致房地产开发受阻，从而产生抑制作用。ＸｉａｏｑｉｎｇＥｌｅａｎｏｒ　Ｘｕ（２０１２）发现，扩张的货币政策趋向于促进房地产价格的后续上涨。过于宽松的货币政策还可能促使房地产泡沫产生。Ｂｅｒｎａｎｋｅ（２０１０）研究表明，较高的货币政策扩张是导致美国在最近的全球金融危机中房价泡沫破裂的主要原因之一。因此，当资产价格出现泡沫时，中央银行应该实行紧缩的货币政策，从而使资产价格泡沫在被过度放大前破灭。（一）银行信贷对房地产市场的调控效用银行信贷是房地产企业普通购房者的重要资金来源。贷款的可获得性能够改变房地产供给需求，进而导致房地产价格变化。房地产价格和按揭贷款量之间存在因果关系，房地产按揭贷款增加，刺激房地产需求增加，房地产价格上升。而如果房地产开发贷款增加，则刺激房地产供给增加，房地产价格下降。已有研究证实，银行信贷的增长与房地产价格上涨存在显著的同步效应，信贷市场的放松会使住房价格对货币政策冲击的反应更积极。房地产信贷给银行带来的收益的增加以及银行间竞争的加剧，是促使银行进一步加大对房地产信贷支持的重要原因（Ｃ．　Ｈｏｔｔ，２０１１）。（二）利率对房地产市场的调控效用利率是影响住房价格水平变化的重要机制，中央银行对贷款利率的调整将会改变抵押贷款利率以及房地产开发项目的利率，从而改变房地产因素对贷款的需求，最终减缓或者促进房地产价格的上涨。房价的波动与利率变化呈负向相关，若利率上调，各国房地产价格将出现不同程度下跌，Ｈｉｌｄｅ　Ｃ．　Ｂｊｒｎｌａｎｄ（２０１０）精确计算出利率每提高一个百分点，住房价格大约下降■王敏 余劲 教授（西北农林科技大学经济管理学院 陕西杨凌 ７１２１００）▲基金项目：中国教育部人文社会科学研究项目“货币政策冲击下资产价格波动非均衡效应研究—基于动态经济学视角”（编号：１０ＸＪＡ７９００１０）◆中图分类号：Ｆ８２１．０ 文献标识码：Ａ３％－５％。另一方面，抵押贷款利率上升会使次级抵押贷款的现有业主无法以更低的利率进行再融资，由此导致抵押品赎取权下降，促使房价进一步下降。（三）存款准备金率对房地产市场的调控效用一般认为，存款准备金率上升会导致利率上升，防止信贷过快增长，有效降低流动性，这也是中央银行实行紧缩货币政策的信号。然而，徐侃（２０１１）通过回归模型分析认为，银行准备金率调整与房屋销售价格涨幅间的相关性只有０．５８２４２２，银行准备金率的调整与房屋销售价格涨幅之间的相关性并不明显，所以单凭央行提高存款准备金率等政策来引导房地产市场的作用有限。王益（２００７）认为我国银行具有超额准备金，上调存款准备金率对收缩银行信贷作用不大，只能在一定程度上抑制经济过快的增长，所以房价不会因此有太大的波动。综上，货币政策冲击对房地产市场具有显著作用，扩张的货币政策能够促进房地产市场价格的上涨，而紧缩的货币政策则会抑制房地产价格的上涨。从各个货币政策工具来说，银行信贷与房地产市场的价格上涨呈现正相关；利率的变化则与房地产价格的变化呈反比；而存款准备金率的变化则对房地产市场的作用不显著。从研究来看，国内外学者侧重于研究利率等货币政策工具及货币政策整体，取得了较一致的结论，形成了较为完整的体系，模型和理论较为成熟。然而国外学者对准备金率的研究较少，这可能是由于国外认为准备金率的变动效果比较剧烈，所以一般不会轻易进行调整。这也是与我国央行选择调控工具的区别所在。货币政策对房地产市场的区域效应由于货币政策传导机制、区域经济结构以及区域金融结构的不同，货币政策在不同地区的调控效果表现出显著的区域效应。Ｃａｒｌｉｏｎ（１９９９）发现新英格兰等五个核心区域对货币政策变化的响应非常接近美国的平均响应，五大湖地区对货币政策的反应最为明显，而洛基山地区最不明显。Ｇｅｏｒｇｏｐｕｌｏｓ（２００１）和Ａｒｎｏｌｄ（２００２）分别对荷兰和加拿大的研究得出了类似的结果。此后，Ｆｉｅｌｄｉｎｇ（２００６）也实证检验了南非九个省份对货币政策扩张和收缩的区域效应。而Ｈｕｃｈｅｔ（２００３）

论文货币政策对房价的影响

货币政策对中国房价的影响

第一章 我国货币政策基础知识及定义

（一）般性货币政策及界定

一般性货币政策是对货币供给总量货信用进行调节和控制的政策性工具，一般性货币政策的特点在于，它是针对总量进行调节的，中央银行经常使用且对整个宏观经济运行发生影响。一般性货币政策的运用可对基础货币、银行储备、货币供应量、利率以及金融机构的信贷活动产生直接或间接的影响，有利于中央银行货币政策目标的实现。

（二）选择性货币政策及其界定

选择性货币政策，是指中央银行针对某些特殊的经济领域或特殊用途的信贷而采取的信用调节工具。主要包括：消费者信用控制、不动产信用控制、优惠利率等，其特点在于它是针对结构进行调节的。

（三）我国房地产市场价格及其界定

由于我国目前对于房地产价格的统计尚不十分成熟，相关指标并不是很完善。我国统计局有两种关于房地产价格的统计描述：平均销售价格和房地产价格指数。

1.平均销售价格

我们目前常用的房地产价格数据有两个：一个是利用国家统计局公布的当年商品房地产销售额与销售面积计算得到的平均价格；另一个是国家统计局对35个大中城市房地产市场加以价格的监测数据。

可供选用的有商品房平均销售价格、住宅平均销售价格等。商品房平均销售价格是指在全国范围内开发的商品住宅、办公楼、商品营业用房以及其它房屋等在某统计年度的平均价格，是一个反映我国歌颂者住房价格情况的综合指标。住宅平均销售价格是指全国范围内的商品房住宅在某年度的平均价格，是反映我国范围内住宅价格情况的一个总汇指标。

2.房地产价格指数

房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势的程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租凭价格指数和土地交易价格指数。这三套指数的计算方法相近，均采用又下到上逐级汇总的方法。

由于房地产有各种各样的产品，按用途划分有住宅、商业用房、办公楼、工业用房等，在每种产品中又分为高、中、底不同的档次，当产品结构不同时必然影响平均销售价格的变化，因此以平均销售价格来描述房地产市场的价格运行状况显然不合适。

货币政策对房地产价格的　

动态影响分析　

■　胡军燕博士陈智辉（华南理工大学经济与贸易学院广州５１０００６）　

▲　华南理工大学ＳＲ．Ｐ基金项目（Ｙ１０９０３００）：广州市消费者购房信心研究　

◆　中图分类号：Ｆ２９３　文献标识码：Ａ　

内容摘要：本文通过对我国２００８～２００９　年货币政策相关数据和房地产价格的　

关系进行协整分析、因果关系检验与　脉冲反应函数，来验证利率和货币供　应量等相关货币政策因素对房价的动　

态影响，最后提出相应的对策与建议。　关键词：货币政策房地产市场影响　

对策与建议　

研究背景　

２００３年到２００７年房价增长迅速，房　

地产价格大幅度高于居民实际平均收入，　

为此，政府出台了一系列宏观经济措施旨　

在抑制过高的房价。然而从其成效来看，　

房地产市场却呈现出少有的四高现象，即　

“高投资、高房价、高利润和高税收”，货　

币政策的效力受到一定质疑。２００７年末，　

由于受到美国次级债的影响而引发的金融　

危机使房地产市场陷入低谷，对此，国家　

２００８年１０月１５日起下调存款类金融机构　

人民币存款准备金率０．５个百分点；从　

２００８年１０月９日起下调一年期人民币存　

贷款基准利率各０　２７个百分点。广东省也　

出台了粤１５条，其中的货币政策是最受关　

注的，货币政策效果有待进一步验证。为　

此，本文将通过探讨货币政策对房地产价　

格的动态影响，分析可能的导致货币政策　

效果不明显的原因，并提出相应的对策与　

建议。　

文献研究　

货币政策对房地产价格的影响这一问　

题引起了国内外学者的广泛关注。　

Ｔｈｏｍａｓ和Ｊｏｈｎ（１９９４）通过研究　

发现物价水平、名义利率、产出和投资都　

对房地产市场有直接影响；Ｂｅ　ｒｎａｎｋｅ和　

Ｇｅｒｔｌｅｒ（１　９９５）研究得出房地产投资对　短期利率冲击反应通常强烈而且持续，房　

地产对长期利率的反应比对短期利率的反　

应小，而且恢复很快；Ｙｉ和ＺｈｉＸｉＯｎｇ　

（２００４）构建了广义三因素动态数量随机　

货币供给对房地产市场影响的实证分析

摘要：近十年来我国房地产行业处于高速发展阶段，房价出现了快速增长，国家运用了一系列的调控手段对房地产行业和市场进行调控，但并未达到预期的效果，其中流动性过剩和货币超额供给是造成调控效率减弱的重要原因之一，通过实证分析发现，货币供给量对房地产市场需求和供给均带来长期的正相关的影响，故在金融政策调控的运用上更多的应该采取直接的信贷控制政策，控制资金流向，保证市场的健康发展。

关键词：货币供给量；商品房销售面积；商品房竣工面积

中图分类号：f124 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2013）01-00-01

对消费者而言，货币供给量的持续增加代表经济的持续繁荣，带来收入增加与需求能力提高，需求直接带来价格的提升，对于房地产开发商，货币供给量的增加直接带来投资的增加，市场繁荣时，投资增加开发收益，价格持续提升。为了进一步研究货币供给量对房地产供求关系的影响，本文将运用eviews6.0软件将对相关变量做进一步的实证分析。具体的实证过程如下：

一、变量选取及数据说明

本文重点分析货币供给量与房地产供求关系的影响，故在变量选取上选取了4个重要指标：

货币供给量（m1）：相比广义货币供给量m2来看，狭义货币供给量与房地产波动特征更为明显，其具体包括流通中的现金和企业等单位在银行的活期存款。

商品房销售面积（ha）：用于衡量我国商品房的销售量，也直接代表市场需求量。

商品房竣工面积（hs）：用于衡量房地产新增供应量的指标

人均可支配收入（y）：收入水平衡量居民的支付能力，也直接对房地产市场产生关联作用。

本文选取了2002年1季度至2010年4季度的数据进行分析，货币供给量数据来源于中国人民银行网站，其余三个指标来自我国统计局官方网站。同时对商品房销售面积和人均可支配收入进行了季节调整，运用x11方法，为了消除异方差影响，对各个变量取了对数处理。

二、数据平稳性检验