货币政策对房地产市场的影响

我国货币政策对房地产市场的调控研究

摘要：本文从利率、法定准备金率、选择性货币政策的角度分析货币政策对房价调控的原理，并指出目前利用货币政策调控房价中出现的问题。针对这些问题，提出了货币政策需结合其他政策手段方能取得较好调控效果的政策建议。

关键词：货币政策 原理 问题 建议

一、研究背景

2009年以来，在国家宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，我国房地产市场出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨等新情况。房价过快上涨，一方面给老百姓造成沉重的负担，严重影响他们的生活质量；另一方面，会增加金融系统风险，甚至对整个国民经济的发展带来负面影响。针对这一现状，笔者从利率、存款准备金率、选择性货币政策等几个方面研究了货币政策对房地产市场调控的原理，指出了调控中存在的问题，并对房地市场的健康发展，提出了几点意见。

二、货币政策对房地产市场的调控原理

（一）利率调控影响

中央银行最常见的货币政策之一，是调整市场利率。从总体看来，加息使房地产商的融资成本加大。对于购房者来说，提高利率会增加购房者的实际支出，降低购房者的购买能力，这必将使得市场整体的需求降低。对于投资者来讲，按揭利率的不断上浮，以及进一步的加息预期，使得投资成本不断加大，对投资者的热情有减弱作用。同样道理，降息会使开发商融资成本降低，对投资者和购房者需求有正面刺激作用。

（二）存款准备金率调整影响

存款准备金率的调整会影响商业银行的存款数量，进而影响银行可供借贷的资金。央行上调存款准备金率，使得商业银行在贷款业务中更加谨慎，这无疑将对开发与消费都明显依赖银行信贷的房地产市场产生一定负面影响，从而抑制房价。反之，央行下调存款准备金率，则会增加货币供应量，从而导致市场供需两旺。

（三）选择性货币政策调控影响

一般性的货币政策通常作为总量调节，具有时滞性，如运用选择性货币政策调控房价则为局部调节，会更加直接且灵活有效。一般国家的中央银行运用选择性货币政策工具主要是进行需求管理，即对需求的信贷控制。而我国房地产业利润较高，供给的意愿比较强烈，供给的信贷需求旺盛，如仅仅依靠需求控制很难达到调控房价的目的。因此，我国目前的信贷情况是不仅控制需求端贷款量，还控制供给端贷款量，实行双重管制，以抑制房价过快上涨。

货币政策对房地产投资的影响

一、变量选择及数据说明

利息率R：贷款利息率是房地产开发企业的融资成本，鉴于房地产行业借款周期长的特征，本文选用五年以上贷款基准名义利率来表示，数据来源于中国人民银行官方网站。存准率RES：选用地区商业银行执行的法定存准率来表示，数据来源于中国人民银行官方网站。限购变量XG：选用地区实行限购的70个大中城市比重来表示，数据是作者根据相关资料整理后得到的。房地产投资REI：选用地区房地产开发投资完成额来表示地区房地产业投资的情况，房地产开发投资完成额能够真实反映房地产企业实际投资的数量，数据来源于国家统计局官方网站。由于历年没有统计1月份和2月份房地产开发投资完成额的数据，因此其他变量相应月份的数据也进行了相应地处理。

二、实证分析与结果

（一）单位根检验本文采用Eviews4.0对R、RES、XG、REI、ΔR、ΔRES、ΔXG、ΔREI变量序列的平稳性进行ADF检验。全国整体房地产开发投资投资额、名义利率、存准率、限购变量的ADF检验值均大于5%的临界值，接受原假设，变量序列为不平稳序列，而名义利率、存准率、限购变量、房地产开发投资投资额序列一阶差分的ADF检验值均小于5%的临界值，拒绝原假设。因此，以上变量序列为一阶单整时间序列，记为I（1），这使得两序列之间存在协整关系成为可能。因此，符合进行向量自回归模型分析的条件。

（二）脉冲响应分析1.房地产投资对名义利息率的脉冲响应分析

从图1可以看出，全国整体房地产投资在受到贷款基准利率当期一个标准差的冲击后，第一个月影响开始下降，第二个月影响达到最低水平（约为-200），随后逐月上升并在第六个月贷款基准利率的影响为零，随后为基本可以忽略不计的正向影响，这说明加息对房地产行业的投资仅存在较小的短期负面影响，长期影响甚微。也就是说，利率提高最初对开发商和购房者造成了的一定资金压力，不过开发商和购房者通过一定的调整后，六个月后其影响是可以忽略的。究其原因，主要有两方面。一是银行存款实际利率为负值。据统计，2011年10月至2013年10月我国居民消费价格指数平均值为3.64%，存款基准利率平均值为3.14%，银行存款实际利率为负值，在投资渠道相对较少的情况下，房地产成为保值增值的主要投资对象。二是利率提高幅度较小，对开发商和购房者影响较小。以开发商为例，开发商从银行获得期限为五年的1亿元贷款，假如利息率由5.96%上调利到6.90%，每年多还款94万元，五年合计470万元，这只是四至五套中高档房的价钱；再以购房者为例，以30万元、20年期商业性房贷为例，购房者月供由2142.38元上调至2307.92元，每月还贷额仅增加165.54元。2.房地产投资对存准率的脉冲响应分析从图2可以看出，全国整体房地产投资在受到存准率当期一个标准差的冲击后，第一个月影响开始下降，第二个月影响达到最小值（约为-300），随后逐月上升并在第六个月影响为零，随后的影响基本可以忽略不计。这说明，上调存准率对房地产业的投资仅存在较小的短期负面影响，长期影响甚微，其可能的解释是银行信贷规模的下降会对融资渠道狭窄、项目单

货币政策调整对中国房地产市场的影响及其应对策略

近年来，中国房地产市场发展迅猛，不仅是温饱问题的解决，更成为了代表国家经济实力的标志性产业。然而，随着国家货币政策的不断调整，房地产市场引发的诸多问题也不断浮出水面。本文将从货币政策、房地产市场现状、政策调整的影响和应对策略四个方面分析货币政策调整对中国房地产市场的影响及其对策。

一、货币政策的调整

货币政策是指国家通过调整货币供应、货币利率等途径，来达到控制通货膨胀、调节经济增长的目的。简单来说，货币政策就是“货币供应与需求的管理”，其重要性不言而喻。在我国，货币政策由中国人民银行等机构来执行，而货币政策的调整受到经济增长、国际环境等诸多因素的影响。

二、房地产市场现状

随着城市化进程的不断加速，房地产市场的发展一直保持稳定。而就近几年的状况而言，中国房地产市场除去疫情期间的小波动外，以平稳地增长为主，各地市场状态各异。由于供应需求曲线错位，房地产供求关系分析还需从不同层面进行。例如，在一二线城市，因为土地供应日趋紧缩，房价相应上涨；而三四线城市的房价大幅上涨，则是因为房地产企业趁机进驻、增加了购买力量。

三、调整的影响

当货币政策调整时，对房地产市场的影响主要从两个方面表现出来。一个是贷款利率变化对购房者的影响，一个是银行信贷政策对房地产市场的影响。

1.房屋贷款利率变化 房屋贷款利率的变化，对购房者的决策产生直接的影响。如果利率下降，购买房屋的资金成本相应下降，购房需求量会上升，房地产市场会变得更为活跃。反之，利率上升则会降低购房需求。同时，由于银行企业在贷款收益形式上的改变，也会对房地产市场有所影响。

2.银行信贷政策对房地产市场的影响

货币政策的调整也会对银行信贷政策产生影响，从而影响房地产市场。如果货币政策趋于宽松，银行会更倾向于向房地产市场注入更多的资金，房地产市场利好因素更多使得市场景气度进一步提升。但如果只从房地产市场的稳定来考虑，这将引发风险的积累，增加了市场波动的风险。

我国房地产价格与货币政策调控研究

郭娜 杨庆芳

 2013-05-06 14:41:24 来源：《华北金融》2013年第01期

摘 要：近年来，我国不断上涨的房地产价格开始对货币政策体系和金融稳定造成一定的影响，而我国房地产市场的发展状况和货币政策实践也不断证实了我国房地产价格与货币政策之间的密切关系，房地产市场的发展在我国货币政策制定中起到了越来越重要的作用。本文立足于我国房地产市场发展，探讨了我国中央银行对房地产价格所实施的货币政策调控特点，同时也给出了货币政策调控未来发展的政策建议。

关键词：房地产价格，货币政策，宏观调控

自1978年改革开放三十五年以来，随着国家住房制度改革的深入开展，我国的房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业，成为我国新的经济增长点。尤其从1998年住房货币化改革开始，我国的房地产消费需求更是得到了极大的释放，房地产市场日趋繁荣。作为国民经济的先导产业和支柱产业，房地产业的健康发展对人们的生活及国民经济发展都起着十分重要的推动作用。然而，随着我国房地产业的蓬勃发展，我国的商品房价格也在节节攀升。房地产价格的大幅波动不仅对我国实体经济的投资和消费产生了很大的影响，同时，也开始对我国的货币政策体系和金融稳定产生了一定的影响。2010年以来，为了抑制我国房地产价格的过快上涨，国务院、国土资源部和中国人民银行等部委相继下发了多个针对于房地产市场的宏观调控政策来抑制房价。近些年来，我国房地产市场的发展状况和货币政策实践也不断证实了我国房地产价格与货币政策之间的密切关系。因此，正确理解房地产价格在货币政策传导机制中的地位和我国中央银行针对于房地产价格的货币政策调控实践，将有助于货币政策制定者有效地实施货币政策，进而维护我国金融和宏观经济稳定。

一、房地产价格与货币政策反应

发达国家和许多发展中国家在20世纪80年代后期都成功地控制了通货膨胀，物价稳定是当时大多数国家最重要的货币政策调控目标。然而，随着金融市场的不断发展和金融结构的变化，使得资产价格波动对中央银行的货币政策实行提出了新的挑战，资产价格泡沫的形成和破灭也给许多国家的实体经济造成了不利影响。以此为契机，引发了20世纪90年代国际上学者们对于“中央银行是否应对资产价格波动做出反应”的讨论。