货币政策对房地产市场价格的影响研究

我国货币政策对房地产市场的调控研究

摘要：本文从利率、法定准备金率、选择性货币政策的角度分析货币政策对房价调控的原理，并指出目前利用货币政策调控房价中出现的问题。针对这些问题，提出了货币政策需结合其他政策手段方能取得较好调控效果的政策建议。

关键词：货币政策 原理 问题 建议

一、研究背景

2009年以来，在国家宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，我国房地产市场出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨等新情况。房价过快上涨，一方面给老百姓造成沉重的负担，严重影响他们的生活质量；另一方面，会增加金融系统风险，甚至对整个国民经济的发展带来负面影响。针对这一现状，笔者从利率、存款准备金率、选择性货币政策等几个方面研究了货币政策对房地产市场调控的原理，指出了调控中存在的问题，并对房地市场的健康发展，提出了几点意见。

二、货币政策对房地产市场的调控原理

（一）利率调控影响

中央银行最常见的货币政策之一，是调整市场利率。从总体看来，加息使房地产商的融资成本加大。对于购房者来说，提高利率会增加购房者的实际支出，降低购房者的购买能力，这必将使得市场整体的需求降低。对于投资者来讲，按揭利率的不断上浮，以及进一步的加息预期，使得投资成本不断加大，对投资者的热情有减弱作用。同样道理，降息会使开发商融资成本降低，对投资者和购房者需求有正面刺激作用。

（二）存款准备金率调整影响

存款准备金率的调整会影响商业银行的存款数量，进而影响银行可供借贷的资金。央行上调存款准备金率，使得商业银行在贷款业务中更加谨慎，这无疑将对开发与消费都明显依赖银行信贷的房地产市场产生一定负面影响，从而抑制房价。反之，央行下调存款准备金率，则会增加货币供应量，从而导致市场供需两旺。

（三）选择性货币政策调控影响

一般性的货币政策通常作为总量调节，具有时滞性，如运用选择性货币政策调控房价则为局部调节，会更加直接且灵活有效。一般国家的中央银行运用选择性货币政策工具主要是进行需求管理，即对需求的信贷控制。而我国房地产业利润较高，供给的意愿比较强烈，供给的信贷需求旺盛，如仅仅依靠需求控制很难达到调控房价的目的。因此，我国目前的信贷情况是不仅控制需求端贷款量，还控制供给端贷款量，实行双重管制，以抑制房价过快上涨。

货币政策对房地产价格的　

动态影响分析　

■　胡军燕博士陈智辉（华南理工大学经济与贸易学院广州５１０００６）　

▲　华南理工大学ＳＲ．Ｐ基金项目（Ｙ１０９０３００）：广州市消费者购房信心研究　

◆　中图分类号：Ｆ２９３　文献标识码：Ａ　

内容摘要：本文通过对我国２００８～２００９　年货币政策相关数据和房地产价格的　

关系进行协整分析、因果关系检验与　脉冲反应函数，来验证利率和货币供　应量等相关货币政策因素对房价的动　

态影响，最后提出相应的对策与建议。　关键词：货币政策房地产市场影响　

对策与建议　

研究背景　

２００３年到２００７年房价增长迅速，房　

地产价格大幅度高于居民实际平均收入，　

为此，政府出台了一系列宏观经济措施旨　

在抑制过高的房价。然而从其成效来看，　

房地产市场却呈现出少有的四高现象，即　

“高投资、高房价、高利润和高税收”，货　

币政策的效力受到一定质疑。２００７年末，　

由于受到美国次级债的影响而引发的金融　

危机使房地产市场陷入低谷，对此，国家　

２００８年１０月１５日起下调存款类金融机构　

人民币存款准备金率０．５个百分点；从　

２００８年１０月９日起下调一年期人民币存　

贷款基准利率各０　２７个百分点。广东省也　

出台了粤１５条，其中的货币政策是最受关　

注的，货币政策效果有待进一步验证。为　

此，本文将通过探讨货币政策对房地产价　

格的动态影响，分析可能的导致货币政策　

效果不明显的原因，并提出相应的对策与　

建议。　

文献研究　

货币政策对房地产价格的影响这一问　

题引起了国内外学者的广泛关注。　

Ｔｈｏｍａｓ和Ｊｏｈｎ（１９９４）通过研究　

发现物价水平、名义利率、产出和投资都　

对房地产市场有直接影响；Ｂｅ　ｒｎａｎｋｅ和　

Ｇｅｒｔｌｅｒ（１　９９５）研究得出房地产投资对　短期利率冲击反应通常强烈而且持续，房　

地产对长期利率的反应比对短期利率的反　

应小，而且恢复很快；Ｙｉ和ＺｈｉＸｉＯｎｇ　

（２００４）构建了广义三因素动态数量随机　

房地产价格影响因素研究

房地产价格是一个城市的经济和社会发展的重要指标，它的涨跌程度会影响整个城市和国家的经济走势。因此，探究影响房地产价格的因素对于政府制定宏观经济政策和个人房地产投资具有极为重要的意义。

首先，基础设施建设是影响房地产价格的一个重要因素。高速公路、高铁、机场、地铁等基础设施可以提高城市的交通配套设施和生活品质，从而提高房地产价格。一些新建的商业中心、科技研发园区等项目落地也会带动附近区域的房价上涨。

其次，就业机会也是影响房地产价格的因素之一。一个城市的就业机会越多，就会吸引越多的人口涌入该城市，这会导致房屋需求量的增加，从而推动房价上涨。例如，一些经济发达的城市，由于就业机会多，吸引了大量外来人口，房产价格随之上涨。

第三，货币政策的变化也会对房地产价格产生影响。当央行放宽货币政策，降低利率时，购房成本相对降低，可更容易地借款买房，房地产市场价格上涨。当然，如果央行升息，升值汇率，通货紧缩等情况出现，房价则有可能下跌。

第四，政策的调整也会影响房地产价格。例如，限制购房政策，调整地产税的政策，会影响投资者和开发商的预期，从而影响市场的供需状况，导致房地产价格的变化。

第五，房地产供给量的变化也会直接影响房地产价格。如果供给量过少，需求量过大，价格便高涨。相反，如果供给量大于需求量，房屋空置率高，价格就会下降。

综上所述，影响房地产价格的因素多种多样，其中涉及到经济政策、社会需求、市场供给等多个方面。房地产价格的波动也会对于城市的经济和社会发展产生不同程度的影响。因此，只有多方面考虑，可持续发展地促进房地产市场健康发展。

货币政策变动对房地产价格的动态影响

摘要：住房与人们的生活息息相关，房价的高低影响人们对住房的购买能力，也影响了人们物质生活水平。为了让经济健康、快速和稳定地发展，同时满足人们的购房需求，央行根据经济形势常常运用货币供应量和利率等金融手段对房价进行调控。本文从货币供应量和利率对房地产价格的影响途径入手，通过建立var模型，分析脉冲响应函数和方差分解的结果得出货币政策变动对我国房地产价格的动态影响。

关键词：货币政策；房地产价格；脉冲响应函数；方差分解

自1998年以来，全国房屋平均售价水涨船高，从2063元/m2上涨至9715元/m21，年均上涨3364%，远远大于cpi的上涨幅度。为了抑制快速增长的房价，货币政策首当其冲地被运用到调控房价中。调整一至三年贷款基准利率是其主要作法之一，从2005年576%到2008年9月16日72%，由于效果欠佳，更为严厉限购政策在2010年出台了，短期内在一定程度上控制了房价的快速上涨，并存在回落现象，但从长远看，该政策调控房地产价格上涨的效果并不理想。一方面，市场并不完全按照利率与房价负相关（郭科（2006）[1]）那样影响房地产价格；另一方面，货币供应量是影响房地产价格的关键因素（梁云芳等（2006）[2]）。房地产价格的变动影响整个社会经济的健康发展，因而，研究货币政策变动如何影响房地产价格具有重要的现实意义。

一、货币政策的影响途径分析

在我国，货币政策主要是通过控制利率和货币供应量两种途径影响房地产供求供给和需求，从而近一步影响房地产的价格。

（一）利率途径

利率途径的作用机理主要影响房地产的投资需求和供给，从而引起各主体行为发生变化，并最终促使房地产价格发生变化。在我国，以银行授信为主的房地产项目深受利率变动而导致融资成本变动的影响。如果利率上升，融资成本增加，则企业对房地产项目开发的投资需求下降。然而在居民购房者当中，以先付首付，再通过银行贷款的方式的购房者居多。如果利率的上升，一方面，投资成本增加，抑制了购房者对房地产的需求；另一方面，机会成本上升，较多的投资性房产资金会流向股票市场、债券市场或者存入银行等，从而从房地产的需求减少，最终导致房地产价格的变化。因而，利率渠道同时影响房地产的供给与需求，导致房地产价格与利率的关系要根据具体情况而定，两者的变化取决于利率对供求双方的敏感程度。