货币政策对房地产市场的影响分析

我国货币政策对房地产市场的调控研究

摘要：本文从利率、法定准备金率、选择性货币政策的角度分析货币政策对房价调控的原理，并指出目前利用货币政策调控房价中出现的问题。针对这些问题，提出了货币政策需结合其他政策手段方能取得较好调控效果的政策建议。

关键词：货币政策 原理 问题 建议

一、研究背景

2009年以来，在国家宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，我国房地产市场出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨等新情况。房价过快上涨，一方面给老百姓造成沉重的负担，严重影响他们的生活质量；另一方面，会增加金融系统风险，甚至对整个国民经济的发展带来负面影响。针对这一现状，笔者从利率、存款准备金率、选择性货币政策等几个方面研究了货币政策对房地产市场调控的原理，指出了调控中存在的问题，并对房地市场的健康发展，提出了几点意见。

二、货币政策对房地产市场的调控原理

（一）利率调控影响

中央银行最常见的货币政策之一，是调整市场利率。从总体看来，加息使房地产商的融资成本加大。对于购房者来说，提高利率会增加购房者的实际支出，降低购房者的购买能力，这必将使得市场整体的需求降低。对于投资者来讲，按揭利率的不断上浮，以及进一步的加息预期，使得投资成本不断加大，对投资者的热情有减弱作用。同样道理，降息会使开发商融资成本降低，对投资者和购房者需求有正面刺激作用。

（二）存款准备金率调整影响

存款准备金率的调整会影响商业银行的存款数量，进而影响银行可供借贷的资金。央行上调存款准备金率，使得商业银行在贷款业务中更加谨慎，这无疑将对开发与消费都明显依赖银行信贷的房地产市场产生一定负面影响，从而抑制房价。反之，央行下调存款准备金率，则会增加货币供应量，从而导致市场供需两旺。

（三）选择性货币政策调控影响

一般性的货币政策通常作为总量调节，具有时滞性，如运用选择性货币政策调控房价则为局部调节，会更加直接且灵活有效。一般国家的中央银行运用选择性货币政策工具主要是进行需求管理，即对需求的信贷控制。而我国房地产业利润较高，供给的意愿比较强烈，供给的信贷需求旺盛，如仅仅依靠需求控制很难达到调控房价的目的。因此，我国目前的信贷情况是不仅控制需求端贷款量，还控制供给端贷款量，实行双重管制，以抑制房价过快上涨。

货币政策对房地产价格的　

动态影响分析　

■　胡军燕博士陈智辉（华南理工大学经济与贸易学院广州５１０００６）　

▲　华南理工大学ＳＲ．Ｐ基金项目（Ｙ１０９０３００）：广州市消费者购房信心研究　

◆　中图分类号：Ｆ２９３　文献标识码：Ａ　

内容摘要：本文通过对我国２００８～２００９　年货币政策相关数据和房地产价格的　

关系进行协整分析、因果关系检验与　脉冲反应函数，来验证利率和货币供　应量等相关货币政策因素对房价的动　

态影响，最后提出相应的对策与建议。　关键词：货币政策房地产市场影响　

对策与建议　

研究背景　

２００３年到２００７年房价增长迅速，房　

地产价格大幅度高于居民实际平均收入，　

为此，政府出台了一系列宏观经济措施旨　

在抑制过高的房价。然而从其成效来看，　

房地产市场却呈现出少有的四高现象，即　

“高投资、高房价、高利润和高税收”，货　

币政策的效力受到一定质疑。２００７年末，　

由于受到美国次级债的影响而引发的金融　

危机使房地产市场陷入低谷，对此，国家　

２００８年１０月１５日起下调存款类金融机构　

人民币存款准备金率０．５个百分点；从　

２００８年１０月９日起下调一年期人民币存　

贷款基准利率各０　２７个百分点。广东省也　

出台了粤１５条，其中的货币政策是最受关　

注的，货币政策效果有待进一步验证。为　

此，本文将通过探讨货币政策对房地产价　

格的动态影响，分析可能的导致货币政策　

效果不明显的原因，并提出相应的对策与　

建议。　

文献研究　

货币政策对房地产价格的影响这一问　

题引起了国内外学者的广泛关注。　

Ｔｈｏｍａｓ和Ｊｏｈｎ（１９９４）通过研究　

发现物价水平、名义利率、产出和投资都　

对房地产市场有直接影响；Ｂｅ　ｒｎａｎｋｅ和　

Ｇｅｒｔｌｅｒ（１　９９５）研究得出房地产投资对　短期利率冲击反应通常强烈而且持续，房　

地产对长期利率的反应比对短期利率的反　

应小，而且恢复很快；Ｙｉ和ＺｈｉＸｉＯｎｇ　

（２００４）构建了广义三因素动态数量随机　

货币供给对房地产市场影响的实证分析

摘要：近十年来我国房地产行业处于高速发展阶段，房价出现了快速增长，国家运用了一系列的调控手段对房地产行业和市场进行调控，但并未达到预期的效果，其中流动性过剩和货币超额供给是造成调控效率减弱的重要原因之一，通过实证分析发现，货币供给量对房地产市场需求和供给均带来长期的正相关的影响，故在金融政策调控的运用上更多的应该采取直接的信贷控制政策，控制资金流向，保证市场的健康发展。

关键词：货币供给量；商品房销售面积；商品房竣工面积

中图分类号：f124 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2013）01-00-01

对消费者而言，货币供给量的持续增加代表经济的持续繁荣，带来收入增加与需求能力提高，需求直接带来价格的提升，对于房地产开发商，货币供给量的增加直接带来投资的增加，市场繁荣时，投资增加开发收益，价格持续提升。为了进一步研究货币供给量对房地产供求关系的影响，本文将运用eviews6.0软件将对相关变量做进一步的实证分析。具体的实证过程如下：

一、变量选取及数据说明

本文重点分析货币供给量与房地产供求关系的影响，故在变量选取上选取了4个重要指标：

货币供给量（m1）：相比广义货币供给量m2来看，狭义货币供给量与房地产波动特征更为明显，其具体包括流通中的现金和企业等单位在银行的活期存款。

商品房销售面积（ha）：用于衡量我国商品房的销售量，也直接代表市场需求量。

商品房竣工面积（hs）：用于衡量房地产新增供应量的指标

人均可支配收入（y）：收入水平衡量居民的支付能力，也直接对房地产市场产生关联作用。

本文选取了2002年1季度至2010年4季度的数据进行分析，货币供给量数据来源于中国人民银行网站，其余三个指标来自我国统计局官方网站。同时对商品房销售面积和人均可支配收入进行了季节调整，运用x11方法，为了消除异方差影响，对各个变量取了对数处理。

二、数据平稳性检验

货币政策对房地产价格的影响

刘琳招商银行股份有限公司重庆分行

【摘要】本文分析了货币政策影响房地产价格的传导途径，并指出目前我国货币政策在调控房地产价格上的不足之处，最后对我国货币政策在调控房地产价格方面提出了一些政策建议。

【关键词】货币政策房地产价格传导途径

一、货币政策影响房地产价格的传导途径１．利率传导途径。近年来，我国中央银行主要是通过调整金融机构的存款、贷款基准利率来控制房价。假设央行下调存款准备金率，货币供应量增加，在金融市场流动性效应发挥作用下，市场利率下降，企业融资成本降低，房地产投资增加，房地产供给增加，使得房价普遍下降。而另一方面，由于社会总投资的增加，带动了社会总产出的增加。

从而人民群众的收入增加，于是提高了对房地产的投资需求和消费需求，这在一定程度上促进助推了房价的上涨。

另一方面，由于大部分购房者没有一次性付款购买的能力，而普遍采用住房贷款抵押的方式来购买，于是利率的波动直接影响其购房成本。因房地产价格富有弹性，购房成本变化会直接影响消费者进入或退出市场，从而达到调节房地产的需求，继而直接影响房价。例如央行提高贷款基准利率，则消费者的还款额增加，购房成本上升，敏感的消费者就会退出房地产市场，需求下降自然会导致房价下降。

２．信贷传导途径。信贷传导途径主要包括银行贷款和资产负债表两种途径。首先是银行贷款，在二级银行体制下，央行通过公开操作市场、法定存款准备金和再贴现等货币政策工具对货币供应量进行调节。

这一系列政策会造成商业银行流动性的变化，从而对贷款供给能力产生影响。银行贷款能力的变化，一方面会影响住房贷款的可获得性，从而增减房地产的需求，导致其价格发生变化；另一方面会影响那些通过银行贷款进行融资的房地产开发商，使他们改变对房地产的投资，影响供给，继而影响房价。

资产负债表传导途径着眼于指定借款人资产负债状况的影响，货币政策对经济运行的影响可以经由对特定借款人授信额度的制约而得以强化。若央行采取紧缩的货币政策，随着社会和市场上不断减少的货币供应量，市场利率水平将大幅度提高。借款人就需要支付不断增长的利息额度，因而借款人的资产负债状况就会恶化，会生成道德风险继而逆向选择，从而降低了银行的贷款量。居民可获贷款数量减少，潜在购买者减少，对房地产的需求减少，进而房地产价格降低。