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惠州佳兆业中心2011年1月份营销执行方案一、年度销售目标分析（截止12月26日）*以上分解根据房地产市场政策的变化，即时调整。
为保证2011年销售任务顺利完成，将结合相应产品、活动促销、人员激励计划等配合方案，完成1月份项目1000万元的销售目标，以及年度整体1亿的认购额。
目前房地产已成为国家政策的严控行业，为规避后期房产新政的影响，现仍旧采取及时邀请已认购的客户签约，稳步销售的方针策略。
二、库存情况1、剩余货量情况（截止12月26日）佳兆业中心一期截止目前共推售1161套房源，截止12月26日，已销售1031套，剩余130套，销售率为：88.8%，销售金额为53358万元，其中一房售625余104套，一房一厅售44余0套，两房售110余8套，三房售165余1套，四房售43余5套，复式售44余12套。
大户型整体剩余货量26套。
1、4座作为项目的大户型楼栋，目前仅剩25套单位（包括11套复式、8套两房、1套三房、5套四房）。
而2、3座公寓楼还剩余206套（包括1套复式、102套未推售单位），占整体剩余货量的87.3%。
可见，下阶段的产品公寓还是为绝对主力。
经过12月份的促销计划执行，2座所剩单位仅剩5套。
而大户型产品由于挞定等因素，目前也有一定的剩余量，对于项目整体而言，户型分布相对上个月同时期较为单一。
主要剩余公寓产品，为了避免产品单一，故在下阶段，通过价格杠杆调整价差，均衡出货。
2、11月-12月销售产品情况与分析1）销售回顾11、12月销售情况11月15日-11月21日上门量是98批成交25套11月22日-11月28日上门量是101批成交24套11月29日-12月05日上门量是98批成交17套12月06日-12月12日上门量是72批成交24套12月13日-12月19日上门量是75批成交37套12月20日-12月26日上门量是77批成交27套周均上门量87批/周，成单率：约29.5%（成交/上门），周均销售26套。
大连佳兆业中心项目绿色施工方案编制单位：中天建设集团有限公司东北分公司编制日期： 2013年3月10日编制人：王建光目录第一节编制依据工程概况一．编制依据：《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国大气污染防治法》《中华人民共和国水污染防治法》《中华人民共和国环境噪声污染防治法》《中华人民共和国固体废物污染防治法》《建设项目环境保护管理条例》《中天集团绿色工地标准》（企标2008）《企业精品工程细部做法汇编》（第二版）《建筑工程绿色施工评价标准》二、工程具体概况：1.1 总体简介序号项目内容1 工程名称大连佳兆业中心2 工程地址大连市中山区人民路东港商务区B16地块3 工程性质公寓、酒店4 建设单位大连华普置业有限公司大连华灏置业有限公司5 勘察单位辽宁水文地质工程地质勘察院6 设计单位中国建筑东北设计研究院有限公司7 监理单位大连房屋建设监理有限公司8 质量监督单位大连市建设工程质量监督站9 施工总承包单位中天建设集团有限公司10 施工主要分包单位东阳劳务公司11 合同承包范围土建、装饰、给排水、电气、给排水、暖通12 合同工期510日历天13 合同质量目标辽宁省“世纪杯”1.2 建筑设计概况序号项目内容1 建筑功能商业、住宅2 建筑特点工程为酒店，办公楼和三栋公寓3 建筑面积总建筑面积（㎡）159700 占地面积（㎡）32000地下建筑面积（㎡）40000 地上建筑面积（㎡）1197004 建筑层数地上36 地下 25 建筑层高地下部分地下一层 5.2m地下二层 3.95m地上部分首层 3.15m标准层 3.15m6 建筑高度绝对标高/m 5.5 室内外高差（m）0.3基底标高/m 12.3 最大基坑深度（m）16檐口高度/m 116 建筑总高（m）1207 建筑平面横轴编号1~10 纵轴编号A~E8 建筑防火耐火等级为一级.外露钢结构构件采用不燃材料或防火涂料保护，柱耐火极限为3小时，梁耐火极限为2小时；幕墙工程应满足防火墙两侧墙间窗，窗间墙填充材料采用不燃烧材料；竖井管道井在管道安装就位后，层层采用二次钢筋混凝土浇筑，孔洞及缝隙应采用防火封堵材料。
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告佳兆业物业管理（深圳）有限公司苏州悦峰花园物业服务中心免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:佳兆业物业管理（深圳）有限公司苏州悦峰花园物业服务中心1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分佳兆业物业管理（深圳）有限公司苏州悦峰花园物业服务中心综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务管理及停车场管理服务；从事小区游泳池经营服1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
佳兆业地产集团开发计划管理实施细则1、目的为推动地产集团开发计划管理工作的规范化、标准化、科学化，加强对开发计划分类、编制、审核、执行、调整、监督的控制力度，确保项目开发目标的实现，提高公司资金周转率及项目运营运行效率，特制定本实施细则。
2、适用范围本实施细则适用于佳兆业地产集团各区域总部、地产分公司。
3、职责3.1 地产集团地产集团工程职能部门：负责计划管理制度的修订、解释，负责一 3.1.1 级计划模板的制定，参与里程碑节点的制定、变更及延误处罚的意见审核；地产集团计划监督职能部门：负责开发计划的执行检查和预警，月3.1.2 度及年度考核，负责计划的统计分析、调整、申诉等工作。
区域总部 3.2 地产集团区域总部工程职能部门：负责收集各城市开发流程，编 3.2.1 制、审核、调整项目投资测算（一级）开发计划、前期专项（一级）开发计划、正式（一级）开发计划；编制、修订二级计划标准模板。
区域总部其他各业务接口职能部门：区域总部成本职能部门、采购 3.2.2 职能部门、营销职能部门、设计职能部门、商业集团、酒店集团等专业集团业务接口职能部门参与一、二级开发计划的评审和对应职责部分的执行。
3.2.3区域总部计划监督职能部门：负责所在区域内各分公司、各项目一级开发计划和月度计划执行的督导、风险预警；分公司项目一级计划制定、调．整申请的过程审核；一级计划奖惩考核及争议裁决的发起单位。
3.3 地产分公司3.3.1地产分公司计划职能部门：负责项目分级开发计划和月度计划执行的督导、风险预警；项目一、二级计划的编制、调整总申请的发起单位。
3.3.2地产分公司第一负责人：负责项目开发二级计划的审核和协调工作。
3.3.3地产分公司工程职能部门：负责项目计划日常管理及执行（包括组织、编制、汇报、监督、执行等工作）。
4、主要内容4.1 开发计划管理基本原则分类编制、标准控制、监督指导、严格执行。
4.2 分期开发管理如需分期开发的项目应分别编制开发计划。
佳兆业集团地产业务研究报告——报告编制说明研究课题：以佳兆业上海分公司为切入点，研究佳兆业集团房地产业务的运作模式。
研究方法和数据来源：首先收集佳兆业内部资料（包含各项集团制度、操作指引、合同模板、标准文件等），对资料整理分析后，列出更深层次的问题清单，然后到上海公司走访，与各专业线的相关人员及管理层进行沟通面谈，再到项目现场进行考察走访，实地观察在营销及工程管理方面的实际操作形式。
研究报告中的数据来源为佳兆业各项内部资料及实地考察的沟通记录。
研究重点：对于佳兆业的研究分析在框架上主要分为财务、营销、工程三条专业线。
着重研究为实现以“快速开发，快速销售”的集团战略目标下，三条专业线的具体运作模式。
工程专业重点研究方向1)工程相关部门组织架构及权责划分，佳兆业集团房地产开发工程管理制度流程。
2)佳兆业开发报建计划及分级管理、设计管理、报建流程管理制度，认识佳兆业集团快速发展的原因。
3)吸取佳兆业对项目工程进度、质量、签证、付款等的制度化、流程化管理经验，反哺我司地产项目对工程的管控。
4)通过研究佳兆业预结算管理、招标采购管理、限额设计及目标成本管理体系及考核制度的执行，为我司地产开发成本管理提供借鉴。
财务专业重点研究方向1)财务管控措施：集团的财务管理中心集中了财务、运营、风控和信息化的全面管理，下属地产公司财务负责人由集团财务管理部进行垂直管理，仅在行政上接受所在公司第一负责人的领导。
2)全面预算管理：预算工作开展的总体条线为“指标自上而下，数据自下而上”。
指标任务由集团总裁根据公司发展战略制定年度经营目标，各职能部门分化相应指标至各下属公司；预算数据由各下属公司根据预算指标填报，报集团各职能部门审批。
年度预算指标作为绩效考核依据。
3)投融资管理：投资项目的选择程序，主要是起立项审批制度和项目可研报告；资金管理和融资战略分析。
4)税务筹划：税务筹划工作模式和主要税筹手段。
5)风险管理：集团从法律和内审两方面实现对经营过程中的风险控制，对法律事务工作和内审工作的开展进行研究。
佳兆业集团开发计划管理工作指引（初稿）第一章总则第一条为推动集团开发计划管理工作的规范化、标准化、科学化，加强对开发计划分类、编制、审核、执行、调整、监督的控制力度，确保项目开发目标的实现，特制定本管理工作指引。
第二条集团开发计划管理的基本原则是：分类编制、标准控制、监督指导、严格执行。
第三条本管理工作指引适用佳兆业集团所有下属地产公司（以下简称“下属公司”）。
第二章开发计划的类别和管理权限第四条开发计划的分类和定义1、开发计划按粗细程度分为三级计划体系，即里程碑计划（一级）、项目开发计划（二级）和项目建设计划（三级）。
上述三级计划随项目条件的成熟逐级深入、细化。
2、里程碑计划是指项目策划、规划设计、开工建设、开盘销售、验收入伙等重要开发里程碑节点计划。
里程碑计划作为项目投资测算、项目前期策划、规划设计的时间控制依据。
3、项目开发计划是指确定项目全部工作计划安排，由项目启动（取得项目设计要点）开始，到项目交楼入住结束。
包括项目策划、产品策划、设计管理、工程施工、营销管理等项目开发的全过程。
4、项目建设计划是指确定项目工程施工全部工作计划安排，由项目准备开始，到交楼入住结束。
包括规划设计、招标合同、施工准备、基础工程、主体工程、装饰工程、开盘销售、安装工程、室外工程、竣工验收、交付使用等工程建设的全过程。
项目建设计划的关键节点不得突破经审批通过的项目开发计划。
5、部门工作计划指项目建设计划的基础上，针对项目的设计、采购工作的完整部门计划。
第五条开发计划的管理权限1、下属公司工程及采购部（项目部）负责各类开发计划的编制、执行、跟踪、牵头协调（特殊情况下由下属公司第一负责人指派专门部门或人员负责）。
如下属公司在组建初期无相关部门人员，由集团工程及采购部牵头编制。
2、集团工程及采购部负责开发计划的收集、组织审核、汇总、报批等工作。
集团办公室协助办理上述事宜。
3、集团工程及采购部负责组织召开集团各部门和下属公司对开发计划的评审会议。
建筑工程主体工程测量放线方案1、编制目的为规范现场主体工程施工过程中测量放线方法，明确管理标准动作，提高主体工程合格率，为后续装修工程提供良好工作界面；提高现场主体工程品质和管理水平.特编制本操作指引.2、适用范围适用于集团开发的所有工程土建施工阶段.3、职责3。
1、总包单位：进场后编制专项测量放线施工方案报监理单位、甲方审核;土建施工过程中负责现场砼结构墙柱边线、水平控制线、楼板边缘控制线、结构外墙大角线、竖向标高1M线、砌筑抹灰阶段收边收口线、水平控制线弹设上墙等施工控制线放线、弹设，并经总包单位内部自检合格书面报监理单位项目部、甲方项目部验收；3。
2、监理单位：负责对总包单位上报专项测量放线方案初审；土建施工过程中负责在总包单位放线前技术交底、过程中现场抽验指导，对于总包单位弹设完成并报验的各施工控制线组织现场复检，不少于总数30％,且书面验收记录备案；验收合格书面提交甲方项目部复验；3。
3、项目部：负责对总包单位上报专项测量放线方案终审；各标段主管工程师负责在总包单位放线前施工方案技术交底、过程中现场抽验指导，对于总包单位、监理单位已验收合格的工作界面施工控制线组织抽检,不少于总数10%，且书面验收记录备案；验收合格签署意见同意进入下步工序施工;4、控制程序4.1、主体结构工序施工阶段：成果记录文件：土建测量放线表4.2、砌筑工序施工阶段成果记录文件：土建测量放线表4。
3、抹灰工序施工阶段成果记录文件:土建测量放线表5、质量控制要点5。
1、测量放线专项方案：总包单位进场后1个月内编制完成测量放线专项施工方案提交监理单位、甲方项目部审核，明确主体施工过程中现场施工控制点布设及施工过程中各控制线弹设，现场施工放线人员配置、职责要求，经监理单位、甲方项目部审核同意后实施；5。
2、水平、竖向控制线：水平以墙柱边线、300水平控制线为主导，精确控制尺寸及水平定位；竖向以1M线精确控制尺寸及定位;5.3、工作界面移交制度：任一工序完成后总包单位内部自检合格后书面提交监理单位项目部、甲方项目部验收，经监理单位不少于30%、甲方主管工程师不少于10％抽检合格,且现场书面记录签署意见同意后方可进入下步工序施工；6、附则本操作指引为指导性文件，自颁布之日起由分公司项目部现场予以执行，由集团计划及工程管理部负责解释更新。
佳兆业集团项目宣销执行方案撰写指引1、目的1 . 1规范营销成果标准，梳理项目营销目标与思路，提高营销工作效率。
1 . 2在发生外包业务时，为所委托服务的目标、架构、内容等提供参考。
2、适用范围2.1集团以及各下属公司营销职能部门提交的项目营销执行方案。
2.2受集团或各下属公司委托服务的合作公司所提交的项目营销执行方案。
3、职责3.1集团营销职能部门负责对集团各下属公司项目提交的项目营销执行方案内容进行把控，对营销执行方案的完成质量进行监督。
3.2各下属公司营销职能部门需根据本工作指引的要求完成项目营销执行方案，同时根据本工作指引对各合作公司提交的项目营销执行方案进行把控，项目营销执行方案原则上需要包含本工作指引的内容，但不局限于本工作指引。
4、主要内容4.1、项目目标及解析：品牌目标、销售目标、目标分解等。
4.2、市场分析: 4.2.1、宏观政策分析：宏观经济金融背景、房地产宏观政策等。
4.2.2区域经济分析1）区域简介（含历史沿革、城市行政划分、面积、人口概况等）；2）区域经济（含GDP增长情况、人均收入细分等）；3）城市总体规划与区域规划；4）城市总体规划的空间结构及交通规划对本区域当地总体房地产市场与区域房地产市场的影响；5）行业基础数据收集：开工量、竣工量、存量。
4.2.3、区域土地市场分析1）区域政府公开交易土地情况，历史交易量和交易价格分析，目前及未来的市场供应分析；2）项目所在位置的基准地价/政府指导性地价。
4.2.3区域房产市场分析1）区域楼盘分析◊供应量◊产品功能设计特点分析◊销售价格走势◊提价幅度与频率◊优惠政策◊滞销分析2）区域市场消化量和速度3）不同类型产品的购买客群分析4）区域市场情况总结与趋势预测：重点预测项目所在区域竞争楼盘未来一年内供需走势。
4.2.4可比性楼盘分析1）市场竞争楼盘详解：◊供应量◊产品功能设计特点分析◊产品配比◊畅销产品分析◊优惠政策◊滞销分析2）区域竞争项目与本项目的优劣势对比分析（列表对比说明）3）重点竞争分析：◊当地重点竞争项目分析（重点分析竞争项目的综合竞争力）价值定位产品类型客户群（重点研究）购买驱动因素开发商资源及经验开发进度竞争点◊重点竞争项目与我司项目的机会及威胁◊初步方向判断4.3、项目本体分析4.3.1、项目基本情况描述；4.3.2、项目价值体系分析；4.3.3、项目SWOT分析。
