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万科金色花圃-营销筹谋陈诉一、项目研析（一）项目表面项目名称：万科金色故里项目性质：小高层（12F）和高层（18/31F）共计12栋开发商：南京万科置业有限公司区域位置：南京汉中门大街1号莫愁湖东路西侧地块建立周期：3年技能经济指标占地面积：59500㎡容积率：2.75修建面积：141600㎡修建密度：25.7%绿化率：52.3%（二）优势阐发区域位置南京市是江苏省的省会,又是全国南北经济、文化、交通的枢纽重地，也是近年来全国生长最快、最有活力的都会之一。
本案位于汉中门外莫愁湖地区，距南京市中心——新街口仅两公里，基地北面是汉中门大街，西靠莫愁湖，东面是莫愁湖东路。
本案西侧两公里则是未来南京奥林匹克运动中心，地理位置十分优越。
门路交通本案入口主干道莫愁湖东路的路幅将由现在的6米左右拓宽到20米，今后随着实施建邺路西延工程，将从外秦淮河上架两座桥直通小区，一座桥将通过现在的北伞巷小学，宽24米；另外一座桥离水西门略远一些，位于南京二轻局堆栈的北侧，届时小区居民进入市中心将变得更快捷。
同时，为了增强景观效果，在桥的西部劈面将建起两块绿地，筹划面积分别约为80×50平米和50×50平米。
本案目前周边交通配套非常便利。
筹划中的南京地铁二号线将于2004年左右动工，未来的地铁汉中路站与本案基地非常靠近，届时交通将更为便捷。
项目周边地区还筹划了两条快速轨道交通：一是沿江东路的地铁四号线，途径河西地区，长8.4公里。
另一条是沿汉中西路从莫愁湖北侧经过的地铁三号线，长4.8公里。
生长前景令人乐观。
自然情况本案地块西面就是面积为30万平米的莫愁湖，并拥有近四分之一的千米湖岸线。
水景资源异常富厚，周边的地块较空旷，障碍物少，视野开阔，观湖景效果尤佳，是营造高等情况的理想地块。
结合绿化景观的渗透和融合，将会形成明显的社区景观优势，享受亲水社区的美妙情怀。
并且本案东侧临近秦淮河，秦淮河是唯一贯串南京整个都会的水道，有着悠久的历史和美丽的传说，目前南京政府将把秦淮河整治成为无污染、游船穿梭，南京人民独享的黄金水道。
金店促销活动策划书3篇篇一《金店促销活动策划书》一、活动主题“闪耀金秋，璀璨金惠”二、活动目的提高金店的知名度和销售额，吸引更多顾客关注和购买金饰品。
三、活动时间[具体活动时间]四、活动地点金店店内及店外广场五、参与人员金店全体员工六、活动内容1. 优惠折扣：活动期间，店内所有黄金饰品享受[X]折优惠，铂金饰品享受[X]折优惠。
2. 满额赠礼：购物满[具体金额]元，可获赠精美礼品一份，如金店定制的首饰盒、摆件等。
3. 抽奖活动：消费满[具体金额]元即可参与抽奖，奖品包括金条、金饰、优惠券等。
4. 免费清洗和保养：为顾客提供免费的黄金饰品清洗和保养服务。
5. 新品展示：设立专门区域展示金店的最新款式和限量版饰品，吸引顾客关注。
6. 现场表演：邀请乐队或舞蹈团队进行现场表演，营造热闹的氛围。
7. 会员专享：会员在活动期间可享受双倍积分，积分可兑换礼品或抵扣消费。
七、宣传推广1. 线上宣传：通过金店官方网站、社交媒体平台发布活动信息和优惠政策，吸引潜在顾客。
2. 线下宣传：在金店周边、商场等人流量较大的地方张贴海报、发放传单。
3. 会员通知：通过短信、等方式通知会员活动详情。
八、活动预算1. 奖品费用：[具体金额]元。
2. 宣传费用：[具体金额]元。
3. 表演费用：[具体金额]元。
4. 礼品费用：[具体金额]元。
5. 其他费用：[具体金额]元。
九、人员安排1. 销售人员：负责接待顾客，介绍产品和活动优惠。
2. 抽奖工作人员：负责抽奖环节的组织和执行。
3. 清洗保养人员：为顾客提供免费的清洗和保养服务。
4. 表演团队：负责现场表演。
5. 后勤保障人员：负责活动现场的布置、物资供应等工作。
十、效果评估1. 销售额：对比活动前后的销售额，评估活动对销售的促进作用。
2. 顾客数量：统计活动期间的进店顾客数量，评估活动的吸引力。
3. 顾客满意度：通过问卷调查等方式了解顾客对活动的满意度和意见建议。
十一、注意事项1. 确保活动现场的安全，防止发生意外事故。
金店活动主题策划书3篇篇一金店活动主题策划书一、活动主题“金彩闪耀，感恩回馈”二、活动目的1. 提升金店品牌知名度和美誉度。
2. 增加金店销售额和市场份额。
3. 增强客户忠诚度和满意度。
三、活动时间和地点1. 时间：[具体活动时间]2. 地点：[具体活动地点]四、活动内容1. 黄金饰品优惠：推出黄金饰品特价优惠活动，吸引更多消费者购买黄金饰品。
2. 购买送礼：购买黄金饰品满一定金额，即可赠送精美礼品一份，如珠宝盒、项链等。
3. 免费清洗：为消费者提供免费的黄金饰品清洗服务，增加消费者对金店的好感度。
4. 旧金换新：推出旧金换新金饰品的活动，消费者可以将自己的旧金饰品带到金店换取新的金饰品，享受一定的折扣优惠。
5. 会员专享：为金店会员提供更多的优惠和礼品，如积分兑换、生日礼品等，增加会员的忠诚度。
五、活动宣传1. 线上宣传：通过社交媒体、短信、电子邮件等方式向消费者发送活动信息，吸引消费者关注和参与。
2. 线下宣传：在金店门口、商场、社区等地方张贴海报、发放传单，宣传活动信息。
3. 合作宣传：与银行、保险公司等合作，在其客户中宣传金店活动。
六、活动执行1. 活动前，对员工进行培训，确保员工熟悉活动内容和流程，能够为消费者提供优质的服务。
2. 活动中，保持金店的整洁和有序，确保消费者的购物体验。
七、活动预算1. 宣传费用：[宣传费用金额]2. 礼品费用：[礼品费用金额]3. 员工费用：[员工费用金额]4. 其他费用：[其他费用金额]八、活动效果预测通过本次活动，预计可以吸引[X]名新客户，增加[X]%的销售额，提高[X]%的客户满意度。
九、注意事项2. 活动期间，要确保金店的安全和秩序，防止发生意外事件。
3. 活动期间，要严格按照活动规则和流程进行操作，确保活动的公平性和公正性。
4. 活动期间，要及时处理消费者的投诉和建议，提高消费者的满意度。
[策划人姓名][日期]篇二金店活动主题策划书一、活动主题“金彩闪耀，感恩回馈”二、活动目的本次活动旨在提高金店的知名度和美誉度，增加销售额和客流量，回馈新老客户，增强客户黏性和忠诚度。
金色主题活动策划书3篇篇一一、活动主题金色主题活动二、活动背景金色往往代表着高贵、辉煌与希望，我们希望通过举办金色主题活动，营造出独特而富有魅力的氛围，让参与者能够沉浸其中，感受金色所带来的美好体验。
三、活动目的1. 为参与者提供一个充满金色元素的欢乐氛围，释放压力，享受美好时光。
2. 增进参与者之间的交流与互动，加强人际关系。
3. 通过独特的主题活动，提升参与者的兴趣和参与度。
四、活动时间与地点[具体活动时间][具体活动地点]五、活动主体[具体参与对象]六、活动内容1. 金色装饰布置：活动现场将以金色为主色调进行全面装饰，包括金色气球、彩带、灯光等，打造出金碧辉煌的场景。
2. 金色主题服装秀：鼓励参与者穿着金色元素的服装，进行一场精彩的服装展示，评选出最佳着装奖。
3. 金色美食体验：提供各种金色包装或带有金色元素装饰的美食，让大家在味觉上也能感受到金色的魅力。
4. 金色手工制作：设置手工制作区域，参与者可以制作金色主题的手工艺品，如金色饰品等。
5. 金色音乐舞蹈表演：安排精彩的音乐和舞蹈节目，营造欢快的氛围。
七、活动流程1. 活动开场：主持人介绍活动背景和目的。
2. 金色服装秀。
3. 音乐舞蹈表演环节。
4. 美食体验与手工制作同时进行。
5. 评选最佳着装奖并颁奖。
6. 自由交流与互动时间。
7. 活动结束。
八、宣传方案1. 通过社交媒体平台发布活动信息和精彩图片，吸引关注。
2. 在相关场所张贴活动海报进行宣传。
九、活动预算1. 装饰材料费用：[X]元。
2. 美食费用：[X]元。
3. 奖品费用：[X]元。
4. 表演团队费用：[X]元。
5. 宣传费用：[X]元。
十、注意事项1. 确保活动场地的安全，设置必要的安全标识和防护措施。
2. 合理安排美食供应，确保食品卫生与安全。
3. 维护好活动现场的秩序，引导参与者文明参与活动。
篇二《金色主题活动策划书》一、活动主题“闪耀金色，绽放光芒”二、活动目的通过举办金色主题活动，营造独特而富有魅力的氛围，提升参与者的体验和感受，同时加强团队凝聚力和交流。
金色华庭策划方案第一章项目背景随着国内经济的快速发展和城市化进程加速，人们对于居住环境的要求也越来越高。
而在当前的市场环境中，高品质住宅成为了市场的主流，然而针对该市场需求的住宅项目仍有很大的改进空间。
因此，我们策划了该项目——金色华庭，以满足现代人对于居住环境的期待。
金色华庭是一座高品质、高规格的住宅小区，位于市中心主干道上。
该小区设计之初，除了考虑到产品要素（如住宅的楼盘面积、房间布局设计、物业服务等），也考虑到小区空间设计等多方面因素，以创造更加理想的人居环境为宗旨，在满足居住功能的同时注重居住素质的提高。
第二章项目营销策略2.1 定位金色华庭的定位是高品质的住宅小区，旨在为中高端人群提供舒适、便利的生活体验。
铭刻在金色华庭的设计空间和物业服务之上和在每一位物业服务人员精神中的，即以卓越的品质和个性化的服务，去创造出“人无我有，人有我优”的差异化价值。
此外，金色华庭还提供了一系列的社区公共设施，如游泳池、室内健身房、会所等，以为居民提供更多的便利服务。
2.2 营销策略2.2.1 产品定价策略针对为中高端人群的服务，金色华庭采用高价策略，为现代人提供高品质、高品位的居住环境。
并通过差异化的产品设计，突出产品的独特性和个性化价值，达到提高消费者认知度的效果。
2.2.2 渠道选择策略金色华庭的销售渠道采用多渠道交互模式，包括线上和线下的渠道方式，以更好地推广我们的产品。
除此之外，我们也将在金色华庭的公共区域设置展示区域，用于展示家居软装、家具等配套产品的样张，以达到产品的整体性推广。
2.2.3 促销策略为促进销售，金色华庭将推出多种促销活动，如家居优惠、家具优惠等活动，以吸引更多的客户。
2.2.4 品牌形象策略品牌形象是消费者感知品牌价值的重要因素，金色华庭将利用品牌形象塑造为自己赢得消费者认可和忠诚度的先发优势，同时不断改进和优化品牌形象，使消费者对品牌形象的印象不断加深。
第三章项目设计理念3.1 环境设计金色华庭的环境设计以人为本，充分融入自然、艺术和文化元素。
豪宅宣传推广方案策划书3篇篇一《豪宅宣传推广方案策划书》一、项目背景随着人们生活水平的提高，对于居住环境的要求也越来越高。
豪宅作为高端住宅的代表，不仅拥有豪华的装修和设施，更能体现居住者的身份和地位。
本项目旨在通过一系列的宣传推广活动，提高豪宅的知名度和美誉度，吸引更多的潜在客户。
二、目标受众1. 高净值人群：包括企业家、高管、明星等。
2. 投资客：关注房地产市场，寻找高回报的投资机会。
3. 改善型购房者：对居住环境有较高要求，希望提升生活品质。
三、宣传推广策略1. 线上宣传（1）建立官方网站，展示豪宅的详细信息、图片和视频，提供在线预约看房服务。
（2）利用社交媒体平台，发布豪宅的相关信息和图片，吸引潜在客户的关注。
（3）与房地产网站合作，进行广告投放和推广活动。
（4）利用搜索引擎优化（SEO）技术，提高网站在搜索引擎上的排名，增加曝光率。
2. 线下宣传（1）举办开盘活动、样板房开放活动等，邀请潜在客户参加，现场体验豪宅的魅力。
（2）参加房地产展览会，展示豪宅的优势和特色，吸引更多的客户关注。
（3）在高端商场、酒店等场所设置展示区，展示豪宅的模型和图片，提高知名度。
（4）与房地产中介机构合作，通过他们的渠道推广豪宅。
3. 口碑宣传（2）邀请知名人士、专家等参观豪宅，发表评价和推荐，提高豪宅的美誉度。
（3）举办业主活动，增强业主的归属感和忠诚度，促进口碑传播。
四、宣传推广内容1. 豪宅的独特卖点：如地理位置、建筑风格、装修设计、配套设施等。
2. 豪宅的生活方式：如高端物业服务、社区文化、休闲娱乐等。
3. 豪宅的投资价值：如房地产市场前景、豪宅的升值潜力等。
五、宣传推广时间1. 筹备阶段（[时间区间 1]）：完成宣传推广方案的策划和准备工作，包括网站建设、物料制作等。
2. 预热阶段（[时间区间 2]）：通过线上线下渠道发布豪宅的相关信息，吸引潜在客户的关注。
3. 高潮阶段（[时间区间 3]）：举办开盘活动、样板房开放活动等，邀请潜在客户参加，现场体验豪宅的魅力。
金色华府开盘活动方案（请柬时间为2005年9月18日上午8：30）（地点：金色华府售楼处，工商城广场）一、开盘目的●为正式上市扩大市场影响力；●将产品正式推向市场，树立企业与产品的新形象；●以产品本身的特色扩大品牌知名度，吸引更多市场目光；●为产品后续内容的推出作前期酝酿，加快口碑传播，争取更多关注。
二、开盘典礼意义1、吸引客户一个项目的前期客户来源，除了广告等媒体吸引过来的外区客户之外，很大的一部分来自区域客户和通过区域居民对项目传播而来的客户。
因此在做好广告等媒体宣传的同时，还应在项目正式开始销售前后对针对区域客户进行推广活动。
2、达到传播目的由于前期本项目广告传播不充分，卖点不强烈，虽然项目形象进度良好，但未能很好的传递给客户及各界领导、相关单位。
举行具有规模和个性的开盘仪式，可以迅速达到向公众传播的效果。
3、成交客户通过展示企业开发实力等相关活动的衬托，前期积累和潜在需求的客户在良好企业行为和个性物业的召感下认可物业品质，增加社会亲和力，在强化立身投资和升值潜力意识的同时，扩大和提高了企业与楼盘知名度；加深了社会公众印象，促进销售的良性发展，形成销售热潮，从而吸引更多的购房者。
三、开盘活动的形式本次开盘活动主要以现场剪彩活动和签约新闻发布、客户签约三大部分构成。
1、金色华府开盘剪彩仪式现场开盘活动仪式是本次活动的第一高潮。
A、主要描述：彩旗缤纷、气氛和谐、鼓乐齐奏、醒狮贺喜、摄影摄像、书家挥毫、开盘剪彩，为本活动的环环相扣、层层推进、高潮迭起形成前奏。
B、活动对象：邀请组织者及相关领导、前期积累及潜在需求客户、各界代表、相关媒体、礼仪公司2、金色华府新闻发布活动A、主要描述：开盘当天举行的售楼处现场的签约新闻发布会活动是金色华府开盘活动的第二大高潮。
参与新闻媒体单位与记者，是快速传播产品主要途径。
B、开展形式：签约仪式和新闻发布四、金色华府开盘活动的执行●现场开盘活动全称：“金色华府开盘剪彩暨签约新闻发布会仪式”●现场开盘活动主办：休宁汇鑫房地产开发有限公司宁波*****公司●现场开盘活动协办：黄山美高品牌设计策划有限公司●现场开盘活动出席对象：前期客户、潜在客户、各界代表、有关媒体。
精心整理【金色华庭】策划报告书一、成都市房地产宏观市场分析（一）、总述据有关资料统计，2003年，成都在15个副省级城市中GDP为1870亿元，排名第4位；社会消费零售总额771亿元，排名第4位；人均GDP2300美元，排名倒数第4，为12位；人均可支配收入排名为第10位。
影响人居中心排名关键因素之“住房消费指标”(指市民能否买得起住房以及住房质量)，成都在第14位，排名较前，2003年成都的土地投资减少，开发商购置土地957.39万平方米，下降???20042004年占1万平方地，40%有40%为10%；如果面对涨价，有34.2%的人认为不会因为涨价而冲动购房，44%的则处于观望状态，8.4%的会延后购买，只有13.4%的会提前购买。
（四）、城北区域市场宏观分析城北由于旧城改造以及沙河的整治，城北的房价已经提高了一个高度。
尽管目前城北的城市配套有待完善，交通状况也还不怎么理想，但是北是目前离城区最近，房价最便宜，住宅性价比最高的区域。
目前城北二环路区域内的房价在2500元/㎡——3200元/㎡左右，因此，城北的房价还有很大的提升空间。
万科金色花园的推出将会进一步提高城北楼盘的品质及房价。
二、项目周边市场调查及市场分析（一）、项目周边市场调查1、项目周遍二手房市场调查因本项目位于城北片区，在一环路和二环路之间的互助路，周边商品房市场尚不成熟，同一区域近距离内的商品房可类比项目较少，所以对互助路周边的二手房交易市场做此调查，得到以下数据以供参考。
位置价格元/㎡修建时间距本项目距离50米23（二）、市场调查情况分析1、二手房市场调查情况分析互助路片区附近房屋多为拆迁安置房及早期单位集资建房，多为非小区式的，房屋质量及小区环境均相对较差，二手房房源紧张，且销售周期短，说明片区购买力强劲，市场房源尚处于求大于供。
此片区二手房价格在2300—2700元/㎡之间，个别装修较好、房屋较新的房屋可能卖到2800左右，个别在80年代早期建设的房屋价格在2000左右。
关于金店的策划书3篇篇一《关于金店的策划书》一、项目背景随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，黄金饰品市场呈现出持续增长的态势。
为了满足消费者日益多样化的需求，我们计划打造一家独具特色的金店，提供高品质的黄金产品和优质的服务体验。
二、店铺定位1. 目标客户群体：主要针对中高端消费人群，包括新婚夫妇、时尚人士、投资爱好者等。
2. 产品定位：提供多样化的黄金饰品，包括传统款式和时尚设计，同时涵盖投资金条等产品。
3. 品牌形象：打造专业、高端、时尚的品牌形象，传递品质与价值的理念。
三、店铺选址四、店铺装修1. 采用简洁大气的装修风格，以金色为主色调，营造出高贵、典雅的氛围。
2. 合理布局店内空间，设置展示区、接待区、休息区等功能区域。
3. 注重灯光设计，突出黄金产品的光泽和质感。
五、产品策略1. 与知名品牌和供应商合作，确保产品质量和款式的独特性。
2. 定期更新产品，紧跟时尚潮流，满足消费者的个性化需求。
3. 提供定制服务，根据客户要求打造专属的黄金饰品。
六、价格策略1. 结合市场行情和成本，制定合理的价格体系。
2. 推出优惠活动和促销策略，吸引消费者购买。
3. 提供灵活的定价策略，如根据购买数量给予一定的折扣。
七、服务策略1. 培训专业的销售团队，提供热情、周到、专业的服务。
2. 提供免费的清洗、保养、维修等售后服务。
3. 建立会员制度，为会员提供积分兑换、专属优惠等特权。
八、营销推广1. 利用社交媒体、网站、线下广告等多种渠道进行宣传推广。
2. 举办新品发布会、促销活动、主题展览等营销活动。
3. 与其他相关行业进行合作推广，扩大品牌影响力。
九、人员管理1. 招聘具备相关经验和专业知识的员工。
2. 定期组织员工培训，提高员工的业务水平和服务意识。
3. 建立合理的绩效考核制度，激励员工的工作积极性。
十、财务管理1. 制定详细的预算和成本控制计划，确保店铺的盈利能力。
2. 建立完善的财务管理制度，规范财务流程。
人民置业【金色华庭】策划报告书理性决定价值专业决定高度目录前言第一部分【金色华庭】项目市调分析第二部分【金色华庭】个案研究及项目定位第三部分【金色华庭】经济效益分析第四部分【金色华庭】营销推广概要第五部分【金色华庭】销售管理第六部分附件——总平规划建议图户外广告位平面设计图前言“决断于谋划，善行于智慧”，受成都人民置业的委托，我司为其在互助路区域的项目进行全程营销策划，经过深入细致的调查研究及分析，形成了此报告。
本报告针对项目的特殊性，采用各种适用的调研方法、调研手段，获取第一手真实的市场相关信息和数据，在此基础上结合业界前沿的理论和行业技术，形成了我们对该项目的真实认知和感受。
我们在进行项目的调查过程及策划过程中，丝毫不敢大意，专业责任感和职业道德，保证了本次报告及其建议的科学性、真实性以及可参考性。
结合项目实际和我们积累的丰富经验，形成了以下营销策划报告。
第一部分[金色华庭]项目市调分析一、成都市房地产宏观市场分析（一）、总述据有关资料统计，2003年，成都在15个副省级城市中GDP为1870亿元，排名第4位；社会消费零售总额771亿元，排名第4位；人均GDP2300美元，排名倒数第4，为12位；人均可支配收入排名为第10位。
影响人居中心排名关键因素之“住房消费指标”(指市民能否买得起住房以及住房质量)，成都在第14位，排名较前，2003年成都的土地投资减少，开发商购置土地957.39万平方米，同期下降了6.1%。
2004年1-2月，开发商购置土地71万平方米，比同期减少了75万平方米，下降51%。
2004年一季度，成都新开项目共计35个（包含亮相项目），供应总量约109.12万㎡，市场整体发展态势良好。
新开楼盘中，以小户型+商业物业成了今年1季度成都楼市的主角。
（二）、项目开发热点区域2004年1季度成都楼市供应量以城西和郊区为重点，其中城西供应体量最大达34.16万平米，占1季度总供给量的三成。
而城东和城南供给平淡，但随着城东旧城改造力度的逐步推进，同时城东的一些大盘如万科金色乐章，华润翡翠城二期等大盘都将在年内推出，届时，城东楼市将会出现井喷。
而城北的房地产开发则主要靠商业地产项目的开发充实体量，其中金荷花、荷花金池、大正鞋都等项目区域周边的开发是为最大的体量冲击和竞争。
从环域分布状况来看，1季度楼市供应量较为均匀，各自所占比例差距不大。
其中，二至三环仍是商品房供给主力区域，占到总供应量的37%。
三环外及郊区楼盘也较为活跃，比例达到26%。
（三）、项目开发量及市民对房价的看法2004年1-2月，市区住宅供应面积(批准销售)45.64万平方米，同比减少24.6%，而销售面积达106.69万平方米，同比增长42.49%，缺口达61万平方米，加之2003年的供应缺口，总面积达200万平方米，即约2万户的需求缺口。
其次，土地供应出现错位。
2003年，成都的城市住宅地价为负增长，成都拍卖土地有60%为旧城改造置换出来的土地，40%为新增土地。
市区内用于住宅开发的土地明显少于用于商业开发的土地，大量的住宅开发转向郊外。
有40%的消费者认为未来两年内，成都的房价将平和下降，60%认为可能会上涨，上涨的平均幅度为10%；如果面对涨价，有34.2%的人认为不会因为涨价而冲动购房，44%的则处于观望状态，8.4%的会延后购买，只有13.4%的会提前购买。
（四）、城北区域市场宏观分析城北由于旧城改造以及沙河的整治，城北的房价已经提高了一个高度。
尽管目前城北的城市配套有待完善，交通状况也还不怎么理想，但是北是目前离城区最近，房价最便宜，住宅性价比最高的区域。
目前城北二环路区域内的房价在2500元/㎡——3200元/㎡左右，因此，城北的房价还有很大的提升空间。
万科金色花园的推出将会进一步提高城北楼盘的品质及房价。
二、项目周边市场调查及市场分析（一）、项目周边市场调查1、项目周遍二手房市场调查因本项目位于城北片区，在一环路和二环路之间的互助路，周边商品房市场尚不成熟，同一区域近距离内的商品房可类比项目较少，所以对互助路周边的二手房交易市场做此调查，得到以下数据以供参考。
2、目周边商品房市场调查3、周边商业情况调查：（二）、市场调查情况分析1、二手房市场调查情况分析互助路片区附近房屋多为拆迁安置房及早期单位集资建房，多为非小区式的，房屋质量及小区环境均相对较差，二手房房源紧张，且销售周期短，说明片区购买力强劲，市场房源尚处于求大于供。
此片区二手房价格在2300—2700元/㎡之间，个别装修较好、房屋较新的房屋可能卖到2800左右，个别在80年代早期建设的房屋价格在2000左右。
此片区二手房市场销售情况相当好，且空置率低，进一步说明此片区房源的紧张及消费者购买力的强劲。
2、房市场调查情况分析在对北门片区的商品房市场调查中，共调查项目8个，以下对项目调查的数据及信息进行进一步分析：户型：在北门片区的商品房中，户型面积除富临沙河新城和万科金色家园外，其他项目均控制在130平米以内，130平米以上的大户型只占到总户数的10%以下。
其中，套二户型多为两种，一种是60平米左右的实用性小套二，一种为90平米左右的两室两厅双卫。
套三的户型同样为两种：一种为90平米左右的实用性小套三，一种为130左右的三室两厅双卫。
部分顶楼为145左右的跃层式。
结论：畅销户型为实用性两室两厅单卫及实用性三室两厅单卫。
两室两厅双卫及三室两厅双卫户型消费潜力也同样巨大，但需保持一定比例。
建筑形态：在调查的城北片区的8个项目中，建筑形态全部为电梯公寓，其中除雅图丽景为18层，星辰苑为15层外，其他项目全部为11层小高层电梯公寓。
在售的富临沙河新城中，11幢多层公寓，由于均价仅为2800 元/㎡，所以早已一抢而空，多层销售情况一片火爆。
而距本项目最近的建兴百家庭院和迪康银色诗典、维达北苑等项目中，小高层的电梯公寓均以2950元/㎡左右的均价在一到三个月内销售一空。
结论：城北片区的购房者中，多层公寓或小高层电梯公寓在适当的价格范围内均可以接受。
外立面：在调查项目中，除星辰苑使用瓷砖处理外立面以外，其他在建在售项目全部采用外墙漆涂料装饰外立面。
而本项目南面及东面相临建筑全部为瓷砖外立面，尤其以互助路综合市场的建筑颜色较为显眼，以黄、绿为主。
结论：因政府硬性规定，建筑外立面只能用涂料，所以本项目外立面的处理宜采用高级涂料或小型面砖（马赛克）材料，在互助路的大环境中形成特具特色的风景线。
销售价格：在调查的项目中，价格除万科金色家园均价达到3800元/㎡以外，其他项目基本在2800—3400之间。
但多数项目占地面积不大，容积率偏高，绿化率较低，导致项目品质一般，产品附加值下降。
周边暂无有可比性的在售多层项目。
结论：本项目应尽量完善社区配套，提高社区品质及产品附加值，使售价能在相同区域达到新高。
容积率：在被调查的项目中，除万科金色家园和富临沙河新城属于低容积率的大社区外，其他同区域的电梯公寓项目容积率全部都在3.2以上，甚至达到3.9、4.2之高，平均数为3.5。
结论：建议本项目为保证高品质，社区化，合理售价及低成本，最重要的是保证销售进度，故容积率应设置在2.8左右。
3、目商业部分调查情况分析距离本项目较近的几个项目的商业部分中，虽销售期都不长，但销售进度较快，销售情况均较为火爆。
除维达北苑为1—4层整体出售，销售不成功外，其余项目的商业部分均已接近清盘。
建兴百家庭院的商铺中，在顺沙巷和小沙河边的铺位，距本项目仅百米之遥，商业氛围有相似点，也有不及本项目住宅区域的成熟之处，但销售三个月已告清。
加之蓝光金荷花和荷花金池与本项目隔河相望，城北建材商圈近在咫尺，此区域的房地产投资能力可见一斑。
迪康银色诗典的商业部分共两层，一层为分拆销售部分，二层为迪康公司自主经营部分，主要经营电器，且销售已接近尾声。
此项目的商业部分多为自营者购买，投资者所占比例较小。
这个项目的出现，又增加了附近片区的消费配套，与街对面的“灿坤”一起托起了城北片区的电器消费市场。
综述：本项目所处城北片区现阶段房地产消费仍处在不断上升中，目前市场供应量明显不能满足购房者的消费需求，整体市场处于饥渴状态。
但市场整体供应中普遍存在品质一般，产品附加值较低，环境、配套、服务等相对较差的情况，消费者在选择此价位的房屋时，选择面较窄，同时消费者要求相对较低。
第二部分[金色华庭]个案研究及项目定位一、项目概况（一）、综述：项目所处互助路片区，虽居住环境一般，但整个片区却是一个非常成熟的生活居住区域，城市配套及生活基础配套在整个城北片区属于相对最为完善的区域，又处于一环路、二环路、互助路、小沙河的包围之中，距任何一方都在二、三百米之内，内部环境安静，交通较为方便。
与蓝光金荷花和荷花金池隔河相望。
同等项目竞争压力较小，但消费市场又十分巨大，所以项目营销压力较小，同时我们对项目的营销也充满信心。
（二）、项目地块：项目地块为原文华食品厂地块，具体指标如下：地块面积：21亩。
绿化率：约25%以上。
覆盖率：33%。
限高：50米。
容积率：多层1.8，小高层2.8。
（三）、周边业态分析：1、互助路综合市场，该市场是成都市示范市场，与本项目相临，经营种类繁多，经营环境及经营秩序良好，是目前整个城北片区最为规范化、综合化的市场，也是整个城北片区规模最大的综合市场。
2、迪康电器城，该商场目前尚在修建中，距本项目300米左右，营业面积10000余平方米，是专业的电器零售市场。
拟在今年年底之前开业。
3、灿坤电器城：该市场于2003年初开业，主要经营各种电器设备及黑、白小电器，属于全国连锁品牌，距本项目500米左右。
4、红旗超市：距本项目150米左右，营业面积1500多平方米。
5、蓝光金荷花：正在修建中的国际服装批发市场，总经营面积10余万平方米，预计2005年上半年开业。
距本项目150米左右。
6、荷花金池：正在修建中的鞋类批发市场，总经营面积达到5万多平米，预计2005年上半年开业。
距本项目200米左右。
7、建材商圈：距本项目一公里左右的范围内，分布着数十个专业建材市场及大量沿街为市的建材经营者，商气及投资氛围浓郁。
（四）、居住人口：该区域的主要为片区常住人口、老国有企事业单位职工、个体经营者等。
近年来，该区域的外来人口数量增多。
区域的主要经济类型为商业个体经营集中区域，区域个体经营者主要在荷花池、高笋塘经营批发零售日用百货、建材等商品。
由于商业市场的火爆，该区域良好的区位条件，部分居民实际收入较高。
由于其特殊的职业构成，区域居民的房屋需求及投资热情都较高。
（五）、建筑形态：该区域中只有在售或刚清盘不久的商品房均为小高层电梯公寓，其他老式房屋全部为多层（7层）结构，且多为条式结构分布。
