2009年土地估价师土地估价实务基础考试真题
一、单项选择题(30题，题号1—30，共15分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题0.5分，选错不得分，不倒扣分)
1.城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是( )。
A.土地实际利用状况
B.设定内涵条件下的评估地价
C.现状条件下的评估地价
D.评估时间
2.土地估价行为是( )的一种。
A.房地产经济
B.房地产证券
C.房地产金融
D.房地产中介
3.判断土地是否为最有效使用状态时，不需要考虑的因素是( )。
A.该地块的最佳利用方式
B.该地块的收益是否均衡
C.最有效使用方式可以持续多久
D.目前利用方式是否为最有效
4.下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是( )。
A.人口密度控制、用地结构
B.建筑物密度、容积率
C.区域交通管制、用地结构
D.公用设施条件、容积率
5.在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出的农用地等别是( )。
A.农用地等别
B.农用地利用等别
C.农用地自然等别
D.农用地定级等别
6.在土地定级中，某评价单元受到市级商服中心、区级商服中心影响，其中市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对其影响分值分别为15、10、20，区级商服中心的区级、小区级商服功能对其影响分值分别为12、21，则其商服繁华度作用分值为( )。
A.33
B.45
C.48
D.78
7.在土地估价实务中，经常会涉及划拨土地使用权价格与承租土地使用权价格评估问题。下列关于二者关系的观点正确的是( )。
A.划拨土地使用权属于物权，承租土地使用权属于债权
B.二者在土地使用权性质上不同，但价格水平相当
C.二者在土地使用权性质上不同，价格也不同，二者的价格差等于土地出让金
D.由于权利性质不同，二者不可能在同一土地市场中交易
8.经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补交土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减( )求得。
A.批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格
B.原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格
C.批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格
D.批准时居住用地的土地使用权出让金
9.评估商业店铺地价时，不宜采用的估价方法是( )o
A.市场比较法
B.成本逼近法
C.收益还原法
D.基准地价系数修正法
10.采用收益还原法进行地价评估时，不属于经营费用的是( )。
A.职工工资
B.房屋折旧费
C.营业税
D.改扩建费用
11.某宗地当前年纯收益为5万元，预计未来每年纯收益比上一年增长1%，土地还原率为5%，则该宗地当前的无限年期价格为( )万元。
A. 100
B.125
C.120
D.83.3
12.下列关于工业用地出让价格表述欠妥的是( )。
A.在协议出让方式下，不同城市工业用地出让价格相互之间的可比性较差
B.真正现实意义上的工业用地价格可以通过土地利用收益还原并测算出来
C.基础设施条件的改善，同一个经济区域内的城市之间、工业用地相互之间的替代性增强
D.招标拍卖挂牌出让是土地资产市场优化配置的方式，也是促使工业用地价格上涨的主要原因
13.利用剩余法估价时，场地取得契税的计息期应包括( )。
A.前期、建设期、销售期
B.前期、开发期、销售期
C.建设期、销售期
D.开发期、销售期
14.我国地价体系的核心是( )。
A.交易地价和标定地价
B.基准地价和标定地价
C.交易地价和成交价格
D.基准地价和公告地价
15.房屋拆迁规模大、分期分段实施拆迁时，拆迁估价期日为( )。
A.首批房屋拆迁之日
B.全部房屋拆迁之日
C.当期(段)房屋拆迁实施之日
D.房屋拆迁许可证颁发之日
16.某耕地区片近三年平均年产值为1700元/亩，如土地补偿费按年产值的10倍计，土地补偿费和安置补助费之和，最低不得低于年产值的16倍，最高不得高于年产值的25倍，则该征地区片价为( )万元/亩。
A. 4.25-5.95
B.2.72-4.42
C. 2.72 -4.25
D.1.70-2.72
17.按照城市地价动态监测工作的要求，下列关于地价监测点评估的表述( )是正确的。
A.监测点价格须反映监测期内地产市场的客观状况，评估时可直接按土地实际成交价格确定
B.监测点地价应采用市场比较法、收益还原法等基本估价方法进行评估
C.取路线价法、市场比较法测算结果的算术平均值作为某商业地价监测点季度监测价格
D.实施年度地价监测时，地价监测点价格评估的估价基准日确定为每年的1月1日
18. 2008年8月某开发公司通过竞拍取得一宗商业用地，土地出让年期为40年。在取得房屋预售许可证后，该公司与某超市签订了租赁合同，租期为5年，租金比市场租金低15%左右。2009年8月竣工时对整体不动产进行价格评估，下列做法正确的是( )。
A.应考虑市场租金，而不应考虑实际租金
B.以市场租金为基础，用合同租金对市场租金进行修正
C.以合同租金为基础，对其进行15%左右的修正
D.租赁期以合同租金为基础，其余年期以市场租金为基础
19.某城市一宗工业用地所处土地级别的基准地价为300元/平方米，根据国土资源部《关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知》(国土资发12006] 307号)的规定，该市工业用地出让最低限价为284元/平方米，2008年8月，该市国土局拟出让此宗地，则其出让价格不得低于( )元/平方米。
A.210
B.240
C.284
D.300
20.某工业用地无限年期价格为1020元/平方米，土地还原率为5%，则该地的年租金为( )元/平方米。
A. 51.00
B.55.87
C.59.44
D.98.27
21.某房地产开发商于2006年7月经出让取得一宗住宅用地，2年后取得房屋预售许可证，2009年2月销售房产，其土地使用权最长截止日期为( )。
A.2079年7月
B.2079年2月
C.2076年7月
D.2076年2月
22.某宗地生地价格为Pl，熟地价格为P2，地上建筑物正常装修后待使用的不动产价格为P3，若其正在使用的不动产价格为P4，则正常情况下( )。
A.P1
C. P2
23.某企业于2008年1月经出让取得一宗工业用地50年土地使用权，2009年1月厂房通过竣工验收，其经济寿命为60年。若厂房正常使用，截止到2015年1月时，其剩余耐用年数为( )年。
A.43
B.44
C.53
D.54
24.某城市甲、乙两宗地楼面地价分别为2020元/平方米、1850元/平方米，建筑容积率分别为3、5，若其他规划条件相同，则两宗地的总价比较为( )。
A.甲小于乙
B.甲略大于乙
C.甲与乙相同
D.甲远大于乙
