房地产行业纳税评估指导手册

房地产评估师行业的税务评估报告一、概述房地产评估师作为房地产行业的专业人士，在评估房地产资产价值的同时，他们还需要考虑税务评估的因素。

税务评估报告是为了满足税务部门的要求，准确计算房地产资产的价值并确定其相应的税务义务。

下面将详细介绍房地产评估师行业中税务评估报告的编写要点和注意事项。

二、税务评估报告的目的税务评估报告的目的是向税务部门提供准确的房地产资产估值数据，以确定纳税人应缴纳的税款和税务义务。

该报告需要详细记录资产的市场价值、租金收入、折旧情况等具体数据，以便税务部门对资产进行合理的评估和课税。

税务评估报告的编写需要遵循国家相关法规和规范，确保报告的准确性和可信度。

三、税务评估报告的编写要点1. 收集资料：房地产评估师在编写税务评估报告时，需要收集相关的资料，包括房地产资产的购买合同、租赁合同、财务报表、评估报告等。

这些资料将为报告提供基础数据，确保评估的准确性。

2. 计算市场价值：房地产的市场价值是税务评估报告中的重要指标。

评估师需要根据房地产市场的行情、地理位置、建筑面积等因素，运用合适的评估方法计算出资产的净价值。

这将为税务部门提供确切的评估依据。

3. 分析租金收入：租金收入是税务评估报告中的另一个重要指标。

评估师需要对资产的租金情况进行详细分析，包括租金收入的稳定性、租赁合同的期限和租金调整等。

这将为税务部门提供对资产税务评估的依据。

4. 考虑折旧情况：资产的折旧情况将直接影响到纳税人的税务义务。

评估师需要根据相关税务法规，考虑资产的使用寿命、减值情况等因素，计算出资产的折旧费用，并在报告中明确记录。

5. 补充其他信息：除了上述要点外，税务评估报告还需要补充其他与资产价值评估相关的信息，例如土地使用权、房屋质量等。

这些信息将进一步提高报告的综合性和可信度。

四、税务评估报告的注意事项1. 准确记录：编写税务评估报告时，评估师需要保证数据的准确性和一致性，确保评估值的可靠性。

任何不准确或不完整的信息都可能导致报告的不准确。

房地产估价实务中增值税计算技术指引下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。

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房地产开发行业税收检直指引第一节房地产开发行业概述房地产开发是指由具有开发资质的房地产企业，对房地产项目进行投资、建设、管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益。

房地产开发行业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性、投资成本高、风险大以及业务流程复杂等特点。

一、房地产开发行业的开发项目类型房地产企业的开发项目类型多种多样，主要可以分为以下四大类：1.按照房地产开发对象，可划分为土地开发、房地产综合开发；2.按照开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。

两个层次的开发是先将"生地"（不具备使用条件）开发建设成"熟地"后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；另一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。

在我省绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发；3.按开发方式分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等；4.根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧区再开发）两种形式，简称为新开发和再开发。

二、房地产开发企业的开发产品房地产企业开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程。

开发产品的销售方式按完工程度分为商品房预售和商品房现售，按结算方式分为一次性收款销售、分期收款销售、银行按揭销售、委托销售、先租后售、售后回租等。

图1-1房地产土地开发流程图1-2房地产项目流程第二节房地产开发业务流程房地产开发基本流程：1.项目的设想及可行性研究；2.项目立项及企业审批；3.项目规划；4.土地使用权取得；5.征地、拆迁；6.工程建设；7.房地产经营；8.物业管理。

房地产企业商品房开发具体流程见图1-3。

图1-3商品房开发工作流程图一、房地产开发企业基本生产环节（一）立项主要是开发项目决策阶段，前期准备阶段（如：获取土地使用权；征地拆迁；申办并取得《房屋拆迁许可证》；规划设计；建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察。

涉税风险自查&财税管控丨大企业（房地产集团）税收遵从指引近日，国家税务总局无锡市税务局第一分局发布了两份宣传手册《大企业（房地产集团）税收遵从指引》和《大企业（房地产行业）税收遵从指引》作为地产行业进行涉税风险自查的操作指引。

本文为大家收集整理了《大企业（房地产集团）税务遵从指引》主要内容。

该指引提炼了关于集团关联交易、费用分摊、股息分配和资金融通等15项重要事项的涉税风险点，提醒地产集团企业关注并作出合规处理。

我为大家搜集整理了其中的12项主要内容，咱们中珠顺区域/粤西区域/海南区域的地产公司不妨参照这12项进行一下风险点审视，以期更多的规范和指导咱自己公司的业务运作和财税管控。

1项目公司设立方式未考虑税收因素▲风险描述：房地产集团受让土地后成立项目公司进行开发，未事前考虑税收影响，项目公司的成立不符合相关规定，导致增值税计算及缴纳时土地价款不能按规定扣除。

▲重点提醒：财税[ 2016]第140号《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》第八条规定：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（1）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司。

（2）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变。

（3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

-以上三个条件须同时满足，否则将影响增值税的差额计算缴纳。

2集团内“抵消交易”降低整体税负▲风险描述：在大型集团多元化的经营模式下，当一个企业向其关联企业提供的利益被该关联企业提供的其他利益补偿时，就产生了“抵消交易”，导致少缴税款。

▲重点提醒：以开发产品抵顶材料款、工程款、中介服务费等债务，根据《企业所得税法》第四十一条规定，企业与其关联方之间的业务往来不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。

国家税务局纳税评估工作规程第一章总则第一条为了加强税收基础管理，促进纳税人自觉、如实、全面申报纳税，提高税收遵从度，加强国税机关对纳税申报的监控力度，保证国家税款及时足额入库，制定本规程。

第二条本规程所称纳税评估是指国税机关根据纳税人的申报资料及其他征管信息，按照一定的程序，运用一定的手段和方法，进行审核、比对、分析、核查，对纳税人一定时期内申报纳税的真实性、准确性进行综合评估的工作。

包括行业评估和个案评估。

第三条本规程适用于国税机关管辖范围内各税种的纳税评估。

第四条市、县级国家税务局应指定一个业务部门负责本地区纳税评估的组织、协调、计划安排、考核等工作，相关业务部门要密切配合。

第五条纳税评估属于税务机关日常性税源管理工作的重要内容。

在纳税评估中，要将案头资料分析与必要的实地核查结合起来，对纳税评估发现需要进一步核实的问题，评估人员可进行实地核查。

第六条纳税评估分为对象确定、评估分析、约谈说明、实地核查、评估处理和评估复核等六个步骤。

纳税评估的结果应并入“一户式”纳税信息资料管理系统。

第七条纳税评估业务管理部门应建立与稽查部门的信息交换制度和与税收管理员的工作联系制度，加强部门配合，减少对纳税人生产经营活动的影响。

第八条各级国税机关应加强纳税评估工作的考核管理，明确，建立健全考核机制。

要加强对评估人员业务技能培训和责任意识的教育，不断提高评估人员的业务素质和责任意识。

第二章对象确定第九条纳税评估对象确定是指纳税评估业务管理部门，按照一定的方法，对纳税人进行筛选并确定纳税评估对象的过程。

纳税评估对象确定的方法分为利用资料稽核的结果确定和根据其他信息来源直接确定两种。

第十条资料稽核是市、县级国税机关按设置的参数利用计算机进行分析、筛选，并产生结果的过程。

利用资料稽核结果确定对象是指国税机关利用资料稽核结果按异常程度从高到低确定或按特定要求确定评估对象。

资料稽核参数的设置由省、市、县国税机关根据规定的权限确定和修改。

增值税纳税评估部分方法及行业纳税评估指标试行一、方法：1.实地调研：评估人员可以深入到纳税人的经营现场进行实地调研，观察和了解纳税人的实际经营情况，包括生产线的规模、设备的使用情况、员工的数量等。

通过实地调研可以更准确地了解纳税人的生产能力和经营状况，有助于评估其应缴纳的税款。

2.财务数据分析：评估人员可以对纳税人的财务数据进行分析，包括纳税申报表、财务报表等。

分析财务数据可以了解纳税人的盈利能力和经营状况，从而评估其应缴纳的税款。

评估人员可以根据财务数据的变动情况和行业平均水平进行比较，从而判断纳税人的税务情况。

3.参考行业平均水平：评估人员可以参考行业平均水平作为参考指标，从而评估纳税人的税务情况。

例如，可以比较纳税人的销售额、利润率、税负率等指标与行业平均水平的差异，从而判断纳税人的税务情况。

4.对比分析：评估人员可以将纳税人与类似规模和经营状况的其他纳税人进行对比分析，从而评估其税务情况。

通过对比分析可以发现纳税人的税务情况是否正常，是否存在违规行为等。

二、行业纳税评估指标试行：1.销售额增长率：评估纳税人的销售额增长率可以反映其经营状况和市场竞争能力。

销售额增长率高的纳税人通常意味着其盈利能力强，税务情况良好。

2.利润率：评估纳税人的利润率可以反映其经营效益和利润水平。

利润率较高的纳税人通常意味着其税负较高，应缴纳较多的税款。

3.应纳税额占销售额比例：评估纳税人的应纳税额占销售额的比例可以反映其税负水平。

应纳税额占销售额比例较高的纳税人通常意味着其税负较重，应缴纳较多的税款。

4.纳税申报准确率：评估纳税人的纳税申报准确率可以反映其纳税遵从程度。

纳税申报准确率高的纳税人通常意味着其遵守税法，应缴纳的税款较为准确。

通过以上方法和行业纳税评估指标的试行，可以更准确地评估纳税人的税务情况，确保税收征收的公平公正。

同时，也可以促使纳税人加强自身的税务管理，提高纳税合规性，营造良好的纳税环境。

3 增值税纳税评估方法3.1概述通过对评估对象模型计算分析，基本上能够达到找出疑点目的，实现了评析指标测算和疑点析出“微机化”，保障了纳税评估工作的有序运作，为加强纳税评估管理，切实提高征管和稽查质量提供了科学的依据。

增值税纳税评估主要有存货分析法、投入产出法、能耗测算法、工时(工资)耗用法、设备生产能力法、税负率与产品（商品）成本销售利润率配比分析法、毛利率法、以进控销法、费用倒挤法（保本法）等。

3.2具体评估方法3.2.1存货分析法1、功能描述用企业存货变动情况测算当期应纳销售额，并以此来分析，核实其申报收入是否真实。

2、适用范围适用于工业、商业企业3、分析指标期初库存产成品金额、本期完工产成品金额、期末库存产成品金额、主营业务利润、主营业务成本、期初库存商品金额（只适用商业企业）、本期购进商品金额（只适用商业企业）、期末库存商品金额（只适用商业企业）、企业申报收入4、计算公式（1）工业企业：测算收入＝（期初库存产成品金额＋本期完工产成品金额-期末库存产成品金额）×（1＋主营业务利润÷主营业务成本）。

（2）商业企业：进价核算方式测算收入＝（期初库存商品金额＋本期购进商品金额-期末库存商品金额）÷（1-毛利率）；售价核算方式本期销售收入测算数＝期初库存商品金额＋本期购进商品金额-期末库存商品金额；毛利率公式企业毛利率＝（主营业务收入-主营业务成本）÷主营业务收入×100%问题值＝测算收入-申报收入；差异率＝问题值/申报收入×100%。

5、数据来源企业申报收入取值于增值税纳税申报表（适用于增值税一般纳税人）第1栏次，主营业务利润取值于当期财务报表—利润表中第4行次本年累计数，主营业务成本取值于当期财务报表—利润表中第2行次本年累计数，期初库存商品取值于基期财务报表—资产负债表中第10行次期末数，期末库存商品取值于当期财务报表—资产负债表中第10行次期末数；期初库存产成品、本期完工产成品、期末库存产成品、本期购进商品等数据需要手工采集。

房地产评估师行业的税务评估模板房地产评估师行业在税务评估方面扮演着重要的角色。

税务评估模板是评估师在进行房地产相关交易时必不可少的工具。

本文将介绍房地产评估师行业的税务评估模板的主要内容和使用方法。

1. 税务评估模板的基本信息税务评估模板需包含以下基本信息：- 要评估的房地产资产的详细描述，包括地址、用途、面积等。

- 评估师的姓名、执业资格证号码以及联系方式。

- 评估日期和评估报告的编制日期。

2. 资产评估税务评估模板需要准确评估房地产资产的价值。

在资产评估中，评估师应该考虑以下因素：- 房地产市场的整体状况和趋势。

- 该资产所在地区的市场需求和供应情况。

- 房地产的物理状况、修缮需求以及任何潜在的问题。

- 潜在租赁收入和其他收益的可能性。

- 类似房地产交易的成交价格和市场价格。

3. 税务评估税务评估模板需要对房地产交易的税务影响进行评估。

评估师应考虑以下税务因素：- 当地税法和法规，包括资产评估时适用的税率。

- 不同类型的房地产交易所产生的不同税务影响。

- 如何最大限度地减少交易所涉税务的合法方式。

- 潜在的税收优惠和减免措施。

4. 评估报告税务评估模板需生成一份详细的评估报告，报告内容应包括：- 房地产资产的详细描述和价值评估结果。

- 对房地产交易涉及税务的详细评估。

- 税务评估结果和所涉税务的合规建议。

- 涉及的税务条款和法规的引用和解释。

- 对房地产交易的税务风险的提示和建议。

总结：房地产评估师行业的税务评估模板对于房地产交易的合规性和风险管理至关重要。

通过一个完备的税务评估模板，评估师能够准确评估房地产资产的价值，同时对交易所涉税务进行全面评估，为客户提供合规建议和风险提示。

这些模板和评估报告不仅能够加强交易的透明度，还能够为评估师提供法律保护和专业支持。

虽然本文未按照“xxx合同”或“xxx作文”的格式来书写，我相信通过对房地产评估师行业的税务评估模板的介绍，您能够更好地理解该模板的基本内容和使用方法。