房地产纳税评估

房地产纳税评估自查报告篇一：纳税评估自查报告表样纳税评估自查报告纳税人（公章）：法人代表签章：经办人：篇二：纳税评估自查情况表纳税评估自查情况表法人代表：经办人：篇三：纳税评估自查报告纳税评估自查报告评估编号年月日纳税人（公章）：法人代表签章：经办人：本表一式二份，一份纳税人留存，一份由评估单位存档。

使用说明一、本表《纳税评估管理办法（试行）》的有关规定制定。

二、适用范围：本表为纳税人自查后向税务机关报告时使用。

三、填表说明：本表由纳税人按自查情况据实填写。

四、本表一式二份，一份纳税人留存，一份由评估单位存档。

篇二：纳税评估自查报告表纳税评估自查报告评估编号年月日纳税人（公章）法定代表签章经办人篇三：纳税评估自查情况表纳税评估自查情况表法人代表：经办人：篇四：增值税纳税评估自查报告增值税纳税评估自查报告纳税人：纳税人识别号：法定代表人：登记注册号：经济性质：有限责任公司自查所属时间：XX年1月1日至XX年12月31日自查涉及税种：增值税自查时间：XX年7月19日至22日一、企业基本情况我单位主营：谷物磨制、米、面制品制造；食用植物油加工销售；谷物豆类的购销；兼营大米、地耳的销售；农作物种子的批发、零售；在国税部门申报缴纳增值税、企业所得税,企业所得税实行分季申报、年终汇算清缴。

公司是以小杂粮食品开发、加工为主，兼营小麦面粉和亚麻籽油加工的民营企业，是省级农业产业化重点龙头企业,是省小杂粮加工工程中心，是市小杂粮技术工程研究中心，是优质绿色食品小杂粮生产基地。

公司占地面积17274.3㎡,拥有资产总额3430万元，其中固定资产2310万元。

公司现有日产200吨小麦面粉生产线、年产6000吨杂粮挂面生产线、5000吨良谷米生产线、35000吨荞麦米生产线、1000吨苦荞茶生产线各一条。

主要加工产品有：“”牌小麦粉、荞麦米、熟荞麦米、荞麦面、荞麦挂面、“”牌苦荞茶和“”牌荞壳枕芯等；贸易经营品种主要有：荞麦、苦荞、谷子、糜子、扁豆、豌豆、大豆等。

乐税智库文档财税文集策划 乐税网某房地产估价事务所纳税评估案例【标 签】企业所得税,房地产估价事务所,纳税评估【业务主题】企业所得税【来 源】 企业基本情况 新建县某房地产估价事务所是于2001年6月成立的股份合作企业，投资者为某房地产开发公司及69名个人股东，出资比例分别为61.8%和38.2%，主要经营房地产价格评估、房地产咨询服务，2006年销售收入126万元，缴纳地税6.8万元，为新建县地税局中介服务行业的税源大户 数据对比发现疑点 评估人员按照市局对行业实施专项纳税评估的要求，采取人机结合的办法，依托信息化平台数据，采集某房地产估价事务所利的企业数据信息，深入对比分析，发现存在以下疑点： （一）企业12月份损益表申报的06年1-12月商品销售收入为126.4万元，利润总额为91.7万元，净利润为61.4万元。

根据企业2005年度汇算清缴资料，评估人员计算出该企业2005年度企业所得税税负率为33.02%（本年企业所得税额/本度利润总额=95046.28/287805.76×100%），而企业2006年度的企业所税税负率为0，可能存在未按期缴纳企业所得税的问题。

（二）企业2006年度利润率为72.53%（利润总额/主营业务收入=917006.82/1264165），而预警值，即同行业利润率仅为39.7%，其利润率较同行业偏高，可能存在收入成本费用不配比的问题。

（三）从企业2005、2006年度资产负债表、损益表中发现，企业2005年度未分配利润增加额为5.2万元，2006年度未分配利润增加额为28.2万元，增长数额较大，而69名股东共分红为2.48万元，可能存在企业没有全额代扣代缴个人所得税以及新增资本公积金没有缴纳印花税的问题。

二次约谈企业自查 针对以上疑点，评估人员立即向该房地产评估事务所下发了《纳税评估约谈通知书》，同该企业主办会计进行了约谈，企业主办会计就评估通知约谈有关问题解释，承认业务不熟，不太清楚企业要预缴企业所得税，以为是一年缴纳一次。

房地产纳税评估案例分析大连市某房地产开发有限公司成立于2000年12月，注册资金3000万元，主要从事房屋开发、销售、租赁、物业管理等业务，企业所得税为查账征收。

大连市中山区地税局通过系统纳税评估，发现其开发经营的某项目纳税情况异常，随即对其进行评估分析。

房地产有限公司2021年开发项目××花园商品房，可销售面积37906.95平方米，其中普通住宅30964.42平方米，非普通住宅6942.53平方米。

截止评估日止，项目已100%销售完毕。

实现普通住宅销售收入64627135元、非普通住宅销售收入26962853元。

有关的正常营业税费已按规定缴纳。

所得税由国税征收。

该公司开发项目按规定已达土地增值税清算条件，于2021年委托中介机构对其土地增值税清算审核，鉴证报告清算应缴土地增值税1229165.81元，总税负为1.34%。

XX市某房地产有限公司成立于1999年，注册资金1000万元，登记注册类型为有限责任公司,位于滨江大道555号,主要经营范围是：房地产开发及销售、水电安装等，该公司2002年开发项目是××家园，建筑面积5万平方米，2021年峻工后销售情况良好，2021年12月市稽查局进入该公司，对××家园的税收进行了清算，当期应征税款已全额入库。

2021年该公司开发的商住楼及门面已处在扫尾阶段，销售额骤减，2021年帐面销售额2362095.2元，缴纳地方各税300585.4元。

湖北省郧西县某建材市场开发有限公司是从事商业用房市场开发的房地产开发企业，成立于2021年5月，实行独立核算，注册资本300万元，从业人数14人，企业所得税由国税部门征收，预售收入计税毛利率为15%。

2021年5月，郧西县国税局税源管理部门按照上级要求，对企业所得税汇算清缴后的房地产开发企业开展纳税评估工作。

税收管理员在巡查、分析过程中，看到某建材市场开发有限公司正在开发的商业用房工程项目进度很快，而企业所得税分文不见入库，随即该公司被列入纳税评估对象。

税局对拍卖房产的评估价
税务局对拍卖房产纳税评估的标准和方法：
1.根据风险值大小，分别对纳税人进行风险提醒（一、二级）、风险评估（三级）和税务稽查（四级）。

2.对税率各项标准进行监控。

监控的重点是税负率、毛利率、费用率、税负变动率、毛利变动率、存货变动率等项指标。

纳税评估的意义：
1、纳税评估是防止虚假纳税申报的有效手段。

2、纳税评估可以通过信息反馈机制，解决征收管理中“疏于管理、淡化责任”的问题。

3、纳税评估是一个纳税服务过程。

企业不仅可通过信息软件中的纳税分析系统预置的各税种不同纳税指标分析公式，企业在以上这些财务、业务数据完整发生时，为企业提前预知自己纳税情况提供很好的事前风险预测。

扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。

税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

凡转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物的纳税人，按照土地增值税的有关规定，对于需要根据房地产评估评估价格计税的，可委托经批准设立、并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资产评估进行受理有关转让房地产的评估业务并将评估报告如实报送地方税务部门确认。

房地产所在地主管税务机关根据《条例》和《细则》的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认，地方税务机关依照确认后的评估价格，计算征收土地增值税。

对不符合实际情况的评估结果不予采用。

三、房地产税基评估的程序、方法、参数选择和估价报告根据税基评估的特点和要求, 房地产计税价格评估程序、方法和参数选择等应当从下列几个方面进行完善:( 一) 进行计税价格评估的情形现行相关税法规定以下情形要进行房地产价格评估: 一是需要确定房地产原值的, 比如土地增值税中扣除项目的确定、房产税和房地产税中对房产原值进行确定; 二是隐瞒、虚报房地产成交价格的, 由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估; 三是扣除金额无法获得的, 如所得税、土地增值税中需要对房地产相关费用进行扣除, 但又无法获得的情形;四是交易价格明显偏低又无正当理由的, 如契税条例规定这种情形由征收机关参照市场价格核定。

未来房地产税制改革要开征的物业税, 属保有环节、以房地产价值为计税依据的税种, 则更需要定期对不动产进行评估。

但各个国家和地区规定的期间不同, 有的以3 年为期, 有的以2 年为期, 少量的以1 年为期。

( 二) 确定估价主体国外及我国香港地区的房地产计税价格评估一般由专门的机构负责, 比如英国的总估价师办公室、香港的差饷物业估价署等。

与一般政府机构不同的是, 这些机构实行首席评估师负责制, 职能范围上以计税价格评估为主, 但有的也有发布房地产市场信息职能。

比如香港差饷物业估价署定期发布的房地产市场报告就成为香港房市的重要指南。

有些还拥有对社会评估机构的管理职能, 这就类似于房地产估价师协会职能。

具体的房地产计税价格评估业务, 有的自己进行, 有的通过订立民事合同的方式, 委托社会房地产评估机构进行。

( 三) 搜集相关房地产评估信息主要包括估价对象所在地区对房地产价格有影响的资料, 相关房地产交易、成本、收益实例资料, 房地产产权人纳税信息、财产类别、所有权变动、建筑种类、土地类别、房屋种类和数量、动态的房屋改造信息等。

其来源渠道主要由房地产管理部门、纳税评估机构、纳税人的纳税申报三个途径。

( 四) 明确每次计税价格估价基本事项包括明确估价目的, 即用于对房地产哪一个相关税种进行课征; 明确估价对象, 包括明确估价对象权益状况, 区域范围; 明确估价时点, 估价时点应根据估税种确定, 比如常年课征的税种( 如物业税) 应通过法律、法规的形式实现确定估价时点; 而其他一次性课征的税种, 如契税、营业税应当以当事人实际交易的时间确定时点; 时点要精确到日。

浅析价格评估体系在房地产税收征管中的重要意义一、建立房地产价格评估体系是现阶段税收征管工作的需要房地产业的快速发展与宏观经济和社会发展紧密相关，房地产业和及其交易税收在税收总收入和财政总收入中占有举足轻重的地位。

《中华人民共和国税收征收管理法》规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额；《中华人民共和国契税暂行条例》规定，当纳税人申报的成交价格明显低于市场价格且无正当理由时，征收机关可参照市场价格核定。

首先，是强化税收征管的需要。

改变房屋交易纳税申报由纳税人或中介评估公司报多少、征收机关核多少的状况。

应用房产交易计税价格评估管理系统，就有了依法治税的“杀手锏”，最大限度地制止纳税人“有意”低报、“避税”的行为，严格征管，堵塞买卖双方隐价瞒价低报成交价格造成的税收漏洞。

其次，是化解职业风险的需要。

解决征收机关在房屋交易核定计税过程中受人为因素干扰，确定偏低幅度宽严尺度、标准把握不统一等问题，减少征收机关价格审核人员的自由裁量权，化解职业风险。

再次，是完善争议处理的需要。

建立争议处理机制，有效解决征纳双方对计税价格核定的争议，既保障纳税人的合法权益，又体现征收机关依法公正、公平治税。

目前房地产评估标准有两个，即建设部《房地产估价规范》（下称规范）和国土资源部《城镇土地估价规程》）（下称规程）。

《规程》主要按照土地用途、权利状态两种目的进行分类，没有对课税目的进行单独分类；《规范》从评估目的的角度将房地产评估分为12大类，课税目的评估是其中之一，但是受税法规定、征管和评估实践等影响，对计税价格评估标准相对简单。

计税价格评估与其他目的的评估相比，主要有以下区别：1、计税价格评估数量巨大，时间跨度小。

房地产的取得、交易、保有总是在不断地进行，经济发展程度越高，这种运动越活跃。

随着税制改革的深入，房地产保有阶段税收的地位越来越重要，但这个阶段不存在一个可作为课征依据的实际交易价格，课税价值必须评估产生。

郴州市人民政府办公室关于印发郴州市存量房交易纳税评估实施方案的通知文章属性•【制定机关】郴州市人民政府•【公布日期】2011.11.22•【字号】郴政办函[2011]260号•【施行日期】2011.11.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文郴州市人民政府办公室关于印发郴州市存量房交易纳税评估实施方案的通知（郴政办函〔2011〕260号）各县市区人民政府，市政府各部门、部门管理机构、直属事业单位，中省驻郴各单位：《郴州市存量房交易纳税评估实施方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

二○一一年十一月二十二日郴州市存量房交易纳税评估实施方案为进一步规范我市房地产交易市场秩序，堵塞房地产交易环节税收漏洞，节约征纳成本，提高征收效率，根据财政部、国家税务总局《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）、《关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）和省财政厅、省地税局、省国土资源厅、省住房和城乡建设厅《关于印发湖南省存量房交易纳税评估实施方案的通知》（湘财税〔2011〕58号）等文件精神，结合我市实际，制定本方案。

一、工作目标以科学发展观为指导，坚持依法治税、科技管税，建立存量房交易申报价格计算机评估系统，从2012年7月1日起，在全市范围内全面实施存量房交易纳税评估工作，科学客观地评估各类存量房交易计税价格。

二、工作步骤（一）确定评估技术方案（2011年11月前）。

选择适合我市的存量房评估方法，采取外包的形式，建立评估技术标准，并对存量房合理划分评税分区。

（二）人员培训（2011年12月）。

举办存量房交易纳税评估工作培训班，邀请有关专家讲授房地产估价方法、工作经验和相关业务知识，使财税工作人员掌握存量房交易纳税评估的基础知识、房地产数据采集和估价技术。

（三）采集相关数据（2012年2月前）。

湘西自治州人民政府办公室关于印发《湘西自治州存量房交易纳税评估工作实施方案》的通知州政办发…2012‟3号各县市人民政府、湘西经开区管委会，州直有关单位：《湘西自治州存量房交易纳税评估工作实施方案》已经州人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

湘西自治州人民政府办公室二Ｏ一二年三月五日湘西自治州存量房交易纳税评估工作实施方案为深入推进房地产税收一体化管理，加强房地产交易环节税收征管，根据《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税…2011‟61号）和《湖南省财政厅湖南省地方税务局湖南省国土资源厅湖南省住房和城乡建设厅关于印发湖南省存量房交易纳税评估实施方案的通知》（湘财税…2011‟58号）精神，决定在全州范围内开展存量房交易纳税评估工作。

为保证此项工作顺利有序开展，结合我州实际，制定本实施方案。

一、总体要求根据《湖南省存量房交易纳税评估实施方案》要求，按照“总体设计，分布实施”的原则，实现三个工作目标：（一）建立存量房交易申报价格计算机评估系统，科学客观评估各类存量房交易计税价格。

（二）建立地税部门存量房信息库，实现税源信息的动态管理，提高房地产行业各项税收征管水平。

（三）逐步完善存量房评估技术，积累工作经验，储备专业人员库，为房地产税改革提供理论和实践参考。

二、工作原则（一）合法原则。

按照国家法律、法规及相关规定开展存量房交易纳税评估工作，评估所依据的数据和资料应当合法有效，评估采用的方法须符合国家有关规定。

（二）公平原则。

存量房交易纳税评估工作应当采用统一的评估技术标准，评估的结果应客观公正。

（三）效率原则。

存量房交易纳税评估工作要将房地产估价方法同现代化技术手段相结合，实现简便、快捷办税，有效缩短办税时间，提高税收征收效率。

（四）节约原则。

存量房交易纳税评估工作要充分整合和利用财政、国土资源、住建、规划、房产、地税、民政等部门现有资源和信息，避免重复投入，减少浪费。

房地产企业尾盘清算及竣工时间结转点纳税评估1.背景介绍随着房地产市场的快速发展，房地产企业在尾盘清算和竣工时间结转点纳税环节面临着一系列的挑战和问题。

为了保障企业合法权益、规范纳税行为，本文将对尾盘清算和竣工时间结转点纳税进行评估和分析。

2.尾盘清算评估2.1 清算目标尾盘清算是指房地产企业将项目最后一批未售出的房产进行处理。

在进行清算过程中，企业需要评估未售出房产的市场价值，寻找合适的销售渠道，以达到最大化价值的目标。

2.2 清算流程尾盘清算的流程主要包括市场调研、定价策略、销售推广、协议签订和交割等环节。

在清算过程中，企业需要充分考虑市场需求、竞争对手情况，以及项目特点等因素，制定合理的清算策略。

2.3 纳税问题在尾盘清算中，企业需要面对相关的纳税问题。

例如，未售出房产的价值确认及计税基础、清算所得的计算、税费的支付等。

在进行清算前，企业需要明确相关法律法规和税务政策，确保纳税合规。

3.竣工时间结转点纳税评估3.1 结转点定义竣工时间结转点是指项目建设完工后，房地产企业将该项目纳入固定资产，按照相关规定进行折旧计提和纳税的时间点。

3.2 纳税问题在竣工时间结转点纳税中，企业需要关注项目的实际完工情况、折旧期限的确定以及税收政策的变动等因素。

合理确定竣工时间结转点，可以有效规避潜在的税务风险，并合理安排企业税务负担。

4.评估方法和建议4.1 评估方法针对尾盘清算和竣工时间结转点纳税问题，可以采用定性和定量相结合的评估方法。

通过收集市场数据、研究相关政策法规、了解企业自身情况等途径，进行全面综合的评估和分析。

4.2 建议- 定期关注房地产市场和税收政策的动态，及时调整清算和结转策略。

- 建立健全的纳税档案和清算记录，确保纳税合规和信息可追溯。

- 寻求专业的税务咨询和审计服务，在评估过程中获取专业意见和建议。

5.总结房地产企业在尾盘清算和竣工时间结转点纳税过程中面临一系列的挑战和问题。

通过对尾盘清算和竣工时间结转点纳税进行评估和分析，可以帮助企业合理规避风险，确保纳税合规，并最大化企业价值。

116、房产税房产税纳税评估参考手册目录第一篇纳税评估简介 (3)1.1政策要点 (3)1.2征管现状 (3)1.3评估作用 (3)1.4评估成效 (3)第二篇纳税评估方法 (5)2.1比较分析法 (5)2.2 比率分析法 (7)第三篇案例分析 (8)房产税纳税评估案例 (8)第一篇纳税评估简介1.1政策要点房产税以房屋为课税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税，房产税由产权所有人缴纳。

产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。

产权出典的，由承典人缴纳。

产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代替人或者使用人缴纳。

房产税由房产所在地的税务机关征收。

房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。

1.2征管现状1、征收情况复杂，难度大。

既有房产自用及出租的，又有“先租后售”、“售后包租”、“投资联营”、“融资租赁”“无租使用”、“免税单位出租房产”、“以支付修理费抵交租金”等情况的，另有房屋在未办理竣工手续前已实际使用、将已建好可以使用的房屋在“在建工程”科目中长期挂帐，未及时转入“固定资产”科目核算和房产开发企业将商品房在出售前已自用或出租的，同时还有相当一部分企业注册地与房屋所在地不一致，致使征收机关难以全面掌握企业房产的实际情况。

2、税源相对较小，容易忽视。

房产税相对于增值税、营业税、企业所得税等税源来说比较小，容易被忽视。

3、房产税的征收模式不一致。

既有专业管理所统一征收，又有税源管理所各自征收，两种征收模式各有利弊，前一种征收模式专业化程度比较高，征管力量相对集中，但是对企业整体情况了解不够，可能会造成征收盲点。

后一种征收模式对于企业的情况掌握的更加的全面细致，但是事务性的工作较多，精力相对分散，容易造成对小税源的忽视，可能会造成漏征漏管的情况。

1.3评估作用由于上述房产税征收情况的复杂性，现有的征管手段已经落后于形势发展的需要，而纳税评估工作原则上在纳税申报到期之后进行，是一种事后管理的工作，是对纳税人申报、生产经营、财务核算情况及其他信息进行收集、审核、评析、评估，寻找申报错误和分析具有普遍性、规律性的申报问题以及对纳税人纳税情况的真实性、准确性进行综合评定，及时纠正和处理纳税人纳税行为中的错误，实现对纳税人整体、实时地监控，是一种即时的对纳税人、扣缴义务人进行监督，是为适应市场多样性，经济全球化、多元化而产生的新型的税收征管模式，是税源监控的有效手段。

房地产纳税评估26项指标测试一、地产评估特征：1、由于地产项目企业多采取项目公司的特点，传统评估指标失效。

（例如：销售收入变动率无意义）2、地产税收政策繁杂，因此地产评估必须建立在对地产特性政策熟悉的基础上。

3、地产评估涉及项目很多，最好能标准化、模块化，形成规定动作和自选动作相结合的体系。

二、收入方面（四个收入类型）（一）销售收入1、未完工开发产品收入2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入3、完工开发产品销售收入（二）预租及租金收入（财税【2010】121号）（三）视同销售收入（四）股权转让及股息红利三、成本费用方面（成本、费用、税金、损失）1、地产企业七大计税成本扣除步骤2、一些具体项目的扣除解读四、土地使用税时间1、土地使用税的开始缴纳时间：财税【2006】186号文件：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2、土地使用税停止缴纳的时间：财税【2008】152号文件：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

五、26项评估测试指标1、企业综合税收贡献率测试（预警值：低于8%）企业综合税收贡献率=(营业税+城建税+教育费附加+土增税+企业所得税) ÷本期收入×100%2、售房收入营业税测试A、测算缴纳营业税=已售面积（来源于房管局网站×均价×5%B、理论缴纳数据=（预收账款期末数－预收账款期初数＋本期营业收入）×5%C、实际缴纳营业税第一，若B ＜A，则可能备案房屋销售收入未记账，或者计入“其他应付款”科目，从而少缴营业税。

实际是销售面积比对；第二，若C ＜B，则可能虽然计入预收账款或者营业收入，但是未按照规定缴纳营业税。