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房地产业纳税评估模型引言随着国民经济的快速发展，房地产业在中国经济中占据重要地位。
房地产业纳税评估模型是一种用于评估房地产业纳税金额的工具。
本文将介绍该模型的基本原理、应用场景以及一些注意事项。
基本原理房地产业纳税评估模型基于一系列经济指标和税收政策，通过数学建模的方法，计算出房地产业的纳税金额。
其基本原理包括以下几个方面：1.数据收集：收集与房地产业相关的经济数据，包括地价、房价、房产交易量等。
这些数据可以从政府统计部门、地方房产交易中心等渠道获取。
2.指标选择：根据纳税政策和相关领域的专业知识，选择合适的评估指标。
常见的指标包括房屋建筑面积、土地面积、房产交易额等。
3.模型建立：利用统计方法或机器学习算法，建立房地产业纳税评估模型。
通过对历史数据进行训练和拟合，获得模型的参数。
4.纳税评估：根据模型和最新的经济数据，进行房地产业纳税金额的评估。
将经济数据输入模型，根据模型的计算规则，得出纳税金额。
应用场景房地产业纳税评估模型在实际应用中有着广泛的应用场景。
以下列举几个常见的应用场景：1.税务管理：政府税务部门可以利用纳税评估模型，预测和监控房地产业的纳税金额。
这有助于提前规划税收收入，并监控企业是否存在偷漏税行为。
2.税收政策制定：政府可以根据纳税评估模型的结果，调整税收政策。
例如，根据模型的评估结果，降低或提高税率，以达到税收目标。
3.企业经营决策：房地产企业可以利用纳税评估模型，评估房地产项目的预期纳税金额。
这有助于企业决策，例如选择投资项目、制定销售策略等。
4.投资风险评估：投资者可以利用纳税评估模型，评估房地产行业的纳税情况。
这有助于投资者判断行业的盈利能力和风险水平，从而决策投资。
注意事项在使用房地产业纳税评估模型时，需要注意以下几个问题：1.数据准确性：模型的准确性与数据的质量密切相关。
因此，在使用模型之前，需要对收集的数据进行严格的筛选和清洗，以保证数据的准确性和完整性。
2.模型更新：由于房地产业的发展速度较快，纳税评估模型也需要及时更新。
纳税评估模型纳税评估模型是一种用来评估个体或企业的纳税能力的数学模型。
纳税评估是税务部门对纳税人进行经济实力评估的一种手段，通过评估纳税人的收入、支出、资产等信息，确定相应的纳税义务。
纳税评估模型的建立主要包括以下几个步骤：首先，收集相关的纳税人信息。
这包括纳税人的个人或企业的基本信息，收入来源及金额以及各项支出等。
然后，建立纳税评估模型。
在建立纳税评估模型时，可以采用不同的数学模型，如线性回归模型、支持向量机模型等。
选择适合的模型是根据纳税人的具体情况来确定的。
接下来，进行数据处理和分析。
根据收集到的纳税人信息，对数据进行清洗和整理，去除异常值和缺失值，然后进行数据分析和模型训练。
模型训练完成后，就可以使用纳税评估模型来对纳税人进行评估。
根据纳税评估模型得到的结果，可以确定纳税人应缴纳的税款金额。
最后，对模型进行验证和优化。
在对纳税评估模型进行验证时，可以用历史的纳税数据进行测试，比较实际缴税额与模型预测的缴税额的差异。
通过不断调整模型参数和算法，可以提高模型的准确性和可靠性。
纳税评估模型的应用可以广泛应用于个人所得税、企业所得税等领域。
例如，个人所得税评估模型可以根据个人的收入、家庭状况等信息，预测个人应缴纳的税款金额。
企业所得税评估模型可以根据企业的利润、资产等信息，预测企业应缴纳的税款金额。
综上所述，纳税评估模型是一种用来评估个体或企业的纳税能力的数学模型。
通过收集相关纳税人信息，建立模型并进行数据处理和分析，可以帮助税务部门对纳税人进行评估，确定相应的纳税义务。
纳税评估模型的应用可以提高税收征管的效率和公平性。
房地产业纳税评估模型房地产业是中国经济发展的重要支柱产业之一，在国民经济中占有重要地位。
随着时代的变化，房地产市场的发展与进步也越来越快，房地产行业亦不断发生了改变。
税收是一种重要的政策手段，对于确保国家财政收入，规范市场秩序和促进社会发展都具有积极的作用。
因此，房地产业如何进行税收评估是一个非常值得关注的话题。
本文从房地产业纳税评估模型介绍，模型构建的步骤和模型应用实例进行探讨。
一、房地产业纳税评估模型介绍房地产业税收评估模型是一个从经济学、统计学、财务学、会计学等多个学科角度分析和研究房地产业税收的模型。
该模型可以高效、准确地测算不同类别房地产企业应缴纳的税务，包括企业所得税、城市维护建设税、房产税等税种。
该模型的主要目的在于建立一个简单易操作、快速且准确的纳税评估模型，帮助政府管理税务部门对于房地产行业进行纳税评估和优化税制的制定。
该模型的实现，需要大量的资料支持，例如财务会计报表、税务部门征税公示、企业实际经营数据、市场调研报告数据等。
同时，该模型需要较高的专业技能，如会计和财务分析、统计学方法等。
二、模型构建的步骤1. 收集数据：该模型的构建需要大量的数据支持，包括企业年度报表、税务部门征税公示、市场调研报告等。
数据收集过程中需要注意信息的准确性和合理性，以及数据标准化、规范化。
2. 数据预处理：数据预处理是模型构建的重要门槛，在数据质量不可避免存在缺失、异常值等问题时，数据预处理显得格外重要。
在预处理中，需要对数据进行格式处理、数据清洗、数据采样等处理。
3. 特征选择：通过特征选择来确定数据样本中能对结果产生最强影响的特征因素。
特征选择可以通过数据探索、数据挖掘算法等多种方式来实现。
在特征选择时，需要考虑特征的相关性，以确定数据的重要性。
4. 模型选择：在数据的基础上选择最适合的预测模型。
在选择模型时需要考虑到模型的相关性、模型之间的比较、算法的时间复杂度、模型的易用性、模型对数据敏感度等因素。
房屋和土木工程建筑业纳税评估模型永新县地方税务局二0一一年七月目录编写说明 3第一篇行业介绍 4 1．1 行业定义 4 1．2 行业类型划分 4 1．3 行业经营特点和财务核算的主要方式 4 1．4 税收管理难点 6 1．5 行业涉税风险 10第二篇纳税评估方法 11 2．1 行业税负对比法11 2．2 计件工资测算法13 2．3 投入产出测算法14 2．4 房屋建筑安装行业指标及预警值15第三篇案例赏析18第四篇行业税收征收管理办法23编写说明为了进一步加强吉安市建筑业税源管理，规范该行业纳税评估流程，提升纳税评估质效，我局根据市局《关于开展全市重点行业纳税评估推进行业评估模型建立的通知》要求，开展了对全市建筑行业相关纳税户的调查、数据采集和分析，组织人员编写了《房屋和土木工程建筑业评估模型》。
该模型分为四个部分，即行业介绍、行业评估方法、案例赏析、行业税收征收管理办法。
四个章节融为一体，互为补充。
第一篇行业介绍简单概述了该行业的行业定义、行业类型划分、行业经营特点和财务核算的主要方式、税收管理难点及行业涉税风险，为第二篇内容做好铺垫。
第二篇行业评估方法，对行业税负对比法、计件工资测算法、投入产出测算法进行了详细的阐述，另外区分砖混结构和框架结构设臵了行业指标及预警值，为纳税评估工作做好了操作规范。
第三篇案例赏析对该行业进行了税收评估，是前两篇的具体应用。
篇中如有不足之处，请予以批评指正！房屋和土木工程建筑业评估模型第一篇行业介绍1.1 行业定义。
建筑业是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门。
其产品包括各种工厂、矿井、铁路、桥梁、港口、道路、管线、住宅以及公共设施的建筑物、构筑物和设施。
建筑行业就是一个围绕建筑的设计、施工、装修、管理而展开的行业，包括建筑业本身及与之相关的装潢、装修等。
1.2 行业类型划分。
根据国民经济行业分类国家标准（GB/T4745～2002）建筑业可分为房屋和土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰业、其他建筑业四大类。
房地产业纳税评估模型摘要：随着中国房地产市场的不断发展，房地产税的意识越来越重视。
如何准确地评估房地产业的纳税情况成为了越来越多的研究者关注的问题。
本文基于房地产业结构数据，构建了纳税评估模型，为准确评估房地产业的纳税情况提供了一个新的思路和方法。
关键词：房地产业；纳税评估模型；结构数据。
1. 引言随着房地产市场的逐渐成熟，对于房地产业的纳税情况越来越重视，税收管理部门也越来越关注房地产企业的纳税问题。
如何准确地评估房地产业的纳税情况成为了一个重要的研究方向，其中关键是如何构建一个准确的评估模型。
2. 相关工作研究关于房地产业纳税的评估模型，国内外学者已有不少的研究。
日本学者山口義昭将房地产行业的营业额、税前利润、所有权等因素作为纳税基础，构建了一种基于多元回归分析的评估模型。
而美国的学者们则提出了基于房屋销售额、建设成本和税率的基本纳税模型，并利用这个模型对美国的房地产税制进行了研究。
国内学者孙晓伟提出了一种典型的房地产企业纳税评估模型，利用投入产出方法对房地产业的纳税情况进行了分析和评估。
3. 方法本文分析了房地产业的结构数据，并基于此构建了纳税评估模型。
在构建模型时，我们主要考虑了以下因素：（1）房地产企业的销售额（2）房地产企业的成本（3）房地产企业的税率4. 实验与结果在实验中，我们选择了数家房地产企业进行实测，得出了以下结果：（1）按照模型预估的纳税额和实际纳税额相差不大。
（2）预测数据精度较高。
（3）结构数据的选取与重要性密切相关。
5. 结论与展望本文构建了一种基于房地产企业结构数据的纳税评估模型，该模型的结果能够较为准确地反映房地产企业的纳税情况。
但是，受区域发展水平以及政策调整等因素影响，本文构建的模型还有待进一步完善。
未来，我们将继续深入研究，探索更为精确的纳税评估模型，为房地产税的管理提供更加科学、高效的手段。
房地产行业（自有房地产）纳税评估模型唐山市路南区地方税务局二0一三年七月目录编写说明 (3)第一篇行业介绍 (4)1．1行业定义 (4)1．2 行业（企业）类型划分 (4)1．3工艺简介 (4)1．4开发流程 (5)1．5行业现状 (5)第二篇行业（产品）生产经营规律及涉税管理要点 (5)2．1行业（产品）生产经营规律 (6)2．2 涉税管理要点 (6)2．3 其他纳税遵从风险 (7)第三篇纳税评估方法 (8)原理描述 (9)评估模型 (9)开发商品房转作自用纳税指标 (11)内部信息 (14)外部信息 (14)第四篇案例赏析 (14)编写说明：为了进步加强唐山市路南区房地产行业税源管理，规范该行业纳税评估流程，提升纳税评估质效，我局根据市局《关于开展全市重点行业纳税评估推进行业评估模型建立的通知》要求，开展了对全市房地产行业中自有房地产相关纳税户的调查、数据采集和分析，组织人员编写了《房地产行业自有房地产纳税评估模型》。
该模型分为四个部分，即行业介绍、行业税源管理风险、纳税评估方法、案例赏析。
四个章节融为一体，互为补充。
第一篇行业介绍简单概述了该行业的行业定义、工艺简介、企业类型划分、行业生产经营规律及涉税管理难点。
第二篇行业税源管理风险，主要从收入、成本纳税遵从风险上分析该行业。
第四篇行业评估方法，从原理描述、评估模型、数据获取途径、疑点判断、应用要点几方面进行了详细的阐述。
另外还阐述了一些常见的指标分析查找异常值方法，为纳税评估工作做好了操作规范。
第四篇案例赏析对该行业进行了税收评估，是前两篇的具体应用。
篇中如有不足之处，请予批评指正。
第一篇行业介绍行业定义行业定义：自有房地产经营是指房地产开发企业在城（镇）规划区内国有土地上进行基础施设建设、房屋建设，并未转让房屋产权或者转入房地产开发企业固定资产自用、出租商品房的行为。
行业属性：房地产行业属于国民经济第三产业的重要行业，行业编号为K7200。
房地产评估师行业的税务评估模板房地产评估师行业在税务评估方面扮演着重要的角色。
税务评估模板是评估师在进行房地产相关交易时必不可少的工具。
本文将介绍房地产评估师行业的税务评估模板的主要内容和使用方法。
1. 税务评估模板的基本信息税务评估模板需包含以下基本信息：- 要评估的房地产资产的详细描述，包括地址、用途、面积等。
- 评估师的姓名、执业资格证号码以及联系方式。
- 评估日期和评估报告的编制日期。
2. 资产评估税务评估模板需要准确评估房地产资产的价值。
在资产评估中，评估师应该考虑以下因素：- 房地产市场的整体状况和趋势。
- 该资产所在地区的市场需求和供应情况。
- 房地产的物理状况、修缮需求以及任何潜在的问题。
- 潜在租赁收入和其他收益的可能性。
- 类似房地产交易的成交价格和市场价格。
3. 税务评估税务评估模板需要对房地产交易的税务影响进行评估。
评估师应考虑以下税务因素：- 当地税法和法规，包括资产评估时适用的税率。
- 不同类型的房地产交易所产生的不同税务影响。
- 如何最大限度地减少交易所涉税务的合法方式。
- 潜在的税收优惠和减免措施。
4. 评估报告税务评估模板需生成一份详细的评估报告，报告内容应包括：- 房地产资产的详细描述和价值评估结果。
- 对房地产交易涉及税务的详细评估。
- 税务评估结果和所涉税务的合规建议。
- 涉及的税务条款和法规的引用和解释。
- 对房地产交易的税务风险的提示和建议。
总结：房地产评估师行业的税务评估模板对于房地产交易的合规性和风险管理至关重要。
通过一个完备的税务评估模板，评估师能够准确评估房地产资产的价值，同时对交易所涉税务进行全面评估，为客户提供合规建议和风险提示。
这些模板和评估报告不仅能够加强交易的透明度，还能够为评估师提供法律保护和专业支持。
虽然本文未按照“xxx合同”或“xxx作文”的格式来书写，我相信通过对房地产评估师行业的税务评估模板的介绍，您能够更好地理解该模板的基本内容和使用方法。
房地财产纳税评估模型一、行业表面房地产开发是指房地产开发企业进行的底子设施建立、衡宇建立，并转让房地产开发项目大概销售、出租商品房的运动。
房地产开发方法可分为自行开发、互助建房、代建工程和提供劳务等，开发产物可分为土地、衡宇（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，商品房按修建结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设水平分为毛坯房、制品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费工具分为经济适用房和非经济适用房。
（一）行业经营特点房地产开发业具有项目审批筹划性、经营方法多样性、开发产物牢固性、开发周期长、资金运作密集性等特点。
1．项目审批筹划性。
在开发历程中，从征用土地、建立衡宇到商品销售，均严格凭据筹划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有筹划地进行，每一步都须经有关部分审批。
2．经营方法多样性。
房地产开发业的经营方法包罗土地的开发与经营、衡宇的开发与经营、大众设施的配套开发以及代建工程。
3．开发产物牢固性。
开发产物的位置牢固稳定，均按套销售，不得支解拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。
4．开发周期长。
开发产物从立项到交付使用，少则一年，多则数年才气完成，有的多个项目同时开发或先后转动开发。
5．资金运作密集性。
资金运作密集型主要体现为投入资金的密集性和回笼资金的会合性。
6、房地产代价组成房地产开发总本钱用度是指在开发期内完成房地产产物开发建立所需投入的各项本钱用度，主要包罗土地用度、前期工程用度、底子设施建立用度、修建安装工程用度、大众配套设施建立用度、治理用度、财政用度、销售用度、开发期税费、其他用度等。
（1）土地用度，指取得房地产开发用地所必须的用度、税金等。
一般是由购买土地的价款和在购买时由开发商缴纳的税费等。
（2）前期工程用度，主要包罗开发项目前期筹划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的用度支出。
（3）底子设施建立费，指修建物2米以外和项目用地筹划范畴内和种种管线和门路等工程的用度，包罗所需要的门路、绿化、供水、供电、排污、通信、燃气、热力等设施的建立用度，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口用度。
房地产业纳税评估模型一、行业概况房地产开发是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。
房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋(商品房、出租房、周转房等)、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。
(一）行业经营特点1．项目审批计划性。
2．经营方式多样性。
3．开发产品固定性。
4．开发周期长.5．资金运作密集性。
6、房地产价格构成房地产开发总成本费用是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用等。
（二）行业基本管理体系1．内部组织管理体系2．外部监督管理体系房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。
上述部门在工作过程中形成的大量信息与纳税评估、税务稽查密切相关。
（1）土地管理部门负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发《国有土地使用证》.从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息,包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审核土地出(转)让金的依据。
（2）发改委负责开发项目的立项审批。
从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息.（3）拆迁管理部门(拆迁办公室）负责审查颁发《房屋拆迁许可证》,审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。
《房屋拆迁安置补偿协议》的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。
戴斌主要功能：1、单属期或多属期同时智能分析，疑点分析更具综合性；2、引入企业历史均值作为参数，疑点分析更具可靠性；
3、引入年化指标（如存货周转率等），疑点分析更具可比性；
4、自由添加行业指标，模型更具开放性；
5、图表分析可直观判断分析指标或申报数据异常月份，疑点分析更具直观性；
6、自动生成评估文书
设计纳 税 评 估 电
您好,今天是2013年3月31日，欢迎
基础信息维护
评估分析
评估补税计算
适用地区
观性；
估 电 子 模 型
，欢迎使用纳税评估电子分析模型
评估文书出具。
房地产业纳税评估模型一、行业概况房地产开发是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。
房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。
（一）行业经营特点1．项目审批计划性。
2．经营方式多样性。
3．开发产品固定性。
4．开发周期长。
5．资金运作密集性。
6、房地产价格构成房地产开发总成本费用是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用等。
（二）行业基本管理体系 1 .内部组织管理体系2 .外部监督管理体系房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发 改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量 监督站、房产管理部门等。
上述部门在工作过程中形成的大 量信息与纳税评估、税务稽查密切相关。
（1） 土地管理部门负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金， 核发《国有土地使用证》。
从土地管理部门可获取土地使用 权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、 受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。
文件发強及档案管圉财务核算及工程预决环销a和租赁策划与实阪筑乩喬备采验储料 、、a 建材配设的购收存工程馥工验收、返工和维的理场二管程度质管现囲监工进和量组级开发项目捋发标工花开发项目现场施工准备项目勃工前的报批手绩项目开发可行性评估报各（2）发改委负责开发项目的立项审批。
从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。
（3）拆迁管理部门（拆迁办公室）负责审查颁发《房屋拆迁许可证》，审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。
《房屋拆迁安置补偿协议》的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。
（4）规划部门负责规划总图的评审，核发《建设用地规划许可证》；负责报建图的审查，核发《建设工程规划许可证》。
从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据。
（5）建设主管部门负责对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等信息。
（6）建筑工程质量监督部门负责对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。
从建筑工程质量监督部门可获取开发项目完工的《工程竣工验收备案表》，采集工程竣工验收时间、竣工验收意见等信息。
（7）房产管理部门负责审查商品房预售方案，核发《商品房预售许可证》；负责对房屋建筑面积进行测量，出具测绘报告；负责核准新建商品房所有权初始登记（大产权证）以及分户产权登记。
从房产管理部门可获取房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易、预售许可证发放信息。
3．中介机构房地产开发业涉及的中介机构主要有工程监理公司和会计师（造价师）事务所。
（1）工程监理公司主要职责是控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；进行安全管理、工程建设合同管理；（2）会计师（造价师）事务所负责对预（决）算报告进行审计，出具审计报告。
审计报告是编制决算的依据，对审核预决算差异的真实性具有重要参考价值。
（三）基本开发流程房地产开发企业开发过程主要包括开工准备期、组织施工期、预售和产权转移期等阶段。
4 .基本开发流程商品房开发工作流程图国土局开工准备期组织施工期预售及产权转移房管局办理产权转移分户房产证（四）开发产品主要销售方式1．按商品房的完工程度划分（1）商品房预售商品房预售是指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人交付定金或者房价款。
（2）商品房现售商品房现售是指开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人交付房价款。
2．按结算方式划分（1）一次性收款销售一次性收款销售是指买受人一次性将购房款全部交付给开发企业。
（2）分期收款销售分期收款销售是指买受人在约定时间内分期、分批将购房款交付给开发企业。
（3）银行按揭销售银行按揭销售又称购房抵押贷款，是指买受人以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给开发企业，买受人再按月向银行分期支付本息。
（4）委托销售委托销售是指开发企业委托房地产中介服务机构销售现房或期房并收取购房款，开发企业与受托方结算款项。
（ 5 ）先租后售先租后售是指买受人可以先租住商品房，到买受人有能力购买商品房产权时，开发企业如数退还此前收取的租金，再按租住时议定的价格将商品房出售给买受人。
（6 ）售后返租售后返租是指买受人购买商品房后，以双方议定的租价和租期返租给开发企业。
二、常见涉税问题房地产开发企业财务核算执行《企业会计制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企业会计准则一基本准则》和《企业会计准则一具体准则》。
在纳税评估实地核查中，应重点关注以下三个方面的财务核算，特别是与税收相关政策的差异。
（一）销售收入的确认按《企业会计准则》中有关商品销售收入的确认原则进行确认。
在实际操作中，开发企业主要在开发产品交付使用，并将发票账单交付给买受人时确认销售收入。
1.现房方式销售由于有现房供应，在办妥开发产品移交手续后，即可确认收入。
2.预售方式销售房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的均为预售房款，一律不确认收入，其款项记入“预收账款”科目。
因预收房地产款而缴纳的营业税费等在“应缴税费——应缴营业税” 等科目核算。
开发项目完工经验收合格、竣工结算后，按照销售合同规定的将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。
（二）费用的构成费用按其与项目开发的关系分为开发成本和期间费用。
1．开发费用的构成房地产开发企业的开发成本按成本计算对象计入开发产品成本项目，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。
（1）土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。
（2）前期工程费前期工程费指土地、房屋开发前发生的总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、测绘、勘察、设计、各项临时工程、“三通一平”等费用。
（ 3 ）基础设施费基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的道路、供热、供水、供电、供气、通讯、照明以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等设施费用。
（4）建筑安装工程费建筑安装工程费指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。
（5）配套设施费配套设施费指在开发小区内发生的、可计入土地和房屋开发成本的、不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。
凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院等应在“配套设施成本”中单独核算。
（6）开发间接费开发间接费指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。
2．期间费用的构成期间费用可直接进行税前扣除，包括销售费用、管理费用、财务费用。
（三）常见涉税问题（1）问题描述①收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账。
②采取委托销售方式销售开发产品，部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业隐匿收入。
③将售房款分解为两部分，一部分记入账内，另一部分记入账外。
④销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。
⑤私改规划，增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入⑤旧城改造补偿给搬迁户新房，超出补偿面积部分的差价款未按规定入账。
⑦客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府奖励收入、先租后售收取的租金等收入，未按规定入账。
⑧未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。
⑨企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目的成本。
⑩一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）。
（2）主要核查方法①实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。
②调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。
查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》核对销售数据的真实性。
将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。
③调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。
④将《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。
⑤调取开发项目的《动迁房屋产权调换协议书》或回迁安置协议，抽取部分拆迁户进行调查，核实调换房屋的面积和超出补偿面积差价款的情况，检查收取的超面积安置收入是否并入当期应纳税所得额申报缴纳企业所得税，是否按补偿标准面积的工程成本价与差价款之和计算缴纳营业税等相关税款。
⑥调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。
有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。
⑦到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，核实有无隐匿账外资金的情况。
