2019年中海地产案例研究报告

文 家 。汉 族 ，东 晋 浔阳 柴桑 人 （今 江西 九江 ） 。曾 做过 几 年小 官， 后辞 官 回家 ，从 此 隐居 ，田 园生 活 是陶 渊明 诗 的主 要题 材， 相 关作 品有 《饮 酒 》 、 《 归 园 田 居 》 、 《 桃花 源 记 》 、 《 五 柳先 生 传 》 、 《 归 去来 兮 辞 》 等 。
1
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66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
中海地产案例研究概要
6
、
露
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高
风
景
澈
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7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
8
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后
名
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于我若浮源自烟。9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散

写字楼38座，12家综合性购物 中心，11家星级酒店，配建了
249所高品质学校。
一、开发商简介-三大产业群
三大产业群—“住宅开发”、“城市运营”、“创意设计及现代服务”
【住宅开发】 开发理念： “过程精品、楼楼精品”
【城市运营】 涵盖写字楼、购物中心、星级酒店、地铁上盖、城市更新、 旅游度假、物流等产业
徐家汇商圈
三、区域概况-项目环境
与翠湖天地隽荟、复兴珑御隔街对望，正踞上海市中心，享有顶级生活配套，新天地最后一块豪宅拼图
Unione
中海·建国里
三、区域概况-老西门的改造与规划
老西门推进旧区征收改造，发展教育事业，打造商业文化，推动黄浦商业转型
2017年8月，黄浦区人民政府贴出公告，黄浦区508-514地块面临拆迁，旧城改造
单纯的高层楼宇开发
上海、深圳、广州
一号系列
佛山-中海千灯湖一号
采用ARTDECO建筑风格，超高层建筑
佛山、成都、重庆等
高层
湾系列 公馆系列 国际社区
佛山-中海金沙湾 上海-中海大公馆、北京-中海紫御公馆
成都-国际社区、重庆-国际社区
新古典主义建筑风格，高层建筑
英伦风情的建筑风格、住宅为主，兼商业与高 档写字楼
集超高层、高层全精装豪宅，别墅等顶级豪宅 上海、重庆、杭州、沈阳
新古典主义建筑风格，超高层、高层全精装品 质精工豪宅
上海
双拼、联排别墅，高级公寓，原创欧式风格
全国一二线城市
低密度、高端住宅，建筑风格：新古典主义风 格
全国一二三线城市
双拼、联排别墅
成都、大连
世家
苏州-中海世家、宁波-中海雍城世家
双拼、联排、独栋别墅
83,682

中海地产相关发展管控典型的案例 研究
目录
• 中海地产概况 • 中海地产发展管控案例一：城市综合体项目 • 中海地产发展管控案例二：绿色建筑项目 • 中海地产发展管控案例三：产业园区项目 • 中海地产发展管控案例四：商业地产项目 • 中海地产发展管控案例五：住宅地产项目
01
中海地产概况
公司背景与历史
谢谢观看
项目背景
随着环保意识的提高，中海地产致力于推动绿色建筑 的发展，减少对环境的影响。
项目目标
建设节能、环保、可持续的绿色建控策略
节能设计
采用先进的节能技术和材料，降低建筑能耗， 减少能源浪费。
绿色施工
推行绿色施工管理，减少施工过程中的噪音、 尘土和废弃物排放。
环保材料
市综合体。
发展管控策略
土地获取与规划
通过与政府合作，获取核心地块，制定详细 规划，确保项目符合城市发展需求。
资金筹措
通过银行贷款、股权融资等多种方式筹措资 金，确保项目顺利进行。
设计与施工
采用国际知名设计团队，引进先进施工工艺 和材料，确保项目品质。
营销与销售
制定针对性营销策略，加强品牌推广，提高 项目知名度和美誉度。
注重环境保护和可持续发展，合理利用资 源，推动绿色建筑和节能减排技术的应用 。
实施效果与经验教训
实施效果
项目基础设施建设顺利完成，招商工作取得显著成果，已吸引多家知名企业和创新团队入驻，产业园 区初具规模，对当地经济发展起到了积极的推动作用。
经验教训
在项目实施过程中，应更加注重与政府、行业协会等各方合作，加强信息沟通和资源整合；同时，要 关注市场需求变化和企业发展需求，不断完善和优化发展管控策略。
合作伙伴选择

卓越的产品品质及优良的工程质量促进了品牌形象的提升
评选单位
评选标准
获奖工程
2008年11月07日
版权所有，不得翻印
第16页
中海地产案例研究
中海规划设计与产品发展研究：在规划设计环节，通过借鉴先 进的理念、以销售为核心整合营销，追求创新、精益求精，在 规划设计环节形成中海强大的竞争力
理念先进 整合营销 机制保障 专业能力
嫁接国外规划设计的先进理念、借鉴气质鲜明的区域与产品风格，中海的项 目尤其是低密度的产品大多可以找到西方经典风景园林与规划设计结合的印 记，甚至是风情小镇的整体风格的移植，包含许多建筑符号、建筑风格、建 筑形态、中心广场等要素
总经理 总工
行人 政力 公资 关源 部部
投 资财 发务 展部 部
设工 计程 管管 理理 部部
项目一部 项目二部 项目三部
副总经理
营客 销 户 物合 策 服 资约 划 务 部部 部部
2008年11月07日
版权所有，不得翻印
第12页
项目部（以深圳阳光棕榈园项目）内部管理架构
中海地产案例研究
•阳光棕榈园地处深圳市南 山区前海湾畔 •占地面积18.5万平米 •建筑面积35万平米 •分三期开发
中海在成都的发展策略
中海地产案例研究 4
产品系列
中海名城
城
中海兰庭
南1
城南1号项目
翠屏湾
常春藤花园
城
中1
龙湾半岛
格林威治城
城
中海国际社区
西1
2008年11月07日
产品类型
低容积率住宅 高层公寓
产品定位
城南高尚生活区 中海城南核心圈中 的高品质纯住区
纯居住性质的高档 精品小高层

•审计部 •资金部 •财务部
•营销策划中心
•规划设计中心 •人力资源部 •行政公关部 •采购管理中心 •发展管理部 •投资发展部 •经营管理部 •客户服务部
•物资部
•合约部 •设计管理部 •营销策划部
•项目一部 •项目二部 •项目三部
•深圳管理委员会
区域公司（以成都公司为例）内部管理架构
•中海发展（成都）公司
•多产品线运作，大、中、小盘 结合
•中海注重对文化氛围的塑造
一． 中海发展历程 二． 中海发展模式 三． 中海管控及组织结构 三. 中海规划设计及产品发展 四. 中海人力资源
•财务总监
集团公司（中海地产股份公司）内部管理架构
•中海地产股份有限公司 •总经理
• 2005年8月26日，成立宁波公司
• 2005年11月28日,中海地产股份有限 公司更名为“中海地产集团有限公司 ”。
• 截至到目前，中海地产进入了内地19 个城市
一． 中海发展历程 二． 中海发展模式 三． 中海管控分析 三. 中海规划设计及产品发展 四. 中海人力资源
中海地产发展模式研究：采用的物业持有和物业发展并重的稳 健策略，平衡长短期投资回报，虽然2002年到2007年它的主营 业务收入复合增长率达到了21.1%，但仍远远低于采用“快进快 出”模式的万科50.7%的复合增长率
中海地产的区域布局研究：集中在中国经济快速发展的珠三角 、长三角、环渤海和国家经济发展的重点城市的核心或新兴区 域
2006年，中海地产确定 大连、天津、济南、青岛 为未来重点发展的城市， 完成环渤海区域布局； 2007年，中海地产进入 了珠海、大连、青岛、沈 阳和天津，内地进入城市 达到19个； 2007年，中海地产土地 储备达2358万平方米，新 增土地储备主要分布于成 都、长春、重庆、杭州、 沈阳和青岛等城市。

【南京·东妙峰庵项目】市场定位报告南京中海地产有限公司二○○六年八月七日目录第一章地块资源分析 (4)第一节项目规划技术指标 (4)第二节地块位置 (4)第三节地块现状及周边环境 (5)第四节项目发展目标 (8)第二章南京房地产市场现状分析 (9)第一节南京房地产市场宏观分析 (9)第二节南京房地产各物业市场分析 (11)第三节项目区域各物业市场分析 (25)第三章各类型物业竞争与可比项目分析 (36)第一节酒店式公寓竞争与可类比项目分析 (36)第二节住宅竞争与可类比项目分析 (45)第三节商业竞争与可类比项目分析 (51)第四节办公物业竞争与可类比项目分析 (55)第五节南京综合性楼盘分析 (62)第六节南京重点酒店式公寓项目会所分析 (63)第四章SWOT分析 (65)第一节优势（Strengths） (65)第二节劣势（Weaknesses） (66)第三节机会（Opportunities） (66)第四节威胁（Threats） (67)fdc.2 2总结 (67)优劣势对应策略 (68)第五章项目定位 (69)第一节定位原则 (69)第二节利润及销售速度最大化分析 (70)第三节项目整体形象定位 (72)第四节酒店式公寓物业定位 (75)第五节住宅物业定位 (82)第六节商业物业定位 (90)第七节办公物业定位 (98)第八节会所定位 (104)第九节项目设计规划初步建议 (108)第十节汇总表格 (112)第六章面市时间及推售初步建议 (115)第一节项目工程进度安排 (115)第二节面市时间和推售建议 (116)第三节推售执行计划 (117)第七章卖场位置建议 (118)fdc.2 3第一章地块资源分析第一节项目规划技术指标根据南京市规划局建设项目规划设计要点，地块规划技术指标为:●用地面积：25080.3㎡；其中市政配套用地面积2003.1㎡，实际出让面积：23077.2 ㎡;●物业类型：住宅、办公、酒店式公寓；●容积率：<4；建筑密度：<30%；●建筑高度：规划建筑退盐仓桥广场60米范围内可以规划高度<100米的酒店式公寓或办公用房，其余范围内可规划高度不超过33米的小高层住宅或多层住宅；绿地率：>30%。

客户认知
区域环境好，但距离较远
No
项目营销诊断
Image
项目价值理解
国际化高端生活向西
中海以42万方别墅级社区刷新合肥高端生活新高度
品牌价值
中国房地产行业领导品牌合肥首作，品牌以高端物业、质量过硬、过程精品著称，环蜀山共两高端项目
产品规划
高端别墅级社区，规划高端联排物业及中高端高层产品
中海的创造力，蜀山的影响力 规模
交通条件
项目周边多路公交路线、长江西路高架，轻轨2号线，新桥国际机场四栖城市内外交通
一场现在和未来的深度对话 景观资源
观5000亩大蜀山，揽4000余亩生态公园，瞰蜀山湖，资源种类占有合肥第一，资源价值合肥最优
区域配套
目前生活配套不足，教育配套提大幅升，生活配套依托核心区规划整体发展
产业发展
高新区、科学城等众多高科技产业支撑，世界500强企业10家，新加坡工业园入驻，国际化的产业中心
恒大城
龙岗 2019年9月 开盘价
百汇城市广 场
众力登云庭
通和易居同 辉
七里香榭
东一环 西一环 西一环 站前
2019年11月 特价房
2019年11月
暗降（送 装修）
2019年11月 特价房
2019年11月 特价房
华润橡树湾 北一环 2019年11月 开盘价
7800 5600 5900
8400
6950 4500-5000 毛坯4500-4700； 精装5500
在售楼中心开放前，缺乏有效的拓客方式和客户积累方式； 客户拓展区域限定在区域内，无法迅速积累更多客户、树立影响力； 拓客集中在强势推广节点，拓客方式在广度、频度、深度和执行力上有待加强； 中海会未被充分作为蓄客、客户筛选和持续积累客户，增加客户对中海品牌认同的重要手段；

• 2005年8月26日，成立宁波公司
• 2005年11月28日,中海地产股份有限 公司更名为“中海地产集团有限公司 ”。
• 截至到目前，中海地产进入了内地19 个城市
2008年11月07日
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第3页
中海地产案例研究
一． 中海发展历程 二． 中海发展模式 三． 中海管控分析 三. 中海规划设计及产品发展 四. 中海人力资源
发展期
探索期 1988－1991
• 1988年8月8日，深圳市政府正式 批复中国海外建筑工程有限公司 在深圳设立分公司
• 1989年4月29日，深圳公司第一 个地产项目海富花园正式破土动 工，标志着中国海外大规模投资 内地房地产的开始
1992-2001
• 1992年8月20日，中国海外集团整 合香港和内地地产业务，以中国 海外发展有限公司的名义在香港 联合交易所挂牌上市
总经理 总工
行人 政力 公资 关源 部部
投 资财 发务 展部 部
设工 计程 管管 理理 部部
项目一部 项目二部 项目三部
副总经理
营客 销 户 物合 策 服 资约 划 务 部部 部部
2008年11月07日
版权所有，不得翻印
第12页
项目部（以深圳阳光棕榈园项目）内部管理架构
中海地产案例研究
•阳光棕榈园地处深圳市南 山区前海湾畔 •占地面积18.5万平米 •建筑面积35万平米 •分三期开发
三代产品
四代产品
主要举措：引入环境设计概念，注重户外 主要举措：注重概念策划与户型创新，率 主要举措：以生态环保、技术领先与人文
空间营造，增加了户外活动空间，增添了 先在户内融入户外概念，并把以景观为主 归宿为基本理念；不仅要满足显性功能，

“海西”对经济层面的影响—— 1、政策扶植的最大利好； 2、基础设施建设的快马加鞭； 3、吸引更多的实力国企、台资、外资带来的技 术、资金和人才。
地产大鳄的进入：
中海
信和
首开
华润
世贸
中海
万达
……..
经济
民众
城市未来发展
地产
政策红利延伸的程度
城市未来发展
在海西经济圈战略规划之下，厦门由海岛型城市向海湾型城市转变，岛外成为 未来城市发展的重点区域。
海西经济圈战略让海西地产再次成为焦点
“海西”对房地产业的影响—— 1、写字楼、商业、工业地产有望崛起； 2、需求结构可能发生改变，有待继续观望； 3、“挤出效应”将愈发显著，大型国企，实力 企业的进入激化“土地争夺”，本土企业已经 或正准备开始转战二线、三线等弱级城市。
“海西”对普通民众的影响—— 1、就业机会增多，人口流动，住房需求增加； 2、经济发展，收入提高，购房能力加强； 3、政策所带来房产增值信心的增强，非稳定市 场下财富的政策避难所。可能带来看好区域经 济前景和个人经济前景的投资、投机购房群。
大学城
园博园 集美老城区
在很多厦门岛内人
的心目中，海沧和翔安 的规划起点就比较高， 从这一点“新区开发” 的观念出发，未来的前 景更惹人瞩目。而集美 带着更多约定俗成观念 的影子。
杏林给我的感觉和 同安一样，独立的 乡镇城区一样，集 美的重点工程建设 很多，但很散，而 翔安和海沧的规划 起点本身就高。
BRT站点
对外交通网络：经由引桥本案达到杏林大桥不到一分 钟车程，通过杏林大桥本案到达厦门岛内（高崎）仅需5
分钟车程，而沿杏滨路南下经新阳大桥到达海沧也仅需5
分种车程，此外，本案离规划中BRT成功大道专线（厦

本 控 制
程中，我们往往忽略了建筑立面对成本的影响。在立面设计上一些可简 化及对效果没有太大影响的异型结构、装饰性柱、梁及外架等，其建安 费用往往很高，施工难度较大，对工期也有不良影响。我们应严格进行
施 控制案例
工
控制。对确有必要的，也应在设计前期做投入与效益的分析和评判。不 图
景
能以设计单位作为设计主导，要变被动为主动优化调整。
室 内 成 本 控 制
第一部分
前言
前
言
因此，成本控制的关键在设计，在于形成分专业、分阶段的全
过程成本控制体系。对于成本控制，我们中海有着成熟的管控经验，因
此，对于整个成本控制体系我就不再赘述。下面，我们结合工作中的点
建
筑
滴对成本控制进行简要介绍，希望能达到抛砖引玉的作用。
成
本
控
制
景 观 成 本 控 制
建
普通涂料为主，可以局部设计面砖或仿石漆。
筑
建筑成本
成
本 控 制
施 控制案例
工
图
景 观
阶 段
成
本
控
制
室 内 成 本
施 工 阶 段
控
制
前 言
高端项目则可以适当增加石材的用量，以与项目的档次相匹配，但在增 加石材用量的同时，可以选用单价较低、效果较好的国产石材，如姑苏
26.63
施 工 阶 段
控
制
前 言
通过此表我们可以看出：
方
案 阶
第二部分
段
建 筑
各项目的不可售建筑面积占比约19%-26%，各分项占比最大的三项分别 为地库、附属配套用房、架空层；同时，项目的定位对不可售影响很大，