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近年来，房地产开发方式日趋多样化，开发过程中相关资料繁多、财务核算数据量大，给税收征管尤其是土地增值税清算工作带来不小难度。
同时，在当前税收风险管理体系逐步完善的背景下，作为财税风险应对手段之一的纳税评估所起到的作用越发重要，但由于征纳双方信息不对称，税务机关很难针对该税种形成有效的风险指标模型进行风险识别，影响了纳税评估效果。
本文立足税收征管实际，深入分析了当前土增清算环节在政策、征管方面存在的问题，以及制约纳税评估效果的因素，并提出做好土增清算工作的相关建议。
一、当前土地增值税清算工作面临的问题土地增值税常被认为是基层税务机关征管难度最大的税种之一，实际工作中，土地增值税清算审核面临税收立法不完善、征管监控难度大及企业利用政策漏洞避税等问题，需要引起税务机关的重视。
（一）政策法规有待进一步完善1.政策规定滞后对当前征管工作难以形成有效支撑《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及为数不多的几个规范性文件组成了总局层面政策体系，且大多颁布时间较早，随着房地产经营形式的多样化，难免出现不适应的地方。
如对于售后回租行为，税企双方很容易产生意见分歧。
实际操作中，各地出台相应具体执行政策，地方性差异较为明显，造成税负不公。
因土地增值税尚未立法，各地房地产开发情况不尽相同，总局常以《通知》、《批复》等形式针对土地增值税征管过程中的问题做出规范，存在政策滞后性，给基层清算审核工作带来困难。
2.政策依据不足不利于基层操作执行土地增值税同企业所得税在收入归集、成本核算方面具有一定相似度，但企业所得税核算范围广泛，土地增值税只是截取房地产企业销售行为产生的收入和相对应的成本，要求应当更为精准，但相对的政策依据较企业所得税少之又少。
例如：开发成本主要在受益对象间分摊，但税企双方对受益原则判定标准不一，对土地增值税计算结果产生较大差别。
尤其针对清算单位和非清算单位之间的成本分摊，税企双方分歧很大，甚至出现“讨价还价”的现象，影响税法刚性。
当前土地增值税清算中存在的问题和对策随着我国经济的快速发展，土地增值税已经成为地方政府收入的重要来源之一。
但是在土地增值税清算中，却存在着各种问题，为了更好地解决这些问题，需要采取相应的对策。
土地增值税清算存在的问题主要包括：一、资料不真实：有的地方政府为了达到土地增值税的收入目标，可能会对土地增值税申报的资料进行虚报，造成土地增值税的清算资料不真实。
二、政策执行不严格：有的地方政府在执行土地增值税政策时，可能会出现执行不严格的情况，导致一些土地增值税收入无法得到有效的清算。
三、税收逃避和非法融资：一些企业和个人为了逃避支付土地增值税，可能通过各种手段进行非法融资，进而对土地增值税清算形成一定的阻碍。
四、监管不到位：地方政府在土地增值税清算中的监管工作可能存在监管不到位的情况，导致一些违法行为得不到及时的制止和处理。
针对以上问题，应该采取相应的对策来解决：二、严格执行政策：地方政府应该加强对土地增值税政策的执行力度，对于属于应缴土地增值税的企业和个人要严格执行政策，确保土地增值税的应收尽收。
三、加强宣传和教育：对于土地增值税政策的宣传和教育工作也很重要，只有增强社会公众对土地增值税政策的认识，才能有效地防止税收逃避的情况。
四、加大处罚力度：对于违法行为要加大处罚力度，不能让一些企业和个人以牟取私利的手段逃避支付土地增值税，应该加强对土地增值税的执法力度，对于违法行为要严格进行处罚。
五、坚持公开透明原则：在土地增值税清算中，应该坚持公开透明的原则，加强对土地增值税的公开透明度，让社会公众都能够了解到土地增值税的具体情况，也能够监督地方政府的土地增值税清算工作。
六、完善制度建设：地方政府应该进一步完善土地增值税清算的相关制度建设，从法律层面上对土地增值税的清算工作进行规范，确保土地增值税的清算工作能够正常进行。
土地增值税清算中存在的问题需要引起地方政府的高度重视，只有通过采取相应的对策，才能更好地解决土地增值税清算中存在的各种问题，确保土地增值税的正常清算工作能够顺利进行。
关于房地产企业土地增值税清算的几点思考1. 引言1.1 房地产企业土地增值税清算的重要性房地产企业土地增值税清算还可以帮助企业更好地进行财务管理和税务规划，降低税收成本，提高企业的经济效益和竞争力。
通过合理规划和管理土地增值税清算，企业可以避免不必要的税务风险，优化税收结构，提高资金利用效率，增强企业的抗风险能力。
加强对房地产企业土地增值税清算重要性的认识，对企业合规经营和税收贡献具有重要意义。
只有增强对土地增值税清算的重视，建立健全的税务管理制度和内部控制机制，企业才能更好地适应税收政策的变化，提升经营管理水平，实现可持续发展。
1.2 土地增值税清算的背景土地增值税是一种税收形式，是指在土地使用、开发、转让等活动中取得的增值收入向政府交纳的一种税款。
土地增值税清算是指房地产企业依法履行税务义务，将应纳土地增值税计算、登记、申报、缴纳、审核等环节实施的一系列流程。
在我国的税收政策中，土地增值税是一个重要的税种，对于保障国家税收的稳定与增长至关重要。
土地增值税清算的背景是在我国改革开放进程中，为了规范土地利用和促进经济发展，我国逐步建立了土地增值税制度。
土地增值税清算作为税收管理的重要环节，一方面可以确保政府税收的合法性和有效性，另一方面可以促使房地产企业合规经营，营造公平竞争的市场环境。
土地增值税清算的背景是在我国税收体制改革的大背景下逐步完善和发展起来的，对于促进我国经济的健康发展和社会的稳定起着重要作用。
2. 正文2.1 土地增值税计算的方式土地增值税的计算方式通常分为两种：按比例计征和按实际利润计征。
一、按比例计征：这种方式是根据政府规定的土地增值税税率对企业的土地增值额进行计算，然后按照一定的比例计征税款。
具体的计算方法是将企业土地的增值额乘以税率，得出需要缴纳的土地增值税额。
这种方式简单明了，便于管理，但可能存在税率与实际情况不完全匹配的问题，税负可能过重或过轻，影响企业的经营发展。
不同的计征方式各有优劣，企业在选择计征方式时需综合考虑自身情况，合理规划税务策略，避免因税务问题影响经营发展。
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产开发中土地增值税的清算是一项重要的任务。
它涉及到国家税收政策的执行和企业的财务管理。
对于房地产企业来说，做好土地增值税清算工作，不仅可以减轻税收负担，提高运营效率，还可以增强企业的经济实力和核心竞争力。
本文将对房地产土地增值税清算问题和注意事项进行分析和探讨。
1.税率问题税率是衡量税收标准的重要指标。
在土地增值税的清算中，税率决定了企业要缴纳多少税款。
根据《土地增值税法》的规定，房地产项目应缴纳土地增值税的税率为30%。
但是，在实际操作中，房地产企业会采取一些方法来降低税率，如成立多个子公司进行分拆，以实现分税筹划的目的。
这种做法虽然不违反国家法律，但是要求房地产企业必须严格遵守税收政策，避免因违规操作而带来税务风险。
2.计算方式问题土地增值税的计算方式也是企业需要关注的问题。
根据《土地增值税法》的规定，土地增值税的计算公式为：土地增值税=（（销售价格-取得价格）/1.05）x土地增值税税率其中，取得价格是指房地产企业取得土地使用权的价格，销售价格是指将房地产项目销售给购房者的价格。
税前利润的计算方式对于土地增值税的计算有重要作用。
如果房地产开发企业计算税前利润的方式不准确或存在隐瞒，会导致土地增值税的计算出现误差。
3.数据来源问题房地产土地增值税的清算需要依赖多个数据来源，包括土地取得、项目开发、销售、收支款项等各个方面。
这些数据需要经过层层核对，确保其准确性和合法性。
对于一些房地产企业来说，由于经营规模不够大或者管理不够严格，容易产生数据收集和整理的难度。
如果这些数据来源不够可靠，就会误导土地增值税的清算过程，带来不必要的税收风险。
1.合法合规经营房地产企业在土地增值税清算中需要遵守国家法律法规，坚持合法合规经营。
这包括完备的账目记录和报表制度，税务合规的操作流程，以及合法合规的税收筹划方案。
在这个基础上，企业才能有效降低税务风险，维持财务健康。
2.准确计算税前利润税前利润是土地增值税计算的依据。
当前土地增值税清算中存在的问题和对策1. 引言1.1 背景介绍土地增值税是指在土地出让、转让等行为中，根据土地增值的部分征收的税费。
土地增值税清算是指对土地增值税进行结算和清缴的过程。
当前土地增值税清算中存在着诸多问题，影响着税收公平和效率，需要加以解决。
信息不对称导致了土地增值税清算过程中难以监督和纳税人缴税遵从度不高。
征收标准不清晰使得各地政府对税费的征收存在较大的主观性，影响了税收公平。
监管不到位也使得税收征收难以得到有效管理和监督。
针对这些问题，需要采取一系列对策，如加强信息公开，提高纳税人的了解和配合度；明确征收标准，减少政府主观性的干扰；加强监管力度，提高对税收的管理和监督效果。
通过解决这些问题，可以更好地促进土地增值税清算的顺利进行，提高税收的公平性和效率性。
1.2 研究目的研究目的是为了更深入地探讨当前土地增值税清算中存在的问题，并提出相应对策，从而完善土地增值税征收制度，促进税收管理的规范化和有效性。
通过分析问题根源和影响，加强信息公开、明确征收标准、加强监管力度等对策，可以有效解决土地增值税清算中存在的问题，提高税收征收的公平性和透明度，推动税收管理的现代化和规范化。
研究目的还在于希望为土地增值税清算提供理论支持和政策建议，为我国税收制度的完善和税收管理的提升做出贡献。
通过对土地增值税清算问题及对策的探讨，也有助于引导广大纳税人遵纳税法法规，增强纳税意识，促进税收合规，构建和谐税收征收环境，实现税收管理的良性循环和可持续发展。
1.3 研究意义土地增值税是一种国家对土地增值所征收的一种税收，是一种重要的财政收入来源。
土地增值税清算是指在土地转让或出让过程中，对土地增值所产生的税款进行结算和征收的管理过程。
当前土地增值税清算中存在着一些问题，这些问题影响了税收的公平和效率。
研究当前土地增值税清算中存在的问题并提出对策具有重要的意义。
研究当前土地增值税清算中存在的问题可以帮助政府更好地了解当前税收体系存在的弊端，及时调整税收政策，提高税收征收效率。
中国民商财会天地房地产企业土地增值税清算的必要性与建议探讨樊锋利陕西旅游集团投资控股有限公司摘要:我国房地产企业一个比较重要的税种就是土地增值税，这就要求我国的房地产企业对土地增值税予以一定的重视，积极采取动态跟踪等多种办法，结合现代企业的管理模式，支持和配合企业自身土地增值税的清算工作，在政策许可的范围内对其进行科学、合理的筹划，从而降低本企业的税赋压力，做到科学、合理、合法节税。
关键词:房地产企业；土地增值税清算；必要性；对策一、我国房地产企业土地增值税清算的现存问题房地产项目一直就是一个庞大而且系统的工程，因此土地增值税的清算工作必然也是比较庞大而且复杂的，不仅仅是包含了收入、扣费总额和应交税费，还包括了企业资金动态中不明确的资金流向问题，这些问题会对结算资料的收集工作产生或多或少的影响，对清算工作的顺利完成造成不少的难题。
此外，由于房地产企业的土地增值税结算工作有其自身的难度，一些房地产企业为了业务开发的需要，常常会组建临时的合作关系，而且常常是合作关系结束之后一些企业就会解散，然后撤资，这一系列的资金变动也会给房地产企业土地增值税的清算工作带来不小的困难。
最后，由于房地产项目自身的周期比较长，在项目具体的运作过程中经常出现一些款项因为这样或那样的问题而不能结算，或者是出现相关房产证件还没有办理齐全就违反相关规定而让户主入住的现象，上述一些列问题的存在都会影响房地产企业土地增值税清算工作的顺利开展。
二、我国房地产企业加强土地增值税清算工作的必要性作为我国国民经济的支柱产业，房地产企业一直起着很好的引领和示范作用，有效带动了产业链上下游企业整体的协调发展。
因此，身为房地产企业的核心税种，土地增值税理所当然应该被予以高度的重视，房地产企业必须对我国的税务政策和相关文件有着很好的把握，在自身符合缴纳增值税水平和条件的情况下，及时申报和纳税，以便于更好的配合我国房地产企业的税务核算工作。
征收土地增值税有助于国家和地方政府对土地供给实现更好的控制和调节，国家的税务机关和房地产企业都有责任和义务维护这一税种的征收工作，此外还要积极健全和完善土地增值税清算工作的相关管理条例，确保其科学性、合理性和有序性，这对于保障国家税收，促进房地产企业稳定发展具有十分积极的现实意义。
当前土地增值税清算中存在的问题和对策
随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税清算已成为一个极为重要的问题。
然而，当前土地增值税清算中仍然存在一些问题。
首先，一些房地产开发商通过合理避税手段，逃避交纳土地增值税。
例如，他们可能
通过非正常损益来减少应纳税额，或者将土地转让的利润转移到其他公司或国家，从而减
少纳税义务。
其次，一些地方政府存在滞留等待清算土地增值税的情况。
这可能是因为政府的财务
能力有限，或者因政府与开发商之间的利益纠葛而迟迟未能清算税款。
面对这些问题，可以采取以下对策：
首先，应加强对房地产开发企业的税收管理和监管。
政府应设法确保开发商按时缴纳
税款，避免其通过非法手段逃避交纳税款。
其次，应建立严格的法律法规，加强政府和开发商之间的协作和合作。
政府应更好地
利用现有税收制度来促进房地产市场的健康发展，并保护消费者和利益相关者的权益。
最后，应加强公众的宣传和教育，提高房地产市场的透明度和公正性。
公众平台应该
向人们传达清算土地增值税的重要性，并让他们了解政府如何监督市场并保护他们的权益。
总之，应积极采取措施解决当前土地增值税清算面临的各种问题。
只有通过合理有效
的手段解决这些问题，才能促进房地产市场的健康发展，并为国家的经济繁荣做出贡献。
土地增值税清算中存在的问题及对策征收土地增值税是增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖,促进房地产开发健康发展的重要举措.加强土地增值税征管,有利于提高房地产行业税收征管的质量和效率，从而有效地减少税款流失。
然而从近年来对房地产行业土地增值税的清算工作看,当前土地增值税中还存在不少问题需要完善。
一、存在问题1、政策宣传不够.对于土地增值税业务，税务部门知之不多，对土地增值税的政策宣传力度不够，造成了纳税人企业财务人员对土地增值税政策了解不够，对土地增值税纳税意识较低，突出表现在财务会计不据实记载成本费用，不正确核算申报税款,填报土地增值税清算的各种报表困难,加之一些房地产开发企业对土地增值税清算比较反感,从而造成了工作的被动性。
2、业务素质不高由于土地增值税工作量大，涉及的知识多。
而在我们税务系统部门真正懂土地增值税清算的人，也只是懂一些土地增值税的税收知识，对土地增值税涉及的一些其他知识，诸如，建筑成本费用核算，建筑企业评估及基本设施,公共配套设施等方面的知识知之甚少，给土地增值税清算业务带来了不便。
3、销售收入不真。
一部分房地产企业存在确认收入不及时、不规范的现象.在实际操作中，部分房地产企业推迟工程决算,将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票；部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环；部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。
使得开发商所申报的收入与实际不符,这样就造成了企业收入不实和相关税收的流失。
4、清算工作量大.土地增值税清算工作是一项全新的工作,工作量大、项目多，实际操作难度大,税收成本高。
一般房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅项目也有非普通住宅项目，既有免税项目也有应税项目.而且，房地产开发大部分是滚动开发,房地产开发项目周期长,在建设期间，涉及到销售分配、成本费用的分摊等问题，土地增值税的计算异常复杂。
房地产土地增值税清算执行中的问题及对策摘要：随着我国经济建设的快速发展，人们生活水平的提高，使得我国人们对于居住，工作环境的要求与日俱增，不管是对于政府还是对于房地产商，房地产的土地增值税都占了纳税金额较大的一部分，所以为了对此项税收进行规范，国家出台了一系列政策来对其进行约束，特别是土地增值税清算的执行工作，不仅直接影响房地产企业的稳定发展，同时也是房地产企业依法纳税的基础。
然而，因多种因素限制，在房地产土地增值税清算的执行中，还存在一些问题，不利于房地产企业的长远发展。
关键词：房地产；土地增值税清算执行；问题及对策引言我国整体经济建设最近几年发展迅速，推动我国各行业的发展进程，为我国经济建设的快速发展奠定基础，其中房地产行业的发展尤为显著突出，对于房地产企业来说，土地增值税是较为重要的一个税种。
由于土地增值税是一种地方性税种，在我国不同地区的土地增值税清算政策存在一定的差异，并且土地增值税自身具有较多规定，计算过程较为复杂，这进一步加剧了清算执行难度。
1土地增值税清算的特征和作用据统计，土地增值税大约占房地产开发企业税负的10%。
虽然同其他的税种具有一些相同点，如我们缴纳税款都属于国家强制规定固定比例的无偿上缴。
但是由于世界上没有完全相同的两个东西，所以土地增值税也具有一些自身的特点：以转让房地产的增值额为计税基础；涉及征税面比较宽；执行超率累进税率；按每次取得增值额征税。
这些不同的特点使土地增值税区别于其他税种的同时，也有了自身的发展和管控空间。
土地增值税作为国家重要税种，也为地方财政收入做出了重大的贡献。
一方面，土地增值税是地方财政收入的重大财源；另一方面，它也是国家对房地产交易市场实施科学调控的工具，尤其对某些房地产企业炒买炒卖土地及房产获取暴利收入进行了抑制，促进了房地产市场健康发展，也为企业带来了好处和动力，推动企业积极改善经营管理结构，最大化的降低成本，在提高综合能力的同时也提高了盈利能力。
浅谈土地增值税清算的影响与对策作者：林松彬来源：《财会学习》2010年第09期一、土地增值税清算对房地产企业的影响土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承。
赠与方式无偿转让房地产的行为。
在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局2010年5月19日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》(以下简称“《通知》”)，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。
6月3日，国家税务总局又公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各地在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。
两个通知的出台，清算土地增值税被业界解读为是一记与信贷调控的组合拳：信贷意在限制需求，而税收意在逼出供应。
目前全国大部分开发商未严格预提土地增值税，各地实际的预征率普遍在1％左右，而实际清算的很少，如果按照两个通知严格实施，对于开发商的利润和现金流都会有较大的影响。
因此，对于大多数的房地产企业来说提前做好全面清算的预备工作还是不可忽视的。
(一)对大型房地产企业影响甚微据搜房网对已经发布公告的14家上市房企统计，截至6月10日，恒大、万科、绿城、龙湖等14家上市房企相继发布了5月销售业绩报告，结果显示，在本批已经发布5月销售业绩报告的14家房企中，除恒大在新政之初率先启动降价策略，5月销售环比上升8％之外，其余13家房企销售金额环比平均下滑42％。
虽然5月销售整体状况不佳，大型房企在宏观调控面前表现出较强的抗压能力，在前四月明显发力之下，截至6月10日依旧有6家房企步入房企销售百亿行列，其中万科1～5月销售金额达到280亿元，同比去年同期的239亿元增加17％，中海2010年前五月销售达到220.6亿元，同比增加8.8％。
绿城中国、恒大地产、碧桂圆、富力地产前五月销售额也分别达到185亿元，161.8亿元，125亿元和109.51亿元。
而从目前公开发布的信息显示，除去江苏新城和世茂房地产前五月销售金额同比有明显降幅外，保利香港、合景泰富、龙湖地产、富力地产、碧桂园、恒大地产、绿城中国、中海地产和万科均呈现上升态势。
对于这些大型房企来说，一直就处于“不差钱”的状态，土地增值税清算并不能对其产生真正影响。
(二)对中小型房地产企业影响观点不一土地增值税清算，可能对不差钱的大型房企无法造成影响，但是，对于中小型房企来说，这笔税收就可能成为压垮他们的最后一根稻草。
但有的小型房企确实会由于税收清算造成资金链压力，使得其不得不降低楼价进行促销，从而快速回笼资金；而另外一部分小型房企则由于仅在本地开发一、两个小项目，而近几年的楼市上涨，使得他们收入颇丰，土地增值税清算并不能对其产生资金压力。
而另一方面，土地增值税清算并非一定会加重房企的负担。
东北财经大学的李晶教授认为从事房地产开发的纳税人取得土地使用权后投入资金开发房地产，将生地变为熟地后转让，属于国家鼓励的投资行为，因此，在计算应纳增值税时，不仅可以从转让收入扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定费用，以及扣除与转让房地产有关的税金，而且，还允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本加计20％扣除，以保证从事房地产开发的纳税人取得基本的投资回报，以调动其从事房地产开发的积极性。
土地增值税的优惠政策还规定，建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20％的，予以免税。
超过20％的，应就其全部增值额按规定计税。
可见，土地增值税清算未必就一定加重纳税人的负担，或者说未必就一定“压垮一些小型房地产企业”，小型房地产企业或者大型房地产企业的微利项目，尽管需要进行土地增值的清算与解缴，但是，同样有税收优惠可以享受。
总而言之，土地增值税清算已经是房地产开发企业的当务之急!二、土地增值税清算的应对策略作为房地产开发企业，必须高度重视土地增值税的缴纳，积极配合当地主管税务机关做好土地增值税的清算工作，如果处理不当，其后果是非常严重的。
本文提供了下列四条思路来帮助房企进行合理的税收筹划。
(一)充分利用纳税“起征点”可“避税”房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，但利润率越高。
缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。
因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。
按照税法有关优惠规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定的四级超率累进税率计税。
这里的“20％的增值额”就是“土地增值税的起征点”。
根据这个起征点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。
如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可通过适当控制出售价格以避免缴纳土地增值税。
(二)合理增加扣除项目金额可“减税”土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相应的税率累进计算的。
增值率越大。
适用的税率越高，缴纳的税款就越多。
合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使企业适用较低的税率，从而达到减轻税收负担的目的。
例如，房地产开发企业属于高负债的行业，一般都会发生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。
利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。
如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出。
实现利息据实扣除，降低税额，反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，这样就可多扣除房地产开发费用，以实现企业利润最大化。
(三)适当调控增值率可“节税”税法上规定对于纳税人既建造普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
房地产企业如果既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的话，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20％以内，以获得免税待遇。
降低增值率的关键是降低增值额。
实际工作中，首先要测算增值率(增值额与允许扣除项目金额的比率)，然后设法调整增值率。
改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。
二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。
按《土地增值税暂行实施细则》规定，房地产开发成本中包括可以扣除的项目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
纳税人可以通过改善住房环境，提高房产的质量来适当增加了扣除项目，以高质低价来占领市场。
(四)恰当选择建房方式可“省税”根据税法有关规定：并不是所有的房地产都属于土地增值税的征税范围。
纳税人如果能注意运用一些特殊政策规定进行纳税筹划，其节税效果也是很明显的。
一是代建房方式。
房地产代建是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。
对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质。
税法规定，代建房行为不属于土地增值税的征税范围，而属于建筑业，是营业税的征税范围。
房地产开发公司可以利用这种建房方式，由于建筑行业适用的是3％的比例税率，税负较低，而土地增值税适用的是30％～60％的四级超率累进税率，前者节税明显。
因此，如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。
这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己购买和取得，其关键是房地产权没有发生转移就可以了。
为了使该项筹划更加顺利，房地产开发公司可以根据市场情况，适当降低代建房劳务收入的数额，以取得客户的配合。
二是合作建房方式。
合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。
《财政部'国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)中规定“对于一方出地。
一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
”比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。
这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。
这样，在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税。
企业可以充分利用这些优惠政策，实现共赢。
(五)出售改出租，合法可“逃税”土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。
因此，房地产开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。
由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税。
三、利用税收优惠政策进行纳税筹划举例在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，收入的增长，意味着相同条件下增值额的增长，从而产生了税率攀升效应，使得税负增长很快。
房地产销售价格的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。
房地产开发企业可以灵活地选用上述几种应对策略，尽可能提早做好准备。
这样既可以实现利润最大化，也能充分地利用资金时间价值，同时又能规避涉税风险。
下面举例说明下如何利用上述税收优惠政策进行纳税策略分析。
例：某房地产开发企业甲公司出售普通标准商品房取得销售收入7500万元，扣除项目金额为5600万元(未包括税金)。
解答：销售税金及附加7500×5％×(1+7％+3％)412.5(万元)扣除项目金额合计=5600+412.5=6012.5(万元)增值额=7500-6012.5=1487.5(万元)增值率=1487.5／6012.5×100％=24.74％适用30％的税率。
因此缴纳的土地增值税为1487.5×30％=446.25(万元)通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为24.74％，超过20％，需要缴纳土地增值税。
要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20％以内，筹划的方法有以下两种：第一，降低普通标准住宅的销售价格。
降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。
