土地增值税清算中旧房重置成本计算

浅谈土地增值税清算鉴证中的成本分摊在我国，每个地区的税务局都有着当地的特殊规定，本文根据一些地区的规定条例等进行探究，以期能对相关工作者有所帮助。

一、土地增值税的概念分析土地增值税提出的主要目的，是通过有偿转让国有土地使用权、地上建筑物以及其他附有物产权，所得到增值性收入的各个单位以及个人所征收的一种税。

纳税人达到土地增值税清算条件后，根据现行的法律法规或者是地方相关政策，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写《土地增值税纳税申报表》，向主管地税机关提交清算资料，办理清算申报，并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款。

土地增值税的开征是为了更好的调节和分配土地增值所得来的收益。

土地增值收益是随着我国城市化的推动发展而所得到的收益，是因为土地的利用条件和类型的改变而改变的，城市的规划与管理都有着不同地段地区以及地价的差异性的收益上升而上升。

除此之外，随着我国经济社会的发展，其人口集中向大中城市流入，可使用的人口面积大大的降低了，这都是因为供需的变化而导致的土地增值情况。

二、土地增值税清算政策的优势土地增值税清算是政府调控房地产行业高利润现象与土地高溢价的新政策。

它的提出能让高溢价带来更高的收益，让房地产行业的整体利润相对减少，如果去调控商品房供应的类型,那么只有减少高档商品的供应，而增加中低型与中小户型的供应，以期能达到一个合理降低税收的主要目的。

那么，从微观层面上来看，土地增值税的征收可以促使企业合理调整投资结构，提高企业的整体效益，从宏观层面上看，国家根据税收杠杆的优越性，来配置资源,调整产业结构。

三、土地增值税清算鉴证中的成本分摊（一）成本分摊的分类标准以及重要性当前房地产开发企业土地增值税征收筹划工作涉及的内容较多，技术要求较高。

根据其成本分摊得出的土地增值税额也是不尽相同的。

影响这方面的因素有很多种，例如：1. 土地成本分摊方法，对于土地增值税额结果影响就较大。

如一个房地产项目，包含商业、住宅、车库，土地成本分摊有如下几种方法：A、土地成本按各业态的基底占地面积，公共面积部分再按各业态的建筑面积之和来分摊；B、将土地成本在各业态之间的占地面积全额分摊，公共面积的成本不单独分摊；C、将土地成本按各业态的可售面积进行分摊；笔者认为A 方法更切合实际，因为现实中取得土地的成本，和地块面积大小直接关联，但同样的地块，因为容积率不同（也就是建筑面积不同），也会有不同的价格，所以，应综合考虑占地面积及建筑面积双重因素。

成本法Ⅰ、基本原理求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

其基本公式如下：旧房积算价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧Ⅱ、测算过程（一）土地的重新取得价格或重新开发成本采用基准地价系数修正法、市场比较法或成本逼近法等（二）建筑物的重新购建价格1、建筑物的重新购建价格（1）勘察设计及前期工程费包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。

根据对武汉市房地产开发有关税费标准及同一供需圈建筑市场的调查与分析，该项费用共计为建安工程费的5.52%。

（详见表1）表1 勘察设计及前期工程费一览表房屋建筑安装工程费×5.52%＝※（万元）（2）基础设施配套费包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施的建设费用（详见表2），按建筑面积计为122.25元/平方米。

表2 基础设施配套费一览表122.25×建筑面积×10-4＝※（万元）（3）房屋建筑安装工程费有多栋房屋时，取第※栋为典型工程，计算过程如下：A、参考重置价时估价对象中第※栋房屋结构为※，按武汉市现行房屋重置价格标准其建筑安装工程费为※元/平方米（标准层高3.0米）。

由于估价对象层高为※米，故需进行层高调节，调节系数详见表3：表3 房屋重置价格层高调节系数则，层高调节后第※栋房屋建筑安装工程费为※×（※－3.0）×10×※=※（元/平方米）B、参考武汉市造价指数时估价对象中第※栋房屋结构为※，按武汉市※年※季度工程造价指数，参考※※，其土建造价为※元/平方米，另加桩基100～120元/平方米，水电安装30～50元/平方米，合计为※元/平方米。

估价对象房屋建筑安装工程费计算结果见表4：表4 房屋建筑安装工程费一览表（4）设备设施费估价对象安装有电梯、中央空调等，参考武汉市同类档次设备设施费造价水平，取※元/平方米（按建筑面积计）。

建筑物重置成本计算公式(一)建筑物重置成本作者：OpenAI GPT-31. 什么是建筑物重置成本？建筑物重置成本是指将已存在的建筑物进行重新建设或重新翻新的成本。

常见情况包括对老旧建筑进行翻新，对损坏的建筑进行修复，或者将不同功能的建筑改造成其他用途的建筑等。

2. 相关计算公式建筑物重置成本 = 重置项目的费用 + 相关费用其中，“重置项目的费用”指的是直接与建筑物重置有关的费用，包括材料、人工等成本，“相关费用”指的是与重置项目相关但不直接与重置有关的费用，如设计费、审批费等。

3. 举例解释重置项目的费用以将一栋老旧住宅翻新为办公楼为例，假设翻新过程中需要进行以下工作：•拆除原有墙壁和地板，清理废料 - 20000元•替换墙壁、地板和天花板材料 - 50000元•改造内部空间布局 - 30000元•安装新的电路和供暖系统 - 25000元•新建一座电梯 - 80000元则重置项目的费用总和为：重置项目的费用 = 20000元 + 50000元 + 30000元 + 25000元+ 80000元 = 205000元相关费用在进行建筑物重置的过程中，还需要考虑其他与重置项目相关的费用。

例如：•设计费用：根据重置项目的规模和复杂程度，设计费用通常为重置项目费用的一定比例，假设为重置项目费用的10%，则设计费用为：205000元 * 10% = 20500元•审批费用：进行建筑物重置需要进行审批手续，根据地区不同，审批费用会有所差异，假设为15000元则相关费用总和为：相关费用 = 设计费用 + 审批费用 = 20500元 + 15000元 = 35500元4. 建筑物重置成本根据以上计算，建筑物重置成本可以计算为：建筑物重置成本 = 重置项目的费用 + 相关费用 = 205000元 + 35500元 = 240500元5. 小结建筑物重置成本是指将已存在的建筑物进行重新建设或重新翻新的成本。

计算建筑物重置成本需要考虑重置项目的费用和相关费用两部分。

转让旧房：土地增值税扣除金额如何计算土地增值税有关政策规定，除了对个人转让住宅类的旧房暂免征收土地增值税外，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，应按规定征收土地增值税。

但在实际执行中，由于旧房扣除项目金额难以确定，有的地方一律实行核定征收，不仅随意性较大，而且会造成税负不公。

本文整理了转让旧房及建筑物土地增值税扣除项目金额的几种计算方法，供读者参考。

情形一：纳税人能提供原购房发票《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，凡能提供原购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。

其中加计扣除项目的“每年”，指购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同1年。

对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与房地产有关税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

应纳土地增值税计算步骤：①计算扣除项目金额＝原购房发票金额（1＋5%N）＋转让环节缴纳的有关税金，其中N代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数；②计算土地增值额＝旧房及建筑物转让价款－扣除项目金额；③计算土地增值率＝（土地增值额÷扣除项目金额）×100%；④根据土地增值率找出土地增值税适用税率；⑤计算应纳土地增值税＝土地增值额×适用税率。

情形二：纳税人不能提供购房发票或提供扣除项目金额不实根据土地增值税暂行条例实施细则和《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）等有关政策规定，对纳税人转让旧房时，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

此外，对纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用也允许在计算增值额时予以扣除。

重置成本是指重新构建或购买相同或类似资产所需的成本。

重置成本的计算公式包括：
1. 直接成本法：直接成本法是将重置成本分配到每个项目上，以确定每个项目的总成本。

2. 间接成本法：间接成本法是将重置成本分配到所有项目上，并计算每个项目的总成本。

3. 混合成本法：混合成本法是将重置成本分配到所有项目上，并计算每个项目的总成本，同时考虑直接成本和间接成本的影响。

重置成本是评估资产价值的重要指标，对于企业的资产处置、投资决策等具有重要的参考价值。

企业出售旧房如何计算土地增值税某工业企业转让一幢90 年代建造的厂房，当时造价100 万元，无偿取得土地使用权。

如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600 万元，该房子为7 成新，按500 万元出售，支付有关税费计27.5 万元。

计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。

(1)评估价格=600 ×70%=420(万元)(2) 允许扣除的税金27.5 万元(3)扣除项目金额合计=420+27.5=447.5( 万元)(4)增值额=500-447.5=52.5(万元)(5)应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75(万元)一、收入确认关于土地增值税清算时收入确认的问题。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220 号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

二、税前扣除（一）允许扣除综上所述， 在计算旧房转让土地增值税时， 取得土地使用权所支付的地价款是扣除项目中与评估价格并行的子项，不能混在一起。

此外该规定中仅有地价款、 费用和税金这三项 1. 评估价格的确认根据《土地增值税暂行条例》 》（以下简称“《暂行条例》 ”） 实施细则第七条第四款规定：旧房及建筑物的评估价格， 是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

2. 契税的确认根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 （财税字[1995]48 号）中第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建 筑物的评估价格、 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为 扣除项目金额计征土地增值税。

房屋重置成本法是用于估算房产物业价值的方法之一，其计算公式如下：
房屋重置成本= 建筑面积×单位建筑造价
其中，建筑面积指的是房屋的室内可使用面积，单位为平方米。

单位建筑造价则是指在特定时期、地点和建筑类型下，按照规范要求所需支付的每单位面积建造成本，通常由当地建筑行业协会或政府部门发布的财务报告提供。

需要注意的是，房屋重置成本法并不考虑房产的市场价值以及未来折旧等因素，仅仅作为一种初步估算方式，可以帮助业主和投资者了解其房产物业的大致价值。

关于转让旧房及建筑物土地增值税扣除“评估价格”的思考作者：程德元刘一览来源：《财会学习》2011年第11期《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称“《暂行条例》”）第六条规定：计算增值额的扣除项目包括，取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

《暂行条例》实施细则第七条第四款规定：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

在实务操作过程中，主管税务机关与纳税人之间就“评估价格”产生严重分岐，表现在：评估价格是指旧房及建筑物“取得”这个时点还是“处置”这个时点的重置成本价？这个分歧直接影响到“评估价格”的认定，最终影响土地增值税汇算清缴。

笔者认为：房地产评估是由具有资质房地产评估机构按照相关法律、法规和操作规程规定，运用具体评估方法，评定估算出委托评估资产价值。

至于评估基准日、评估方法和重置成本的构成要素应当由评估机构根据评估目的、相关的法律、法规，并结合委托方的要求来确定，但考虑到《暂行条例》及其实施细则所涉及到“评估价格”属于“计税基础”为目的的资产评估，是一种特殊目的评估，上述分岐影响到税收征管时，主管税务机关应出台相关的解释条款或规定予以明确、规范。

《暂行条例》及实施细则中“评估价格”究竟是指旧房及建筑物“取得”时还是“处置”时的重置成本价呢？这个问题的实质是：评估机构在旧房及建筑物评估时，是选择其“取得”这个时点还是“处置”这个时点作为评估基准日。

何谓评估基准日？由于市场是不断变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而改变。

评估机构必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期，它为资产评估提供了一个时间基准。

评估值就是评估基准日的资产价值。

重置成本法的计算方法
那啥是重置成本法呢？简单说啊，就是在评估一个东西的价值的时候，按照现在重新购置或者建造一个一样的东西需要花多少钱来算。

它的基本计算方法呢，就是重置成本减去各种贬值。

这重置成本呢，就是重新弄一个这东西得花的钱。

比如说你有个老房子，你想知道它现在值多少钱，那你就得看看现在盖一个一模一样的房子得花多少钱，这就是重置成本啦。

那贬值又咋算呢？贬值分为三种呢。

一种是实体性贬值，就像你那手机，用着用着就会有磨损啊，外观变旧啦，内部零件也有损耗啦，这就是实体性贬值。

计算实体性贬值有个简单的方法，就是用这个东西已经使用的年限除以它总的可以使用的年限，再乘以重置成本。

比如说一个设备总的能用10年，已经用了3年，重置成本是1万，那实体性贬值就是3÷10×10000 = 3000元。

还有功能性贬值呢。

这就好比以前的老电脑，运算速度特别慢，跟现在新电脑比功能差远了。

如果要评估老电脑的价值，就得考虑这个功能性贬值。

它的计算可能会复杂一点，要考虑新老产品功能上的差异，然后估算这个差异导致的价值减少。

经济性贬值也不能忘呀。

比如说一个工厂，因为周围新修了一条特别吵的公路，导致它的效益下降了，这时候这个工厂的价值就因为这个外部经济环境的变化而降低了，这就是经济性贬值。

总的来说呢，重置成本法的计算就是把重置成本算出来，再把这三种贬值都算好，然后用重置成本减去这三种贬值的总和，得出来的就是这个东西的评估价值啦。

这方法在很多地方都能用呢，像评估二手车呀，老房子呀，旧设备啥的。

宝子，你要是有啥东西想评估，就可以按照这个思路来大概算一算哦。

土地增值税清算计税成本确定原则土地增值税清算计税成本确定原文章来源：如皋市地税局在当前土地增值税清算工作中，由于其清算规定的复杂性和房地产行业的特殊性，实际清算过程中存在较多的操作问题，主要问题之一是已售开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的分摊计算。

笔者根据实际工作实践设计了以下案例，通过案例探讨房地产企业开发产品计税成本的分摊计算方法，以便为今后的清算工作提供一定的帮助。

基本案例（一）：某房地产开发企业2009年开发完工商住楼若干幢（同一成本对象），全部可售面积7000㎡，其中地下车库（可确认产权）1000㎡，销售单价3000元/㎡；一至二层商铺2000㎡，销售单价10000元/㎡；三至五层住宅3000㎡，销售单价4000元/㎡；阁楼1000㎡（为方便计算未打折），销售单价2000元/㎡。

土地及房屋开发成本2310万，土地增值税开发费用和其它扣除项目仅考虑按土地及房屋开发成本的30%扣除（包括加计扣除20%），税金及附加按销售收入的5.55%计算，其它涉及清算项目忽略不计（见附表一）。

附表一：应纳土地增值税＝（37000000-32083500）×30%＝1474950.00元,土地增值税负担率＝1474950.00/37000000＝3.99%。

变化案例（二）：假设该公司商铺仅销售50%，地下车库、住宅、阁楼销售100%，其它条件不变（见附表二）。

附表二:应纳土地增值税＝（27238500-27000000）×30%＝-238500元，土地增值税负担率＝0。

变化案例（三）：假设该公司地下车库、住宅、阁楼销售80%，商铺销售100%，其它条件不变（见附表三）。

附表三应纳土地增值税＝（33600000-27604800）×30%＝1798560元，土地增值税负担率＝1798560/33600000＝5.35%。

一、政策依据及存在问题（一）政策依据以上附表一至三已销开发产品计税成本的计算原则在土地增值税清算各项规定中并未明确，我们通常按照《国家税务总局关于印发＜房地产开发经营业务企业所得税处理办法＞的通知》（国税发[2009]31号文）第十四条规定原则执行。