华夏幸福基业分解

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主要业态4
1.“园区运营+地产开发”，双核驱动模式是公司商业模式的亮点和特色。 该模式中政府将园区作为工业地产项目，由华夏幸福进行园区规划、基础 设施建设、招商引资等工作，然后再转由政府相关部门经营和管理，华夏 幸福在这个过程中利用园区规划的话语权优势，在园区及其周边进行大规 模的房地产开发。 2.华夏幸福与当地政府签订排他性协议，拿地成本极低。
物业集团
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组织架构--产业新城集团
产业新城集团，是华夏幸福基业股份有限公司旗下负责核心产品“产业新城” 投资开发运营的业务集团。 产业新城集团以“建设产业高度聚集、城市功能完善、城乡统筹发展、生态环 境优美的产业新城”为己任，通过城市发展战略、 城市空间规划、经济发展 规划、城市建设、城市运营等一系列的整合经营行为，为区域发展提供健康可 持续的综合解决方案，实现生产空间、生活空间、生态空间的 有机结合，为 区域经济发展和产业转型升级提供持续动力。 产业新城集团共有经济发展研究院、城市发展研究院、企业发展中心、城市建 设中心等16个职能部门，下设京南、京东、廊坊、沈阳、江苏、浙江6个大区， 全面负责全国20余个区域产业新城项目的投资开发运营。 目前，产业新城集团在以人为本的新型城镇化模式指引下，以建设智慧生态、 宜居宜业的幸福城市为理念，积极创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢” 的市场化运作模式，努力探索并实现产业新城的经济发展、城市发展和民生保 障。
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土地来源
园区孵化模式 传统园区企业 通过摘牌挂拿地，拥有土地使用权 属于招拍挂企业 一般在50年 委托贷款，不支付土地费用 属于地方政府 根据双方协议而定
土地获取方式 土地使用权 土地使用年限
经营模式
和政府签订协议代为建设和管理；园区开发 通常是招拍挂企业自行管理或者合作管理；园区自负盈 费用加成和新增落地投资额分成 亏
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组织架构--物业集团
幸福基业物业服务有限公司成立于1999年，系华夏幸福基业股份有限公司旗 下为产业新城提供高品质物业服务的业务集团， 为国家一级资质服务企业， 中国物业管理协会常务理事单位。 目前，物业集团共有员工6000余人，已接管各类物业管理项目96个，管理面 积逾2200万平方米，下辖10家分公司，集住宅、市政与市政运营物业服务为 一体，业务类型全国唯一。 物业集团以“服务产业新城、创造客户价值”为使命， 契合华夏幸福基业 “打造产业新城，建设精英城市”的核心战略，于国内率先提出“城市运营服 务”的全新概念，致力于由传统的社区物业服务向城市物业服务转型，致力于 成为全球产业新城物业服务专家。 物业集团坚持规范化运作，通过ISO9001：2008质量体系认证与 ISO14001:2004环境体系认证，获“全 国物业管理示范住宅小区”、“河北 省物业管理优秀住宅小区”、“河北省园林式住宅小区”、“廊坊市物业管理 先进企业”、“霸州市物业服务先进企业”等30 余项荣誉称号。
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组织架构--城市发展集团
城市发展集团，是华夏幸福基业股份有限公司旗下致力于为产业新城提供多业 态城市配套的业务集团。 城市发展集团以打造精品项目、促进城市发展、提升区域价值为使命，通过为 产业新城配套开发提供多业态和全方位解决方案，致力于成为全球领先的产业 新城配套服务提供商。 城市发展集团现有员工约200人，产品类型涵盖酒店、学校、医院、体育公园、 农业产业/农业观光园、文化艺术中心等多种业态，以环北京、环上海、环沈 阳等地为发展中心，承建并运营产业新城所需的配套项目。 未来，城市发展集团将作为华夏幸福持有物业的核心开发与经营管理者，为公 司品牌形象和可持续发展提供强有力的支撑。
没有土地出让金；前期由孵化企业承担土地 整理和配套费用，后期由政府分期支付；拥 有专业化招商团队和成熟招商模式；建设和 招商速度决定园区后期财税收入；优-能充分 吸引资金有限，土地开发推进困难的政府， 由于所有权归政府，政府可以在基本不投资 或较少投资基础上较快实现园区建设，并有 效带动区域经济；缺-土地一次收入低 没有土地出让金；开发商需前期垫付土地 整理和配套费用，政府后期一次性或者分 布加成支付；后期园区建设速度相对快； 优-较快进入开发阶段且土地费用小，若能 签订较长管理年限，基本等于无偿使用土 地；缺-存在政府信用风险 招拍挂价格；政府前期需要承担一级开发费用；按照开 发商后期资金充裕程度进行招商；招商速度与开发商自 身经验有关，具有不确定性；建设和招商速度决定园区 后期财税收入；优-土地出让一次收入高；缺-政府前期 需要承担一级开发费用且后期园区能否顺利建设取决于 开发商自身，政府失去对园区的管控能力
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目录
优质项目介绍
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公司规模
华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340）创立于1998年，是中国领先 的产业新城运营商。目前，公司资产规模接近1000亿元，2014年前 三季度整体 销售额达375.05亿元，比去年同期增长51.16%。2013年全年纳税总额为25.76 亿元，成立至今累计纳税91.22亿元。 华夏幸福具有专业的团队及高效的组织体系。现有主营业务员工3000多名，平 均年龄32岁，硕士及以上学历800余人，高管团队有多位来自世界500强企业。 华夏幸福致力于成为全球产业新城的引领者，坚持“以产兴城、以城带产、产城 融合、城乡一体”的理念，确立以产业新城为核心产品的业务模式。 目前，公司投资运营的产业新城主要布局于京津冀、长三角和环沈阳区域，事业 版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江等地，辐射全国20余个区域。 截至2014年6月底，公司为各地产业新城累计引进签约企业600余家，招商引资 额突破1200亿元，创造新增就业岗位3万余个。
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资金来源2
4、融资方式包括信托融资和应收账款转让、售后回租融资方式。售后回租 融资方式是指承租方以融资为目的，将资产出售给有资格从事融资租赁业 务的租赁企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。例如，其 间接全资子公司大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司拟以其所拥有的大 厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租的方式向中国外贸金融租赁有限 公司融资3亿元，融资期限为2年。该融资案例的融资方式是第一个半年需 偿还本金的10%，第二个半年偿还租赁本金的10%，第三个半年偿还租赁 本金的30%，第四个半年偿还租赁本金的50%。
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组织架构--地产集团
地产集团，是华夏幸福基业股份有限公司的核心业务板块之一，支撑公司业务 快速健康可持续发展。 在华夏幸福的产业新城体系中，地产集团以构筑幸福城市为目标，通过住宅和 商业开发，为产业新城的居民创造便捷、宜居、多元的城市生活空间。 地产集团旗下“孔雀城”品牌，以打造“全球幸福社区典范”为愿景，定位于 注重自然生态和完善配套的大型综合社区。孔雀城 信仰幸福、崇尚多元、重 视家庭、回归自然、享受文化，认同任何社会角色、任何年龄阶段关于幸福的 权利，以智慧、生态、文化三大系统构建幸福社区体系，打造 城市级、社区 级及组团级形成的全系生活配套，为社区创造便捷、宜居、多元的人文生活空 间，实现个人和家庭的成长，共享幸福社区的精彩未来。 目前，地产集团业务范围覆盖环北京、环上海、大东北等，提供全品类产品， 关怀客户幸福，传递社会正能量，全面发展成为具有强大影响力的全国性地产 品牌。
对 政 府 吸 引 力
对 开 发 力商 的 吸 引
招拍挂价格；无土地整理和配套费用；后期园区建设 速度按照开发商后期资金充裕程度进行；优-拥有土地 使用权，可以进行资产抵押再融资；缺-资金占压大
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主要业态
开发区作为华夏幸福基业的 两大事业领域之一，已建立 了园区建立、招商引资到城 市运营的开发运营管理体系， 即以构建产业集群为手段、 以建设开发区城市为载体， 携手国际资本推动地方经 济发展。形成综合园区、主 题园区、总部公园、产业港 等四大产品体系。
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企业简介
正直 激情 卓越 创新
共赢
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目录
公司规模
企业性质
组织架构
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资金来源
土地来源
主要业态
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目录
项目分布、个数
主要竞争对手
战略目标
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目录
老板及背景
财务数据
行业排名
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目录
销售额、业绩完成情况
资产总额
资本市场（上市）
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目录
土地储备量
负债率
毛利率
3.园区基建和土地整理，每平方公里大约需投资4-5亿元，主要用于征地、 开发和修路，其中征地和拆迁占60%，基础设施建设站40%。
4.目前，产业园区周边的土地储备在公司所有土地储备中占比大约为80%， 而在园区周边拿 地也是公司地产业务未来扩张的一条主线。
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主要业态3
5.园区业务主要为园区托管和代建业务。园区所有权基本属于地方政府而 非华夏幸福。华夏幸福只是签订“园区孵化”协议，根据原有托管分成协 议在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工作。 6.土地开发采用BT模式，与政府110%结算。招商引资、提供产业服务收 入。当地政府以上一年落地投资额的45%进行返还、落地投资额包括土地、 厂房、机器设备等。2012 年之前综合毛利利润高达40%左右。
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组织架构-大公司组织架构
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组织架构-大区分公司组织架构
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组织架构-大区组织架构草图
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资金来源1
1、得益于产业转移和城市化的大背景，华夏幸福通过在园区及其周边进行 大规模的房地产开发获得了可观的现金流收益，但同时也必须通过快速的 住宅开发和园区规模维持高速增长。这种“高门槛、高成长”的模式背后 潜藏了高风险也经常会引起财务指标的波动。 2、近年来由于大量在建项目处于基建期，公司资产规模迅速增长，贷款规 模不断扩大使得资产负债率相对较高。2013年年报显示公司总负债达 到674.43亿元，资产负债率为95.0%。净资产负债率为1014.1%。 3、华夏幸福在房地产开发之前的园区建设，属于一级土地开发，不能获得 银行开发贷，之前较多采用的是信托融资，导致资金成本较高。据了解， 融资成本在十几个百分点，在行业中算是比较高的。
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组织架构--产业发展集团
产业发展集团，是华夏幸福基业股份有限公司旗下致力于产业促进的业务集团。 产业发展集团现有员工500余名，拥有12大行业招商中心、行业研究院、孵化 事业部、金融平台等多个专业化的产业促进团队。公司在产业促进模式创新、 产业环境构建、产业载体打造、产业创新孵化等方面，积累了丰富的实战经验。 产业发展集团深入洞察全球产业发展趋势，引导产业集群发展，打造具有明确 行业属性的产业园，形成系统化的独具特色的主题 产业园开发建设运营和服 务体系，推动产业集群建设向创新驱动转变，推动产业结构调整和优化升级。 到2015年，华夏幸福产业发展集团将聚焦12大行业，在 环北京、环上海、环 沈阳、环武汉和环成都等区域打造百座华夏幸福产业园。 经过多年的实践与发展，产业发展集团与中国航天科技集团、IBM、京东方、 清华大学等国内外一流企业与机构合作，实现项目入园发展。2014年2月，公 司成功在美国硅谷投资创建美国硅谷高科技孵化器，并将业务深入德国、日本 等国家，ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ为区域与企业发展的最佳合作伙伴。
在房地产开发方面公司目 前已经形成以孔雀城、大卫 城、华夏系列等完备产品系 列。
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主要业态1
2011 年，公司45%的收入来自园区运营，50%的收入来自园区住宅开发。
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主要业态2
1.“园区运营+地产开发”，双核驱动模式是公司商业模式的亮点和特色。 该模式中政府将园区作为工业地产项目，由华夏幸福进行园区规划、基础 设施建设、招商引资等工作，然后再转由政府相关部门经营和管理，华夏 幸福在这个过程中利用园区规划的话语权优势，在园区及其周边进行大规 模的房地产开发。 2.华夏幸福与当地政府签订排他性协议，拿地成本极低。
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企业性质
公司于1998年成立于河北省廊坊市，2007年改制为股份制公司， 由廊坊市华 夏房地产开发有限公司更名为华夏幸福基业股份有限公司。
2011年8月29日，华夏幸福以地产资产借壳ST国祥上市，成为A股上市公司。
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组织架构-五大集团
华夏幸福
产业新 城集团
地产集团
产业发 展集团
城市发 展集团