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05【运营管理】—华夏幸福基业的招商运营模式研究华夏幸福基业的招商运营模式研究现在仍然能听到很多质疑的声音，觉得华夏幸福的产业地产只是以产业的幌子在做房地产。
诚然，华夏幸福在很多新拓展项目上（目前全国委托经营50多个园区）似乎没有当年固安的神奇表现，但是考虑到即便是大势所趋的固安，也是艰苦耕耘了10年才初见成效，加之现在整个中国经济和产业低迷的状况，这些园区运营效果也远非华夏幸福能力所能立竿见影的。
在2015中国产业地产30强榜单评选中，华夏幸福位列榜首，其实私下里我们是清楚的，很多同行不甚服气。
其实，我们选择将华夏送上榜首的核心理由也很明确，那就是华夏幸福在整个产业地产界有着最强烈的战略驱动属性，能够坚定地在既定战略之下按部就班地部署行动。
其要做的不仅是单单某座新城的建设者，更是中国产业的促动者，而二者原本就是不可分割连为一体的。
在榜单评选之后1个月，华夏幸福在其一年一度的产业中国年会上，明确提出了“全球技术商业化”是产业升级发展的核心动力，并称将通过产学研互融互通的理念，挖掘和释放产业升级发展的动力源，构建一个基于以“全球技术商业化”为目标的创新生态系统。
我们认为，至少从这个理念与随后一系列行动的节奏上，华夏幸福是能够证明它们位列产业地产30强榜首的说服力的。
▎以产业研一体化促动技术商业化技术商业化并不是一个离我们十分遥远的词汇，从曾经中关村、光谷的诞生，到如今北上广遍地开花的创客空间，无不是技术商业化在实体空间上的体现。
无论对于一个园区，还是一个城市，乃至于整个国家，甚至于整个人类，技术的商业化都是一个永恒的痛点。
具体到我们国家，科学技术成果产业化是科技创新多年来一直面临的课题，技术创新与产业实践的步伐往往不能协同。
同时，从产业发展的全过程来看，科技原始创新到成果转化落地，再到商业化拓展，一个完整的技术商业化全过程将成为科技创新的重要根基。
既然是如此大的一个命题，整个人类、国家力量穷竭全力也不能轻易搞掂，区区一个民营企业华夏幸福，即便它心比天高，钱比海阔，又能奈何呢？但它又不能不去做。
华夏幸福基业股份有限公司财务风险控制研究随着市场竞争的加剧，企业面临着越来越多的财务风险，财务风险控制已成为每个企业都必须面对的问题。
华夏幸福基业股份有限公司致力于实现企业战略目标，积极探索财务风险控制的方法与策略，以保证企业的可持续发展。
一、主要财务风险因素1、流动性风险流动性风险是指企业在未来现金流量不足导致无法满足现有的支付、偿还债务和其他短期债务的能力。
华夏幸福积极进行财务计划，确定了流动资金的需求，并开展预算控制，确保现金流量平稳流动。
2、市场风险市场风险是指企业面临的市场环境变化，包括利率风险、汇率风险、股票价格风险等。
华夏幸福通过建立完善的风险管理制度，对各种市场风险进行有效控制。
同时，加强与金融机构的沟通与合作，提高资金运作的效率，降低市场风险。
3、信用风险信用风险是指企业在与其他各方进行交易过程中，无法获得其支付的资金或货币的风险。
华夏幸福采取多项措施，如加强与供应商和客户的合作，规范业务流程，提高对客户、供应商等各方信用的评估与监管，降低信用风险。
4、操作风险操作风险是指企业在业务流程中由于操作错误、员工失误等导致的损失风险。
华夏幸福通过建立完善的内部管理制度和风险监管机制，加强员工教育与培训，规范业务流程，提高操作风险控制的效率。
二、财务风险控制措施1、制定财务预算华夏幸福制定财务预算，对企业的收入、成本、利润等进行合理预测和控制，有效降低了流动性风险，规避了各种不必要的财务风险。
2、优化资产负债表结构华夏幸福优化企业资产负债表结构，降低公司的负债风险，同时提高企业的资产利用率和资金运作效率。
3、建立完善的风险管理制度华夏幸福建立完善的风险管理制度，对企业面临的各种风险进行有效管理和控制，包括资金、信用、利率、汇率等多种风险。
4、加强内部管控华夏幸福加强内部管控，建立科学的内部控制体系，规范流程，防止内部操作风险和人为损失，确保企业财务安全和稳定。
结语。
华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998 年，于2011 年9 月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持" 以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展" 的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成" 园区+地产"的独特运营模式。
在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。
二）业绩情况2014 年度销售目标为500 亿，截止2014 年上半年，实现销售额共计242.13 亿元，同比增长52.20%，截止2014 年6 月30 日确认营业收入实现营业收入113.82 亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48 亿元，同比增长56.21%；实现归属于母公司所有者的净利润23.01 亿元，同比增长30.06%。
表1 ：华夏幸福基业各年度主要财务指标:二、华夏幸福基业模式（一）业务模式1、业务结构华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。
京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
图1：华夏幸福基业业务架构2、业务发展模式（1）战略聚焦：华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽 东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、 快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。
华夏幸福基业（600340）借壳上市事件及公司发展概况研究发展部二零一一年十月一、借壳上市事件始末2009年3月，华夏幸福基业股份有限公司筹划借壳ST国祥（600340）上市。
2011年8月29日ST国祥公告称已收到证监会对ST国祥向华夏幸福基业发行3.55亿股购买相关资产的批复文件，至此借壳上市成功。
在浙江国祥把股份转让给华夏幸福基业前，国祥内部已进行过股份整理，为华夏幸福提供了一个比较干净的壳。
华夏幸福基业通过“资产置换+定向增发”的方式获得这个壳。
浙江国祥拟以其全部资产和负债作为置出资产与华夏幸福持有的京御地产100%股权作为注入资产进行整体资产置换，置入资产、置出资产评估净值分别为16.7亿元和2.66亿元；资产置换的差额部分由浙江国祥向华夏幸福发行股份购买。
重大资产置换与发行股份购买资产互为前提、同步实施。
借壳上市前后，ST国祥股权结构示意图见下面图1,2,3.图1 借壳上市前ST国祥股权结构图在重组方案提出之前，京御地产进行了两次“突击增肥”——于2009年2月和4月各增资2亿元，注册资本金达到了7亿元。
同时，华夏幸福基业也将住宅和园区两大资产包拨入京御地产中，基本相当于集团地产业务的整体上市。
图2借壳上市后ST国祥股权结构图图3华夏幸福借壳后股权结构及控制关系结构上市公司重大资产重组完成后，*ST国祥的主营业务将变更为房地产和区域开发。
分析机构认为重组完成后，ST国祥事实上已经迈入了地产行业二线蓝筹的行列。
分析借壳成功事件，原因有三：一是因为这次重组是赶在2009年6月证监会禁令之前提出借壳方案；二是因为其园区开发业务符合国家产业战略政策的大方向。
三是除了地产业务之外，华夏幸福基业还是廊坊银行和廊坊农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司，这部分金融资源在日益变窄的融资空间中将可能产生重要的作用。
二、借壳公司华夏幸福基业情况介绍（一）公司简介华夏幸福基业股份有限公司，主营房地产开发与区域开发业务，具有一级房地产开发资质，业务范围遍及大北京、环渤海等区域。
