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华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。
在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。
（二）业绩情况2014年度销售目标为500亿，截止2014年上半年，实现销售额共计242.13亿元，同比增长52.20%，截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长56.21%；实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。
表1：华夏幸福基业各年度主要财务指标:二、华夏幸福基业模式（一）业务模式1、业务结构华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。
京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
图1：华夏幸福基业业务架构2、业务发展模式（1）战略聚焦：华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。
发展历程1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。
1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏地产项目事业领域；1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。
2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启产业新城事业领域。
2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。
2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。
2007年12月，华夏幸福基业股份有限公司成立，完成股份制转型。
2011年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司实现A股资本市场上市，股票简称华夏幸福（股票代码：600340）。
2011年12月，华夏幸福与沈阳市苏家屯区人民政府签订整体合作开发建设经营委托区域协议书，建设沈水生态科技创新城。
2012年6月，华夏幸福与江苏无锡市南长区进行合作，整体开发无锡（南长）国家传感信息中心项目，打造无锡城市产业综合体。
2012年8月，华夏幸福开发首个在京项目，倾力打造丰台产业商务综合体。
2012年12月，华夏幸福整体销售额破200亿元。
2012年12月，与中国航天科技集团公司达成战略合作框架协议，联合打造固安航天科技城。
2013年4月，接受嘉善县人民政府的授权，负责嘉善县委托区域的开发建设管理工作，建设嘉善高铁新城。
2013年9月，华夏幸福与霸州市签订整体合作开发建设经营区域合作协议。
2013年10月，华夏幸福与永清县签订整体合作开发建设经营区域合作协议。
2013年12月，华夏幸福香河县签订整体合作开发建设区域合作协议。
2013年12月，华夏幸福业绩持续增长，整体销售额达到374亿元，同比2012年增长77%。
2014年3月，华夏幸福在美国硅谷设立高科技孵化器，以全球最前沿的科技力量推动中国产业升级。
2014年5月，作为科技创新的驱动力量，清华大学重大科技项目中试孵化基地以及来自航天、生物医疗、光电等行业的多家知名企业签约落户固安产业新城。
2014年7月，北京市第八中学、固安县人民政府、华夏幸福合作办学项目——北京八中固安分校正式签约并揭牌。
五大产业园运营模式分析一、华夏幸福基业1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。
2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。
华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。
其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。
2、运营模式和盈利模式➢运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。
与2015年提出的PPP模式不谋而合。
企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。
➢运营特点1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策；2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。
对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。
3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。
4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。
产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。
5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。
华夏幸福基业，中国领先的产业园区投资运营专家！
华夏幸福基业股份有限公司，成立于1998年，是专业的产业园区投资运营企业集团，致力于为企业提供各种工业、物流及商业设施，以及完善的投资、生产、商务、政务及生活配套服务。
华夏幸福基业投资运营的产业园区包括：位于天安门正南50公里的固安工业园区，位于国贸正东30公里的大厂潮白河工业区，以及位于八达岭长城脚下、官厅湖畔的怀来生态新城等等。
投资运营产业园区是华夏幸福基业的核心业务，战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力是华夏幸福基业的三大核心能力。
华夏幸福基业集聚全球专家团队为每一个区域制定精准的产业发展战略定位，构建产业集群；投资基础设施建设，特别是城市核心区的建设，全方位匹配企业和产业链发展的需求；拥有庞大的专业招商团队和客户数据库，迅速为园区实现企业招商落地和持续发展。
服务企业生产经营，推动区域经济起飞，是华夏幸福基业的光荣和使命！
发展历程
【起步】
抢抓机遇、准确定位、艰苦创业，华夏地产确定了房地产为基础的企业立身之本
1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。
1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏城市地产事业领域。
1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。
【转型】
拓展企业事业版图，华夏以全新的模式、全新的机制承担一个综合性园区的开发、建设与运营。
2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启综合性园区开发与运营事业领域。
2002年6月，三浦威特园区建设发展有限公司成立。
2006年9月，孔雀城一期盛大开盘，创立生态小镇连锁品牌。
2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。
【积累】
专注园区事业，积淀华夏方法，打造产业新城，以综合性园区建设，促进区域经济快速发展。
2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。
2007年5月，大厂鼎鸿投资开发有限公司成立。
2007年10月，公司被建设部批准为房地产开发一级资质企业。
2007年12月，华夏幸福基业股份有限公司成立，完成股份制转型。
2008年9月，华夏幸福基业接受怀来县委县政府的委托，开发建设怀来生态新城。
2009年底，孔雀城品牌享誉北京城，随着大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城的推出，形成了
“一个北京城、四个孔雀城”的连锁品牌。
2010年5月，大卫城一期盛大开盘，创立京郊轻轨新城连锁品牌。
党群建设
公司党委成立于2007年12月，由7名党委成员组成领导班子，下辖7个党支部，25个党小组，305名党员，年龄构成偏轻（大部分是近几年毕业的大学生党员），思维活跃，分布在北京、廊坊、固安、大厂、怀来等公司业务所及的多个地区，呈现出地域分散、不易集中、管理难度大等特点。
随着公司的不断发展和员工的增加，党员队伍还在不断壮大。
视员工为内部客户，为其提供全方位培训服务和多元化职业发展路径。
员工自身价值的突破，是华夏幸福基业企业价值的重要组成部分。
培训体系
我们培训体系的设计是与员工的职业发展紧密相连，我们将为员工提供关于“领导力发展类”“通用技能”与“专业技能”三大类培训，从而有效对员工的知识、技能、职业精神三个方面进行有效的提升。
同时，我们将提供各种系统完整的专业化评估体系，由此协助员工有效的选择不同的课程。
职业发展平台
华夏的每位员工，都可以通过自身良好的绩效表现、并根据其目前管理职位，在职业成长过程中采取主动沟通的方式，充分与其的直接上级进行有效沟通。
员工的职业发展不会被限定在目前所处的部门、公司或地区。
多样性的能力及广泛的经验将会受到高度重视。
员工可以在公司内部发现足够多的机会助其成长，从而将拥有能够大展宏图的空间和自主权，实现自身价值的突破。
领导力发展
我们将根据不同层级管理者提供具有华夏特殊领导力发展类课程，它主要分为三个层级，基础领导力提升、中层领导力发展及高级领导力战略类课程。
根据管理人员在华夏不同的发展阶段，可以选择不同的课程体系。
我们并根据管理者的培训评估结果进行360度考量，确定其下一阶段的学习计划。
公平教育机会
我们为华夏各级员工提供全方位的专业化培训服务，每位华夏人都将有机会全方位参与到自身职业发展通路的设计当中，并有机会挑选公司每年公布的各类课程。
学习途径
围绕培训体系建设的逐步展开，我们也会提供给员工不同的学习方式：例如：管理工作坊、实时讨论，管理论坛及E-LEARNING系统（2011年远程管理网络教育投入使用）。
