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600340华夏幸福股票公司的赚钱商业模式产品业务公司主要业务板块包括产业园区开发和房地产开发两大业务板块。
产业园区开发核心产品包括产业新城和产业小镇。
依托产业新城发展房地产开发业务，为园区提供高品质的住宅及配套服务设施。
核心竞争力1.产业新城PPP 模式领先：公司产业新城PPP 模式多次获得国家与地方政府认可；2.卡位布局先发优势明显：国内布局区位优势明显，公司坚定不移地坚持产业新城模式，紧跟三大国家战略，重点布局国内经济热点及潜力区域。
国际化布局初见成效；3.产业发展能力国内领先：产业发展能力是华夏幸福最重要的竞争能力和护城河，也是城市和区域经济发展转型的重要基础；4.打造宜居城市，公司一直以“打造宜居城市”为理念，致力于建立有华夏幸福特色的宜居城市体系。
土地储备华夏幸福2018年1月5日公告，公司以67410.504万元通过全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司以股权收购方式取得位于香河县五一路南侧、刘庄北侧、经纬家居城西侧的国有土地使用权及开发建设60%的权益。
该土地用途为商服用地，面积为55810平方米。
核心风险1.国际风险：公司将密切关注全球政治经济形势，适时进行业务调整，避免国际政治经济风险带来的不利影响；2.政策风险：公司业务受土地政策、房地产相关政策、园区产业发展政策、财政税收政策变化的影响；3.财务风险：产业新城作为资金密集型行业，具有资金需求量大，资金循环周期长的特点；4.管控风险：公司处于全球扩张的高速发展阶段，管控风险体现在对战略的把控、落实的难度，以及管理制度在一定程度上的滞后和缺失。
投资逻辑公司是中国领先的产业新城运营商，业绩增长稳定，房地产销售量价齐升，全国范围加速布局产业新城及特色小镇项目，PPP模式助力产业新城业务大步向前。
增持减持华夏幸福2018年4月16日公告，公司部分董事及高级管理人员计划自2018年4月17日起3个月内，以自有资金增持公司股份，拟增持金额为5500万元。
信合金融模型的财务战略分析
华夏幸福立足环北京
模型分析了其当前内
的双驱动模式。
以
在园区开发之初，华夏幸福就与固安政府签订了协议，获得了园区开发的主导权，并以较低价格锁定了大量的土地。
在园区运营阶段，由华夏幸福的运营团队提供园区的物业管理活动，政府
返还给华夏幸福。
相比
信合金融
政府推出了总额约
率比较低。
对于企业来说，
于政府，政府失信是过往
防控的风险之一。
接影响园区开发进程的顺利与否。
3.5组合分析
SO战略-利用优势，
运营业务比重，增加提供增值服务的能力。
国家战略，加大与政府的合作，
发机会；最后，拓宽资金来源，
新园区，承接北京的产业转移。
ST分析-利用优势，
作力度，规避政府履约的风险。
避房地产行业下行的风险。
WO战略-利用机会，
展，拓展收入来源，
核心地区，再者，
者。
WT分析-减小劣势，
业获得土地的方式，。
【地产+X组合拳】房地产战略转型的8种模式房地产业路在何方，开发商转型升级如何走向？一、地产+园区：微笑曲线的价值延伸代表开发商：华夏幸福、张江高科商业模式：园区+地产利润回报：★★★★★开发难度：★★★★★前景展望：★★★★★园区，也即产业地产，是工业地产的升级与换代，是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。
华夏幸福基业股份有限公司是其中典型代表。
这家创立于1998年的公司，创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，也成就其近年来的飞速发展。
其“园区+地产”模式，成为业界样本。
华夏幸福基业在北京周边郊区县市打造的固安产业新城，被业界视为未来中国城镇发展的样本之一。
固安在华夏幸福基业的投资带动下，逐步建成福朋酒店、中央公园、幸福天街、创业大厦、固安规划馆等多个项目。
这个县也从2003年，财政收入不足亿元，位居全市后两名；发展到2011年，财政收入突破10亿元；2013年，预计突破25亿元，连续六年财政收入增幅居全市之首。
对房地产企业而言，产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。
而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，作为替代性的建设项目这也客观上为产业地产建设创造了更大的经营空间，客观上减少了产业地产的投资风险，提高了运营的稳定性和可控性。
产业地产融合产业经济发展和房地产发展两个概念，突出地产作为产业经济发展平台的功能作用，也将得到更多人的认可和关注，具有稳定的发展空间。
二、地产+旅游：稀缺资源价值最大化代表开发商：华侨城雅居乐新华联商业模式：旅游资源+地产利润回报：★★★★★开发难度：★★★★前景展望：★★★★★依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。
较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
华夏幸福基业商业运营模式分析
一、企业运营模式
以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”做为盈利模式，公司在园区还未起步之时，就与政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理服务，政府仅提供行政方面的服务和管理（类似于现在的PPP模式）。
企业运作更类似于中介服务，通过对产业新城进行整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业各方资源，进行园区的建设和运营管理工作。
➢资金整合：
•借壳上市（股票代码600340）
•华夏幸福基业还是廊坊银行、廊坊农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司。
➢地方政府资源整合
协调相关部门将区域规划纳入土规、城规整体规划；协调相关部门进行区域内前期土地征转用并形成建设用地；负责对开发的建设用地进行供地。
签订战略框架协议的地方政府包括：房山区人民政府、河北省固安县人民政府、霸州市人民政府、河北省任丘市人民政府、保定市人民政府、辽宁省沈阳市铁西区人民政府、秦皇岛市人民政府等。
➢高新产业资源整合
华夏作为园区运营方，引进创新性企业，为战略性新兴产业搭台，引领产业升级，同时与具有全球行业引领价值的企业进行战略合作，带着企业去找地。
签订战略框架协议的高新企业包括：京东电商、A PG-ALARM-ASIA亚洲智能家居公司，国能集团是卓越全球的可再生能源供应商，清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地、中国卫通集团、北京电影学院等。
➢技术资源整合
公司主导运作的有房地产开发、园区基础设施建设、园区物业服务、土地一级开发，但是产业新城的打造涉及土地、规划、工程等各个方面，其余诸如土地整理复垦等工作可以聘请相应的机构开展。
二、项目投资的回款资金来源
从华夏幸福基业与地方政府签订的框架协议分析，华夏幸福基业与地方政府均本着“谁投资，谁受益”的原则进行框架协议的谈判，形成如下三个层次的回款来源：
1、园区建设投入资金由地方政府所留成的各项收入返还兜底。
由地方政府将委托区域范围内所取得的各项收入地方留成部分优先用于区域开发建设各项工作的投入，进行分期偿还。
委托区域内各项收入指区域内企业与单位经营活动新产生的各类收入，主要包括：税收、土地使用权出让收入、非税收入、专项收入、专项基金。
不足部分地方政府通过其他方式继续筹集。
2、企业利润在框架协议中按比例锁定四方面利润。
•公共设施建设和基础设施建设投资利润按投资额的15%计取；
•土地整理利润按整理成本的12-15%计取；
•规划设计、咨询等服务费由双方按照成本费用的110%计取；
•产业发展服务费(招商引资服务收益)按照委托区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计取。
3、获取廉价土地实现公司业绩高增长
华夏幸福名义上获得入园企业落地投资额一定比例返还的产业服务收入，实际运作中政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的方式，使华夏幸福持续以较低成本获得土地储备，并分享园区收益。
其中，住宅土地增值是政府土地增值补偿的前提，是华夏幸福模式运作的关键要素。
三、华夏幸福基业的主营业务构成
从华夏幸福基业2014年主营业务构成看，园区住宅开发和产业
发展服务是公司主要赢利点，占到了公司年利润总额的80%以上。
公司可借鉴的盈利模式，通过产业新城的开发建设获取大量土地进行房地产开发建设获取一次性投资收益，以及通过园区招商引资获取一定比例的新增落地投资额。
主营构成分析表
四、总结
华夏幸福基业运营模式的成功在于寻求政府、企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助地方政府实现区域经济的跨越式提升，解决地方政府在经济社会发展过程中资金不足和新城建设管理经验不足的短板，同时在获取廉价土地方面与地方政府形成默契，实现互帮互赢。
典型案例：固安产业新城由于引入了华夏幸福这一市场力量，从2002年，全县年财政收入
不足亿元、发展水平位列廊坊市十个县（市、区）中的后两名，到2014年全县财政收入突
破40亿元大关，公共预算收入完成25.4亿元，居全省第五位。
华夏幸福基业利用10年时间，将固安这个曾经的传统农业县，被打造成为智慧生态、宜居宜业、创新驱动的产业新城。
