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案例-万科-城市地图模型介绍

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万科地产战略地图及平衡计分卡绩效管理方案

万科地产战略地图及平衡计分卡绩效管理方案
达成操作卓越（操作过程）
增加客户价值（客户关系过程）
建立长期独特优势（创新过程）
学习和成长方面
受到激励和准备好的队伍
战略能力
战略技术
行动的氛围
第8页/共44页
深圳万科战略地图
金地集团战略地图
第9页/共44页
什么是平衡计分卡（BSC）（1） 平衡计分卡被《哈佛商业评论》评为75年来最具影响力的管理工具，它打破了传统的单一使用财务指标衡量业绩的方法。
顺驰平衡计分卡的六个关键
第40页/共44页
平衡计分卡原理应用
翠屏山公司项目管理表格尚书房项目09年工作计划9＃、10＃地进度、付款（按周分解）9#、10＃地主体工程进度（截止12月15）河南顺驰项目开发时间节点横道图能够时刻反映项目的经营指标（销售额、回款、销售价格和面积；各种费用支出，如工程款、营销费用、管理费用等；项目动态成本变化情况）能够反映出公司各部门在该项目上的协调配合情况能够反映出项目的质量、进度等状态建议公司梳理建立：房地产项目总体开发周期基准、设计周期基准、总包招标周期基准、典型物业施工周期基准。
运作流程
设计管理
资产管理
监控管理
第19页/共44页
平衡计分卡能够很好的进行绩效管理
财务方面
客户方面
流程方面
学习与成长
考核目的
考核指标
目标
具体措施
战 略
平衡计分卡能够将公司、项目、部门及个人进行统一管理
第20页/共44页
集团3-5年战略规划
集团考核指标
集团本部考核指标
**公司考核指标
**公司考核指标
第10页/共44页
什么是平衡计分卡（BSC）（2）
财务维度要在财务方面取得成功，我们应该向股东展示什么？

【万科城市地图专题】最新万科城市评价报告标准

【万科城市地图专题】最新万科城市评价报告标准

【万科城市地图专题】"最新"万科城市评价报告标准以下指标和内容是投资发展中心提交的城市评价报告中必须涵盖的部分，除此之外，可根据当地的具体情况增加其他内容，以期对项目的市场前景和盈利前景进行详尽说明城市模型配套文件:城市评价报告标准模板主要通过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对特定城市宏观市场的把握和判断。

一、城市市场趋势评价指标(1) 新开工面积/ 施工面积指标的意义：该指标也称开工率，是重要的前瞻性指标。

新开工面积反映1~2年后的预售供应量和2~3年后的现房供应量。

新开工面积占施工面积比例的高低，反映了当前市场运行状况和房地产开发企业对市场的预期。

该比值的异常变化，结合近年来新开工面积的增幅，可以预示下一年度施工面积/销售面积比值(2) 施工面积/ 销售面积指标的意义：施工面积反映了1～2年内的期房和现房供应量；施工面积/销售面积比值的变化反映供求是否平衡发展，该指标的异常变化能对下一年度的价格走(3) 预售面积/ 批准预售面积指标的意义：即期消费指标，反映当前商品住宅预售情况，该指标合理区域在(4) 房地产开发投资额/ 固定资产投资额指标的意义：此项指标是直接反映投资结构是否合理及其变化趋势的基础性指(5) 新增住宅用地可建面积/ 商品住宅新开工面积指标的意义：此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要指标。

当比值大(6) 商品住宅价格增幅/ 人均GDP增幅指标的意义：该指标可以作为工具之一判断房价是否处在正常区间内，房价上涨的空间的大小以及购房者价格承受能力的消长。

一般而言，将实际利率值作为房价涨幅的下限，低于此值，房地产投资没有效益；但是房价上涨也不能过快，通(7) 投资性购买所占的比例指标的意义：投资性购买所占比例是判断房地产泡沫的重要指标。

在一个价格平稳的市场中，以居住为目的的购房者居多或长期投资为主，这样的市场结构稳定，抗市场波动能力较强，而在一个房价上涨过快的市场里，房价的快速上涨刺激了投机者的增加，以短期获利为目的的投机行为反过来又会加剧房价的上扬速度。

案例-万科-城市地图模型介绍

案例-万科-城市地图模型介绍

内部因素分析
城市战略
片区、组团发展策略
评分标准
评分标准解决的是对要素点的影响程度和影响范围的评价。 影响程度指要素点之间横向比较而形成的在其影响范围内的最高得分， 是对要素点的综合评价。 影响范围指要素的对于客户的影响距离，或者说辐射能力。 以下以商业要素为例说明：（具体使用方法将在模型中详细介绍）
城市地图——模型介绍
深圳地产项目发展部
城市地图与战略
仅由客户细分导出的城市地图只能回答：哪里？适合做什么样的项目？这是狭义的城市地图。 狭义城市地图的制做过程是外部因素收集和分析的过程，是城市战略形成的重要组成部分。 城市地图制作过程可以兼容其它六个方面，进而回答：我们的外部环境如何？地图概念得到了扩展。 外部环境+内部环境，结合企业目标，利用战略管理工具，最终形成城市战略。（广义的城市地图） 广义的城市地图就是城市战略。
1.31万 363 120
１、２房（小户型） 15
平层6500、复式9300 2005-7-2
由烂尾楼改造，精装修
注：鸿业苑项目１、２期的数据暂缺。
疑问
1. 缺少各类因素影响范围界定的科学手段；
2. 商业同医院的情况是类似，不同客户对商业的最佳 距离有不同的选择
3. 景观的影响很难确定，而且对于不同的客户景观和 文体设施的影响可能重叠，带来矛盾。
区级医院 其他
最低4分 10 8 6
影响范围定 义为20分钟 步行路程
组团医疗设施得分：10分
组Ｄ团１影６响组因团素影分响析因素分析——商业设施
东门商圈 沃尔玛购物广场 万佳百货
行政区最低得分
罗湖
4
福田
3
南山北环以南
3
南山北环以北

万科的社区商业案例 ppt课件

万科的社区商业案例 ppt课件
装修类商家的规划：万科城为分期开发，使装修类的商家在2-3年内 在小区都能有生意，而小区前期入住的的阶段，社区类的配套商业 由于入住人流少，经营会比较困难。因此利用它们入住时间的互补 性，可实现平稳过渡，在早期规划装修类商家，既能解决商铺招商， 又能有效地控制商业的形象。待小区逐渐成熟后，装修类商家会逐 渐退出，而社区配套类的商业会替代入住。因此我们在小高层的商 业集中规划了装修类商家，形象较差的商家放在二楼，形象较好的 放在一楼。
中餐系列
西餐系列
咖啡语茶
风味餐厅
中式快餐
PPT课件
西式快餐
22
娱乐休闲广场 特色酒吧
咖啡茶艺
小镇风情
娱乐表演
表现形式
广场文化
足浴桑拿
健身美容
PPT课件
23
娱乐休闲广场
娱 乐 物 业 载 体
万科城市政广场 人工湖园林
建筑艺术小品
PPT课件
24
建筑规划理念
万科理念的突破 万科城·风情步行街是万科“建筑无限生活”在商业领 域的一次重要实践。
各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。 社区人均商业用地面积不少于1平方米。业态结
构比例为购物：餐饮：其他服务约为：4：3：3
PPT课件
50
社区商业业态设置
小型社区应配置便利店、餐饮店、洗染店、 美容美发店、花店、面包屋、旧货废弃物 回收站等。
大中型社区应配置超市（百货）、便利店、 餐饮店、洗染店、维修店、美容SPA/纤体、 美发店、自助银行、药店、冲印、音像/文 具、家庭服务网点及旧货废弃物回收站等。
坂雪岗片区现在是深圳市高新技术产业带的重要组成部分，目前已有十 多个国家、地区的外商和国内投资者前来投资，落户的外资、合资、民 营的企业近200家，其中投资亿元以上的已有十多家，如华为、富士康生 产基地、新天下、惠而浦空调生产基地、美国当纳利印刷公司、日本爱 华 、 石 化 坂 田 基 地 等 。 该 片 区 在 建 或 协 议 引 进 项 目 10 项 ， 总 投 资 估 算 63.68亿元，建成投产后年新增产值183.3亿元

万科城vcity楼盘个案分析(同策)61P

万科城vcity楼盘个案分析(同策)61P

Function Art 电插口
第六节 装修标准
2.6.3 装修特色——收纳设计
镜面收纳
灵活利用空间，充 分发挥小户型可使 用空间，减少不必 要空间占用
嵌入式收纳柜
第六节 装修标准2.6Βιβλιοθήκη 3 装修特色关注生活细节设计
第六节 装修标准
装修标准不报价 据经验估算装修标准约1500元/㎡
实际装修价格约1000元/㎡
光量
套房设计
主卧套房设计，带有橱柜及卫生间
，保证主人私密性，符合上海人生
活习惯
次卧
玄关
第四节 户型分析
2.5.2 93㎡ 2+1室2厅1卫
动静分离
客厅与卧室区域分离，互不干扰
开阔采光
卧室、客厅全南阳台设计，保证采 光量
干湿分离
卫生间干湿分离设计，满足全家多 人同时需求
通透双厅
入户玄关设计，突出客厅宽敞度
主要快速路： 嘉闵高架（规划）、申嘉湖高 速、沪金高速、北松公路
银春路
闵马线车站 车站
公交总站
华宁路
第三节 交通环境 交通便捷、途径多个地铁站点及生活休闲区
马莘专线
往莘庄南广场:06:30-17:00 往银春路:07:20-18:00 发车间隔：15－25min
闵马线
闵行渡口往旗忠高尔夫球场方 向:05:45-17:30 发车间隔：11－15min
7月15日 2012年度卓越成就大奖
《21世纪经济报道》
8月30日 亚太地区最佳上市公司50强（Fabulous 50）
福布斯 ( 亚洲）
8月30日
“2012中国民营企业500强”榜单中，万科位列第14 位
全国工商联

深圳万科中心建筑案例分析ppt课件

深圳万科中心建筑案例分析ppt课件
13
景观绿地最大化
整体悬浮
14
整体悬浮
底层抬高以达微气候调节功能
15
“第六” 立面
明黄色：万科总部 大红黑色：酒店 天蓝色：SOHO办公 橘黄色：高档公寓
16
“第六” 立面
17
“第六” 立面
18
“第六” 立面
19
“第六” 立面
加装吊梯 ，景观窗 是建筑的 底面更加 丰富。
20
地下室部分
技术指标： 61,729.7平方米，总建筑面积 80,200平方米，其中，会议中 心8,000平方米，酒店46,200 平方米，办公26,000平方米。
4
建筑设计
枝状平面 基地与建筑 整体悬浮 “第六”立面
5
枝状建筑
枝状平面
整个万科中心 平面呈现不规 则的枝状。 东西方向为主 干，其余方向 为枝条。
21
地下室部分
采光井
22
结构设计
斜拉桥上的摩 天大楼
23
结构设计
万科中心工程位于深圳市大梅沙风景区，建筑 面积约137000㎡。为实现概念为“浮动的地平 线”这一独特概念，地上结构采用了混合框架+ 斜拉索转换结构体系，由9个巨型筒体（边长 约10m×10m）及6个实腹厚墙、10根落地钢 管柱与120根斜拉索共同支撑起上部5～6层结 构，在底部形成了连续的大空间，上部结构的 跨度在25m～50m之间，悬挑长度在15m～ 25m之间。
24
结构设计
120根悬拉索共悬挂有总计8 万吨左右的重量
核心筒受力
25
结构设计
实腹墙受力
26
万科中心主结构图
结构设计
主要的受力部件
27
结构设计

万科城平面图


路
8.005.3010.00
X=-1888.412 Y=7196.239
17#
21.20 5.3010.00
X=-1888.406 Y=7653.109
划
划 规 西
划
路
东
一
规划位置
路
二
三
大
1728
32F
1F 32F
单元入口 单元入口
单元入口
单元入口 单元入口
11F
11F 11F 11F 32F 11F 11F 18#
路
48.19
X=-2189.611 Y=7198.901
P
带
23.36
7#
53.67 461.42
52.76
5.02 18.34
18M×18M 回车场
2F
带
37.11
划
23.36
设计号 日 期 2011年10月08日 J-01 图 号 本图未盖资格证书章和出图章无效
设计专业
建筑
版本号 01
单元入口
会所
单元入口
1F
电 气
12.60
21.30
规
单元入口 单元入口
图例：
16#
32F
32F 32F 15# 11F 11F 11F
单元入口 单元入口 单元入口 单元入口 单元入口 单元入口 单元入口
32F 20# 11F 11F 11F 21# 32F
32F
规
18.70 6.40 20.00 9.69 8.904.20 12.05 13.00 81.64 33.93 39.04 5.55
14#
市 单元入口
11F
24#

苏州万科城市综合体规划设计--联创UDG


Proposal 方案设计
Overall Development 总体鸟瞰
住宅 Residential
住宅 Residential
办公 中央下车点
广场
Office Central Drop-off Plaza
零售 酒店公寓 Retail Apartment
广场 Plaza
Roof garden 屋顶花园退台
Plaza 广场
8# 住宅
住宅车行入口 Residence Entrance
公寓出入口 SA Entrance
3F
9# 住宅
公寓出入口 SA Entrance
住宅
6F
地下车库出入口 To/From B1 Car-parking
住6F 宅
住宅
6F
用地红线 Site Borderline
1：1000 A3
regionalfamilyretailentertainmentcentresuzhou?消费休闲娱乐retailleisureentertainment?区域地标regionallandmark?家庭生活family江苏苏南万科房地产有限公司jiangsusunanvankecoltd18nov2009mixedusedevelopmentsuzhouschemedesigna3masterplan总平面图酒店公寓商业街入口shoppingmallentrance公寓出入口saentrance公寓出入口saentranceplaza广场plaza广场住宅地下车库出入口tofromb1carparking地下车库入口b1carparking用地红线siteborderline商业街入口shoppingmallentrance酒店公寓入口hotelapartmententrance住宅住宅车行入口residenceentrance地下车库入口b1carparking地下车库出入口tofromb1carparking3f3f3f屋顶花园河道商业街入口shoppingmallentrance住宅住宅住宅住宅住宅住宅plaza广场26f6f6f6f6f26f中央下车点centraldropoff经济技术指标projectsummary设计要求designrequirements方案proposal总用地面积landusesqm4717719m建筑密度sitecoverage4040绿化率gr2020容积率far250250总建筑面积sqmarea地上overground118000地下underground28707m地上overground商业零售retail24900m分层建筑面积areafloor店铺实用面积retailretailefficiencyretailefficiency1f12113m67732f12787m67办公office101003f10100m90酒店式公寓hotelapartment19000m4f27f标准层800m住宅residence64000合计高层53700层数6f6f6f6f26f26f25f25f户数121212361301008888478地下undergrounareaschedule面积统计10parkingschedule停车统计机动车停车carparking类型t

万科产品打造实例剖析(内部培训资料)_图文.

1GARDEN CITY VANKE 万科城市花园万科城市花园内部培训资料2GARDEN CITY VANKE 万科城市花园第一部分规划第二部分景观第三部分单体第四部分部品目录3GARDEN CITY VANKE 万科城市花园第一部分规划第二部分景观第三部分单体第四部分部品4GARDEN CITY VANKE 万科城市花园第一部分规划城市位置城市位置万科城市花园位于武汉市中心城区东南侧,北侧紧邻规划城市中环路。

距鲁广商圈直线距离5公里。

5GARDEN CITY VANKE 万科城市花园城市发展方向武昌老城区科技新城(光谷城市发展方向第一部分规划第一部分区域位置规划区域位置地块位于东湖高新技术开发区（光谷）东南部。

四至范围• 东：科技园待开发住宅用地及规划中的滨湖大道，• • • 南：与武汉大学科技园接壤，西：江夏大道，北：武汉市中环线。

用地区域位置及四至VANKE GARDEN CITY 万科城市花园 6第一部分规划用地面积城市花园总体用地面积：规划总用地面积：城市代征地面积：居住区用地面积： 102.08公顷 9.34公顷 92.74公顷大一期用地范围城市花园大一期用地面积：规划用地面积：城市代征用地面积：居住区用地面积：42.03公顷 6.21 公顷 35.82公顷城市花园总用地范围用地面积 VANKE GARDEN CITY 万科城市花园 7第一部分规划总体规划 2002年12月初，万科城市花园开始总体概念规划设计，前后共有美国SWA、香港RMJM、奥地利AFC、深圳筑博、中南建筑设计院等多家设计单位参与规划设计。

至2003年5月15日美国SWA提交最后一轮规划方案，历时6个月…… VANKE GARDEN CITY 万科城市花园 8第一部分规划总体规划规划演变——RMJM方案、AFC方案 RMJM方案共同特点：用小区的概念进行规划 AFC方案 VANKE GARDEN CITY 万科城市花园9第一部分规划总体规划规划演变——SWA方案首轮规划草图（2003年2月14日）第二轮规划草图（2003年3月25日）第三轮规划草图（2003年4月10日） VANKE GARDEN CITY 万科城市花园 1011GARDEN CITY VANKE 万科城市花园总体规划规划演变——SWA 方案从SWA 的第三轮方案开始,采用了新都市主义的规划思想。

案例-万科-坂雪岗片区城市地图实际应用


总建筑面积26000多平米 村办医院
备注 医保定点 非医保定点（国丹集团） 非医保定点
医疗要素——分布图、评分
BXG-1和BXG-2组团距离关口较近， 虽片区内无配套，但是考虑了关内配套 设施的影响。
组团
BXG-1
BXG-2 BXG-3 BXG-4 BXG-5 BXG-6 BXG-7
医疗要素得分
2
学校 坂田中学 民乐小学
越君实验学校
四季花城小学
五和小学 立培学校 标杆城中学 岗头小学 雪象中学 双语幼儿园 弘扬学校
组团 BXG-2 BXG-1
省、市重点小学+省、市重点初中
10
省重点小学或初中
9
市重点小学或初中
8
公办普通小学或初中
6
民办普通小学或初中
4
重点：
罗湖
4
福田
4
南山北环以南
4
南山北环以北
3
盐田
3
教育要素——概况
片区内的学校主要以小学为主，由原先三个村的配套小学逐步发展起来。 目前片区内无省、市重点学校，现有学校教育水平大大落后于特区内，但由 于和特区的联系紧密，因此相对于关外而言具有一定的比较优势。
坂雪岗片区城市地图
深圳地产项目发展部 2005年10月
目录
9 写在前面 9 第一部分：城市地图说明 9 第二部分：片区概况 9 第三部分：片区、组团划分及客户匹配 9 第四部分：发展空间
写在前面
1、以深圳坂雪岗区作为集团的指正模本，为城市地图开展进一步深入研 究工作提供基础。 2、坂雪岗片区城市地图由四部分组成： 9 坂雪岗片区城市地图：包括要素分布图、楼盘分布图、发展空间分布 图、组团详图 9 城市地图说明：对地图的补充说明和分析 9 评分说明：对要素影响程度和范围的评价标准 9 客户细分：深圳客户细分尚未完成，坂雪岗城市地图暂不包括这部分 3、由于片区的特殊地位，缺少成熟规划文件的支持，片区发展空间多为 现场考察取得，相关数据不够完善。 4、 本PP是对坂雪岗片区城市地图的介绍，与提交的WORD文本互为补充。
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距离 10分钟步行 15分钟步行 10 8 地铁站点（包 括规划中）
组团交通设施得分： 组团交通设施得分：８分
Ｄ１６组团影响因素分析 １６组团影响因素分析——景观条件 组团影响因素分析 景观条件
翠竹公园 罗湖文化公园 儿童公园 怡景花园
组团景观条件得分： 组团景观条件得分：６分
Ｄ１６组团影响因素分析 １６组团影响因素分析——教育设施 组团影响因素分析 教育设施
思
考
～ＥＮＤ～
影响范围定 义为20分钟 步行路程
组团医疗设施得分： 分 组团医疗设施得分：10分
组团影响因素分析 Ｄ１６组团影响因素分析 １６组团影响因素分析——商业设施 组团影响因素分析 商业设施
东门商圈 沃尔玛购物广场 万佳百货
行政区最低得分
罗湖 福田 南山北环以南 南山北环以北
距离 商圈 大型卖场 商业点 商圈内 10 6 6
Ｄ１６组团详图 １６组团详图
翠竹苑
竹园宾馆
市 人 民 医 院
孙 逸 仙 医 院 翠园小学 银汉公寓 鸿业苑 鸿业苑 明珠学校 （国有民办） 国有民办）
园林农科研究院
怡景花园
儿童公园
翠园中学 （省一级） 省一级）
市公路局商住楼 木头龙住宅小区 教育新村 京基东方华都 京基 东方华都 酒店、 酒店、银行等配套
翠园小学 翠园中学（省重点） 翠园中学（省重点） 明珠中学 幼儿园 螺岭中学
省、市重点小学+省、市重点初中 省重点小学或初中 市重点小学或初中
10 9 8
组团教育设施得分： 组团教育设施得分：９分
Ｄ１６组团 １６组团——客户匹配 组团 客户匹配
组团编号： １６－１０－ 组团编号：Ｄ１６－１０－６－８－６－９ 编号说明：行政区－片区－医疗－商业－交通－景观－ 编号说明：行政区－片区－医疗－商业－交通－景观－教育
10分 分 1000m
8分 分
6分 分 500m
沃尔玛超市
华强北商圈
城市地图 组团模型示意：Ｄ１６组团 组团模型示意：Ｄ１６组团 ：Ｄ１６
俊园
最终成果概况——各因素影响范围叠加图 各因素影响范围叠加图 最终成果概况 由各种要素影响范围叠加形成，用于划分片区和组团。
最终成果概况——片区组团划分图 片区组团划分图 最终成果概况
4 3 3 2
10分钟步行 15分钟步行 20分钟步行 8 6 6 6 6 6 -
组团商业设施得分： 组团商业设施得分：６分
Ｄ１６组团影响因素分析 １６组团影响因素分析——交通设施 组团影响因素分析 交通设施
地铁３号线站点 行政区最低得分
罗湖 福田 南山北环以北 南山北环以南 盐田 6 6 3 4 4
以上比例均为参考
结论：Ｄ１６组团根据客户匹配最适宜的细分人群为社会新锐 结论：ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ１６组团根据客户匹配最适宜的细分人群为社会新锐 ：Ｄ１６组团根据客户匹配最适宜的细分人群为
Ｄ１６组团 １６组团——土地市场分析 组团 土地市场分析 １、近三年Ｄ１６组团内没有土地出让记录。 ２、组团内目前没有存量土地。 ３、教育新村内房屋破旧，有可能在未来被政府列为旧改项目。
城市地图
(客户匹配 客户匹配) 客户匹配
发展战略
城市地图提纲
项目发展的工具 城市地图制作的目的 地图说明 研究的方法 使用方法 客户细分 评分标准 片区、组团划分及客户匹配 交通和基础设施建设 各要素分布及影响范围 片区、组团划分和客户匹配 土地市场 医疗要素分布图 片区、组团介绍 医疗要素影响范围图 客户匹配 客户细分 形成城市战略
评分标准 评分标准解决的是对要素点的影响程度 影响范围的评价。 影响程度和影响范围 影响程度 影响范围 影响程度指要素点之间横向比较而形成的在其影响范围内的最高得分， 影响程度 是对要素点的综合评价。 影响范围指要素的对于客户的影响距离，或者说辐射能力。 影响范围 以下以商业要素为例说明：（具体使用方法将在模型中详细介绍）
城市地图——模型介绍 模型介绍 城市地图
深圳地产项目发展部
城市地图与战略
仅由客户细分导出的城市地图只能回答：哪里？适合做什么样的项目？这是狭义的城市地图 狭义的城市地图。 狭义的城市地图 狭义城市地图的制做过程是外部因素收集和分析的过程，是城市战略形成的重要组成部分。 城市地图制作过程可以兼容其它六个方面，进而回答：我们的外部环境如何？地图概念得到了扩展。 外部环境+内部环境，结合企业目标，利用战略管理工具，最终形成城市战略。（广义的城市地图 广义的城市地图） 广义的城市地图 广义的城市地图就是城市战略。 广义的城市地图就是城市战略 宏观经济、人口 宏观经济、 政府资源 土地分布
银汉国际公寓 深圳银汉外商国际俱乐部有限公司 0.3695万 3.6 1.31万 363 120 １、２房（小户型） 15 平层6500、复式9300 2005-7-2 由烂尾楼改造，精装修
注：鸿业苑项目１、２期的数据暂缺。 鸿业苑项目１ 期的数据暂缺。
疑 问
1. 缺少各类因素影响范围界定的科学手段； 缺少各类因素影响范围界定的科学手段； 2. 商业同医院的情况是类似，不同客户对商业的最佳 商业同医院的情况是类似， 距离有不同的选择 3. 景观的影响很难确定，而且对于不同的客户景观和 景观的影响很难确定， 文体设施的影响可能重叠，带来矛盾。 文体设施的影响可能重叠，带来矛盾。
俊园
Ｄ１６组团影响因素分析 １６组团影响因素分析——要素分布 组团影响因素分析 要素分布
医疗设施 商业设施
景观绿化 教育设施 地铁站点
Ｄ１６组团影响因素分析 １６组团影响因素分析——医疗设施 组团影响因素分析 医疗设施
人民医院 心血管医院
中心城区内 省、市级医院 区级医院 其他
最低4分 10 8 6
教育新村
Ｄ１６组团 １６组团——商品房市场分析 组团 商品房市场分析 近年内销售项目有鸿业苑 银汉国际公寓。 鸿业苑和银汉国际公寓 鸿业苑 银汉国际公寓。
Ｄ１６组团 １６组团——商品房市场分析 组团 商品房市场分析
项目名称 鸿业苑３期 开发商 深圳鸿基房地产有限公司 占地面积 1.475 容积率 7.8 建筑面积 12.02 总户数 544 车位 380 户型 普通住宅 层数 30～32 价格 8000 开盘时间 2003-11-1 备注
指标 D16 富贵之家 社会新锐 望子成龙 健康养老 经济务实
景观 10 40% 25% 5% 20% 20%
商业 6 20% 30% 5% 20% 20%
医疗 8 20% 5% 20% 40% 10%
教育 6 15% 0% 50% 0% 30%
交通 9 5% 40% 20% 20% 20%
总分 39 8.15 8.3 7.2 8.2 7.6
城 市 地 图
……
片区、组团存量土地 片区、组团商品房市场
商品房市场 目前我们的工作集中在第二部分，以客户细分为基础进行数据收集、 目前我们的工作集中在第二部分，以客户细分为基础进行数据收集、 竞争对手 片区组团划分和客户匹配。 片区组团划分和客户匹配。该环节的成果除了完成了狭义的城市地图以外 发展空间研究 还可以作为项目发展的辅助工具和以后形成城市战略的基础。 还可以作为项目发展的辅助工具和以后形成城市战略的基础。 政府资源 宏观经济和人口 城市规划 目标城市的经营目标 城市发展战略研究 内部因素分析 城市战略 片区、组团发展策略
城市规划
战 略
竞争对手
目标和内部环境
商品房市场
客户细分
城市地图形成过程
客 户 细 分
要素1 要素 景观图
要素2 要素 医疗图
……
要素n 要素 XX图 图
土地分布图
楼盘分布图
评分标准
土地市场 分析 商品房市场 分析 竞争对手 分析
片区、 片区、组团划分图
宏观经济、 宏观经济、人口
评分标准
客户细分
规划、 规划、产业 政府资源 目标和内部因素
富贵之家 景观 健康养老 公园 富贵之家 文体设施 健康养老 √ × √ √
建 议
1. 设计指标的时候应该考虑不良的影响，它们可能对 设计指标的时候应该考虑不良的影响， 于目标客户来说是要减分的， 于目标客户来说是要减分的，因此指标的权重应该 既有正也有负。 既有正也有负。 2. 规划和基础设施不是静止不变的，在成熟片区做客 规划和基础设施不是静止不变的， 户分析地图具有指导意义， 户分析地图具有指导意义，但是在不成熟片区制作 地图的变数太大，建议个性案例个性分析， 地图的变数太大，建议个性案例个性分析，最多做 一个概图。 一个概图。