成都里程xx卡松项目策划提案
接到贵公司关于双流华阳镇二江寺桥头68亩土地项目招标书以后，我司立即成立临时项目小组，针对项目进行市场调查，再利用公司以往所收集与项目相关资料一并统计分析，在项目产品定位、消费者定位、规划建设和营销推广等方面进行提出建议后简单出据此报告。由于时间仓促，报告如有不尽之处，还望指正。
前言
天府大道作为成都城市中枢——人民南路的南延线，有着特殊的意义。它不仅仅是一条快速景观通道，还是连接我们项目和成都主城区的交通要道，而且是成都城市向南发展的通道。大道两侧已经成为成都大盘时代的先行者。
目前，天府大道两侧以及华阳的地块都已经被开发商抢占殆尽，很多开发商占据的土地地块规模很大，开发周期也较长。麓山国际社区、蓝山美树、怡丰新城、远大·都市风景、世纪城、左岸花都、和黄的“南地王”等楼盘项目的持续性开发、稳定供应，供需波动微小。
在这片区域，开发建筑形态以普通住宅和低密度住宅为主。
从整个现代城市发展历史来看，“郊居”成为城市化发展的历史必然。成都以其独具魅力的休闲生活城市特征，已然拉开“郊居时代”的序幕。随着成都市工业结构的调整，大批生产企业将在政府的政策推动下移址郊县（即卫星城），同时也带来居住与生活空间的转移。以高速公路和城市主干道建设为主要代表的快速交通网络的构建，城区与城外（郊区）的时间与空间距离将无限缩小，城郊将逐步成为成都市消费者的居住选择地，人们的居家观念将发生根本性的改变。
从成都市郊区的基础配套设施和地域特征来看，“郊居时代”使华阳和温江成为两个最受瞩目的区域，特别是华阳，随着政府南迁和周边囤积土地的陆续启动，再加之地铁1号线的破土动工，华阳与成
都城区联系更加紧密，已经真正成为城区的一部分，号称：“城南副中心”
目录
第一部分成都房地产市场浅析
第二部分华阳房地产市场调查与分析
一、华阳概况
二、华阳发展规划实施进程与机会点
三、华阳土地市场
四、华阳房地产市场特征分析
五、项目周边物业分析
第三部分里程置业之品牌建设思考
第四部分产品市场定位分析
一、宗地周边环境概述及项目SWOT分析
二、目标客户人群定位锁定
三、项目形象定位
四、项目规划建议
五、物业管理及未来小区生活指引
第五部分营销大纲
第一阶段：营销造势（导入期）
第二阶段：公开期
第三阶段：强销期
第四阶段：清盘期
第一部分成都房地产市场浅析
成都市房地产市场经过数量扩张的高速发展阶段、数量与品质并重的相对平衡发展阶段和品牌年代的竞争性持续发展阶段，市场产品不断更新、开发模式升级换代、产业整体推进、市场稳定发展；同时政府行为对房地产市场将继续产生巨大的影响，政策和规划主导市场发展方向，市政重点工程打造市场热点
一、成都房地产市场发展现状
今年1月至10月，成都市房地产新开工面积1281.95万平方米，增长55.1%。其中，住宅新开工1020.62万平方米，增长54.7%。随着新开工面积大幅增长，购房者的选择余地将会加大。
同期，商品房销售面积为885.12万平方米，增长2.3%，其中住宅为796.88万平方米，增长1.4%，今年以来首次呈现正增长态势。专家分析，前9月持续负增长的原因有三：一是去年开工面积不足的滞后影响；二是国家对房市宏观调控以来，不少购房者持观望态度；三是去年部分现房价格不够合理，反映在空置期一年内的“待销房”面积增长。从销售构成来看，1月至10月商品房预售面积为770.96万平方米，增长21.2%，是销售总量的主要构成者。这表明，销量由降转升在一定程度上是新开工面积增长所带来的结果。
前10月，商品房空置面积148.56万平方米，增长2.5%。从空置的特性来看，空置期在一年以内的“待销房”为86.32万平方米，增长26.5%；空置期在一年以上的滞销房和积压房为62.24万平方米，下降18.5%；购置土地面积共计815.32万平方米，增长3.2%。截至10月末，拥有的开发土地存量已达716.61万平方米。
二、成都房地产市场供求现状
在供给方面，成都市目前的房地产市场呈现一个总体供给规模大、产品结构趋向合理；旧城改造和新城区互动发展，城区市场逐步向郊县市场拓展；产品供给向多元化和精品化发展的格局。结合目前的市场情况，需求方面将出现这样一个趋势：40岁以下的消费者住房需求最大；外地人在购房比例已增至近50%；二环周围、多层住宅、总价在15-35万间的商品房是需求热点。与此同时，郊县与城区、环域、方位、区域的板块竞争也越来越激烈。
三、成都房地产市场发展趋势
展望成都市房地产市场，在2～3年内稳定快速发展仍是其主调。
●商品房总体供给继续保持较快增速
随着我国加入WTO，成都的投资环境的不断改善，更多的投资商和开发商将带给成都市商品住房市场更为强劲的投资，同时，外地乃至国外的先进的管理技术和开发水平将推动成都市商品房开发水平迈上新的台阶。
●商品房总体有效需求继续保持强劲市场支撑
成都市的国民经济一直保持两位数的经济增长速度，良好的经济环境决定了需求的有效性。“九五”期间，成都市新增人口42万，其中市区新增30来万人。2000年第五次人口普查资料显示，全市外来常住人口超过百万。庞大的新增人口和外来人口形成对住房的巨大需求。另外，每年城市4 %左右的住房被淘汰，至少要有同样多的住房作相应补充。同时，随着城市建设加快，城区“退二进三”的产业结构调整，将使相当数量的市民需要搬迁，由此引发更大的住房需求。
总体来看，成都市潜在的住房需求在住房补贴政策的实施驱动和二次置业的强烈意向上将得以释放，有效需求中仍将有超过1/3的份额被外来人口购房需求有力支撑。
经过十多年的快速发展，成都市房地产市场已处在一个相对成熟的阶段，并且在不断的完善当中，从而为本项目的成功操作提供了一个良好的宏观环境。站在成都乃至全国市场的高度，把握大市场规律，生产出适应市场主流同时又具备自身特色的产品是本项目成功的关键。
