中国房地产市场泡沫的形成与破灭

Ｈ　窒＿～　中国；　技术企业　房地产　泡　沫的形成与破灭栅制分析　文／郑显江　【摘要Ｊ　本文对房地产泡沫形成的内在因素和宏观环境进行分析，以日本房地产泡沫的产生和破灭为例．　讨论了加速泡沫破灭的机制：宏观经济政策的变动，并从货币政策、财政政策和金融监管三个方面探讨了相　应的对策。　【关键词】房地产泡沫形成破灭　日本　１引言　房地产泡沫经济是土地资源日益紧张与住房需求不断膨胀综　合作用而产生的一种经济现象．一旦形成和发展．将会给国家的经　济生活和社会安定带来极严重的冲击。目前．我国房地产行业已经　进入到高速发展的时期，防范和控制房地产泡沫的发生对于国家和　社会的稳定具有重要意义。本文对房地产泡沫的形成和破灭机制进　行探讨，并以日本房地产泡沫的经验教训为借鉴，从货币政策、财政　政策和金融监管三个方面探讨了相应的对策　２房地产泡沫的形成　从房地产泡沫的形成来看．其形成机制包括内在因素和宏观环　境两个方面的因素。　２．１房地产泡沫形成的内在因素　首先．土地价格的虚拟性是诱发房地产价格泡沫的根源。因为　土地的价格并不是价值的货币表现，而是虚拟的价格形式，具有不　确定性。而地租是以土地价格形式投入到土地的资本的利息，因此　实质意义上的土地价格并不是购买土地的价格而是购买地租的价　格，确切地讲是购买地租收入的权利。早在Ｊ９世纪人们就意识到．　拥有土地的所有权相当于持有一笔收入固定的永久债券。因此．土　地价格其实是未来收益的资本化。随着经济的发展和财富存量的增　长，房地产成为重要的投资工具和投资方式。由于投资者对土地价　格的乐观预期及产生的相应投机行为导致土地价格异常波动，偏离　正常值．使得价格泡沫产生成为可能。　其次．土地的有限性也是促使房地产泡沫形成的重要因素。房　地产是缺乏供给弹性和替代弹性的资产，由于房地产建造周期较　长．短期内的供给曲线几乎是垂直的，对于土地而言，即使在长期总　量也几乎不会发生变化．因此房地产的供给弹性很小，并且也不存　在合适的替代品，其替代弹性也很小。此外，房地产能够产生的现金　流量受多种因素的影响．房地产的基本价值也就难以确定，尤其对　于房地产存量更是如此．基本价值并非简单的由其建造或重置成本　决定。经验证明房地产价格也不存在终端价格约束．从长期来看，由　于对房地产需求不断增加而土地存量不变，因此，房地产价格将一　直呈上升的趋势。　２．２宏观环境　首先．金融自由化过快是房地产泡沫产生的主要宏观因素。与　经济发展水平不相匹配的过快金融自由化进程，会导致金融资产扩　张速度超出当局者的实际控制能力，其中超量发行的货币可能会成　为游资而参与投机活动，促使泡沫经济形成，最终削弱经济增长，甚　至使实行金融自由化政策的国家陷入困境。并且，自由化的金融市　场运行规则也使银行存在利润率下降的压力，在越来越激烈的市场　竞争影响金融机构原有垄断利润、收益可能受损的情况下，逐利的　本能诱使金融机构投资行为短期化甚至投机化，舍弃对低收益的实　物资本融资，转而对房地产等高收益行业融资。　其次．银行道德风险的增加也促使了房地产泡沫的形成。麦金　农认为：“银行是一场针对政府的不公正赌博的受益者，它保留了　不正常的利润．不必支付因风险贷款所带来的巨大损失而产生的全　部社会成本”．而克鲁格曼也指出“由于金融机构明确或暗含的受到　政府的信用保证，因而缺乏投资者的监督”…。在政府担保或存款保　险制度存在的条件下．为了存款人的利益，金融机构的负债受到政　一８一　府保护；也就是说政府成为金融机构存款的保险机构而承担金融机　构经营失败的风险。这就导致金融机构缺乏自生性和风险意识．自　然乐意向房地产业等行业投资而将投资风险转嫁给政府机构。也正　因为现行的金融机制无法遏制银行等金融机构在道德风险加大情　况下所产生的投机行为，金融机构的大量资金参与房地产投机交　易，造成房地产泡沫经济在各国频繁出现。　３加速泡沫破灭的机制：宏观经济政策的变动　宏观经济政策的变动既是房地产泡沫产生的原因之一．同时也　是加速房地产泡沫破灭的重要机制。可以日本为例进行分析。首先，　日本过早地在２０世纪８０年代推行金融自由化政策而为房地产泡沫　经济的产生创造了条件　。１９８５年９月．西方五国财政部长会议通过　的联合干预外汇市场迫使日元升值的决定．造成日元对美元汇率从　该月中旬的２４４日元兑换１美元上升到１９８６年８月的１５３日元兑　换１美元，日元汇率在仅仅一年的时间升值将近一倍．从而使国内　资金大量剩余。为了缓解日元升值对国内经济造成的冲击．日本政　府的发展战略被迫由出口主导型转为内需主导型．掀起了国内购买　房产热潮。房地产业因此发展迅猛。而在实行上述经济发展战略政　策。　同时．日本当局政府又制定了宽松的金融政策：从１９８６年１月　３０日到１９８７年２月２３日，五次降低中央银行的贴现率，贴现率由　５％下降到２．５％的历史最低水平。在这种宽松的金融环境中，企业不　但可以顺利地从国内市场筹集资金．而且在国际市场上筹集的外汇　也可以自由兑换为日元在国内通用。大量资金过剩的情况，造成两　个方面的影响：一方面国人投机热情高涨．另一方面银行对房地产　业加大融资力度。日本企业也通过发行可转换的债券等方式从股票　市场筹集更多的资金涉足房地产业。　随着泡沫经济的不断发展，日本政府也开始逐渐意识到其危害　性。在１９８９年５月．日本央行首次上调贴现率到了３．２％以后，又于　同年ｌ０月、１２月两次再行上调使贴现率达到４．２５％。为了防止海湾　战争带来的油价上涨的冲击，日本银行于１９９０年８月再一次上调贴　现率至６％，这给日本股市带来了很大的打击，股价迅速下跌。股市　的崩溃造成了日本国内经济的混乱。受此影响，日本房地产市场从　１９９１年也开始垮塌．在１９９２、１９９３、１９９４年３个年份东京市街地平均　价格分别下降了７．６％．１４．０％，１０、３％，下跌高潮时期，部分地区地　价甚至下降一半．从而宣告日本房地产市场泡沫的破灭。　４针对房地产泡沫的措施：日本经验的启示　４．１货币政策的选择　在控制房地产泡沫的过程中，货币政策往往面临两难处境，只能　通过信贷政策和金融监管等选择性货币政策工具，缺乏更加强有力　的手段和途径。这是因为房地产泡沫并非全局性的通货膨胀，而且　很大程度上带有地域性特征，局部过热、总体均衡的情况经常出现。　而通常的货币政策手段，无论是利率工具还是货币发行均带有全局　性．调节宏观经济立竿见影，但对于某个特定行业就缺乏针对性。而　银行在货币政策面临抉择困难的时候，仍存在一定的底线，即在房　地产泡沫膨胀的时候．放松银根是绝对不会考虑的。如日本在实体　经济增长率放缓的情况下．银行一味降低利率，增加货币供给，而这　种宽松的货币政策却没有带来显著的通货膨胀，显然，正是由于物　

日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示

日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示

一、日本的房地产泡沫破碎成因

20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。

（一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题

自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。

（二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响

对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。

（三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂

在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。

＊本项研究数据主要来自：各期《中国统计年鉴》、《北京统计年鉴》，历年全国、北京市《国民经济和社会发展统计公报》，中国人民银行中国经济统计数据库，中国经济信息网数据库，中国人民银行调查统计司信息网，中国人民银行营业管理部统计信息网，北京市统计局综合月度库，以及中国人民银行、国家统计局、国家信息中心，中国人民银行营业管理部，中国人民银行金融信息管理中心，北京市统计局等单位。摘要：本文从目前房地产的形势与争论出发，介绍了西方的房地产经济学，马克思的地租

理论和索罗斯的市场非均衡观，对他们关于市场经济，房地产经济和泡沫经济的理论，进行了

理论上的综合，然后提出了一系列关于房地产泡沫的标准，对中国房地产现状进行衡量，得出

的结论是：中国房地产泡沫已经产生，并以极快的速度发展。在总结国内外经验教训的基础

上，文章提出了综合治理措施。

关键词：市场经济非均衡房地产泡沫租售比绝对地租银行脆弱性涨价预期

一、目前房地产价格的基本走势与争论

中国房地产业有巨大的长期潜在需求。各国人均ＧＤＰ从８００美元到１３０００美元，是住房

消费持续发展阶段，中国已超过１０００美元。世界平均城市化水平是５０％，发达国家是７５％，中

国只有３８％，每年提高一个百分点，有３０００万人进城，需要６００万套住宅，拉动内部需求８０００

亿人民币，相当于ＧＤＰ每年增长５个百分点。城镇居民住房消费占全部消费比重仅１０％，人均

建筑面积从１９７８年的８平方米增加到２２平方米，２０２０年可达到３５平方米，潜在需求有３０

亿平方米。现实需求也是巨大的：２０％城镇家庭想改善住房，２７００万户每户增２０平方米，就是

５．４亿平方米，还有房屋拆迁产生的被动需求。只要收入逐年增长，房地产需求必然逐年增长，

随着建筑质量提高和土地资源日益稀缺，住宅价格长期呈上升趋势。

中国房地产业自２０世纪８０年代开始迅速发展。农村盖了两至三轮新房。９０年代住房改

革，相当比例的城市居民以低价购买了旧住房产权，城市大规模发展并派生拆迁需求，人均收

２０１０年第１２期　

总第８６期　经济研究导刊　

ＥＣ０ＮＯＭＩＣ　ＲＥＳＥＡＲＣＨ　ＧＵＩＤＥ　Ｎｏ．１２，２０１０　

Ｓｅｒｉａｌ　Ｎｏ．８６　

从上海房地产市场看中国房地产泡沫现象　

李　璐　

（黄河水利职业技术学院，河南开封４７５００４）　

摘要：近些年来，由于中国的房地产行业持续升温走高，房地产价格脱离市场导向，关于中国房地产是否存在泡　

沫现象的争论络绎不绝。从房地产市场现状出发，通过对上海房地产经济的特点及状况，在分析影响中国房地产业发　

展的主要因素的基础上，提出中国房地产市场的管理与政策建议。　

关键词：房地产泡沫；房价收入比；供给需求；上海　

中图分类号：Ｆ２９　文献标志码：Ａ　文章编号：１６７３—２９１Ｘ（２０１０）１２—０１３７—０２　

一、上海市房地产市场发展状况及特点　

上海作为国际性的大都市，已成为亚太地区经济、金融、　

商业航运的中心城市之一。外商外地资金的进入尤其是政府　实施的对房地产业的一系列扶持政策，激活了房地产二三级　

市场。１９９６年降税费，１９９８年放开存量房市场，１９９９年内销　

商品房种类归并，２０００年停止住房实物分配，２００１年内外销　商品房并轨，经营性土地实行招标等，促使住房消费成为热　

点。目前市场潜藏着一定的泡沫隐患，表现为：房价高位运行、　

开发过热；金融信贷对房地产业过度支持、供需不平衡引致大　量空置面积和高危险空置率等现实，房地产市场显现出一定　

程度的泡沫迹象。　

二、影响中国房地产市场发展的主要因素及分析　

（一）国民经济增长因素　

国民经济的增长支撑着房地产业的发展。房地产业是　

中国支柱产业之一，房地产市场是市场体系的重要组成部　分。一个国家随着国民经济的发展和产业结构的不断调整，　

要求对土地资源进行配置和再配置，必然要求形成发达的、　规范的房地产市场。世界各国的经济发展表明，当经济增长　

时，房地产就发展和繁荣，房地产投资量和交易量随之增加，　

市场活跃；反之，当经济下降或低速增长时，对房地产的需求　大大减少，市场萎缩。近几年来，伴随着中国经济的高速增