房地产泡沫的形成和破灭

房地产泡沫破灭的两种场景　

赵晓　

第一种可能：改革进程缓慢，房地产泡沫越吹越大。第二种可能：改革迅　

速取得突破，房地产泡沫破灭提前到来　

十八届三中全会《决定》描绘了即将开启的中国第三次　

房地产改革的前景：第一，市场在资源配置中的作用由“基　

础性”转向“决定性”，由此决定了下一步房地产调控的去　

行政化基本方向；第二，强调“建立城乡统一的建设用地市　场”，　“允许农村集体经营『生建设用地出让、租赁、入股，　

实行与国有土地同等入市、同权同价”，以破解政府一手垄　

断土地要素的格局，实现土地供给的多元化，这是缓解当下　

房地产市场供需矛盾的最有效举措；第三，试图通过完善金　

融市场体系、深化财税体制改革、形成合理有序的收入分配　格局等综合配套改革，来改善中国房地产市场的外部宏观环　

境，这是纠正中国房地产畸形发展的根本之策。　

中国房地产市场发展到今天，其实已经到了不得不改，　或者说不得不大改的境地，而此次十八届三中全会确定的改　

革大方向和具体举措应该是符合市场预期的。　

今年持续升温的房地产市场，以及越调越涨的畸高房价　

让“房地产泡沫”一词一直为大家所热议。乐观派认为中国　

的城市化进程仍将持续，房地产市场不存在泡沫，现在的房　

价很正常；而悲观派则认为中国房地产市场泡沫化严重，房　价暴跌即将来临。笔者以为，上述两派都是极端观点，极度　

乐观和极度悲观都不可取。基本的判断应该是，中国的房地　产市场肯定是存在泡沫的，但是泡沫的大小，以及泡沫是否　

会破、何时会破还需要取决于未来的外部宏观环境变化。过　去这些年，助推房价飙涨的因素除城市化进程加速和居民收　入改善导致的住房需求大幅增加以外，主要还有货币超发、　

金融资源配置不合理、地方政府土地财政依赖、居民收入差　

距拉大、土地要素市场政府一手垄断等房地产市场之外的因　素。此轮启动的第三次房改正是试图对上述这些领域进行全　

面改革，但这些改革如果掌控不好则会加剧中国房地产泡沫　

破灭的可能。　第一种可能：改革进程缓慢，房地产泡沫越吹越大。中　国过去３５年来的渐进式改革之所以能取得成功，一方面是由　

房地产行业泡沫为什么会形成

房地产泡沫是指一种产品的价格持续上涨,以至于严重偏离其价值的现象;行业泡沫是指一个行业的供给严重过剩,或其远期需求缩减或消失导致的投资过热现象。所以房地产泡沫到底是怎么形成的,房地产泡沫破灭之后会变成怎么样?下面是店铺带来关于房地产行业泡沫为什么会形成的内容，希望能让大家有所收获!

房地产泡沫形成的原因

1、土地购置:由于房地产过热对于土地的需求增加,同时由于土地是国家紧缺资源,国家对土地的控制政策就越来越严格,房地产商对土地的竞争越来越激烈,政府招牌管政策的实施。

2、各项手续办理:繁杂的过程(130多个章)自然不必多说,本身就存在大量不合理的乱收费法规,加上大量说不清道不明也无法说无法诉甚至无法入账的费用,一直以来让各开发商苦不堪言。

3、项目转手:这一点估计大多数人都有所体会,有背景,有关系的,拿到了项目、土地,不会自己开发,为了早日获得利润而转手,有的项目甚至能转让近十次。一次次的转手,落在最后真正开发的手中,已经翻了好几倍,产生严重的泡沫。

4、材料及施工队伍选择:由于房地产过热,房地产开发所需的材料、人工就变得相对短缺,其价格上涨速度和幅度都较大,加上这些年很多高端材料和工序的独特技术价格高涨,开发商竞争购买材料和劳务,本来在材料和劳务过程产生的产品泡沫也转嫁到房地产行业来最终承担。

房地产泡沫破灭的表现

房地产泡沫破灭后,房价出现下跌,需求急剧下降,房价再继续下跌,形成恶性循环。

1、购房者多数高价按揭,房子成了负资产,很多人会抛房,银行接收的是贬值的房产,这就会冲击整个金融体系。

2、尽管现在即使国内各大银行商业银行通过了银监会的房贷压力测试,都表示即使房价30%也能杠得住,这只是一个幻想。从目前国内房地产情况看,基本上把整个风险都归结在国内银行体系之上,无论是房地产业还是个人消费信贷都是如此,这就孕育很大的金融风险。

3、房地产泡沫破灭,最后承担者只能是国内各银行,不过国内各大银行现在都已成为上市公司,最后承担风险的还会有股民。

房地产泡沫是怎么形成的？

随着中国城市化进程的加速，房地产市场一度被认为是最可靠的投资标的之一。然而，随着时间的推移，越来越多的人开始对房地产泡沫产生担忧。那么，房地产泡沫是怎么形成的呢？以下就是相关的科普文章内容。

一、投资热情的刺激

人们根植于内心的投资欲望是房地产泡沫形成的首要原因。一般而言，投资者们会希望自己的资产获得利润，并将这些利润用于购买更多财产，形成正反馈。然而，由于房地产市场的投资门槛相对较低，人们往往会选择房地产市场作为自己的投资标的。其中，采取杠杆效应的投资更是将“入门门槛”进一步压低，使一大批没有实际购买力的人能够加入到市场之中。这就刺激了更多的人进入房地产市场，加大了市场的交易量，推高了房地产价格，进而形成了房地产泡沫。

二、产业链条的牵连作用

房地产泡沫过程中的产业链条牵连作用尤为明显。房地产开发商、建筑工人、销售人员、中介机构等等，这些需要从房地产市场寻求收益的人们形成了一个复杂的产业链条。而房地产泡沫形成之后，房地产市场上出现了狂热购房、炒房等现象。于是，房地产开发商、工人、中介机构等人士都在这个市场上获得了巨额利润，令他们对市场依赖程度上升，但同时也更加助长了房地产泡沫的形成。

三、货币政策的影响

货币政策的调整对房地产行业的影响也不可忽略。当贷款利率较低、借贷氛围宽松时，房地产市场将引发更高的投资热情，抬升市场价格。和借贷相比，处于购房者位置的买家更倾向于看到利率下降，因为贷款利率的变化会直接影响到购房者的融资成本，若利率下降，购房成本就降低，市场需求量将上升。然而，高杠杆的操作模式也是房地产泡沫形成的另一个根源。

四、控制房地产市场决策的市场竞争机制

尽管楼市需求趋于稳定，但房地产商的大部分利润依旧来自于楼市的繁荣。当地政府针对生产者和消费者采取抑制政策的时候，房地产开发商们的反应将格外激烈。让整个地区进入的经济衰退和投资黑洞是政策的直接结果，房价低迷造成的市场变化也是不可避免的，因此也是支撑房地产泡沫的因素。

房地产泡沫及成因

2001 年，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量增加，商品房全面热销，销售价格呈现较大幅度增长，全国商品房平均销售价格为每平方米 2226元，增长5.8%，增幅比上年提高了3.3个百分点，空置面积也出现负增长。著名经济学家魏杰日前在接受中央电视台《房地产报道》记者采访时预 言：“2002年将是房地产行业的严冬，二月份甚至可能出现崩盘，七、八月份最严重。”本文拟就公众关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。

一、房地产泡沫的含义及成因

房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表 面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此 我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。

无论是从现象，还是从本质 看，泡沫与一般价格波动都有区别，主要有以下几点区别：从现象上看，一般商品的价格波动包括上涨、下降，而且在时间上是相连的、循环的，变化幅度一般不会 很大，而泡沫是价格持续上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上涨与下跌。

从本质上看，一般商品的价值是价格的货币表现，一般商品的价格波动反映市场供需平衡，既是市场机制作用的起点，又是市场机制作用的结果，价格总是围绕价 值上下波动。在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一 般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。1991-1993年，我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是 1000多元的公寓楼，到1992年就可以卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高，有的地方仅过一年 价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。 但很少有人会意识到房地产热骤然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财 富的增减，只有转移的功能。