中国房地产市场泡沫形成与破灭机制研究

财经论坛　浅析中国房地产市场　以当前楼市泡沫的形成机制探究为例　＿叶志鹏浙江工商大学　＿徐莉莉浙江农林大学天目学院　［摘要］中国房地产行业在经历了１９９８～２００７年的高速发展后，因遇到０８年经济危机而跌入谷底，但随即又在政府４７Ｙ＇Ｉ＇Ｌ￣　财政刺激政策下再度起死回生，并且形成了具有中国特色的高房价，全球当属一枝独秀。本文就当前存在的巨大楼市泡沫为切入　点，深入探讨与研究当前中国房地产泡沫的形成机制，以达到对中国房地产行业发展进行研究的目的。　［关键词］房地产泡沫宏观经济政策　一、引言　１９９８年６月，中央政府取消了福利分房政策，转而刺激房地产　行业的发展，自此以后，中国房地产一直保持飞速发展的态势。尽　管中央政府择机对其进行宏观调控，但也未对房地产行业造成较大　的影响。毋容置疑，中国房地产行业已经成为国民经济发展的一个　支柱产业。但与此同时，当前的楼市存在的巨大泡沫问题也成了板　上钉钉的事实，其中暴露出来的房价过高、结构不合理等问题。导　致了严重的社会矛盾，也使得房地产业成为社会关注的焦点。　关于目前楼市存在的严重泡沫问题的形成机制探究上，本文试　图从多角度来探讨房地产泡沫的形成机制，并提出了相应的政府宏　观政策措施。　二、泡沫形成的正反馈机制　住房即可作为商品，又可作为投资品。当作为商品时，其价格　受到供求关系的影响，供小于求，价格自然上涨；当作为一种投资　品时，其价格又受到预期的影响，人们预期价格会上涨。则价格上　涨，反之则亦然。当前存在的楼市泡沫问题的形成是一个恶性循环　的过程。投资是建立在预期商品价格上涨的前提上的，而正是由于　我国居民巨大刚性需求的国情，导致了房地产预期的攀升，而反过　来楼市投机因素的增多又导致房价的进一步上涨。从而形成一个恶　性循环，最终导致楼市泡沫的形成。　三、楼市泡沫的形成机制　１．政府财政政策对楼市的影响　对于当前中国楼市存在的泡沫问题，政府的４万亿财政政策显　然难逃其责。在政府４万亿的财政投入中，其中大部分资金都流进　了“公铁基”的重复建设项目当中，并且其中的大部分资金又都进　了国有企业的腰包，而今年频繁出现的国企“地王”现象恰恰印证　了国企拿了中央的钱投进了楼市的不良现象，从而在客观上大大加　剧了我国楼市的泡沫化。　２．政府货币政策对楼市的影响　从２００８年１　１月份开始取消对商业银行的信贷规模控制，由此　导致了信贷井喷式增长。截止目前为止，据估算，０９年的银行信贷　总量已达１０万亿巨额的规模，其中的大部分信贷资金都悄悄的流入　到楼市，从而ＩＩＩＩ楼市的泡沫化进程。　宽松的信贷政策对房地产市场的影响主要表现在以下几个方　面：１】对于开发商而言，宽松的信贷政策使其流动性风险迅速下　降，不再需要依靠降价甩卖来回笼现金（２００８年底以万科为代表　的房地产开发商就是依靠降低售价来维持现金回笼的）。在房地　产市场的价格形成机制中，开发商是主动定价者，开发商的流动性　风险解除后，房地产价格就失去了下行的动力。２）商业银行为了　控制风险，将信贷资金主要集中在国有控股的企业。使得这些企业　得到了充足的廉价的资金的支持，而这些公司在制造业等领域无法　寻找到投资机会，于是将目标转移到房地产领域，制造了很多“地　王”。而土地价格的不断攀升又助推房价的上涨。３）对于地方政　府来说，由于有了信贷资金的不受约束的供给。减轻了卖地生财的　压力。根据有关部门的统计。在２００９年的前八个月里，通过地方　政府的融资平台增加的信贷资金约５万亿之多。因此，我们看到了　２００９年前三个季度出让土地面积的大幅度减少（在价格不断上涨　的背景下，前八个月出让土地面积同比减少了２５．１％）。土地供应　的减少助涨了土地价格。４）对于购房者而言，信贷井喷使之产生　了强烈的资产价格上涨的预期，买房尤其是通过按揭贷款买房成为　理性的选择。　四、楼市泡沫下的宏观经济政策探究　将存在着巨大系统性风险的房地产行业作为国民经济的支柱产　业的经济结构必须得到调整，如今的高房价已成为消灭中产阶级的　最佳资本品，而普通民众则只能望洋兴叹。因此，当前房地产行业　存在的巨大泡沫问题必须得到有效遏制。　从宏观政策角度分析，政府大致可从以下几点政策入手：　其一，从信贷的角度看，极度宽松的信贷政策已经走到头。未　来的信贷增长速度不可能再保持２００９年的水平。故央行应加紧市　场流动性的回收工作，降低楼市泡沫刺破的风险，并且有助于低于　通货膨胀的发生。　其二，从政府财政政策角度看，政府应将下一步的政府资金重　心向基础制造业倾斜，降低“铁公基”项目的资金投入比例，发展　实业，防止产业空心化危机的发生，以增强对泡沫破灭时的风险抵　御能力。　其三，从政府的金融体系改革来看，　政府一方面要加强对整　个金融体系的监管力度，一方面应进一步完善中小企业贷款带ｑ度，　加强对中小民营企业的扶持力度，帮助其技术创新以及产业结构调　整，将存在于股市与楼市中的资金向民族实业转移，从而在根本上　解决楼市的泡沫化问题。　参考文献：　【１】孟昭莉．中国房地产市场分析报告【ｙ】．中国中小企业，　２００９，（Ｏ１）．　【２】朱中一．当前的房地产市场形势及发展趋势『Ｊ１＿中国房地信　息，２００８，（１２）．　【３１张宏．美国次贷危机下的中国房地产市场发展趋势Ｕ】．合作经　济与科技，２００９，（０３）．　【４】易宪容．当前国内房地产市场形势分析与对策　理论前沿，　２００９，（０３）．　［５】张金娟．我国房地产市场的问题及未来发展探讨『Ｊ１．当代经　济，２００９，（０４）．　《商场现代化》２０１０年３月（上旬刊）总第６０４期　

Ｈ　窒＿～　中国；　技术企业　房地产　泡　沫的形成与破灭栅制分析　文／郑显江　【摘要Ｊ　本文对房地产泡沫形成的内在因素和宏观环境进行分析，以日本房地产泡沫的产生和破灭为例．　讨论了加速泡沫破灭的机制：宏观经济政策的变动，并从货币政策、财政政策和金融监管三个方面探讨了相　应的对策。　【关键词】房地产泡沫形成破灭　日本　１引言　房地产泡沫经济是土地资源日益紧张与住房需求不断膨胀综　合作用而产生的一种经济现象．一旦形成和发展．将会给国家的经　济生活和社会安定带来极严重的冲击。目前．我国房地产行业已经　进入到高速发展的时期，防范和控制房地产泡沫的发生对于国家和　社会的稳定具有重要意义。本文对房地产泡沫的形成和破灭机制进　行探讨，并以日本房地产泡沫的经验教训为借鉴，从货币政策、财政　政策和金融监管三个方面探讨了相应的对策　２房地产泡沫的形成　从房地产泡沫的形成来看．其形成机制包括内在因素和宏观环　境两个方面的因素。　２．１房地产泡沫形成的内在因素　首先．土地价格的虚拟性是诱发房地产价格泡沫的根源。因为　土地的价格并不是价值的货币表现，而是虚拟的价格形式，具有不　确定性。而地租是以土地价格形式投入到土地的资本的利息，因此　实质意义上的土地价格并不是购买土地的价格而是购买地租的价　格，确切地讲是购买地租收入的权利。早在Ｊ９世纪人们就意识到．　拥有土地的所有权相当于持有一笔收入固定的永久债券。因此．土　地价格其实是未来收益的资本化。随着经济的发展和财富存量的增　长，房地产成为重要的投资工具和投资方式。由于投资者对土地价　格的乐观预期及产生的相应投机行为导致土地价格异常波动，偏离　正常值．使得价格泡沫产生成为可能。　其次．土地的有限性也是促使房地产泡沫形成的重要因素。房　地产是缺乏供给弹性和替代弹性的资产，由于房地产建造周期较　长．短期内的供给曲线几乎是垂直的，对于土地而言，即使在长期总　量也几乎不会发生变化．因此房地产的供给弹性很小，并且也不存　在合适的替代品，其替代弹性也很小。此外，房地产能够产生的现金　流量受多种因素的影响．房地产的基本价值也就难以确定，尤其对　于房地产存量更是如此．基本价值并非简单的由其建造或重置成本　决定。经验证明房地产价格也不存在终端价格约束．从长期来看，由　于对房地产需求不断增加而土地存量不变，因此，房地产价格将一　直呈上升的趋势。　２．２宏观环境　首先．金融自由化过快是房地产泡沫产生的主要宏观因素。与　经济发展水平不相匹配的过快金融自由化进程，会导致金融资产扩　张速度超出当局者的实际控制能力，其中超量发行的货币可能会成　为游资而参与投机活动，促使泡沫经济形成，最终削弱经济增长，甚　至使实行金融自由化政策的国家陷入困境。并且，自由化的金融市　场运行规则也使银行存在利润率下降的压力，在越来越激烈的市场　竞争影响金融机构原有垄断利润、收益可能受损的情况下，逐利的　本能诱使金融机构投资行为短期化甚至投机化，舍弃对低收益的实　物资本融资，转而对房地产等高收益行业融资。　其次．银行道德风险的增加也促使了房地产泡沫的形成。麦金　农认为：“银行是一场针对政府的不公正赌博的受益者，它保留了　不正常的利润．不必支付因风险贷款所带来的巨大损失而产生的全　部社会成本”．而克鲁格曼也指出“由于金融机构明确或暗含的受到　政府的信用保证，因而缺乏投资者的监督”…。在政府担保或存款保　险制度存在的条件下．为了存款人的利益，金融机构的负债受到政　一８一　府保护；也就是说政府成为金融机构存款的保险机构而承担金融机　构经营失败的风险。这就导致金融机构缺乏自生性和风险意识．自　然乐意向房地产业等行业投资而将投资风险转嫁给政府机构。也正　因为现行的金融机制无法遏制银行等金融机构在道德风险加大情　况下所产生的投机行为，金融机构的大量资金参与房地产投机交　易，造成房地产泡沫经济在各国频繁出现。　３加速泡沫破灭的机制：宏观经济政策的变动　宏观经济政策的变动既是房地产泡沫产生的原因之一．同时也　是加速房地产泡沫破灭的重要机制。可以日本为例进行分析。首先，　日本过早地在２０世纪８０年代推行金融自由化政策而为房地产泡沫　经济的产生创造了条件　。１９８５年９月．西方五国财政部长会议通过　的联合干预外汇市场迫使日元升值的决定．造成日元对美元汇率从　该月中旬的２４４日元兑换１美元上升到１９８６年８月的１５３日元兑　换１美元，日元汇率在仅仅一年的时间升值将近一倍．从而使国内　资金大量剩余。为了缓解日元升值对国内经济造成的冲击．日本政　府的发展战略被迫由出口主导型转为内需主导型．掀起了国内购买　房产热潮。房地产业因此发展迅猛。而在实行上述经济发展战略政　策。　同时．日本当局政府又制定了宽松的金融政策：从１９８６年１月　３０日到１９８７年２月２３日，五次降低中央银行的贴现率，贴现率由　５％下降到２．５％的历史最低水平。在这种宽松的金融环境中，企业不　但可以顺利地从国内市场筹集资金．而且在国际市场上筹集的外汇　也可以自由兑换为日元在国内通用。大量资金过剩的情况，造成两　个方面的影响：一方面国人投机热情高涨．另一方面银行对房地产　业加大融资力度。日本企业也通过发行可转换的债券等方式从股票　市场筹集更多的资金涉足房地产业。　随着泡沫经济的不断发展，日本政府也开始逐渐意识到其危害　性。在１９８９年５月．日本央行首次上调贴现率到了３．２％以后，又于　同年ｌ０月、１２月两次再行上调使贴现率达到４．２５％。为了防止海湾　战争带来的油价上涨的冲击，日本银行于１９９０年８月再一次上调贴　现率至６％，这给日本股市带来了很大的打击，股价迅速下跌。股市　的崩溃造成了日本国内经济的混乱。受此影响，日本房地产市场从　１９９１年也开始垮塌．在１９９２、１９９３、１９９４年３个年份东京市街地平均　价格分别下降了７．６％．１４．０％，１０、３％，下跌高潮时期，部分地区地　价甚至下降一半．从而宣告日本房地产市场泡沫的破灭。　４针对房地产泡沫的措施：日本经验的启示　４．１货币政策的选择　在控制房地产泡沫的过程中，货币政策往往面临两难处境，只能　通过信贷政策和金融监管等选择性货币政策工具，缺乏更加强有力　的手段和途径。这是因为房地产泡沫并非全局性的通货膨胀，而且　很大程度上带有地域性特征，局部过热、总体均衡的情况经常出现。　而通常的货币政策手段，无论是利率工具还是货币发行均带有全局　性．调节宏观经济立竿见影，但对于某个特定行业就缺乏针对性。而　银行在货币政策面临抉择困难的时候，仍存在一定的底线，即在房　地产泡沫膨胀的时候．放松银根是绝对不会考虑的。如日本在实体　经济增长率放缓的情况下．银行一味降低利率，增加货币供给，而这　种宽松的货币政策却没有带来显著的通货膨胀，显然，正是由于物　

房地产泡沫形成的原因及应对措施

系 部： 土木工程

专业班级： 房建 1005

姓 名： 周世杰

学 号： 201040531

指导老师： 吴光翠

2013年9月25日 西南科技大学城市学院项目实践论文

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房地产泡沫形成及应对措施

摘要：房地产泡沫往往出现在一个国家经济繁荣时期，表现为房地产价格飞涨形成泡沫，但达到顶峰状态后，市场需求急剧下降，房价下跌从而泡沫破灭。房地产泡沫有可能演化为泡沫经济，一旦泡沫破灭，将给一个国家或地区的经济 带来严重后果。我国房地产业近几年来一直保持高速增长，房地产价格逐年攀 升，引起各界对我国房地产业是否有泡沫这一问题的广泛关注。深入研究房地 产泡沫的形成机理与防范措旌，对保障国民经济健康发展具有重要的现实意义。

作者先是对国内外学者对于房地产泡沫理论的研究作了简要介绍；然后在阐明泡沫理论的基础上，结合国内外案例分析了房地产泡沫的原因，归纳了房 地产泡沫的表现形式，并列举其危害；通过回顾历史上出现的房地产泡沫和中 国房地产市场的现状，得出中国房地产市场存在泡沫隐患的结论，进而用投机 和预期理论对房地产泡沫从产生到破灭做了经济学解释。房地产泡沫的预警和 防范是本文的重点：首先对各种预警指标作一简单介绍，而后对预警系统的设 计发表了自己的看法，即根据各个城市的具体情况对各个预警指标赋予不同的 权重。文章的最后从宏观、微观及产业政策多个视角来审视我国房地产业发展 中存在的问题，并且针对房地产泡沫的防范，在货币政策、财政政策、产业政 策以及规范政府行为方面提出诸多建议。

关键词：房地产，泡沫经济，空置率，预警指标

西南科技大学城市学院项目实践论文

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Real estate bubble formation and countermeasures

Abstract：The real estate bubble often occur in a country's economic

中国房地产市场泡沫存在性分析

摘要：近年来我国房价上涨迅猛，其速度已经远超过gdp和人均可支配收入等经济基本面指标的增长速度。在这种背景下，探索我国房地产市场是否存在泡沫已经成为理论界的热点问题。本文分别量化研究了近年来经济基本面和泡沫对大中城市房价波动的贡献，结果表明发现我国大中城市中房地产价格不能被经济基本面所解释，高房价偏离了经济基本面所决定的市场均衡值，我国房地产市场中已经存在泡沫。

关键词：房地产价格；泡沫；经济基本面

一、引言

我国自20世纪90年代初开始住房体制改革以来，尤其是1998年停止住房的实物分配并逐步实现住房货币化以后，房地产业得到了飞速发展。房地产固定资产投资年均增长率达到15%以上，房地产业逐渐成为国民经济中的支柱产业。便随着房地产业的快速发展，高房价也越来越引起人们的关注。从1998年至今，我国房地产价格已经连续12年增长，尤其是2005年之后，除了2008年房地产市场出现短暂低迷外，大中城市房价一直保持着两位数的增长速度。快速上涨的房价开始从一线中心城市向二三线城市扩散，中国房地产市场出现严重泡沫的风险不断加大。如果经济中积累了严重的房地产泡沫，一旦泡沫破灭，正常的经济运行就会受到沉重的打击。2008年，美国次贷危机引发的金融危机和经济衰退，以及日本上世纪90年代房地产和股市泡沫破灭之后长达14年的经济衰退，都警示我们对房地产等资产泡沫应始终保持应有的警惕。

二、房地产泡沫

泡沫最早被用于描述带有投机性的价格变动的事件，如荷兰的郁金香泡沫、英国的南海泡沫、法国的密西西比泡沫。从那时起，”泡沫”被用于描述价格持续疯狂的增长，紧接着是突然下跌的经济现象。斯蒂格利茨（1990）给出泡沫的如下定义：如果价格上涨的原因仅仅是因为人们相信明天的价格会更高，而市场的基本量无法解释如此高的价格时，泡沫就产生了。根据上述定义如果市场中存在泡沫，那么价格的上升是由人们对更高价格的预期所推动而不是由市场基本面所推动。受到土地供应的约束，房地产供应缺乏弹性，在大城市待开发土地更加有限，短期内难以提高房地产供应，这样房价上涨的预期就会变强，相比于其他资产更容易滋生市场的投机行为，形成价格泡沫。通常可以利用房价收入比和房价租金比与其历史值相比来判断房地产市场是否存在价格泡沫。由于忽略了均衡的房价收入比和房价租金比会受到经济基本面变量（收入、利率、信贷规模等）变动的影响，这种识别泡沫的方法并不准确。为了解决这个问题，本文通过比较房屋市场价和基于房价与经济基本面变量之间的长期关系所确定的房地产均衡价格来识别泡沫的存在性。