跑盘内容

一、关于跑盘在跑盘并通过考核后,方能上岗;二、跑盘目的建立基本市场视角,建立基本行业认知,建立房地产基本思考体系,建立房地产职业精神,房地产从业的基础;入职跑盘目的：不是单纯的跑盘,我们的研究方法贯穿始终,由下而上从个盘到区域,由表及里从表象到动因、研判、现状和趋势;三、建立基本市场视角1、我们的目标是预判这个城市：掌握城市物理结构了解城市宏观经济情况：产业、人口构成、经济指标、规划定位、开发强度、年销售量等,了解城市房地产现状和发展历程、预判城市房地产发展趋势;2、房地产市场的板块片区概念：掌握板块脉络,建立板块概念了解板块构成、成因和发展模式,建立区域印象,感知人文地脉;3、房地产项目好比板块的一个窗口：了解板块资源、城市配套、未来规划了解主流产品、主流客户,在区域大背景下审视个盘;案例：假日湾假日湾位于华侨城潮洲街以西、沙河荔园村以南、深南大道以北;为益田地产益田地产首发在华侨假日湾益田地产城地段的高层优质项目,项目分为三个部分,隔深南大道与世界之窗相望的是“假日广场”、紧靠假日广场以北的是“假日国际公寓”以及“假日国际会馆”;配套有一个幼儿园,幼儿园已经建成即将启用；其中一期“假日湾”原名雍景湾,后改为现名,占地11502平方米,建筑面积70000平方米,由3栋28～29层高无商业裙楼及临街商铺的建筑组成;假日湾假日湾位处深圳华侨城核心、地铁假日湾核心、主题公园核心区域,隔深南大道与世界之窗呼应；东侧是五星级威尼斯皇冠假日酒店；东北侧为欢乐谷主题公园；西面为沙河高尔夫球场、名商高尔夫球场;假日湾最直接、最全面地享有了华侨城人文景观和自然环境;假日湾10楼上168平方米的高层单位,主卧180度的弧型阳台将深圳湾海景、欢乐谷、世界之窗、威尼斯酒店等美景尽收眼底;它所拥有的侨城360度多维山、湖、海景观,为众多置业者所认同;假日湾在建筑设计、园林规划、教育配套、以及性价比等方面也都颇具实力;其规划借助地缘,突出标识性,实现景观利用最大化;建筑体量略高于周边建筑,更加俊雅挺拔;尤其是顶部造型“像皇冠、像风帆”,增加了识别性和归属感;而三栋不同的单体采用了三种不同的设计主题,不同风格的地域风情赋予了假日湾独特的品位和格调;假日湾122～145平方米的稀缺主力三房户型,为精英人士提供了进驻深圳人文居住核心的良机;极具优势的性价比,为追求高品质生活的精英人士移居华侨城提供了更理想的选择空间;核心区位凸现增值空间,作为华侨城的“稀缺”物业,假日湾因其地段的核心位置和不可多得的户型、配套,使得保值能力强劲、升值潜力巨大;4、体会项目的市场运作：了解项目的入市时机、开发节奏、开发模式;从项目策划代理到企业战略合作伙伴了解项目的整体规划、启动区、分期情况、了解项目不同阶段的营销策略,了解项目的产品演变、客户演变;案例：波托菲诺波托菲诺位于华侨城西北,自然山水得天独厚;项目占地80万平方米,规划建筑面积108波托菲诺万平方米,容积率仅；坐拥7万平方米燕栖湖、4万平方米天鹅湖、8万平方米荔枝林和谛诺山;分纯水岸、天鹅堡两个区域,纯水岸内拥有7万平方米的燕栖湖,而天鹅堡内拥有4万平方米的天鹅湖;项目以意大利小镇Portofino为蓝本,规划有沿湖畔山的独立别墅、Townhouse、多层、小高层及高层等多种类型的高尚住宅；建有意大利风情商业街、水岸广场、钟楼、湖畔会所、景观大道及沿湖木栈道等,营造出独具华侨城生态人文气息的家园生活格调;天鹅堡1495天鹅堡共天鹅堡套,均为大户型住宅;小区共18栋,总占地面积约23万平方米,总建筑面积达40多万平方米,绿化面积合计达16万平方米;小区内有游泳池、儿童戏水池、儿童游乐场以及面积达万多平方米的湿地园林景观,小区具有地下车库车位达2250个;小区内林木葱郁,鸟语花香,环境幽美,是一个极适合居住的都市桃源;户型设计仅有两种面积,220平方米和240平方米,是深圳最纯粹的大户型项目,是华侨城旅游主题地产波托菲诺项目的一个组成部分;从项目策划代理到企业战略合作伙伴为开发商提供了三个层次的服务：第一层：为发展商提供营销顾问服务----单一楼盘服务；第二层：地块做前期服务,通过市场调研、市场分析、经济测算等工作,为发展商提供区域项目服务；第三层：分析开发商的财务状况、发展目标,为开发商提供城市拿地策略服务----企业发展战略服务;5、体会营销对于项目的价值创造：了解个盘之间营销理念的差异性,了解包装、展示的差异性了解个盘之间定位的差异性,了解竞争中定位差异带来的产品和客户的差异性;6、全面掌握板块房地产项目的基本信息：板块的在售项目、典型项目、板块的住宅、商业、写字楼;跑盘地图示例1板块基本情况—方位：上北下南道路：板块边界,道路系统,项目：标志物,在售项目,典型项目,配套：机构、政府机关、商场、医院、学校、公园;跑盘地图示例2板块总结与思考—区域定位核心区商业圈商务圈板块均价人文地脉与客户四、建立基本行业认知1、认识一些专业术语：土地基本数据：占地面积、总建筑面积、容积率基本物业类型：高层、小高层、多层、联排、独栋基本产品指标：户型、得房率、梯户比、标准层、朝向等案例：与规划设计单位的对接基本销售指标：均价、单价、销售率、上门量;2、通过项目调查表细化项目信息3、须在跑盘中了解本地房地产市场的开发商本地房地产市场的策划代理公司本地房地产市场主要的物业管理公司本地房地产市场的承建商建筑设计／园林设计/广告公司等其他相关公司;案例1：判断城市的市场成熟程度与政府博弈案例2：本地开发商发展方向;五、建立房地产基本思考体系1、建立从楼盘到板块到区域的关联度2、建立以发展的眼光审视问题的习惯;3、不是为了跑盘而跑盘,而是带着问题和假设、去寻求答案：1出发前的功课--在网上先了解板块的脉络结构、板块成因、发展模式、产业结构、客户构成、规划方向等；2带着问题和假设去跑盘--在跑盘中梳理问题,验证观点;六、跑盘期间安排：跑盘指引：跑盘工作指引案例讲解：跑盘方法论回到公司：解惑／沟通／分享每周一次提交跑盘作业：跑盘地图、项目调查表;六、跑盘成果要求：A、各板块的跑盘地图、典型项目调查表；B、每个板块选择一个典型个盘形成案例；C、选择一个板块形成区域印象；D、跑盘成果汇报会;推荐：快速成为华侨城市场业内人士的几个渠道：网上房地产：搜房网、房地产信息网、焦点房产网；网上地图：查查吧注意事项1.1不论物业类型,只要现场设置有售楼处的项目,必须填写项目调查表；2须收集的资料有:楼书/折页/海报/户型图等；3写字楼和正在招商招租的商业项目也要填写项目调查表；4片区楼盘需不断更新,希望大家协助在本次跑盘过程中加以完善;注意事项2.1每天的计划很重要--每天前一晚要根据地图做好第二天计划,规划好所跑区域、时间、工作量、交通车等；2每天必备--跑盘携带城区地图、楼盘地图、笔、笔记本、楼盘指引；3着装提示--舒适的鞋子,雨天带伞;跑盘方法“小贴士”进入售楼处--扮客户、直言是同行,数据真实吗可以估计吗怎样多角度去验证观点到群众中去--保安,书报亭,街边闲赋的老伯,杂货店的小老板,送牛奶的工人；专业渠道--地铺,网络,房地产报纸等;房地产经纪人员在从业的地区必须是一个活地图,很难想象一个对所在城市的东南西北分不清楚、城市道路不熟悉、建筑方位不清楚的房地产经纪人员,能够做好业务,本贴就如何跑盘做详细讲述;一、跑盘目的一、通过跑盘程序,帮助和督导置业顾问成为深圳“地理通”、“楼盘通”,从而尽快建立行业所需要的市场全局观念,并积累岗位所需求的基本业务信息,提高专业技能;二、通过跑盘熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况,以为客户提供更详尽、专业的士服务;三、通过跑盘程序,使跑盘人员磨练意志、端正行业观念,培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神;二、跑盘要求及相关指引城市“地理通”——全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征1、掌握城市结构、道路走向、道貌特征、所在城市共分为几个大区,区属划分界线参见××市地图;随着城市规划不断变迁,老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要;2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换、地图标识方向为上北下南,每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图；在实际跑盘过程中,记录沿路的每一座物业,并整理在作业中；最终在头脑中形成地图全貌和实地印象;3、熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等;4、熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次,找到公交站点的位置,记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费;三、跑盘人员作业考核标准一、跑盘物业调查作业标准1、对于在售物业的项目调查,必须严格按照公司规定的项目调查表认真填写;2、对于已入伙一年之内的物业,项目调查表所要求的“折实售价”一栏可不填写,其它栏目按要求完成;3、对于已入伙一年以上的物业,项目调查表所要求的“建筑设计”、“环境设计”、“折实售价”、“联系电话”栏可不填写,其它栏目按要求完成;4、跑盘地图作业标准除按照跑盘指引的要求外,还需对正在筹建中的物业及待建空地的情况进行了解,并在跑盘地图上做出标识;四、跑盘辅导人员工作指引一、跑盘辅导人的责任1、客观地讲,跑盘是件苦差事;新员工不单要承受精神、体力上的付出比如每天跑完盘回来,还要画图和完成项目调查作业,还要面对经济上的压力;在这个过程中不断有人离去；2、如何帮助新员工成功地迈出入职创辉租售后的第一步,并为其今后成长为合格的、乃至优秀的置业顾问打下良好基础,对于我们这些新员工的指路人来说,责任很大;二、跑盘辅导的工作要点1、向新学员明确跑盘的作用新学员报到当日,无论你多忙,你都必须与该学员见面.一来可以了解其过往从事的行业及与目前工作的不同之处,以便有针对性地做出工作安排；二来也可让新学员从陌生的工作环境中感受到关心与帮助,增强对团队的归属感;在与新学员的交流过程中,需向其阐述跑盘的作用及相关要求通常称为洗脑,帮助其理解：跑盘是所有加入地产行业和创辉租售的营销人员的必修课,是其成长为使客户信赖的专业地产顾问的最基础的和不可或缺的步骤;通过这样的交流,可以使新员工提高对跑盘的重视程度和积极性;2、向新员工明确跑盘重点提醒新员工购买深圳地图,跑盘前预先查看地图,确定第二天的工作路线;按照跑盘指引的要求来进行辅导,重点强调对主干道社区生活配套、标志性物业、政府机关、大型公共设施、在建、筹建及待建物业等内容的调查;有条件的话,安排现场一位已上岗的新员工与其交流跑盘心得,借助这位刚上岗新员工的工作热情,激发即将开始跑盘的新人的积极性;3、每周固定两次交作业时间采用每周交两次作业而不是每天到分行报到的做法,既可使新学员节省时间和交通费用,从而感受到经理对他的关怀；同时也可给予其一定的工作压力因为每周已有足够的时间跑盘和完成作业,所以必须提交合格的作业4、跑盘辅导以鼓励为主,同时要指出和分析不足,让新学员带着问题跑盘;5、建议跑盘新员工以客户身份去调查楼盘这样做,不仅可以取得较为真实、详细的数据,还可学习到别人的销售技巧,熟悉业务操作流程,为上岗做准备工作,同时也有助于避免产生单调、枯燥的感觉;6、让新员工感受到团队的力量可利用跑盘新学员每周两次回分行提交作业的机会,安排其与其他房地产经纪人员畅谈跑盘经历,以增进同团队成员之间的感情,坚定跑盘信心;。

大棚种花设计方案大棚种花设计方案一、设计目标：针对大棚环境条件进行充分的利用，使其最适合花卉的种植需求，提高花卉的生长质量和产量。

二、设计原则：1. 充分利用大棚的光照、温度和湿度等条件，为花卉提供良好的生长环境。

2. 合理安排花卉的种植方式和种植时间，以避免过度竞争导致的生长不良。

3. 选择适合大棚种植的花卉品种，以确保其适应大棚环境并具有较高的市场需求。

三、设计内容：1. 大棚建设：选择适合大棚种植的材料和结构，确保大棚的稳定性和密闭性。

2. 光照控制：安装光照控制系统，根据不同花卉的需求，控制大棚内的光照强度和光照时间。

3. 温度控制：安装温度控制系统，保持大棚内的温度在适宜的范围内，避免过高或过低的温度对花卉的生长产生不利影响。

4. 湿度控制：安装湿度控制系统，控制大棚内的湿度，防止花卉受到过高湿度的侵害。

5. 输水系统：建立合理的供水系统，确保花卉能够及时获得充足的水分。

6. 营养供给：根据不同花卉的营养需求，合理施肥，并做好营养监测和调整工作。

7. 病虫害防治：建立科学的病虫害防治措施，及时采取相应的措施，保证花卉的健康生长。

8. 种植方式：根据花卉的形态和生长特点，选择适当的种植方式，如整枝栽培、垂直栽培等。

9. 种植时间：根据花卉的生长习性和市场需求，合理安排花卉的种植时间，以避免过度竞争。

四、预期效果：通过以上设计措施的实施，预计能够达到以下效果：1. 提高花卉的生长质量和产量。

2. 缩短花卉的生长周期，增加市场供应量。

3. 优化大棚的利用效率，提高经济效益。

4. 减少病虫害的发生，保证花卉的健康生长。

5. 提供多样化的花卉种类，满足市场需求。

以上是一个大棚种花的设计方案，通过合理的设计和管理，可以为花卉的生长提供良好的生长环境，提高花卉的生产效益。

房产经纪人如何跑盘，提高成交效率？对于房产经纪人来说，无论是“老人”，还是新人，跑盘都十分重要，通过实地走访勘察，达到“眼见为实，心中有数”，做到真正的精准配盘。

一、跑盘目的跑盘不是走马观花地去楼盘溜达一圈，也不仅仅是记录一些容积率、绿化率等表面的东西，还要关注细节，通过细节挖掘关键信息，总结房源卖点。

而且不同的盘源，需要抓住的关键信息也会有细微差别，把握关键信息，精准配盘，提高成交效率。

二、由大到小的顺序去跑盘1、楼盘区位与周边配套楼盘区位：这个楼盘位于城市的什么位置，未来会有什么样的规划和发展，投资类型的客户，最关注楼盘项目的区位属性。

周边配套：包括商业配套、医疗配套、教育配套、健康配套。

第一是商业配套，包括银行、超市、便利店等；第二是医疗配套，楼盘附近是否有三甲医院或医疗诊所等；第三是教育配套，学校情况如何等等；第四是健康配套，比如公园、跑道、健身中心等等。

2、小区信息小区开发商：指开发商的成立时间、开发商在国内有什么代表性的项目，开发商的楼盘风格。

不同的风格会吸引不同的客户，楼盘的优势和特色，可以为以后针对性地匹配客户做准备。

小区环境：主要从小区景观、绿化率、是否人车分流、健身休闲配套设施等方面着手。

居住人群：有些楼盘的居住人群是有特定特征的，例如高档小区多以企业高管，公司白领为主，如果客户正好也有这一特征，就可以跟客户提到，以提高认同感。

3、房源信息具体是指楼盘内房子的户型、面积、价格，这三个是最核心的，其它还包括房屋权属、交房日期等。

如果客户买来投资，租金大概在什么区间、物业费用，物业提供什么增值服务、小区内的车位配比、车位价格，车位是购买还是可以租赁等。

三、建立房源信息库好不容易跑盘结束，回到门店时想要对盘源，做个概述和总结，却发现除了户型、面积和价格等信息，自己好像能回忆起来的东西不多，就算用笔记本记下来了也不成体系，这时就体现经纪人建立自己的房源信息库的重要性了。

1、录入房源信息将采集到的房源信息，按照售房、租房、业主信息、楼盘名称、小区信息、门牌号、户型、楼层、房龄、建筑面积、房屋性质、装修情况等准确、及时、完整分类录入到房客多房源管理系统中，按照以上关键词方便搜索查看。

房地产经纪人史上最全跑盘技巧导读从事房产中介行业的都知道,“跑盘”是每个房产经纪人的必经之路;新入行的新人,店长会要求你首先做好跑盘工作;跑盘的认真、用心程度决定了经纪人在房产中介行业的成长速度,跑盘的目的是为了体现经纪人的专业程度,增强客户和房东对自己的信任度,便于以后更好的开展工作;一、关于跑盘什么是跑盘跑盘,是房地产专门术语,指为了熟悉分行附近楼盘的布局、周边配套设施及社区有更深入的了解,而通过实地走访,泛指跑盘; 跑盘的目的①通过跑盘程序,帮助和督导置业顾问成为“地理通”、“楼盘通”,从而尽快建立行业所需要的市场全局观念,并积累岗位所需求的基本业务信息,提高专业技能; ②通过跑盘,熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况,为客户提供更详尽、专业的服务; ③通过跑盘程序,使跑盘人员磨练意志、端正行业观念,培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神; ④跑盘主要是为了以后的工作打下的基础,更好的与业主、客户深入沟通;跑盘前准备①明确目的,带着问题去跑盘,明确为什么去跑盘,要收集哪些信息;②准备资料,对自己所要了解的片区商圈进行前期的资料收集以便明确自己的跑盘点;③跑盘准备：地图、笔、橡皮擦、跑盘A4纸、数码相机、指南针、计算器等;跑盘的基本内容跑盘需了解的项目：物业名称、位置、小区内部的平面布置含几栋、单元数及名称、产型结构、面积、入住人是租客还是业主、园林绿化等、内部设施、交通状况、周围配套设施含商场、银行、学校、同行等、管理费及停车费、开发商及物业管理、入住时间和批地时间、销售钧价等等一系列的东西; a位置：小区周围有何特征建筑着名大厦、超市、馆所等房产经纪人应熟记;业主—报盘,马上了然一胸,并清楚的介绍给客户,有助于客户增加对你的信任度; b交通状况：便捷的交通通常能成为楼盘的大卖点,甚至能弥补地理位置的不足;从该小区到火车站、体育馆、公园、超市等大方向坐哪路车,熟记小区周边的交通状况有利于①客户做哪路车看房②显示经纪人的专业③增强客户购房信心; c小区的规模：综合配套；物业管理档次；住户人气；小区绿化；物业管理走向;多向业主问上述问题、多了解多聊天、相互留下深刻印象; d楼层高低的优劣势：高层优势：①视野开阔②光照好、室内明朗令人心情舒畅③空气清晰、灰尘少、蚊蝇少④噪音小高层劣势：①层房子价格高②上下不方便、多层楼较突出;低楼层房与之相反; e朝向：南北向是最好的朝向,冬暖夏凉;冬天光照时间长,夏天光照时间短中午一点后基本向西;东西向房子：有西晒之说,夏天下午暴晒,冬天有很少照到太阳,风水学上,坐南朝北方向为吉向; f配套设施：有无游泳池、会所、球场、幼儿园、小学、中学等；周边有无菜市场、超市、学校、银行、邮局、公园多久能到；是用煤气还是用电、有太阳能; g物业名称、物业管理：物业管理公司的知名度和收费标准影响房子成交量；水、电、煤气、有线电视、物管费、停车费、电梯费、二次加压费标准; h物业产权：产权年限、住宅70年、商住50年、土地性质、出让、划拨; 二、跑盘要求及指引1城市“地理通”——全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征①所在城市共分为几个大区; ②随着城市规划不断变迁,老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要,比如一些老街老巷; 2实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换①地图标识方向为上北下南,每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图；②在实际跑盘过程中,记录沿路的每一座物业,并整理在作业笔记中；③最终在头脑中形成地图全貌和实地印象;3熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等;4熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次,找到公交站点的位置,记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费三、跑盘技巧跑盘技巧：看、问、扮演看①首先选定区位带好纸和笔,一条路一条路的走记好路的名称但不是瞎走,更不是走马观花,走的时候要把周边小区的大致位置和小区分布图在大脑里记清楚,还有周边商业大型超市,健身中心、标志性的建筑物、医院、学校,一定要熟记;跑的时候先画草图,回到店面工整的画出区位图; ②进入小区了解情况 a到附近店面借好钥匙方便进入; b无钥匙可以在附近观察,有小区业主出入时,跟在身后进入,但要自然,不要东张西望,缩手缩脚; c只有房门钥匙,无进门卡的,跟门卫说明来意,如不同意的不要强行进入,另找时机进入; ③进入小区后通过细微的观察可了解到大部分情况 a如观察保安的制服可知是哪个物业公司或是看垃圾桶也行; b看小区入口、入车口的小区平面图和标示牌,可知道整个小区的布局栋数、栋名; c看单元门上的门铃按键可知道有几层画层有几户; d小区会所的宣传手册上可知内部配套设施各项收费情况; e再看小区物业的基建石碑上可知开发商名称和入住时间等; 问通过自己观察后,还有不清楚的可以问保安、问物管,不要不懂装懂,可以回到店里问老员工、店长; 扮演扮演不是用在每一个身上,根据经营,稍微成熟的经纪人,胆量更大一点,可以找异性同事作假伴侣装客户去周边同行了解情况;要有自信,看着对方的眼睛问;跑盘注意事项①重点跑租售量较大的社区,以后开单的机会更多需经理说明;②可通过公司的内部电脑了解相关小区的资料如售价、栋数、均价等;③跑盘过程中,不能走马观花,只看不记,出了小区又什么都记不起来,要记住：好心不如烂笔头,边看边记,加深记忆,之后要随时复习; ④不要有应付心理,只为了完成任务,自己不亲自跑,而是直接到小区看小区示意图、小区平面图,更有甚者抄袭同事的成果,要记住：别人的只能作为参考,不要自己骗自己; ⑤有钥匙的房子不能让保安知道正确的坐落,以免泄露公司资源特殊情况除外;⑥不要强行进入小区,要尊重保安的工作职责,不要发生纠纷,以免影响公司形象,造成不必要的损失;四、跑盘辅导01class跑盘辅导人的责任①客观地讲,跑盘是件苦差事;新员工不单要承受精神、体力上的付出比如每天跑完盘回来,还要画图和完成项目调查作业,还要面对经济上的压力;在这个过程中不断有人离去；②如何帮助新员工成功地迈出入中介的第一步,并为其今后成长为合格的、乃至优秀的房地产经纪人打下良好基础,对于我们这些新员工的指路人来说,责任很大;02class跑盘辅导工作要点①向新学员明确跑盘的作用a 新学员报到当日,无论你多忙,你都必须与该学员见面,一来可以了解其过往从事的行业及与目前工作的不同之处,以便有针对性地做出工作安排；二来也可让新学员从陌生的工作环境中感受到关心与帮助,增强对团队的归属感;b在与新学员的交流过程中,需向其阐述跑盘的作用及相关要求通常称为洗脑,帮助其理解：跑盘是所有加入地产行业的营销人员的必修课,是其成长为使客户信赖的专业地产顾问的最基础的和不可或缺的步骤;通过这样的交流,可以使新员工提高对跑盘的重视程度和积极性;②向新员工明确跑盘重点a提醒新员工跑盘前预先查看相关地图,确定第二天的工作路线;b按照跑盘指引的要求来进行辅导,重点强调对主干道社区生活配套、标志性物业、政府机关、大型公共设施、在建、筹建及待建物业等内容的调查;c有条件的话,安排现场一位已上岗的新员工与其交流跑盘心得,借助这位刚上岗新员工的工作热情,激发即将开始跑盘的新人的积极性;d跑盘辅导以鼓励为主,同时要指出和分析不足,让新学员带着问题跑盘;e建议跑盘新员工以客户身份去调查楼盘,这样做,不仅可以取得较为真实、详细的数据,还可学习到别人的销售技巧,熟悉业务操作流程,为上岗做准备工作,同时也有助于避免产生单调、枯燥的感觉;③让新员工感受到团队的力量可利用跑盘新学员每周两次回分行提交作业的机会,安排其与其他房地产经纪人员畅谈跑盘经历,以增进同团队成员之间的感情,坚定跑盘信心;五、跑盘作业考核01跑盘物业调查作业标准①对于已交房一年之内的物业,项目调查表所要求的“折实售价”一栏可不填写,其它栏目按要求完成; ②对于已交房一年以上的物业,项目调查表所要求的“建筑设计”、“环境设计”、“折实售价”、“联系电话”栏可不填写,其它栏目按要求完成; 02跑盘地图作业标准除按照跑盘指引的要求外,还需对正在筹建中的物业及待建空地的情况进行了解,并在跑盘地图上做出标识;。

跑盘指引一、什么叫跑盘？跑盘，就是去考察楼盘的地理位置、朝向、户型、结构等，像“扫街”似的跑一遭，做到对楼盘的具体情况胸有成竹。

“任何一个房产经纪人入行所要过的第一关就是跑盘，既对周边楼盘有具体的了解和感官，又无形中为自己积累了客户资源。

当客户有买房或卖房需求时，及时对大脑中的信息进行筛选和过滤，就能为客户提供更精细和周到的服务。

”二、跑盘目的1、通过市场调查工作程序，帮助和督导房产经纪人成为川沙、王港、蔡路、合庆、江镇、施湾、六团“地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要的市场全局观念，并积累岗位所要求的基本业务信息。

2、通过市场调查工作程序，使新进人员磨练意志、端正行业观念，培养房产经纪人所应具备的品格素质和职业精神。

三、跑盘要求及相关指引1、川沙、王港、蔡路、合庆、江镇、施湾、六团“地理通”——全局掌握川沙等地城市结构、道路走向、路貌特征1）掌握城市结构，建立正确的方向感2）实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换●地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图；●在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业中；●最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。

3）熟悉社区或楼盘配套设施情况●幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型商场、文体娱乐设施、品牌专卖店等有标志性的建筑。

4）熟知交通路线及具体公交站点、地铁站远近程度。

●找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费2、川沙、王港、蔡路、合庆、江镇、施湾、六团“楼盘通”——全面掌握已建和在建商品房的基本现状，重点为在售商品房。

楼盘调查的主要内容：1）、楼盘的基本情况包括楼盘名称、所处位置、开发商、占地面积、总建筑面积、容积率等2）、了解楼盘外观状况（风格、建筑材料、新旧程度等）●物业外观材料水泥、水刷石、干粘石、马赛克、瓷砖、防水涂料、铝板、玻璃幕墙●物业层高1—4层低层1—6层多层7—12层小高层13—33层高层超过100米：超高层●物业功能用途单身宿舍、单身公寓、多层住宅、高层住宅、商住、别墅、混合型公寓、综合楼（学校，企业，医院）、商场、厂房、仓库3）、了解楼盘内部设施情况（如大堂、电梯厅、电梯等）●电梯品牌奥迪斯（原装、天津）、三菱（原装、上海）、日立●大堂、电梯间材料地面：水泥、水磨石、防磨地砖、胶地、天然花岗岩、人造石墙面：乳胶漆、瓷砖、大理石、木、玻璃4）、针对每个项目，分析并组织3个卖点5）、认真填写“楼盘调查表”，附表。

房产经纪人跑盘跑盘是房地产专业术语，主要的意思是指把新开盘的项目彻底了解一遍，主要适用于房产中介人员，是房地产经纪人为了对执业范围(执业商圈)内的房产、社区布局、周边配套以及社区详情有深入了解，而通过实地走访勘察，达到"眼见为实"的目的。

跑盘对于房地产经纪人来说，如果不能了解自己所处商圈的特点和卖点，那么就是对客户的一种不负责的态度，很难取得客户的信任。

一、前期准备（一）跑盘的目的是：1、帮助房产经纪人成为“地理通”，“楼盘通”，从而快速建立行业所需的市场全局观念。

并且积累基本业务知识，提高专业技能。

2、通过跑盘，熟悉所属区域的地理特征，商业特征，楼盘情况，为客户提供更详尽，更专业的服务。

3、通过跑盘，培养经纪人职业素养和职业精神。

4、为了以后和业主和客户打交道时方便沟通。

（二）跑盘前进行规划：1、明确目的，带着问题去跑盘，要收集哪些资料2、对所要了解的片区收集资料，明确跑盘点。

3、需要的工具：地图，纸笔，房产公司的跑盘表格，相机，计算器。

（三）跑盘内容1、了解项目：楼盘名称，地址，开发商，物业管理，管理费用，停车费用，小区楼栋，楼年，一梯几户，户型面积，市场售价租价。

2、物业名称，位置，小区内部的平面布置（几栋楼，单元数以及名称，产型结构，面积，入住人是租客还是业主，园林绿化，小区内部的配套，小区委员会，水费电费，燃气费）。

内部设施，交通状况，周边配套（商场，银行，学校，同行）管理费，停车费，开发商以及物业管理，入住时间和批地时间。

销售均价。

3、位置：小区周边有什么建筑（著名大厦，超市，馆所）业主一报盘，就应该了然于胸，增强信任度。

4、交通情况：便捷的交通能够弥补地理位置的不足。

从该小区到火车站，体育馆，公园，超市方向那辆车，熟记交通路线有利于客户坐哪路看房，显示经纪人的专业，增强客户购房信心。

5、小区的规模：综合配套，物业管理档次，住户人气，小区绿化，物业管理方向，多向客户聊上述问题。