税务会计,第8章

❖ 具体判定
出售 继承、赠与 出租 抵押 交换 投资联营 合作建房
个人互换自 有居住用房地
产，免。
暂免
❖ 计算 应纳土地增值税税额 =增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
收入—扣除项目 1
3
2
1、税率 ❖ 超率累进税率
级距
税率 速算扣除系数
不超过50%的部分
30%
0
超过50%—100%的部分 40%
限额扣除
让房地产项目 计算分摊
其他开发费用限额为 （1+2）*5%
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2、利息支出不能 提供金融机构证明 ；不能按转让房地 产项目计算分摊
房地产开发费用限额为 （1+2）*10%
（4）与转让房地产有关的税金
❖ 营业税 ❖ 城市维护建设税 ❖ 教育费附加 ❖ （印花税）
营业额× 5% 营业税× 税率
营业税× 3% 产权转移金额× 0.5‰
=2349.5/2650.5=88.64% ❖ 适用第2级税率40%，速算扣除系数5%。 ❖ 应纳土地增值税税额
=2349.5 ×40%-2650.5 ×5%
=939.8-135.525 =807.275万元
❖ 税收优惠
❖ 普通标准住宅
增值额未超过扣除项目金额20%的免征。 超过扣除项目金额20%的，应就全部增值额计
❖ 仍用上例
增值额30万元，扣除额50万元。 增值额占扣除额：30/50=60%，达到第2级距，
税率为40%，速算扣除系数为5%。 应纳税额=30*40%-50*5%=9.5万元
2、收入总额 ❖ 包括转让房地产的全部价款及其他相关的
经济利益
货币性收入 实物性收入 其他收入
需要评估
3、扣除项目 ❖ （1）取得土地使用权所支付的金额 ❖ （2）房地产开发成本 ❖ （3）房地产开发费用 ❖ （4）与转让房地产有关的税金 ❖ （5）“加计扣除”
规划、设计、测绘等 土建、装饰、电梯、等 道路、水电、绿化等
配套小学、休闲设施等
与项目有关人员的工 资、办公费、折旧等
（3）房地产开发费用
❖ 财务费用 ❖ 销售费用 ❖ 管理费用
不按实际 发生额扣除
不超过同
•房地产开发费用扣除标准 期同类商
业贷款利
1、利息支出能
率
提供金融机构
利息支出
证明；能按转
5%
超过100%—200%的部分 50%
15%
超过200%的部分
60%
35%
❖ 收入80万元，扣除项目金额50万元
增值额=30万元 增值额占扣除额：30/50=60%，达到第2级
距，第一级距税率30%，第二级税率40%。
30
25
占扣除额50%的部分
超过扣除额50%-100%
5
的部分
❖ 应纳税额=25*30%+5*40%=9.5万元
房地产企业 不单独扣除
（5）加计扣除
❖ 房地产开发企业
加计（1+2）*20% 的扣除
❖ 非房地产企业没有此项扣除
例题
❖某市开发区的非房地产开发单位，建造并出 售一栋写字楼
❖取得收入5000万元
❖地价款600万元
❖房地产开发成本为1500万元
❖房地产开发费用为400万元，其中：利息支 出240万元（能够计算分摊并提供金融机构证 明），但比按银行的同期同类贷款利率计算的 利息多出30万元，其他房地产开发费用160万 元。（该地政府规定的房地产开发费用的计算 扣除比例为3%）
（1）取得土地使用权所支付的金额
❖ 地价款
出让金
协议、招标、拍卖等出让方式取 得土地使用权
补交的土地出让金 行政划拨方式取得土地 使用权
转让价款
转让方式取得土地使用权
❖ 有关费用
登记费、手续费等
（2）房地产开发成本
❖ 土地征用及拆迁补偿费 ❖ 前期工程费 ❖ 建筑安装工程费 ❖ 基础设施费 ❖ 公共配套设施费 ❖ 开发间接费用
征。
❖ 个人转让房地产
居住满5年或5年以上的，免征。 居住满3年未满5年的，减半征收。 居住未满3年的，按规定计征。
谢谢
❖ 收入：5000万元 ❖ 扣除项目
地价：600万元 房地产开发成本：1500万元 房地产开发费用： （ 240-30）+（600+1500） ×3%=273 税费： 5000 ×5% ×（1+7%+3%）+5000 ×0.5‰ =277.5万元 合计：2650.5万元
❖ 增值额=5000-2650.5=2349.5万元 ❖ 增值额/扣除项目金额