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房地产法律法规课件房地产法律法规课件1. 简介本课件旨在介绍房地产领域中的法律法规，包括相关立法、规章和政策。
房地产法律法规是指对于房地产行业的经营与开发、购买和销售、租赁与拆迁等方面所制定的法律法规。
了解房地产法律法规对于从事房地产行业的从业人员和购房者都具有重要意义。
2. 房地产相关法律法规的分类房地产相关法律法规可以按照不同的分类方式进行整理，主要包括以下几个方面：2.1 国家法律法规国家法律法规是指由国家颁布的对房地产行业进行管理的法律法规。
其中，最重要的法律是《物权法》和《城市房地产管理法》。
还有一系列补充性法律法规，如《城市房地产预售管理条例》、《城市房地产拆迁管理条例》等。
2.2 地方性法律法规地方性法律法规是指由各省、自治区、直辖市制定并适用于本地区的法律法规。
地方性法律法规可以根据具体的地方实际情况进行制定，用于管理本地区的房地产市场。
不同地区的法律法规可能存在一定的差异。
2.3 行业性法律法规行业性法律法规是指针对特定的房地产行业或者特定的经营主体而制定的法律法规。
例如，中国物业管理协会制定的《物业管理行业规范》、中国房地产业协会制定的《房地产经纪企业管理办法》等。
3. 房地产法律法规的作用房地产法律法规的制定和执行对于维护房地产市场的秩序、保护购房者的权益以及规范房地产开发和经营行为具有重要作用。
以下是房地产法律法规的主要作用：3.1 保护购房者的权益房地产法律法规通过规定购房合同的内容、房屋交付标准、商品房销售的程序和方式等，保护购房者的合法权益，防止购房过程中的合同纠纷和欺诈行为。
3.2 规范房地产开发和经营行为房地产法律法规对于房地产开发商和经营者的行为进行规范，例如明确了商品房预售的程序、开发商违规行为的追究等，促进房地产市场的健康发展。
3.3 维护房地产市场的秩序房地产市场的秩序对于经济的稳定和社会的和谐发展具有重要意义。
房地产法律法规通过规定市场准入条件、房屋登记制度、房地产经纪行为等，维护房地产市场的秩序。
房地产法律法规课件房地产法律法规课件一、引言房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，受到了法律法规的严格监管和规范。
本课件将深入探讨房地产法律法规的相关内容，为各位从事房地产行业的从业人员提供指导和参考。
二、房地产市场监管体制1、国家房地产市场监管委员会的职责与权限- 职责1：制定和修改房地产行业的政策、法规及标准；- 职责2：监督、指导和协调各级房地产市场监管机构的工作；- 职责3：开展房地产市场监测与分析，发布相关报告。
2、房地产开发企业的登记与准入管理- 准入条件：注册资本、资质要求、信誉评级等；- 手续及程序：申请材料、审批流程、登记注册等。
3、不动产登记制度- 不动产登记的对象范围与要求；- 不动产登记的程序与办理流程。
三、房地产开发合同1、商品房预售合同- 合同订立与内容要求；- 风险提示与买受人权益保护；- 合同违约与救济措施。
2、商品房出售合同- 合同要素与签订程序；- 权利义务的约定与履行；- 合同纠纷解决机制。
四、房地产经纪业务的法律规范1、房地产经纪业务的许可与资质要求 - 经纪机构设立与经营许可；- 经纪人员的资格与培训要求。
2、房地产广告的法律规定- 广告的真实性与合规性；- 不得存在的虚假宣传与误导行为。
五、房地产市场交易与竞争管理1、房地产市场价格垄断与不正当竞争行为的禁止- 价格垄断的界定与反垄断法规定；- 不正当竞争行为的类型与处理措施。
2、建立健全房地产市场监测机制- 房地产市场数据与信息的收集与分析；- 监测结果的公告与发布。
附件：1、《房地产开发企业登记注册申请表》2、《商品房预售合同范本》3、《房地产经纪机构设立许可申请表》4、《不动产登记申请表》法律名词及注释：1、国家房地产市场监管委员会：负责全国范围内房地产市场的监督、指导和协调工作的行政机关。
2、商品房预售合同：指房地产开发企业在商品房正式售卖前与购房人订立的合同。
3、不动产登记制度：指将不动产的权利状况以及有关的事实记录于不动产登记簿册，归档存留供公众查询使用的制度。
房地产法律法规课件咱们先来聊聊房子这档子事儿。
你说这房子，对咱普通人来讲，那可是一辈子的大事儿！就拿我一朋友小李来说吧，几年前他满心欢喜地买了套新房，想着终于能有个温馨的家了。
可谁知道，交房的时候发现房子面积比合同上说的小了不少，这可把他给气坏了！找开发商理论，人家却各种推脱，这时候他才意识到，自己对房地产法律法规那是一窍不通，吃了大亏。
所以啊，了解房地产法律法规真的太重要啦！这就好比我们在房地产的大海里航行，得有个靠谱的指南针，不然很容易就迷失方向。
首先，咱们得知道什么是房地产。
简单说，房地产就是土地和房屋及其权属的总称。
这里面的权属可大有讲究，就像你拥有一件宝贝，得有个证明说这宝贝是你的，房子也一样。
在房地产交易中，有一系列的法律法规来保障买卖双方的权益。
比如说，商品房预售得符合一定的条件，可不是开发商想卖就能卖的。
他们得有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等等，少了哪一个都不行。
这就像是给开发商上了一道道紧箍咒，不能随便乱来。
再说说房屋买卖合同。
这可是一份非常重要的文件，就像一场游戏的规则说明书。
里面得写清楚房子的位置、面积、价格、交付时间等等关键信息。
要是合同写得不清不楚，到时候出了问题，那可就麻烦大了。
还有啊，关于房屋的产权问题也不能马虎。
有的房子可能存在产权纠纷，比如说几个人都声称自己是房子的主人。
这时候就得靠法律来判定了。
另外，房地产的抵押、租赁也都有各自的规矩。
比如说，抵押的房子要是还不上贷款，银行可就有权处理了。
租赁的房子，租客和房东也都有各自的权利和义务。
咱们国家为了规范房地产市场，出台了好多法律法规，像《城市房地产管理法》《物权法》等等。
这些法律就像是一把把利剑，斩断那些房地产市场中的乱象。
就拿前段时间的一个事儿来说，有个小区的开发商在卖房的时候虚假宣传，说小区周边会建一个大型商场，结果房子卖完了也没见商场的影子。
业主们气不过，联合起来拿起法律武器，最后开发商不得不做出赔偿。
业主“断供”与开发商的合同解除权问题研究房价下跌，许多业主选择“断供”。
2018年11月，一则关于广东出现“断供潮”的传言在朋友圈中传开。
在流传的朋友圈版本中，一张疑似广东省法院约稿信息的截图，内容包括“我省部分地区出现楼市断供潮，对房地产市场和金融秩序造成较大影响”，需收集全省法院审理的商品房买卖中涉金融借贷案件的情况。
2019年1月，经济之声《天下财经》报道，最近有消息称，阿里线上拍卖房数量直线上升，楼市出现“断供潮”。
小编并不想考证信息的真实性，更关注“断供”背后的问题：随着国家房地产调控政策的实施，作为大多数消费者购房的主要方式——按揭贷款所隐含的法律风险正逐渐显现。
因此，研究购房者断供情形下开发商的合同解除权，对于司法实践和制度完善具有重要意义。
一、按揭贷款购房的基本模式——阶段性担保在预售商品房交易过程中，由于买受人所购买之商品房尚未开工建设或尚未完工，商品房的不动产权证亦未办理，无法像现房销售一样直接由买受人以其所购房屋向银行提供抵押担保。
因此，在借款合同签订之日起至买受人取得不动产权证并办妥抵押登记手续前，通常是由开发商在此期间向按揭银行提供保证担保。
开发商在按揭银行设有保证金账户，当业主断供时，按揭银行有权在开发商的保证金账户中扣除相应欠付按揭款。
现实生活中，《商品房预售合同》签订并经备案后，业主办理按揭付清房款，但因业主断供致使开发商承担保证责任代付按揭款时，开发商能否解除购房合同？如若不能，开发商收不回商品房，还要一直替业主支付按揭款，岂不是赔了夫人又折兵？！即使可以执行商品房以充抵代偿款，但此时断供业主通常资金链已经断裂，开发商向断供业主追偿必然遥遥无期。
另外，在开发商行使合同解除权的时候又会遇到案涉房产被法院预查封的情况，解除合同更会受阻。
此时，针对被法院预查封的预售商品房，开发商是否能够要求解除合同？二、司法实践中的两种审判观点第一种审判观点：支持解除合同。
【案例一】江苏高院（2015）苏商终字第00079号常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司、常州天安元城房地产发展有限公司等借款合同纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书。
房地产法律法规培训.pptx咱先来说说这房地产法律法规，您可别觉得它枯燥乏味，跟咱的生活没啥关系。
其实啊，它就像一把隐形的保护伞，在您不知不觉的时候为您遮风挡雨。
就说我前段时间遇到的一件事儿吧。
我有个朋友小李，好不容易攒够了钱，准备买一套属于自己的房子。
他看中了一套二手房，地段不错，价格也还算合适。
满心欢喜地和卖家签了合同，交了定金。
结果呢，到要过户的时候出问题了。
原来这房子还有产权纠纷，卖家根本就没权利卖！小李这一下可傻眼了，定金交了，房子拿不到，这可咋办？这时候他才意识到，要是自己懂点房地产法律法规，也不至于这么被动。
所以啊，咱们得好好学学这方面的知识，别等到事儿到眼前了才抓瞎。
首先，咱们得知道房地产开发是有一系列严格规定的。
比如说，开发商得有合法的资质和手续，土地的使用得符合规划。
不然盖出来的房子可能就是违规建筑，您买了那可就麻烦大了。
再说说房屋买卖的合同，这里面的门道可多着呢。
合同里得把房屋的基本情况写清楚，像面积、位置、产权状况等等。
还有价格、付款方式、交房时间这些关键信息，一个都不能马虎。
要是合同不规范，那出了问题您都没地儿说理去。
还有啊，关于房屋的产权问题。
您得搞清楚是大产权还是小产权，是 70 年产权还是 40 年产权。
这可关系到您以后能不能顺利转让、继承房子。
另外，物业管理方面也有相关法律规定。
物业费怎么收，物业服务包括哪些内容，业主的权利和义务是什么，这些您都得心里有数。
不然遇到不负责任的物业，您都不知道怎么维护自己的权益。
比如说，有的小区物业乱收费，什么卫生费、电梯费、停车费收个不停，服务还不到位。
这时候您要是懂法，就可以拿出法律武器，要求物业按照规定办事。
还有关于房屋租赁的法律法规。
如果您是房东，得知道怎么保障自己的权益，收租、维修这些事儿都得有个规矩。
要是您是租客，也得清楚自己的权利，比如房东不能随意涨租、不能无故赶您走。
总之，房地产法律法规涉及到咱们生活的方方面面。
学会了它，就像给自己配了一把万能钥匙，能打开房地产领域里的各种难题之门。
房地产法律法规课件房地产法律法规课件1. 引言房地产法律法规是指关于房地产行业的法律法规体系，用于规范和监管房地产市场的运作。
房地产法律法规的制定旨在保护购房者的权益，促进房地产市场的健康发展。
2. 房地产法律法规的分类房地产法律法规可以分为以下几类：国家层面的法律法规，如《物权法》、《城乡规划法》等；地方政府制定的相关法规和规章，如城市的土地出让规定、建设项目用地的审批程序等；房地产企业内部制定的规章制度，如开发商的销售合同、物业管理公司的服务协议等。
3. 主要的房地产法律法规3.1 物权法物权法是我国房地产领域的核心法律之一。
该法规定了房地产的所有权、占有权和使用权等各种权益的归属和保护。
3.2 城乡规划法城乡规划法规定了土地利用规划的编制、审批和执行等各个环节的法律规定，保障了城市和农村的合理规划和发展。
3.3 建设用地的审批和供应管理办法建设用地的审批和供应管理办法是地方政府制定的法规，用于规范土地的出让、供应和使用。
该法规保证了土地资源的合理利用和公平分配。
3.4 商品房预售管理办法商品房预售管理办法是政府制定的法规，用于规范房地产开发商的预售行为。
该法规保护了购房者的权益，防止开发商的违规行为。
3.5 物业管理条例物业管理条例是政府制定的法规，用于规范物业管理公司的服务行为。
该法规保证了业主的合法权益，促进了小区和社区的良好管理。
4. 房地产法律法规的作用房地产法律法规的作用主要有以下几个方面：保护购房者的利益，避免购房风险；规范房地产市场的秩序，防止市场乱象；促进房地产市场的健康发展，推动经济增长；保障土地资源的合理利用和公平分配；维护社会稳定，促进社会和谐发展。
5.房地产法律法规是房地产行业运营的基础，对于促进房地产市场的健康发展和维护购房者的权益至关重要。
各级政府和房地产企业应该加强对房地产法律法规的学习和宣传，遵守相关法规，共同推动房地产市场的良性发展。
断供与退房——困扰房地产开发商的二大热点法律问题作者：周善良、荆钰来自：原创2009-1-4[浏览：851次]2008年，对于房地产行业来说，注定是不平凡的一年。
新年伊始房市即遭遇"大雪"，据中国指数研究院独家提供的数据监测显示，2008年第一周，全国主要城市商品房市场整体成交量大多出现下滑，北京、上海、天津、深圳四大城市成交量也大幅萎缩；并且接下来的“五一”假期以及以往的“金九银十”也未能挽救低迷的楼市。
销售的冷遇加上2007年处于房价高位时期的大量拿地，均使开发商感受到了前所未有的资金压力，为了缓解资金危机开发商只得采取各种方法促销，其中最直接有效的就是打折、降价销售。
在网上，有篇文章题目为《万科“三重门”》——“捐款门”、“辞职门”、“降价门”，前两道门与本文无关暂且不论，但最后一道门足以说明“降价”一词在今年已成为万科这家房地产行业龙头企业的主旋律之一，万科尚且如此，其他企业就更不用讲。
全国掀起的这种降价风潮虽然在一定程度上刺激了意向购房客户的成交速度，但更多的是让之前购房的业主无法释怀，于是一些高价购房的老业主齐声喊冤，或要求开发商弥补、退还差价，或要求退房，或停止还贷。
而且开发商促销力度越大，已购房者退房或断供的行动就越强烈，于是一边是开发商打折售房吆喝声不断，一边买房人“退房”、“断供”行动一波接一波，因此，“退房”和“断供”就成为今年困扰房地产开发商的二大热点法律问题。
第一部分：首先看一下全国主要城市退房以及断供的案例。
深圳：众所周知，深圳这两年的房价涨幅居全国最高，自去年下半年开始下调以来，目前新开楼盘基本都采取低开策略，很多楼盘报价较去年高点已下调20%左右，尤其是一些分期开发的楼盘，业主们可以非常直接在同一小区进行价格比对，所以更直接导致前期高价购房的业主心理失衡。
今年深圳诸多楼盘都出现团退现象，包括万科第五园、金地梅陇镇等大牌，其中典型的是桑泰地产的某楼盘。
去年均价2万元/平方米，目前推出的特惠单元均价为1.6万元/平方米，1.3万元/平方米起价。
于是以前的业主要求团退，经几番较量开发商最终妥协，将按照特惠单元的价格全部进行差额补偿。
补偿老业主的方式分成两种：还没有签订正式合同的客户直接用新价格来签约，对已经签约的客户开发商则以装修款的形式退回给客户。
北京：据统计，今年上半年北京预售、现售商品房累计退房2144次，这座房价一向坚挺的城市也开始让开发商们坐卧不安了。
业主罗云在今年1月购买位于北京朝阳区东四环美利山小区的80平方米两居室，当时均价为13800元/平方米，这让罗云觉得很值，因为这个价格是沿海集团将楼盘由精装修改为毛坯房，每平方米降价近2000元后重新推向市场的，并且比周边同档次的楼盘便宜了一两千元。
但不久之后开发商推出了买房送宝马车、12380元/平方米特价房等各种优惠活动，让罗云非常“气愤”于是决定，与开发商协商多次后罗云在缴纳了2万多元的违约金后，退房拿回了首付款。
这种例子在今年北京已经不是个案，心理不平衡以及对未来市场走向的不乐观让众多购房者选择无奈退房。
在京城楼市持续冷清半年后，“退房潮”悄然现身，甚至职业“退房律师”这一行当也应市而生。
上海：最受瞩目的上海退房案当属“水岸蓝桥”集体退房案，虽然案例发生时间不在今年，但退房的原因与背景情况却与今年房价下跌完全一样。
2003至2005年上海房价经历了持续的快速上涨，这与2006、2007年的深圳相似。
在“国八条”的重点打击下，上海房价从2005年夏季开始下跌，数月内便整体跌去20%左右，部分楼盘达30%左右。
于是退房潮起。
“水岸蓝桥”案例就发生这个背景之下。
上海市宝山区法院判决的案卷中显示，业主黎敏（团退原告之一）在2005年2月从上海地产十强的大华（集团）有限公司购买了“水岸蓝桥”一期一套约106平方米的房屋，总价144.15万元，平均每平方米单价高达13590元。
可到了2005年下半年，由于楼市宏观调控趋紧，上海中外环线周边地区房价下跌，同类房价最低跌到过每平方米8000多元。
如此一来，房子还没到手，每套价格就“缩水”了三四十万元。
于是在2005年12月底，“水岸蓝桥”的89名业主位将一份联名解约“通牒”递交给开发商，强烈要求退房，并声明将集体停止偿还房贷。
一时间，上海楼市“风云”乍起，十几个楼盘先后发生集体退房事件。
后双方诉至法院，2006年9月上海市宝山区人民法院一审判决购房人解除购房合同，业主承担3%违约金，开发商收回86套价格“缩水”的房屋、退还约1．2亿元购房款。
上述几则是发生在几大城市的退房案例。
在今年降价风潮中，虽已购房业主最希望的是退房或由开发商补贴差价，但由于种种原因，导致真正走完退房程序的达不到有退房意向人数的1/10，于是业主们就换用另一种方法向开发商施压——断供。
深圳：在百度里敲出“深圳断供”两个词，能找到几百篇相关报道，开发商、业主、银行三方都纠结在“断供门”里。
以时间为序梳理一下深圳的断供情况：2008年6月2日，一篇名为《断供已过千亿，次贷危机浮现》的文章在网上公开发布。
作者“风语”称了解到深圳某一银行蛇口支行形成千宗共计约15亿元的房贷坏账，据此推断深圳总计房贷坏账金额已达1000亿元。
此文一出，立刻在民间掀起了一场轩然大波，并迅速引来媒体的广泛关注。
6月5日，《每日经济新闻》刊文，报道深圳广泛断供的情况确实存在，但是银行资金缺口是否是千亿不好判断。
7月14日，中央电视台对深圳断供风波进行较为全面的报道，这一报道也让深圳断供风波走进全国公众的视野，深圳“断供门”成为全民的话题，7月20日，深圳宝安碧水龙庭68位业主作出决定：集体断供，这也是目前为止深圳浮现的最大断供案。
一时间包括《南方都市报》在内的各大媒体纷纷跟进。
上海：一家公司在浦东大华锦绣华城不惜血本投资的150套房源，最终由于资金链断裂，无法支付房贷，最终被法院查封，该案例也是上海目前为止公开的最大一起断供案。
而据多家二手房中介提供的情况表明，这起案例并不是上海唯一的断供案，包括浦东金桥新城、环球翡翠湾等多个楼盘也有断供个案，并且数量非常惊人。
150套断供房的出现，打破了此前各方关于“上海无断供房”或“上海断供房是个别现象”的论调。
第二部分：退房、断供的法律性质以及对开发商构成的风险退房在法律上的性质就是业主向开发商提出解除合同的要求，根据《合同法》第93、94条规定，解除合同有协商解除、约定解除和法定解除三种方式。
所谓约定解除就是业主与开发商经协商一致而解除合同的情形，我们在第一部分所举案例中北京业主罗云与开发商多次协商最后退房的案例就属协商解除合同的情形。
所谓约定解除就是业主利用双方签订的购房合同中约定的解除合同条款，当条件成就时业主向开发商提出解除合同的要求，上海“水岸蓝桥”集体退房案就是一则非常典型的约定解除案例。
开发商大华（集团）有限公司与业主签订的购房合同补充条款中有一条特别约定：“若乙方（购房者）因自身原因提出解除合同，乙方（购房者）应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3％，并承担由此产生的一切相关费用。
”孰料正是这一在卖方市场中购房人只有签字认可、根本无法置疑的“牛气”条款，在房价下跌时却被买房人引用为解除合同的依据。
89名业主宁愿承担3万至4万余元不等的违约赔偿金也要退房，其实是两害相权取其轻。
退房业主的代理人杜跃平说：“和房屋贬值的几十万元相比，承担总房价款3％的违约金毕竟是小损失。
退房是业主的权利，符合合同约定，也符合经济理性。
”当然，除此之外，开发商与业主订立的《商品房买卖合同》中还会有其他一些条款涉及到约定解除情形，例如在我市统一使用的《商品房买卖合同》版本中，当出现房屋面积误差超过一定比例、开发商逾期交房以及开发商在出现设计变更10日未及时通知业主的情形时，均属于业主有权提出解除合同的情形。
最后，所谓法定解除合同，就是当开发商出现《合同法》第94条规定的违约情形以及出现其他房地产专业法律法规或者最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的解除情形，业主据此向开发商提出解除合同就属法定解除。
例如开发商交付的房屋主体质量不合格、房屋质量问题严重影响正常使用居住以及开发商一房两卖都属于典型的法定解除情形。
退房对开发商构成的风险最主要、最直接的就是资金风险，因为根据《合同法》97条规定的合同解除法律后果，一旦业主退房成功，那么开发商必须全额退还购房款，并且如果因开发商出现违约情形而导致业务主退房的情况还须进一步承担违约责任，而无论是全额退购房款还是承担违约责任最终都将物化为资金。
就以我们在第一部分所举的上海“水岸蓝桥”集体退房案为例，经上海市宝山区人民法院判决后，开发商大华（集团）有限公司必须收回86套价格已售出房屋，一次性退还业主约1．2亿元购房款。
众所周知，在以土地储备衡量地产公司实力的年代，强烈的上市融资欲望和发展壮大的决心，使得开发商们在2007年拿地拿到亢奋，地王记录不断被刷新，但在大量拿地的同时开发商也背负了巨大的资金压力。
据北京一位地产中介项目经理透露，近期北京有意转让土地的开发商明显增多，转让的地块中，以住宅用地为主，曾经土地为王的房地产市场，开始向资金为王转变。
而今年开发商的普遍降价销售，无疑就折射出了开发商资金链的紧张。
据著名的富力地产2007年报显示，其现金仅为13亿元，负债总额已达415亿元，净负债比率高达139.5%，较2006年的71.5%大幅上升。
截至2007年年底，富力地产共向银行举债199亿元，除要向政府支付的地价款外，今年富力地产需归还的贷款近74亿元。
而在这种情况下如果再遭遇大批业主“退房潮”对于开发商无疑是雪上加霜，如果因此导致资金链断裂对开发商更是致命打击。
除了资金风险之外，业主退房，特别是大规模的“退房潮”对于开发商的市场信誉度也会产生很大冲击，对开发商今后的销售会产生不利影响。
相比退房，断供的法律性质较为复杂一点，虽然断供本身的法律性质即为业主不履行与银行签订的贷款合同，仅属业主对银行履约过程中的违约，但因为开发商在某个特定阶段要为业主承担担保责任，所以如果业主在这个阶段断供就会对与开发商造成很大风险。
我国现行按揭贷款担保制度特点简单概括一下为两个担保阶段、三方当事人和四种法律关系，第一阶段自贷款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，并办妥抵押登记；第二阶段始于银行取得《房屋他项权证》，此时抵押合同开始生效。
三方当事人即借款人（抵押人、购房人）、贷款人（债权人、抵押权人）和保证人（开发商）。
四种法律关系，即购房人与开发商之间的买卖合同关系；购房人与贷款银行之间的借款合同关系；购房人与贷款银行之间的抵押合同关系，开发商与贷款银行之间的保证合同关系。
