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商业综合体物业管理方案(完整详细版)1. 背景商业综合体是由多个商业设施和房产组成的综合业态，通常包括商场、写字楼、酒店等。
为了保持商业综合体的良好运营和发展，物业管理方案是至关重要的。
2. 目标该物业管理方案的目标是确保商业综合体的设施和服务得到有效管理和维护，提升客户满意度和租户入住率，实现可持续发展。
3. 物业管理服务- 提供全面的设施管理服务，包括安全保卫、清洁卫生、维修维护等。
- 协调租户和商业综合体管理层之间的沟通和合作，解决问题和纠纷。
- 维护商业综合体的公共设施，确保其正常运行和良好状态。
- 定期检查和评估商业综合体的设施和服务，提供改进建议。
4. 安全管理- 建立健全的安全管理制度，包括安全巡逻、监控设备、门禁系统等。
- 组织培训和演练，提高员工和租户的安全意识和应急能力。
- 协助租户制定应急预案，确保他们在突发情况下的安全。
5. 环境保护- 推广节能和资源回收利用的措施，减少商业综合体的能耗和环境影响。
- 定期检查和维护绿化带和景观设施，提升商业综合体的环境质量。
- 加强垃圾分类和处理，保持商业综合体的整洁和卫生。
6. 租户管理- 确保租户的规范经营，不违反相关法律法规和商业综合体的管理规定。
- 维护租户权益，协助解决租金和商业争议。
- 定期与租户进行沟通和反馈，了解他们的需求和意见。
7. 营销和推广- 制定营销计划，吸引更多的租户和访客。
- 利用各种渠道和媒体进行宣传和推广。
- 举办活动和促销，提升商业综合体的知名度和美誉度。
以上是商业综合体物业管理方案的概述，具体实施细节将根据商业综合体的实际情况来确定。
为了确保良好的运营和管理，建议定期评估和改进该物业管理方案。
大型商业综合体物业管理方案一、综合体概述大型商业综合体是一个集商业、办公、居住、娱乐等功能于一体的综合性建筑群或地区。
这类综合体通常设有商场、写字楼、住宅、酒店、娱乐场所等多种业态，因此物业管理的工作十分重要，决定了整个综合体的运营效益和居民、用户的满意度。
1.建立完善的物业管理机构：综合体管理工作一般由物业管理公司承担。
建立一支具备专业素质和丰富经验的物业管理团队，包括综合体经理、运营经理、商业经理、居民服务经理等，以确保各项管理工作的高效进行。
2.提供安全保障措施：制定严谨的安全管理制度和应急预案，定期进行安全检查和演练。
安装监控设备、消防设备等，确保整个综合体的安全。
3.确立综合体管理规章制度：制定和落实综合体的管理规章制度，包括停车管理、商户管理、居民管理、消防安全管理等方面的规定。
加强对商户和居民的宣传教育工作，提高他们的法律意识和安全意识。
4.建立健全的设施设备管理体系：对综合体内的设备设施进行定期巡检和维护，保障各项设备设施的正常运行。
建立设备设施档案，统计保存设备设施的使用情况和维修记录，以便及时维修或更新设备。
5.精心管理维护商业区域：商业区域是综合体的核心，要加强对商户的管理，规范商户经营行为，维护商业区域的整体形象和良好氛围。
进行市场调查和分析，了解用户需求，引进适合的商户和品牌，提升商业区域的竞争力。
6.良好的居住环境管理：提供安全、舒适的居住环境，加强对住户的管理，改善社区公共设施、环境卫生等情况。
开展社区文体活动，促进邻里交流和和谐关系。
7.注重环境保护与绿化建设：积极推进绿色环保理念，合理规划绿地和景观设施，保护周边自然环境。
加强废弃物处理和垃圾分类管理，降低能耗和排放，提倡低碳生活方式。
8.优化停车管理：合理规划停车位数量和布局，建立停车管理制度，解决停车难问题。
利用智能化系统，提供停车预约和导航服务，提高停车效率和用户体验。
9.积极开展社区服务工作：提供优质的社区服务，如物业维修、快递收发、清洁服务等。
大型商业综合体物业管理方案1. 引言大型商业综合体是集合了商业、办公、住宅等多种功能的综合性建筑群体，其规模庞大且复杂，对于物业管理提出了更高的要求。
为了确保商业综合体的正常运营和顺利发展，一个高效的物业管理方案就显得尤为重要。
本文将介绍一个适用于大型商业综合体的物业管理方案。
2. 物业管理组织架构为了实现对大型商业综合体的全面管理，需要建立一个合理的物业管理组织架构。
该组织架构应包括以下部门：2.1 总经理办公室总经理办公室负责对整个物业管理工作进行协调和指导，包括制定年度物业管理计划、监督各部门的工作进展、处理各类突发事件等。
2.2 运营管理部运营管理部负责商业综合体的日常运营管理工作，包括商户招商、租金管理、设备维护等。
2.3 安全管理部安全管理部负责商业综合体的安全保卫工作，包括安保人员的培训与管理、监控设备的维护与管理、安全事件的应对等。
2.4 市场营销部市场营销部负责商业综合体的品牌推广和产品营销工作，包括制定营销策略、组织各类促销活动、与商户合作等。
2.5 设施管理部设施管理部负责商业综合体的设施设备管理工作，包括设备的维护与保养、设备的更新与升级、设备故障的处理等。
2.6 客户服务部客户服务部负责商业综合体的客户服务工作，包括为商户和顾客提供各类服务、处理客户投诉与建议、解答客户疑问等。
3. 物业管理流程为了确保物业管理工作的顺利进行，需要建立一套完整的物业管理流程，以保证各个部门间的协作和信息的流通。
3.1 商户管理流程商户管理流程包括商户入驻、租金管理、商户培训等环节。
其中，商户入驻流程包括商户招商、商户评估、商户合同签订等；租金管理流程包括租金收取、租金逾期处理等；商户培训流程包括为商户提供必要的培训，以提升商户的经营水平。
3.2 安全管理流程安全管理流程包括人员巡逻、监控监测、安全事件响应等环节。
其中，人员巡逻流程包括规定巡逻路线、巡逻时间和巡逻人员的职责；监控监测流程包括对监控设备进行定期巡检、及时发现并处理监控设备的故障；安全事件响应流程包括制定应急预案、进行定期演练、及时应对各类安全事件。
商业综合体物业管理方案1. 引言商业综合体是由商业、办公、餐饮、娱乐等各种业态构成的综合性商业建筑群体。
为了提供高效、便捷、舒适的服务，商业综合体物业管理方案变得至关重要。
本文将针对商业综合体物业管理方案进行详细阐述，并提出一些有效的管理措施。
2. 商业综合体的特点商业综合体具有如下特点：•多样化的业态构成：商业综合体涵盖了商务办公、购物娱乐、餐饮休闲等多种业态，管理难度较大。
•高度的客户密集度：商业综合体通常拥有大量的访客和顾客，对物业管理提出了更高的要求。
•复杂的设施设备：商业综合体涉及大型停车场、安全监控、空调、供水等设施设备，需要进行有效的管理和维护。
3. 商业综合体物业管理方案3.1 人员组织商业综合体物业管理方案需要建立合理的人员组织结构，包括以下几个重要职位：•综合出纳员：负责商业综合体的日常收银、账务核对等工作。
•客户服务员：提供优质的客户服务，解答顾客的疑问和需求。
•物业管理员：负责商业综合体内的设施设备维护和运行管理。
•安全员：确保商业综合体安全，进行安全巡逻和应急处置。
•市场推广员：负责商业综合体的市场推广工作，吸引更多的顾客。
3.2 设施设备管理商业综合体的设施设备管理至关重要，主要包括以下几个方面：•定期巡检和维护：定期对商业综合体的设施设备进行巡检和维护，确保其正常运行。
•设备更新：不断更新商业综合体内的设备，并采用能源节约和环保的技术手段。
•紧急应急预案：制定详细的应急预案，应对突发事件和设备故障，确保顾客和工作人员的安全。
3.3 安全管理商业综合体的安全管理是重中之重，应采取以下措施：•建立健全的安全监控系统：安装高清摄像头、报警设备等，实时监控商业综合体的安全情况。
•加强安全巡逻：增加安全巡逻人员，定期巡查商业综合体的各个区域。
•加强消防管理：制定消防演练计划，保持消防设备的运行完好，提高员工的消防意识。
3.4 社区活动和互动为了提高商业综合体的吸引力和凝聚力，可以组织各种社区活动和互动，例如：•商户联谊活动：定期组织商户联谊活动，促进商户之间的交流和合作。
商业综合物业管理方案一、综合物业管理的概念综合物业管理是指对商业综合体内的各种财产及设施进行全面有效的管理和维护，保障商业综合体内各业态和商户的正常运营，并提供良好的服务环境，力求在提高商业综合体整体形象和竞争力的同时，实现商业综合体内各业务的高效协同发展和资源的最大化利用。
综合物业管理应包括对商业综合体内的建筑物、设施、绿化、环境卫生等方面的全面管理，及时有效的解决商业综合体内出现的各种问题，并提供高品质的配套服务，实现商业综合体整体效益最大化。
二、商业综合物业管理的必要性商业综合物业管理是现代城市发展的必然趋势，其必要性主要体现在以下几个方面：1. 提高商业综合体整体形象。
商业综合体是城市的重要组成部分，给人们的第一印象和城市的形象密切相关。
通过综合物业管理，可以提高商业综合体的整体形象和品质，为城市增添亮丽的风采。
2. 促进商业综合体的协同发展。
商业综合体内有众多商户和业态，通过综合物业管理可以促进这些业务的协同发展，实现资源共享和优势互补，从而提高商业综合体的整体竞争力。
3. 提高商业综合体的综合效益。
通过综合物业管理，可以对商业综合体内的各个方面进行全面有效的管理和维护，提供高质量的配套服务，从而提升商业综合体的整体效益，提高租户满意度和顾客满意度。
4. 保障商业综合体的长期持续发展。
商业综合体是城市的重要组成部分，对城市的经济发展和社会稳定有着重要的作用。
通过综合物业管理，可以保障商业综合体的长期持续发展，为城市的繁荣发展做出重要贡献。
三、商业综合物业管理的主要内容商业综合物业管理的主要内容包括以下几个方面：1. 基础设施管理。
包括对商业综合体内的建筑物、设施、绿化等基础设施的全面有效管理和维护，保障基础设施的正常运行和使用。
2. 管理服务。
包括对商业综合体内的各种服务设施和配套设施的全面有效管理，提供良好的服务环境，提高商业综合体的整体服务水平。
3. 商户管理。
包括对商业综合体内的各种商户和业态的管理，提供良好的经营环境和优质的服务支持，促进商户的蓬勃发展。
商业综合体物业管理方案1. 引言商业综合体物业管理方案旨在有效管理商业综合体内的各种物业，确保其正常运营和良好秩序。
该方案将重点关注商业综合体的物业维护、设施管理、安全管理以及客户服务等方面，以提高商业综合体的整体管理水平和客户满意度。
2. 物业维护2.1 设备维护- 定期检查商业综合体内的设备和机械设施，及时修理和更换损坏的部件；- 建立设备维护记录和维护计划，并按时执行；- 提供设备维护培训，确保员工对设备维护流程和安全操作有所了解。
2.2 清洁服务- 定期清洁商业综合体的公共区域和庭院；- 定期清洁商户店面和公共洗手间；- 建立清洁服务检查机制，确保清洁质量满足商业综合体的要求。
2.3 绿化维护- 定期修剪和浇水商业综合体内的植物；- 确保绿化带和花坛的整洁和美观；- 根据季节和气候变化，调整绿化维护计划。
3. 设施管理3.1 水电管网管理- 定期巡视商业综合体内的水电管网，检查是否存在漏水、漏电等问题；- 及时修复管网问题，确保供水供电安全可靠；- 提供紧急事故处理预案，应对突发的供水供电故障。
3.2 停车场管理- 管理商业综合体内的停车场，确保停车位充足和有序；- 定期检查停车场设施，如地面涂料、照明灯等，及时修复和维护；- 提供停车场安全管理措施，保障车辆和人身安全。
3.3 物业保安- 配备足够的保安人员，做好商业综合体的安全巡逻工作；- 建立完善的门禁管理制度，确保商业综合体的安全；- 提供安全培训，加强员工的应急处理和安全意识。
4. 客户服务4.1 投诉处理- 建立投诉处理制度，确保投诉及时受理和解决；- 建立投诉反馈渠道，及时回应客户的意见和建议；- 分析投诉原因，改进管理措施，提高客户满意度。
4.2 服务意识培养- 提供服务意识培训，加强员工对客户服务的重要性的理解；- 建立客户服务评估机制，根据客户反馈对员工进行考核和奖惩；- 不断优化客户服务流程，提供更加便捷和高效的服务体验。
商业综合体物业管理方案一、总体概述商业综合体是指集合了商业、办公、餐饮、娱乐等多种功能的综合性建筑群体。
由于商业综合体的复杂性和多样性，对物业管理提出了更高的要求。
本文将从商业综合体的特点出发，提出一套综合化的物业管理方案。
二、商业综合体的特点1. 多功能性：商业综合体集合了商业、办公、餐饮、娱乐等多种功能，需要统一管理，协调运营。
2. 复杂性：商业综合体涉及到多个业态，管理难度大，需要有强大的管理团队和系统化的管理体系。
3. 人流量大：商业综合体通常位于繁华地段，人流量大，需要统一管理人流、车流，保证秩序。
4. 高度商业化：商业综合体的商业属性非常强，需要投入更多的精力在商业运作上，提高收益。
5. 政策监管：商业综合体可能受到政府政策的影响，需要及时调整管理策略。
三、商业综合体物业管理方案1. 统一管理团队：商业综合体的物业管理需要一支强大的管理团队，包括物业经理、运营经理、市场经理、营销经理等，他们需要有丰富的管理经验和较高的管理水平，能够应对商业综合体的各种管理需求。
2. 建立完善的管理体系：商业综合体物业管理需要建立一个完善的管理体系，包括物业维护、设备维护、安全保障、环境卫生等方面的管理制度，确保商业综合体的运营顺利进行。
3. 强化安全管理：商业综合体是人流量大的地方，安全管理至关重要。
需要配备专业的安保团队，设置安防设施，加强安全巡逻，确保商业综合体的安全。
4. 精耕商业运营：商业综合体的商业属性非常强，需要有专业的商业运营团队，他们需要根据商业综合体的特点，精心设计商业布局，引入适合商业综合体的商户，提高商业综合体的收益。
5. 优化环境服务：商业综合体物业管理需要提供优质的环境服务，如绿化美化、环境清洁、设施维护等，提升商业综合体的整体形象。
6. 灵活的策略调整：商业综合体可能会受到政府政策的影响，物业管理团队需要根据政策变化及时调整管理策略，确保商业综合体的顺利运营。
7. 强化客户服务：商业综合体的客户包括商户和顾客，物业管理团队需要提供优质的客户服务，解决各种问题，确保客户满意度。
综合体商业街区物业管理方案一、背景介绍现代城市发展中，综合体商业街区逐渐成为人们生活消费的主要场所。
这种商业街区融合了购物中心、餐饮娱乐、办公场所等多种功能，为人们提供了便利的消费和娱乐环境。
然而，综合体商业街区的经营和管理也面临着诸多挑战，例如维护秩序、保障安全、改善环境等问题。
因此，本文将探讨一种综合体商业街区的物业管理方案，旨在提升商业街区的管理水平和服务质量。
二、管理人员配置1. 总经理综合体商业街区物业管理的核心人员是总经理，负责整体的管理工作。
总经理需要具备较高的管理能力和商业头脑，协调各部门工作，制定和执行物业管理政策和规章制度。
2. 运营经理运营经理是负责商业街区日常运营的重要岗位，需要具备市场营销、推广和客户服务等方面的能力，以提高商业街区的营业额和知名度。
3. 安全主管安全主管负责商业街区的安全管理工作，包括制定安全标准和应急预案，监控视频监控设备，协调安保人员的工作，并及时应对各种安全事故。
4. 环境保洁人员环境保洁人员负责商业街区的环境卫生管理工作，包括定期清扫、垃圾分类和垃圾处理等。
他们需保持街区环境整洁美观，为顾客提供舒适的消费环境。
5. 维修工人维修工人负责商业街区内设施和设备的维修和保养工作，确保各类设备设施的正常运行，并及时处理维修问题，以提供良好的服务。
三、管理制度建设1. 规章制度制定街区内各种管理的规章制度，明确员工职责和管理要求，例如人员流动、纪律约束、巡视制度等。
同时，规章制度要与现行法律法规相符合，保证街区内的秩序和安全。
2. 客户服务建立完善的客户服务机制，制定服务流程和标准，提供优质的服务，解决顾客在购物、餐饮等方面的问题和需求，提升顾客满意度。
3. 安全管理建立健全的安全管理制度，采取防范措施，保障商业街区的安全。
同时，定期开展安全培训，提高员工的安全意识和应急处置能力。
4. 环境保护制定环境保护措施，如加强对垃圾分类的指导，减少废物的产生和污染，以保护环境和提升商业街区的形象。
商业综合体物业管理方案一、项目介绍商业综合体是指一种通过结合商业零售、餐饮、娱乐、办公等多种业态的综合性商业项目。
为了确保商业综合体的正常运营与发展，一个高效且全面的物业管理方案是不可或缺的。
二、物业管理架构1. 总体管理层总体管理层包括综合体总经理和副总经理，负责商业综合体整体规划、运营管理方向的制定以及高层决策。
2. 运营管理层运营管理层由各个业态的运营部门负责人组成，负责具体业务的运营和管理。
3. 物业服务团队物业服务团队由综合体管理、维修、保洁、安保等各部门组成，负责日常维护和服务。
三、核心服务1. 安全管理确保商业综合体的安全是最基本的要求。
物业服务团队应与专业安保公司合作，建立完善的安全管理制度和消防安全预案，定期进行演练和培训，保障商业综合体及其顾客的安全。
2. 环境卫生管理保持商业综合体的环境卫生非常重要，物业服务团队应定期清洁公共区域、楼道、卫生间等，并确保垃圾及时清理和分类处理，保持整体环境清洁整洁。
3. 设备和设施维护商业综合体内的设备和设施是正常运营的关键，物业服务团队应定期检查和维修，确保各种设备的正常运转，提供高质量的基础设施支持。
4. 开放维修服务商业综合体内的商户经营中可能会出现一些问题，物业服务团队应及时响应商户的维修需求，提供专业的维修服务，减少商户经营的中断时间。
5. 人员管理物业服务团队应定期培训员工，提高员工的服务水平和职业素养。
同时，对于居住或办公的人员，物业服务团队应提供周到的服务，解决其生活或工作中遇到的问题。
四、客户服务1. 健全的投诉处理机制商业综合体内运营的各种业态可能会出现客户投诉的情况，物业服务团队应建立健全的投诉处理机制，及时妥善地解决客户的问题。
2. 活动组织和宣传为了吸引客流量，商业综合体应定期组织各种促销活动、展览、演出等，物业服务团队应负责活动的组织和宣传工作，提高商业综合体的知名度和吸引力。
3. 善意服务物业服务团队应提供周到细致的服务，解决客户在商业综合体内的需求和问题，提高客户满意度。
商业综合体经营管理及物业管理服务方案
商业综合体是现代城市中最具活力和最具竞争力的形态之一，
然而，如何提高商业综合体的经营效益，提高商业综合体的吸引力，成为了业主们的一大难题。
因此，对于商业综合体的经营管理及物
业管理，我们需要提出如下服务方案：
1.共建共享
商业综合体中的各个商户和业主之间应该互相合作，共建共享。
经营管理方需将其打造成为一个人们可以工作、购物、娱乐、休闲
等多个场景的“综合体”，以吸引更多的目标人群。
同时，商户之间
应该互相合作，形成组合效应。
2.用户粘合
商业综合体中的用户粘性非常重要。
为了提高用户满意度、促
进用户粘性，可增加一些便利性之处，如：方便停车、舒适的停车
环境、贴心便捷的货品取送、温馨舒适的交往空间，以吸引用户前来。
3.科技赋能
商业综合体的管理需引入科技赋能。
如物联网技术、大数据技术、人工智能等，以提高商业综合体的管理效率和商业价值。
4.物业管理
对于商业综合体的物业管理应尤其关注保洁服务，以提高环境卫生质量，增加厕所设施，定期维护设备，为用户提供更加舒适的餐饮、购物和娱乐体验。
以上便是商业综合体经营管理及物业管理的服务方案，希望能够帮助到您。
目录第一章前言 (2)第二章公司情况介绍 (2)第三章XXXX商业综合体物业管理方案 (28)第一节项目概部况及提高管理服务水平的整体设想和策划 (28)第二节拟采取的管理方式、工作计划和物资装备 (31)第三节商业运营公司与物业管理公司的融合服务建议 (35)第四节各项管理指标的标准及达成的标准指标 (37)第五节管理人员配备、培训与管理 (38)第六节管理成本测算和管理费标准 (39)第七节管理规章制度 (40)第八节便民服务 (50)第九节日常物业管理服务 (50)第四章部分公众制度及应急措施 (52)第一节公众制度 (52)第二节部分应急措施 (74)XXXX商业综合体物业管理策划方案第一章前言物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活，工作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用。
《物业管理条例》的颁布和实施更是有力的促进了这一行业的发展，在不断规范行业的法制环境的同时，也使更多商、产、住、用物业进入物业管理市场。
XXXX在顺应市场需要，提出“内部精细管理，对外稳健发展”的战略思路。
在这思路的指导下来谋求企业的出路，我们公司追求的是通过提供专业的服务创出客户100%的满意度，我们不追求高额的短期回报，我们相信的是“只有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强大”。
我们企业做好，做大，做强，为客户创造价值，也是对客户的最好回报。
第二章XXX公司简介第三章XXXX商业综合体物业管理方案第一节项目概况及提高管理服务水平的整体设想与策划一、项目概况认识与定位XXXX位于XX市颜村，XXXX即XX市新火车站片区占地面积18平方公里。
征用土地6000余亩，搬迁大小企业120多家，拆迁房屋1100户，拆除违法违章建筑5000平方米等。
XXXX距离XX市中心5公里，建筑面积12000平方米。
XXXX是新建XX铁路重要的中间车站，建成后将成为以铁路客运为中心，集长途汽车、公交车、出租车和社会车辆等多种交通设施及交通方式的客运综合交通枢纽。
车站远期2030年旅客发送量为477万人次，日均旅客到发总量13722人次，车站最高聚集人数3000人。
该站除了有渝黔高铁、川黔铁路外，还是规划中的XX—XX—XX—XX路、XX—XX—XX城际铁路、XX—XX、XX—XX、XX—XX—XX铁路的汇聚点，XX将形成一个全方位对外开放的铁路运输网络。
XX市委、市政府对新火车站片区的开发建设提出了“两年打基础，三年见成效，五年大发展”的阶段性目标。
按照这个目标，XX市将要在2014年基本完成X村火车站（新火车站）片区的开发建设工作。
XXXX商业综合体项目是XX市交通枢纽重要重要配套设施，涉及道路、广场、学校、宾馆、商场、住宅区等项目，规划面积为18万方，涉及餐饮、娱乐、休闲、住宿、购物、办公一站式配套服务，其物业具有综合性及特殊性；主要业主要有离商圈不远的高铁、长途客运乘客、过往办事人员、出行旅客、附近居民及有购物需求的消费者；人流量较大、客户需求较多，故对物业的要求较高，安全责任大、灵活性较强；对物业的管理和对人的服务更注重文化内涵和超前意识，在这座历史悠久的红色城市，提倡科学、主动、细微，立足于更新、更高的科技、文化信息含量高。
主要设备、设施也较为复杂，涉及现代控制技术、计算机网络技术、电力、能源、通迅技术等等现代高新技术不多，建筑装饰装修材料品种少，所以，管理涉及的专业技术面广。
二、提高管理服务水平的整体设想与策划（一）一种模式作为大型综合体需要的是体现：开放、高效、规范、安全、文明、有序、舒适等，为此我公司确定该综合体管理服务模式为：一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式。
在我公司进驻后，要将公司“管理无盲点，业主无怨言，服务无挑剔”、“业主的评价是检验我们工作的唯一标准”的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守：“岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务”。
我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷.（二）二项承诺1、自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目，树立综合体引进专业化物业管理的成功范例。
2、自接管之日起，即按照ISO9001-2000服务质量体系全面实施物业管理服务。
（三）五个重点针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点:1、树立综合体物业整体形象通过环境形象，城市综合体形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造城市综合体开放，高效，规范的整体形象.2、确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零从我们管理的经验来看，治安、消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键。
我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过技防、人防、物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安、消防事件发生率为零。
3、维护好城市综合体的环境该物城市综合体是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本城市综合体的卫生涉及到道路，市场，广场等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象。
4、设施，设备及物业本身的管理，使商业综合体物业保值、增值该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的.5、树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到XX商业综合体的人留下良好印象，并为管理叹服，使商业综合体因我们的管理服务增加附加值.（四）五大措施1、根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有秩序管理员由物业服务事务所统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，公共秩序管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合。
在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合物业服务事务所统一管理，快速调度，确保治安万无一失。
2、精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设。
针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部(环卫，绿化)，养护商业综合体园林绿化和管理好区域卫生，以保障物商业综合体环境优美，干净整洁。
第一：维护保养好商业综合体绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机；第二：加强和引导环保意识的教育，使每位到商业综合体的人员都自觉爱护区内环境；第三：垃圾分类收集，建立回收系统；第四：开展环境文化建设和环境形象建设。
3、保证车辆有序停放。
为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐，规范停车和秩序井然的目的.4、实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法。
这种方法体现在人员安排、治安、消防、卫生设施、设备管理等各方面。
我们以物业服务事务所为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密。
5、我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需。
第二节拟采取的管理方式、工作计划和物资需求情况一、拟采取的管理方式对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为：专业化、规范化、精细化、品牌化、经营型的管理方式。
基本思路是：1、严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质；2、提供24小时服务；3、严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为；4、致力精神文明建设，实施品牌和形象战略；5、半军事化管理加现代化管理。
具体我们的管理分组织系统，运作程序系统，激励系统三个部分说明.(一)、组织系统：1、贵公司可以直接对物业服务事务所下指示，以提高服务效率。
2、物业服务事务所实行垂直领导，减少管理环节，物业服务事务所设经理、文员、品管，各业务部门管理员和业务块操作员工。
(二)、运作程序系统：1、整体运作程序2、内部运作流程说明：1、在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥、监督的封闭性。
管理层既是指挥者，又是监督者，计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管理环节出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。
2、各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范。
同时充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性.(三)、激励系统：说明：1、激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济和社会效益。
2、思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心，座谈等。
3、奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励“引”着员工走，通过惩罚“打”着员工走，做到人人有动力，个个有压力。
奖励分为物质奖励和精神奖励。
4、培养提升机制在实际工作中极具价值。
我们将培训放在集体和个人发展的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才的发展创造有利环境.5、工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮动工资，增强工作能力。
6、企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力，引导功能，约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来。
二、工作计划和物资需求情况1、工作计划工作计划严格按照甲方的施工进度、具体时间和甲方具体协商拟定。
序号项目内容时间备注1物业管理标的调研全面了解物业管理标的XX年XX月X日尽量提前2拟订管理方案结合调研结果拟定管理方案XX年XX月XX日尽量提前3接管合同签订1、方案送审2、签订合同方案确认时止尽量缩短时间4组建管理队伍1、选拔2、培训3、上岗方案确认至进场5整改及完善办公条件1、安排管理用房2、安排员工宿舍3、物质装备到位方案确认至进场6制订管理制度1、制订切合实际的各项物业管理制度2、导入ISO9001-20007物业接管验收办理书面移交手续(二)常规期管理工作计划序号项目内容时间备注1房屋及公用部位维修保养1、制定大，中修计划方案；2、日常零修，急修管理；3、日常保养巡查管理；4、维修质量管理。
接管验收后开始，部分待施工单位保修期满属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助2公共设施，设备及场所的使用、维修、养护，管理1、建立档案，搞好基础资料管理；2、运行管理；3、维修保养管理；4、险情应急管理；5、水池水泵管理；6、其他。
