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庄涛、胶州市胶东街道办事处荒庄村经济合作社侵权责任纠纷民事二审民事裁定书【案由】民事侵权责任纠纷其他侵权责任纠纷【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审结日期】2022.04.18【案件字号】(2022)鲁02民终3656号【审理程序】二审【审理法官】张亚梅刘琰徐镜圆【审理法官】张亚梅刘琰徐镜圆【文书类型】裁定书【当事人】庄涛;胶州市胶东街道办事处荒庄村经济合作社【当事人】庄涛胶州市胶东街道办事处荒庄村经济合作社【当事人-个人】庄涛【当事人-公司】胶州市胶东街道办事处荒庄村经济合作社【代理律师/律所】冷延平山东海康律师事务所;柳燕山东海康律师事务所;孙文秀山东谦炜律师事务所;李晓村山东谦炜律师事务所【代理律师/律所】冷延平山东海康律师事务所柳燕山东海康律师事务所孙文秀山东谦炜律师事务所李晓村山东谦炜律师事务所【代理律师】冷延平柳燕孙文秀李晓村【代理律所】山东海康律师事务所山东谦炜律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】庄涛【被告】胶州市胶东街道办事处荒庄村经济合作社【本院观点】上诉人与被上诉人并未达成拆迁补偿安置协议，被上诉人对拆除了上诉人的涉案房屋并无异议，故本案应为侵权责任纠纷。
【权责关键词】撤销代理合同侵权驳回起诉补偿安置协议【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，上诉人与被上诉人并未达成拆迁补偿安置协议，被上诉人对拆除了上诉人的涉案房屋并无异议，故本案应为侵权责任纠纷。
上诉人要求被上诉人赔偿相应损失，属于平等民事主体之间的民事纠纷，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条规定的起诉条件。
至于上诉人的损害赔偿请求应否予以支持，属于实体审理的范畴。
上诉人庄涛的上诉理由成立，本院予以支持。
一审法院认为不属于人民法院民事案件受理范围而裁定驳回起诉不当，应予以纠正。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：【裁判结果】一、撤销山东省胶州市人民法院(2021)鲁0281民初10307号民事裁定；二、本案指令山东省胶州市人民法院审理。
王齐刚、胶州市人民政府二审行政裁定书【案由】行政行政管理范围行政作为资源土地【审理法院】山东省高级人民法院【审理法院】山东省高级人民法院【审结日期】2020.02.24【案件字号】(2020)鲁行终9号【审理程序】二审【审理法官】刘晓华张晓宁张汉利【审理法官】刘晓华张晓宁张汉利【文书类型】裁定书【当事人】王齐刚;胶州市人民政府【当事人】王齐刚胶州市人民政府【当事人-个人】王齐刚【当事人-公司】胶州市人民政府【法院级别】高级人民法院【字号名称】行终字【原告】王齐刚【被告】胶州市人民政府【本院观点】《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第三条第一款规定：“村民委员会或者农村集体经济组织对涉及农村集体土地的行政行为不起诉的，过半数的村民可以以集体经济组织名义提起诉讼。
【权责关键词】合法违法证据【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】各方当事人在原审中提交的证据已随卷宗移送本院。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第三条第一款规定：“村民委员会或者农村集体经济组织对涉及农村集体土地的行政行为不起诉的，过半数的村民可以以集体经济组织名义提起诉讼。
"第四条规定：“土地使用权人或者实际使用人对行政机关作出涉及其使用或实际使用的集体土地的行政行为不服的，可以以自己的名义提起诉讼。
"根据上述法律规定，土地使用权人或者实际使用人个人无权以集体经济组织名义提起诉讼，仅可针对涉及其使用或实际使用的集体土地的行政行为提起诉讼。
本案中，王齐刚已经全部领取了相应的土地征收补偿款且其口粮地一直在耕种使用并未被占用，其主张系确认针对其所在安家村基本农田的未批先占行政行为违法，原审法院以王齐刚提起本案诉讼不符合《中华人民共和国行政诉讼法》规定的起诉条件从而驳回其起诉，并无不当。
综上，原审法院裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
青岛市人民政府办公厅关于调整征地年产值和地上附着物青苗补偿标准的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 青岛市人民政府办公厅关于调整征地年产值和地上附着物青苗补偿标准的通知青政办发〔2015〕5号各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：为维护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，根据《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》（鲁政办发〔2004〕51号）和《山东省人民政府办公厅关于印发山东省深化价格改革实施方案的通知》（鲁政办发〔2014〕40号）及有关法律法规规定，经市政府同意，调整我市征地年产值和地上附着物青苗补偿标准。
现就有关事宜通知如下：一、调整耕地年产值最低标准。
对崂山区、黄岛区、城阳区和即墨市、胶州市、平度市、莱西市的耕地年产值最低标准进行调整。
对上述区、市不再划分城市规划区内、区外，其耕地年产值最低标准调整为：崂山区、黄岛区、城阳区每亩2350元，平度市、莱西市、即墨市、胶州市每亩2150元。
其他土地年产值标准参照本地区耕地年产值标准执行；李沧区继续按《青岛市人民政府关于进一步加强和改进市区土地征用工作的意见》（青政发〔2004〕25号）规定的征地年产值标准执行。
二、调整征地地上附着物和青苗补偿标准。
具体补偿标准见附件。
三、各区、市政府可根据当地实际情况在不低于以上规定补偿标准的基础上，制定具体补偿标准。
在国家征地拆迁过程中，要严格按规定进行补偿，切实保护农民的合法权益。
四、本通知自2015年3月1日起执行，有效期至2018年2月28日。
《青岛市人民政府关于进一步加强和改进市区土地征用工作的意见》（青政发〔2004〕25号）、《青岛市人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》（青政办发〔2005〕38号）中有关征地年产值和地上附着物青苗补偿标准与本通知规定不一致的，以本通知为准。
![青岛市人民政府办公厅关于市内四区土地级别及基准地价有关问题的通知-青政办发[2003]5号](https://img.taocdn.com/s1/m/11d380f0b9f67c1cfad6195f312b3169a451ea00.png)
青岛市人民政府办公厅关于市内四区土地级别及基准地价有关问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 青岛市人民政府办公厅关于市内四区土地级别及基准地价有关问题的通知（青政办发[2003]5号）各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：为进一步推进土地使用制度改革，加强政府对土地价格的宏观调控和地价管理，引导土地市场健康发展，促进土地优化利用，保障国有资产的合理收益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，现就青岛市市内四区土地级别及基准地价有关问题通知如下：一、此次公布的土地级别及基准地价为市南区、市北区、四方区和李沧区的城市国有土地。
二、此次公布的基准地价是按不同的土地级别分别评估和测算的商业、住宅、工业等各类用地土地使用权的平均价格，评估基准日为2003年1月1日。
具体地块的出让底价、交易底价可以由基准地价结合地块大小、形状、容积率、土地使用年限、区域因素、市场情况、产业政策等基准地价修正系数测算。
基准地价修正系数由市国土资源房管局另行制定。
三、今后，我市将根据国家主管部门的规定和本市实际情况，每隔1至2年对基准地价进行一次调整更新。
在地产市场价格发生重大变化的情况下，市政府也将适时进行调整并予公布。
四、基准地价具体应用问题由市国土资源房管局负责解释。
山东省青岛市人民政府办公厅二00三年一月十五日附1：青岛城区用地分类表类别范围商业商服：各种商店、对外营业场所、加油站等；饮食：饭店、酒店、饭馆、对外营业的食堂等；金融：银行、储蓄、信用、信托、证券、保险；旅游：为旅游设立的宾馆、大厦、游乐园、旅游区、俱乐部、康乐设施；办公：写字楼、营业性公司用房；服务：修理服务、停车场、商品转运、信息、租赁。
青岛市城市房屋拆迁管理条例(2005年修订)正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 青岛市人民代表大会常务委员会公告《青岛市城市房屋拆迁管理条例》，业经青岛市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议修订，并报经山东省第十届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准，现将修订后的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》公布，自2006年1月1日起施行。
2005年9月29日青岛市城市房屋拆迁管理条例（2005年8月30日青岛市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过2005年9月29日山东省第十届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准）第一章总则第一条为了加强城市房屋拆迁管理，规范拆迁行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设的顺利进行，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条凡在本市城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿的，适用本条例。
第三条市建设行政主管部门对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理。
市房屋拆迁行政管理部门负责本市城市房屋拆迁的监督管理工作。
各县级市和崂山区、黄岛区、城阳区房屋拆迁行政管理部门具体负责本行政区域内城市房屋拆迁工作的监督管理；市南区、市北区、四方区、李沧区房屋拆迁行政管理部门受市房屋拆迁行政管理部门的委托，具体负责本行政区域内城市房屋拆迁的监督管理工作。
市、区（市）人民政府有关部门应当按照各自职责，做好与城市房屋拆迁有关的监督管理工作。
第四条城市房屋拆迁应当符合城市规划，有利于城市旧区改造、生态环境改善和文物古迹保护。
第五条市、区（市）人民政府应当根据城市规划和本行政区域经济社会发展的实际，编制房屋拆迁中长期规划和年度计划，统筹安排建设规模，调整住房供应结构，完善住房保障体系。
胶州市人民政府办公室关于做好被征地农民养老保险工作的通知文章属性•【制定机关】胶州市人民政府办公室•【公布日期】2015.09.09•【字号】胶政办发〔2015〕50号•【施行日期】2015.09.09•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】基本养老保险正文胶州市人民政府办公室关于做好被征地农民养老保险工作的通知各镇政府、街道办事处，市政府各部门，市直各单位：为认真落实好自2011年1月1日《山东省土地征收管理办法》(山东省人民政府令第226号)施行以来有关被征地农民养老保险工作，根据青岛市人力资源和社会保障局、财政局、国土资源和房屋管理局《关于转发鲁政办发〔2012〕62号文件进一步做好被征地农民社会养老保险工作的通知》(青人社字〔2012〕189号)和《关于贯彻鲁人社发〔2013〕35号文件做好被征地农民养老保险工作的通知》(青人社发〔2014〕10号)要求，结合我市实际，现就做好我市被征地农民养老保险工作通知如下：一、落实好被征地农民社会养老保障资金要坚持“先保后征”原则，通过预算安排，足额落实被征地农民社会养老保障资金(以下简称社会养老保障资金)。
土地征收报批之前，财政部门或单独选址项目用地单位，应依据相关规定将应负担的社会养老保障资金一次性足额划入经财政部门批准设立的人力资源社会保障部门社保专户。
二、保障对象保障对象由村(居)民委员会根据征地实际情况统计并提供。
界定保障对象的时间，以政府发布的征地公告日期为准。
三、养老保险方案的制定和落实在国土资源部门拟定土地征收补偿安置方案的同时，镇、街道办事处应按照有关规定和程序组织指导被征地村(居)做好被征地农民养老保险方案(以下简称养老保险方案)的制定。
被征地村(居)应组织召开村(居)民代表会议或村(居)民大会，研究拟定养老保险方案，确定保障对象和被征地农民社会养老保障资金分配意见。
养老保险方案经村(居)公示(公示期不少于5个工作日)无异议后在养老保险方案上加盖村(居)委会公章，并有至少3名村民代表签字，连同公示证明等相关材料报送镇、街道办事处审核批准。
刘洪来、胶州市人民政府二审行政裁定书【案由】行政行政管理范围行政作为资源土地【审理法院】山东省高级人民法院【审理法院】山东省高级人民法院【审结日期】2020.02.24【案件字号】(2020)鲁行终7号【审理程序】二审【审理法官】刘晓华张晓宁张汉利【审理法官】刘晓华张晓宁张汉利【文书类型】裁定书【当事人】刘洪来;胶州市人民政府【当事人】刘洪来胶州市人民政府【当事人-个人】刘洪来【当事人-公司】胶州市人民政府【代理律师/律所】刘洪海山东昶德律师事务所【代理律师/律所】刘洪海山东昶德律师事务所【代理律师】刘洪海【代理律所】山东昶德律师事务所【法院级别】高级人民法院【终审结果】二审维持原判【字号名称】行终字【原告】刘洪来【被告】胶州市人民政府【本院观点】《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。
【权责关键词】合法违法共同被告证据不予受理撤诉听证【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】各方当事人在原审中提交的证据已随卷宗移送本院。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。
根据刘洪来自述以及本案查明的事实，刘洪来自2011年3月即知道其涉案4亩承包地被征收的事实，且在2017年刘洪来提起的另案诉讼中，法院亦向其释明征地诉讼的被告应系胶州市人民政府。
至2019年刘洪来提起本案诉讼，已经超过了上述法律规定的一年起诉期限。
刘洪来主张该案件应适用二十年的起诉期限，但因其早已知道涉案土地被征收的事实，该主张于法无据，本院不予支持。
青岛市建设工程规划核实与土地核验管理技术规定（试行）（公示稿）第一章总则第一条总则为进一步优化营商环境，提高政府服务效能，加强建设工程规划批后管理，规范建设工程规划核实与土地核验工作，推进“多测合一、多验合一”，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《自然资源部关于加强和规范规划实施监督管理工作的通知》《山东省城乡规划条例》《青岛市城乡规划条例》等有关要求，结合本市实际，制定本规定。
第二条定义本规定所称建设工程规划核实与土地核验，是指自然资源和规划部门对照测绘成果，进行现场勘查，对建设工程是否符合规划条件（或选址意见书），《建设工程规划许可证》及其附件、附图，国有建设用地使用权出让合同（或国有建设用地划拨决定书）等进行检查核验和确认的行为。
第三条适用范围本市行政区域内经规划许可的建设工程开展规划核实与土地核验，适用本规定。
- 1 -第二章总体要求第四条申请条件申请规划核实与土地核验应当满足以下条件：（一）建设项目已按规划许可内容、国有建设用地使用权出让合同（或国有建设用地划拨决定书）等要求完成相关建设内容，包括应当同步配套建设的公共服务设施、市政基础设施。
（二）建筑工程（含外立面装饰）全部竣工，建筑施工设施设备已全部拆除，用地范围内道路、绿化、停车位（包括车位划线）等建设到位。
（三）施工场地清理完毕，用地红线内应当拆除的原有房屋、施工用房、临时建（构）筑物（含临时施工围墙、围挡）等已全部拆除，符合相关政策规定可予以保留的除外。
（四）存在违法建设的，查处机关需处置完毕。
（五）建设项目符合我市“多测合一”工作要求并完成《建设工程规划核实与土地核验测量成果》。
（六）符合其他法律法规及有关要求。
第五条办理程序建设工程规划核实与土地核验按以下程序进行：（一）申请。
建设工程竣工后，建设单位或个人应当进行自查，并向辖区自然资源和规划主管部门申请。
（二）受理与内外业核验。
自然资源和规划主管部门受理申请后，应当在受理申请之日起10个工作日内，通过图件核验、- 2 -现场勘查等方式对照本规定及相关法律法规完成核实。
青岛市地方税务局关于调整土地增值税分类核定征收率的通知文章属性•【制定机关】青岛市地方税务局•【公布日期】2010.06.30•【字号】青地税发[2010]105号•【施行日期】2010.06.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地增值税正文青岛市地方税务局关于调整土地增值税分类核定征收率的通知（青地税发〔2010〕105号）市稽查局、征收局，各分局、各市地税局：为进一步规范土地增值税清算，加强核定征收工作，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）提出的“从严、从高确定核定征收率”的原则和“核定征收率原则上不得低于5%”的规定，现对我市土地增值税分类核定征收率调整如下：1、将胶州市自五类区调入四类区。
2、即墨市、胶南市、胶州市四类区土地增值税分类核定征税率调整为：普通住房上调至5%-6%，普通住房以外的住宅公寓上调至6%-7%，别墅、商业用房核定征税率仍执行8%-10%。
3、莱西市、平度市五类区土地增值税分类核定征税率调整为：普通住房上调至4%-5%，普通住房以外的住宅公寓上调至5%-6%，别墅、商业用房核定征税率仍执行6%-8%。
4、其他区市土地增值税分类核定征税率仍执行《关于印发〈青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法〉的通知》（青地税发〔2008〕100号）的规定。
5、凡目前尚未作出土地增值税清算结论，且依照青地税发〔2008〕100号第三十五条规定，需核定征收的开发项目，一律按照本通知规定的分类核定征收率执行。
房地产开发项目土地增值税的核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，各单位不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。
凡擅自将核定征收作为土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。
各单位要按照市局青地税发〔2008〕100号文件的规定，引导纳税人按照工作程序实施规范的清算申报工作，对确需核定征收的，应从严确定核定征收率。
胶州市国有土地上房屋征收评估技术细则第一章总则第一条[制订依据] 为规范国有土地上房屋征收活动，维护房屋征收当事人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）以及《城镇土地估价规程》、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》和《青岛国有土地上房屋征收与补偿条例》、等有关法规和文件规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条[适用范围] 在本市国有土地上，实施房屋征收评估（以下简称“房屋征收评估” ）活动，适用本细则。
第三条[ 评估机构] 进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备三级以上房地产评估资质，并已列入青岛市国有土地上房屋征收评估机构名录，由胶州市房产管理局确认并向社会公布的征收评估机构。
第四条[ 评估人员] 承担房屋征收评估的房地产价格评估人员应该是符合本细则第三条规定的房地产价格评估机构中的注册房地产估价师。
第五条[ 评估对象及分类] 房屋征收范围内，经产权登记或征收调查确认的房地产（简称“被征收房屋” ）。
被征收房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为生产办公用房和营业用房两类，适应征收评估的技术需要，住宅、生产办公用房、营业用房又划分为若干细类，参见附件一。
第六条[评估目的] 被征收房屋价值评估目的统一表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据” ，评估被征收房屋的价值。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据” ，评估用于产权调换房屋的价值。
第七条[评估时点] 房屋征收决定公告之日。
第八条[价值标准] 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第九条[征收区位分区] 根据本市现状，将按住宅、非住宅生产办公用房、非住宅营业用房三种情况，进行分区，划分结果见《胶州市国有土地上房屋征收区位划分体系》，作为房屋征收评估依托的技术基础。
第十条[评估程序] 1、签订委托合同，明确基本事项；2、开展实地查勘，收集相关资料；3、对照技术细则，进行评估测算；4、提交初评结果，公示并现场说明解释；5、修正初评结果，交付整体及分户评估报告；6、接受咨询质疑，及时作出解释说明并复核；7、建立评估档案。
第十一条[ 评估结果表达] 一是房屋征收项目补偿资金概算评估，作为房屋征收项目补偿资金总额概算依据；二是房屋征收分户补偿金额评估，作为被征收房屋的补偿依据。
评估结果的货币单位应精确到人民币元。
第十二条[ 评估结果应用的有效期] 自提交正式评估结果之日起，至该征收项目房屋征收补偿结束时止。
第二章住宅房屋征收评估第十三条[ 高档住宅房屋征收评估方法] 高档住宅房屋的征收补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，也可视具体情况采用其它方法评估，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，可比实例的选择要求参见附件二第十四条［一般住宅房屋征收评估方法］一般被征收住宅房屋的界定及细分参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式评估。
其征收补偿评估测算的技术路线为：1.确立评估基准。
在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。
“标准样本住宅”的设定要求参见附件三；2.测算基准价格。
按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。
测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。
其计算公式为：基准价格* = 1n V S x-100 x归x地x-101 如(K i) 100 (K31) (K32) (K33)V s—可比实例价格，n为可比实例的个数；K i —交易情况修正系数。
由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100;K2 —交易日期修正系数。
该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；K31 —可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定可参见附件四；K32 —可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件五；K33 —可比实例权益因素情况修正为标准样本住宅权益因素情况的修正系数，根据上述第八条规定，该系数取值为100；3.确定分类基准价格。
为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅” 按成套、独门院落、非成套三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为：KV oj 」V o, j = 1, 2, 3100其中V ol为成套住宅分类基准价格，V o2为独门院落住宅分类基准价格，V o3为非成套住宅分类基准价格，K j为对应的分类基准价格调整系数, 其取值参见附件三；4.确定评估价格。
各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。
其计算公式为：被征收住宅评估价格V i=标准样本住宅分类基准价格V0j X寫K31i —标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件四。
第三章非住宅生产办公用房征收评估第十五条［评估方法］非住宅生产办公用房征收评估首选市场比较法进行。
因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。
生产办公用房的成本法应用说明参见附件六和公布的房屋重置价格。
第十六条［成本法评估技术路线］1.测算地价：根据被征收生产办公用房的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、市场比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格P D；2.确定房价：根据被征收生产办公用房的建筑结构，参照公布的重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格R;3.估测折旧：现场勘察对照附件七所示的《房屋成新评定等级标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额C;4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到国有土地房屋征收评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收生产办公用房的征收补偿价格V为：V i = P D + P J—C o第四章非住宅房屋征收评估第十七条［评估方法］非住宅营业用房有经济收益的，应当选用收益法评估。
但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用市场比较法或收益法方式。
第十八条［收益法评估商业街区基准价格］设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。
采用收益法评估被征收营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。
考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：V o a[1百]V o为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件八。
第十九条［商业街区基准价格修正法评估］被征收营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其征收补偿价格经过商业用途修正、商业街道路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为:V。
一商业街区基准价格;被征收房屋评估价格V i =V o f y) (f m) f31if xy —商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件八；f m —商业街道路线修正系数，具体数据的选用参见附件八；f31i —为被征收房屋实体因素修正系数，参见附件八；第五章在建工程征收评估第二十条[在建工程征收评估在建工程的评估方法] 被征收房屋是在建工程的，应当适用假设开发法评估。
第二十一条[ 假设开发法评估技术路线]1、调查开发在建工程房地产基本情况；2、确定在建工程最佳开发利用方式；3、估计开发建设期；4、预测开发完成后的房地产价值；5、估算开发成本、管理费、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担税费；6、进行具体计算。
第二十二条[ 在建工程评估计算公式]在建工程评估价格= 续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费。
第六章征收评估有关问题处理第二十三条[ “地大于房”的评估] 对被征收住宅房屋及“住改非” 房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：1•“地大于房”面积S=合法土地面积X容积率-合法房屋建筑面积2.房屋容积率系数按如下标准计算：（1）平房，容积率系数按0.7 计算；（2）二层楼，容积率系数按0.8 计算；（3）三层楼，容积率系数按1.1 计算；（4）四层楼，容积率系数按1.2 计算；（5）五层楼，容积率系数按1.3 计算；（6）六层楼，容积率系数按1.4 计算。
容积率大于以上标准的，院落不再考虑增加安置补偿面积；3.“地大于房”区位单价V w= （V。
- P j X g）K jV o —该征收项目标准样本住宅基准价格；P j —该标准样本住宅建筑物重置单价，参见公布的重置价格；g —该标准样本住宅建筑成新率，参见附件七；K j —分类基准价格调整系数，参见附件三。
4.地大于房”补偿金额=V w X S第二十四条[ 直管或自管公房参照房改政策处理的评估] 对直管或自管公房需参照房改政策处理的住宅房屋，在评估时分两部分处理，一部分按房屋重置成新价评估补偿给产权人，另一部分补偿给使用人，具体计算方法如下：（1）用市场比较法求出标准样本住宅房的价格V O（2）求出该征收范围的区位价格V wV W （V O P j g） K jPj:该标准样本住宅建筑的重置单价，参见公布的重置价格；g :该标准样本住宅建筑成新率，按附件三的设定要求，g = 0.8 ;K j :分类基准价格调整系数，参见附件三。
（3）被征收房屋评估价格补偿给产权人的部分：M R g SV:为被征收房屋重置价格结合成新部分的补偿金额；P:为对应的被征收房屋建筑重置价格，参见公布的重置价格；g :为对应的被征收房屋成新率，参见附件七；s :房屋建筑面积。
补偿给使用人（承租人）的部分：V血S口4V:为被征收房屋除房屋重置价格结合成新部分外的补偿金额；VW :为被征收房屋所在区位价格（已包含相应土地使用权价格）；P i4 :为被征收房屋层次修正系数；参见附件四；S :房屋建筑面积。
第二十五条［产权调换住宅房屋评估］（1）选择产权调换方式的住宅房地产，对被征收房屋和待调换房屋进行价格结算时应按上述同样的基准价格修正评估模式和方法进行。
（2 ）用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第二十六条［划拨土地评估］（1）征收评估时涉及的被征收非住宅生产办公房屋的合法用地为划拨性质时，其土地补偿金额按土地基准地价的50%进行计算。
