上海酒店式开发前景分析

上海酒店式公寓研究报告（上）前言[一] 研究背景酒店式公寓自九十年代初从港、台传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段。

由于具备“酒店式服务、公寓化管理”的特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现，可观的回报，成为广大投资者的新宠。

尽管酒店式公寓是一种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。

它至少要五到七年的发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。

本文旨对酒店式公寓这一物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素，探求不同类别酒店式公寓的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店式公寓的定位开发。

[二]、主要研究内容本报告主要就酒店式公寓的地段、供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓的客户资源、设备配臵和管理服务等几大基本因素进行产品研究。

包括以下内容：第一章，概论。

主要分析酒店式公寓的发展进程，主要特点和竞争分析。

第二章，酒店式公寓市场状况。

研究酒店式公寓分类、区域分布特点、供需状况以及价格走势。

第三章，酒店式公寓产品分析。

结合客源状况、产品特色和经营管理三方面进行研究。

第四章，前景展望。

本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓的发展前景。

一、概论[一] 酒店式公寓的市场形成酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓的雏形.在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海、北京等中心城市陆续出现。

1990年，上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到2003年，上海共有酒店式公寓75家（本报告选取有代表性的52家进行分析），预计到年底，其总面积可达到140万平方米。

上海酒店式公寓的开发前景分析随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高，特别是在上海这样的大都市，住房问题一直是一个热门话题。

酒店式公寓作为一种新兴的居住形态，已经受到了越来越多人的关注和认可。

本文将从需求、市场潜力、政策环境和竞争等方面进行分析，探讨上海酒店式公寓的开发前景。

首先，从需求角度来看，上海作为一个国际化大都市，吸引了大量的外来人口和游客。

这些人群对住房的需求很大，传统的酒店和长租公寓已经无法满足他们的需求。

酒店式公寓以其舒适的居住体验和灵活的租赁方式，成为了他们的首选。

同时，随着上海文化、艺术、教育等产业的发展，各类专业人士和学生纷纷涌入上海，对住房特别是短期租赁需求不断增加，这也为酒店式公寓提供了一个较大的市场空间。

其次，市场潜力方面，酒店式公寓在国内市场还处于起步阶段，然而，国内对于高品质住宅的需求正在快速增长。

据数据显示，2024年全国共有213个城市有酒店式公寓项目入市，其中上海的项目占比较高。

这不仅说明了酒店式公寓市场的巨大潜力，也意味着竞争的加剧。

根据市场研究机构的预测，上海酒店式公寓市场在未来几年内将保持高速增长，市场规模有望达到数百亿元。

此外，政策环境也对酒店式公寓的发展起到了积极的推动作用。

随着“长租公寓立法”、“租赁住房管理办法”等相关政策的陆续出台，对租赁市场的规范和管理力度不断加强，这为酒店式公寓提供了更加健康和可持续发展的环境。

政府加大了对酒店式公寓的支持力度，推动了行业的发展。

最后，竞争方面，上海的酒店式公寓市场已经涌现出了一些优秀的企业，如链家、蛋壳公寓等。

这些企业通过整合资源、提供一站式服务、打造高品质的居住体验等手段，成功吸引了大量的用户。

而随着竞争的加剧，市场份额的争夺将变得更加激烈，只有不断提高服务质量和差异化竞争能力，才能在市场中立于不败之地。

综上所述，上海酒店式公寓的开发前景非常广阔。

市场需求旺盛，市场潜力巨大，政策环境和竞争格局也给予了酒店式公寓行业足够的支持和挑战。

行业报告 | 行业专题研究酒店证券研究报告 2020年10月07日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市作者刘章明 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516060001 *********************李珍妮 联系人 *****************资料来源：贝格数据 相关报告 1 《酒店-行业专题研究:需求复苏业绩修复，重视供给侧改革和长期成长价值》 2020-07-29 2 《酒店-行业深度研究:重视成长，弱化周期，行业头部集中化趋势显著》 2020-03-06 3 《酒店-行业点评:华住：Q4自有品牌RevPAR 同减0.5%，超额完成全年开店计划加速跑马圈地》 2020-01-15 行业走势图 后疫情时代酒店加盟投资热度不减，行业长期成长空间广阔酒店发展趋势：中端酒店仍有较大成长空间，市场下沉、品牌化、连锁化是未来趋势酒店行业发展的驱动力在于创新，酒店市场具有不确定性，企业家的战略眼光对于产品更新和市场变革发展极其重要。

酒店行业有三大变化：市场前景好，新中端酒店增长；消费升级；需求改变。

未来，酒店行业将快速下沉；品牌化、连锁化是行业必然趋势，中国酒店市场连锁化率24%，距离美国连锁化率71%，还有三倍增长空间。

中端酒店崛起空间广阔，总预计至2024年，国内中端物业总数超6.5万家，渗透率12-13%。

首旅酒店：一体化价值链减工期降成本首旅酒店集团拥有20个品牌系列、40个产品，官方APP 会员1.2亿，每年接待1.3亿人次，2020 Q3签约店超过千家。

首旅酒店推出一体化价值链投资模型，业主维护中心提供一体化管家式特许服务，筹建中心提供一体化工程筹建缩短工期20%，采购中心通过招标降低成本25%。

首旅各品牌通过不同事业部门分别管理，商旅事业部管理核心品牌如家系，历经三重迭代，拥有如家精选酒店、如家商旅酒店、如家·neo 、莫泰酒店等产品。

第1篇一、引言华住集团是一家以酒店业务为核心的大型综合性企业，旗下拥有汉庭、全季、智选假日、星程、诺富特、美居等多个酒店品牌。

近年来，华住集团在国内外市场取得了显著的业绩，已成为中国酒店行业的领军企业。

本文将对华住集团的财务报告进行分析，以揭示其财务状况、经营成果和未来发展潜力。

二、华住集团财务状况分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析从华住集团的资产负债表来看，其资产主要由流动资产和非流动资产构成。

流动资产主要包括货币资金、应收账款、存货等，非流动资产主要包括固定资产、无形资产等。

根据华住集团2020年资产负债表，流动资产占总资产的比例为56.8%，非流动资产占比为43.2%。

流动资产中，货币资金占比最高，达到26.1%，应收账款占比为15.2%，存货占比为9.2%。

非流动资产中，固定资产占比最高，达到32.5%，无形资产占比为11.7%。

（2）负债结构分析华住集团的负债主要由流动负债和非流动负债构成。

流动负债主要包括短期借款、应付账款、预收账款等，非流动负债主要包括长期借款、应付债券等。

根据华住集团2020年资产负债表，流动负债占总负债的比例为62.3%，非流动负债占比为37.7%。

流动负债中，短期借款占比最高，达到23.5%，应付账款占比为28.2%，预收账款占比为8.9%。

非流动负债中，长期借款占比最高，达到16.4%，应付债券占比为14.9%。

2. 利润表分析（1）营业收入分析华住集团的营业收入主要由酒店业务收入、其他业务收入构成。

根据华住集团2020年利润表，酒店业务收入为197.5亿元，其他业务收入为8.8亿元，总计206.3亿元。

（2）毛利率分析华住集团的毛利率较高，2020年毛利率为30.1%。

这说明公司在经营过程中，能够有效控制成本，提高盈利能力。

（3）净利润分析2020年，华住集团的净利润为8.3亿元，同比增长18.1%。

这表明公司在经营过程中，实现了较好的盈利能力。

三、华住集团经营成果分析1. 市场占有率近年来，华住集团在国内外市场取得了显著的业绩，市场占有率不断提高。

2024年上海市星级酒店市场环境分析1. 引言本文旨在对上海市星级酒店市场环境进行全面分析，以帮助读者对该市场有更深入的了解。

首先，我们将介绍上海市的整体经济发展情况，然后重点分析星级酒店行业的市场规模、供需状况、市场竞争以及前景展望。

通过对这些关键因素的深入研究，读者将得到有关上海市星级酒店市场的重要信息和洞见。

2. 上海市经济发展情况上海市作为中国最大的经济中心之一，其经济实力和吸引力不断增强。

近年来，上海市的GDP持续增长，城市化程度不断提高，对外开放程度不断加深。

这些因素都为星级酒店市场提供了良好的发展机遇。

3. 星级酒店市场规模星级酒店市场在上海市经济发展中占据重要地位。

根据数据统计，截至目前，上海市已经拥有数百家星级酒店，这些酒店提供了大量的客房和服务。

随着人们对高品质住宿需求的增加，星级酒店市场规模在不断扩大。

4. 星级酒店市场供需状况尽管星级酒店市场规模较大，但供需状况存在一定的不平衡。

随着上海市经济的增长和旅游业的兴起，游客数量不断增加，导致星级酒店的入住率较高。

虽然市场上涌现出一些新的星级酒店，但仍然不能满足日益增长的需求。

5. 星级酒店市场竞争格局上海市星级酒店市场竞争激烈，既有国际知名连锁品牌，也有本地酒店企业。

这些酒店通过提供不同的服务、价格策略和市场定位来竞争。

在这种竞争格局下，星级酒店需要不断提升服务质量和创新能力，以保持竞争优势。

6. 星级酒店市场前景展望根据市场预测，随着上海市经济的持续发展和旅游业的不断兴起，星级酒店市场前景广阔。

未来几年内，该市场有望实现更快速的增长，并且随着中国的中产阶级人数不断增加，对高品质住宿需求的增长将进一步推动该市场的发展。

7. 结论通过对上海市星级酒店市场的环境分析，我们可以看到其市场规模庞大、供需状况不平衡、竞争激烈，并且具有较为乐观的发展前景。

然而，星级酒店在面临机遇的同时也要面对各种挑战，需要不断提升自身的服务质量和竞争能力才能在市场中占据一席之地。

酒店式公寓的投资分析一、酒店式公寓的定义以及起源酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”;它是一种比较特殊的物业类型;酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务,是一种综合性很强的物业,集住宅、酒店、会所、商务等多种功能于一体;酒店式公寓的概念最早起源于欧洲;是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业,此种物业的客人虽然只是作短暂的休憩,但是又提供给他们统一的上门管理,所以既有酒店的性质,又相当于个人的“临时住家”,这就形成了酒店式公寓的雏形;不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大用户的喜爱;如今已遍布全球;我国的酒店式公寓最早出现在深圳;深圳是我国改革开放的前沿阵地,最早的吸收了外来的模式;之后在上海、北京等地出现,目前已在全国各大中城市都有发展;二、酒店式公寓的特点酒店式公寓主要有以下三个特点：1、业主拥有酒店独立产权;投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权;目前在市场上还有一种物业就是公寓式酒店,从服务内容上来看,和酒店式公寓没有太多差别;本质区别在于：酒店式公寓可将每个客房出售给投资者,投资者拥有产权,可自住、可出租、可转售,所以它是拥有私家产权的酒店,公寓式酒店却没有产权;不过大多数酒店式公寓,投资者在一定期限内只拥有客房的所有权,而没有经营权;2、酒店式管理;酒店式公寓属于酒店的一种,同样提供各种酒店式的服务,如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务,以及各种钟点等服务,就这方面而言,产权式酒店与酒店并无二致;由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店,故可以彰显居住者的身份和气派;3、兼具居住度假与投资两种功能;酒店式公寓既可以用来居住度假,也可以用来投资,或两者兼而有之;不同的购买者,想法有所不同,同一购买者,在不同的时段用途也有所不同;有的购买者纯粹是用来自住,有的则是用来投资保值;酒店式公寓的分类一般来说,酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型;1、商务酒店式公寓;商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比,有更好的商务氛围;大城市CBD及周边地带中大中小型企业聚集,便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设施,从而形成了浓郁的商务氛围;目前在许多大型中心城市中,很多项目定在商务酒店式公寓上;因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司;而中小型公司过去都住在办公楼里办公,办公的租金的水平较高,而如果购买商务酒店式公寓的话,大约办公楼七八年的租金足以买下一百多平米的商务酒店式公寓,这些公司就认为买比租更合算;所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主;2、商住酒店式公寓;这类物业基本上具有住的功能,但是由于地处繁华商业地段,因此具备了既可居住、又可商住的价值,所以称之为商住的物业;虽然商住酒店式公寓商务环境还不错,但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛;商住混合在一座楼中,办公环就大打折扣;它只在特定区域内存在,其物业功能模糊,办公、居住混合,环境杂乱;办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜味；而住户则要面对川流不息的陌生面孔;通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意;但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低,以中小户型为主,房款总价不高,使其在市场上具有一定的竞争力,甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场,这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的;3、新生代酒店式公寓;近期,在北京的房地产市场上又出现了一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种,即“三合一”的新生代酒店式公寓 ;新生代酒店式公寓比商住更有氛围比商务更便捷,同时,在同样品质的环境与氛围中,新生代酒店式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷;在生活上,新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修,全套的品牌家具、电器,再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务,它可以作为老板或高级员工的日常居住场所,为人们赢得了较多的工作与休息时间;三、酒店式公寓应具备的竞争因素1、独一无二的地理位置;地理位置对于酒店式公寓来说至关重要,因为酒店式公寓属于商业物业,而商业物业对区位的要求是最高的;它需要在繁华地段,拥有良好的商务办公氛围,这样才能够吸引足够多的人群;2、合理的投资回报模式;良好投资回报模式是吸引投资者的最重要因素;回报高,风险低的方式是投资者的首选,但同时又不能损害开发商和酒店管理公司的利益;因此,设计一个合理的投资回报模式是项目成败的关键因素之一;3、专业的酒店管理;聘请专业的酒店管理公司对酒店式公寓进行经营和管理,专业的管理公司拥有良好的经营方式、丰富的管理经验,对投资的盈利与否以及盈利大小,有着非常大的影响;同时能够给予客户坚定的投资信心;4、良好的规划布局;规划设计要与环境相协调,并且需要增添开放式娱乐设施;酒店式公寓的裙楼配套设施不仅仅是为酒店客户服务,还应该面向公众开放,这样才能聚集人气、调动人气;5、与相关机构合作;取得与各种国内、国际会议,如学术年会、旅游年会等合作的机会,以此来扩大物业的知名度和影响力,同时提高了酒店式公寓项目的盈利水平;6、合理的档次定位;档次定位太低,影响物业形象,而且吸引不到有效客源；而档次定位太高,减小了客户层面,同时酒店管理成本过高;一般以3－4星级的酒店为主;7、细分客源、人性化装修;摒弃“全国客房都标准,三星五星一个样”的僵化弊病,大胆创新,充分营造出家的氛围,实施差异化竞争,使酒店成为客人“家外之家”;酒店式公寓优劣势分析1、酒店式公寓的优势;酒店式公寓主要体现在以下几个方面：①总价低、投资灵活;酒店式公寓一般以小户型为主,面积一般在50㎡左右,由于总价较低,就有不少投资者受出租回报的吸引,热力追捧;近两年来沿海地区酒店式公寓项目销售一个比一个火爆;②空间分割灵活;由于很多酒店式公寓项目在产品设计时就考虑以办公为主,所以在空间分割上比传统的公寓具有更大的灵活性;建筑设计的创新和工程技术的全面应用,也给了该类物业更大的发挥空间;因此市场出现了分割自如、大小随意的项目,小到20-30㎡大到一层楼逾1000㎡;因此,这类项目不仅适合小公司,也适合一些中型公司;③良好的生活和商务环境;众多酒店式公寓在其广告中都提出诸如“拎了皮箱就入住”、“全方位家庭保姆式物业管理”等诱人口号;与一般公寓有区别的是,酒店式公寓在提供这些物业、家政服务的渠道上比较畅通,只要你想得到,基本上酒店管理公司都能办得到;酒店式公寓不仅有商务中心等配套,很多项目还为商务办公和区内员工提供打字、复印、传真、票务定购和酒店咨询等业务;还有些项目通过合作方式引进与商务办公有关的商业配套,如办公用品租赁和采购、小型超市、24小时员工餐厅、快递公司等;2、酒店式公寓的劣势;从经济性来讲,就产品的供应方来讲,每层空间的大分割量增加了小户型的造价成本,包括重新安装管道水、电、煤、增加消防通道等；就需求方而言,由于户型不规则,造成使用率较低;从舒适性来说,暗卫出现,影响居住生活的舒适度；在技术指标控制范围内,开发商选择利润最大化的设计原则,于是,在有限空间分割出更多单元,导致小户型在设计上对生活实用性的考虑较少,其格局更接近于家庭旅馆;从实用性来说,每天上、下班大量人流上、下电梯,等待极不方便;从观赏性来说,因为窗户的增加占据更多外墙面,破坏了原本很规则的建筑立面;从安全性来说,标准层户数的增多,造成居住人群参差不齐；如果增加电梯,会对施工造成隐患;从服务性来讲,因为容积率的制约,服务配套很难跟上等原因;酒店式公寓目标客户分析酒店式公寓的市场需求者主要有以下几类：1、海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员;国内及海外常驻机构,规模较大,派驻人员较多的,一般有专门的办公和居住场所,二者分离;作为办公场所,他们可能选择办公楼,商住楼或商务酒店式公寓；作为住所,可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓,现在很多一般不会选择酒店;规模小、派驻人员少的海内外驻莞机构往往将居住空间与办公室合为一体,需要的户型面积小,可选择商住楼或酒店式公寓;实力较强,注重形象的机构更倾向于酒店式公寓;2、国内及海外商务人员;由于业务关系,国内及海外都有不少商务人员会选择住酒店,也可能在商住楼或酒店式公寓中购买或租用一套房,以方便居住和办公;3、投资者;不少人购买房屋用于投资,他们一般选择户型面积较小,总价较低的物业,酒店式公寓是投资者,尤其是香港投资者乐于购买的物业;现在本地人的投资需求也很大,只要抓住机会,中产阶级也很乐意购买;4、小企业和SOHO族;少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓,用于办公及休息居住;随着科技发展和计算机网络普及,家庭办公室已成现实,已有少数人在家办公,这部分人即SOHO族;酒店式公寓兼具居住和办公两种功能,适合SOHO族;5、居家自住者;带有厨房、卫生间甚至阳台,居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住,但其单价、总价和物业管理费都相当高,只有少数人会作为纯粹居家之用;此类需求者一般较少;上述几类酒店式公寓的需求者中,海内外机构是市场主力,投资者也占较高比例,其他人员或机构不是主要角色;酒店式公寓的市场推广还需要一定的时间;四、酒店式公寓开发流程分析1、市场定位;酒店式公寓的硬件设施和服务内容决定于酒店式公寓的定位,而酒店式公寓的定位则决定于购买或租赁这类物业的客户的需求;投资者群依托于客户,如果物业不能满足客户的需求,就不会有人投资;2、酒店式公寓的市场需求;具体内容见上文,在此不再讲述;3、区位选择;区位的选择对酒店式公寓的成败影响很大;侧重于居住功能的酒店式公寓,主要是为商人及企业高级职员提供居所,要位于高级写字楼附近,交通方便,有较好的居住环境和景观,并有完善的生活配套设施;为常驻的海内外商务机构及海内外商务人员提供办公和居住场所的酒店式公寓,要位于酒店密集的繁华市区,以吸引酒店的常客;还要求周围写字楼多,交通便利,有良好的商业、餐饮及娱乐设施,便于开展业务和生活居住;为小企业及个人提供办公和居住场所和酒店式公寓,对位置的要求不如前两类严格,但也要交通方便,邻近写字楼,周围有较完善的商业、文化及娱乐设施;某个区位,地段是否适宜建酒店式公寓,建哪一种酒店式公寓,根据该地段周围的物业及配套情况而定,但一般都要满足交通方便、周围有较完善的商业、文化及娱乐设施等要求;4、规划设计;酒店式公寓既可用于居住,也可用于办公;面积小的酒店式公寓中,居住空间同时是办公空间;而面积大的酒店式公寓中,居住空间和办公空间分离;不同的酒店式公寓侧重点不同,有的偏重于居住,如厨房、卫生间齐全,甚至有阳台；有的偏重于办公,只有卫生间,无厨房,提供一些办公设施和通讯条件;在户型方面,早期开发以中户型为主,含少量大户型;后期开发的酒店式公寓都以小户型为主,含少量中户型,极少大户型单位;目前市场以50-70㎡的酒店式公寓为主;间5、选择装修标准;酒店式公寓一般都是精装修,装修标准有高标准和低标准两种;①高标准;有些酒店式公寓项目例如深圳、广州等地智能化程度较高,设置消防自动报警系统和自动控制系统；在地下车库、电梯厢、主要出入口及每层电梯厅设闭路监控系统；车库设图像对比自动收费系统,设结构化综合布线系统,实现办公通讯自动化,每户有数据信息接口；采用中央空调系统等;例如深圳的爵士大厦,设中央热水供应系统及中央空调系统；采用红外线监控系统与闭路电视进行保安监控,还设有单户求救电键,设消防自动报警及喷淋系统；有卫星电视接收设备；每户有信息接口,实现办公通讯自动化;②低标准;标准较低的酒店式公寓,与上述楼盘的主要差距在于：没有中央空调系统,智能化程度较低,公共部位装修不够豪华;装修标准的差距也在价格和物业管理费方面反映出来;当然这种区分方法并不唯一,要根据各地的具体情况具体分析;6、选择经营方式;酒店式公寓的经营方式一般有出售、出租、租售并举三种;①出售方式;采用出售方式可以尽快收回投资,取得回报,减小市场风险,这是大部分采用的经营方式;建成后的酒店式公寓交给酒店管理公司去经营管理,开发商不参与后期管理;由于开发商和酒店管理公司在出售时对服务内容没有明确承诺,致使后期管理中存在一些不确定因素和隐患,小业主的权益难以得到保障;这种模式往往在后期经营中给开发商带来一些负面的影响;②出租方式;在出租方式下,投资回收期长,而且存在较大的市场风险;例如深圳房地产市场一直存在盲目跟风现象,一种物业市场前景好,众多发展商一哄而上,致使该种物业的市场供给量激增,售价和租金就快速下降;酒店式公寓也是这样,采用出租方式经营酒店式公寓,出租率和租金收入只会不断下降,市场风险大;另外,采用出租方式,装修也是困扰开发商的一大难题,不装修没有客户租,带装修又怕不合客户心意,新的客户往往要求新的装修,致使装修更换频繁,给经营管理带来很多麻烦;因此,出租方式往往不被开发商所考虑;③租售并举;租售并举也是酒店式公寓的一种经营模式;通常情况下,开发商都希望将所有户型单位卖掉,由业主去打理;采取租售并举,往往是一种无奈之举;售出的单位由业主自用或出租,售不出去的单位就由开发商直接出租经营;采取何种经营方式,主要根据市场情况而定,一般情况下宜选择出售,避免风险;如果市场上酒店式公寓供过于求,租售并举也是扩大市场占有率的一种方式;全部出租的方式很少有开发商采纳;五、酒店式公寓常用的投资回报模式分析1、年5％固定回报＋30％客房利润＋60天/年免费住宿权;业主首期付30%的总价款,其余70%价款可由银行20年按揭贷款；业主每年拥有5%的固定回报以及享受60天的酒店客房免费入住权,另外还有酒店客房经营纯利润的30%的分成;如果业主将每年60天的使用权转让,还能更快的收回投资;如深圳大梅沙海景酒店;2、送一成首期＋20年免月供＋20天/年免费居住权＋VIP消费卡;首付二成房款即可获得如下回报：一成首期款＋20年月供款＋20年每年20天共400天的五星级酒店免费居住权+5万元VIP消费卡视购买套数而定,酒店消费卡+20年之后的完整产权;如深圳的东方银座酒店;3、送5％首期款＋15年免月供＋四天/月免费居住权;这是开发商所倡导的一种“永不供楼”理念,即投资者只需拿出总楼款的25％首期实为三成,另外5％发展商不再收取即可拥有一套酒店式公寓,然后与酒店管理公司签定认购物业15年的租赁合约发展商作担保,有酒店经营方帮酒店经营,经营收入代为支付按揭供款;租赁期间,业主每月有四天可以免费享受自己的物业,同时享受五星级的酒店服务;如深圳丹枫白露;4、永久委托,阶段性回报方式;首付％另外％由开发商支付,20年永不供楼,每年18天免费入住;并与酒店管理公司签永久合同,第21年至第43年土地年限,5％的年固定回报＋50％的经营利润分成;如深圳虹楼;六、酒店式公寓发展前景同时,中国加入世贸以后,众多的境外跨国企业纷纷在国内设立分部,开设工厂;其中的许多中小型公司由于资金实力有限,既想要交通方便、价位比酒店低,又不能放弃高档的办公环境和办公处所,那么酒店式公寓则是其最佳选择;目前,随着经济的发展,国内各大中城市已经形成了高级商务人士阶层,这一阶层拥有非常客观的商务消费能力;这一群体由于业务上的关系,也愿意选择酒店式公寓;酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务,同时提供了完善的办公环境,是房地产业的一种新模式,它拥有更多、更全的服务功能,对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择;有关专家认为,酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选,因为此类物业投资对于多数人而言,具有超值回报空间;通常,酒店的租金要比公寓高30％左右,而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的;不过投资高档项目所占用的资金相对较多,回报的周期相对较长;因此,酒店式公寓较适合中长线的投资者;酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境,最好在市中心地区,才有广阔的发展空间,和更高的投资回报;随着我国经济的长远发展和加入WTO所带来的发展机遇,酒店式公寓将会迎来一个快速的发展时期;投资分析酒店式公寓VS普通公寓业内专家普遍认为,在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上,酒店式公寓比同档次公寓更值得投资;其原因主要在于：1.出租率较有保证;酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理,他们有广泛的租客源,而普通公寓的小业主出租,偶然性强;此外,租客也愿意花比公寓不高的价差,获得更多的、风险更小的服务；2.租金稳定性较有保证;在普通公寓里,由于各投资者的资金、持房能力不同,投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争;而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起,管理公司根据收益分成,可以保持物业的整体租价；3.性价比比酒店更有优势;酒店式公寓由于是成套住宅,相比较于纯酒店的单间设计,居住的舒适性大为提高;同时,酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无几,但租金价格却相去甚远,因此,许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓;酒店式公寓VS产权式酒店对酒店式公寓而言,理论上讲,投资者拥有房子的产权,即成为公寓的小业主;两年后这些小业主可以成立自己的业主委员会,业主委员会可以代表小业主,对开发商原先聘请的酒店管理公司进行监督,并反映小业主合理的意见;一旦酒店管理公司签订的合同到期、或是经营出现亏损等问题时,业主们可以通过投票决定是否继续聘用原有的酒店管理公司;但是,有些酒店式公寓在销售时,开发商会要求购房者签订一份在几年内不得享有自住权、使用权的合同;因此,专家提醒投资者,在投资这样的物业时,不要被商家极力的推荐所左右,一定要保持清醒的头脑,理性地选择投资项目;对于产权式酒店来说,虽然产权属于每个投资者,但是产权拥有者很难把握它的投资回报率,因为他的项目特性决定必须是聘请或委托专业的酒店管理公司来经营管理,不是由自己来控制这一市场层面的盈亏;也就是说,投资回报率的高低和风险的大小取决于酒店将来的经营状况,而不仅仅是取决于开发商的承诺;某些开发商承诺的10%-30%的高额、固定的回报可能是精心设置的陷阱;酒店经营利润的计算大多是按80%-100%的入住率乐观估计的;如果达不到这个入住率,经营效益就实现不了,一旦出现经营亏损根本没有利润可分,投资者便被“套牢”;对于有意购买产权式酒店的投资者来说,要理性地评估未来收益,不要迷信开发商关于投资回报率的吹嘘;。

上海酒店式公寓的市场分析市场分析：上海酒店式公寓市场背景上海是中国的经济中心和全球城市之一，吸引了大量的国内外游客和商务旅行者。

酒店式公寓作为一种新兴的住宿方式，逐渐受到了游客和旅行者的喜爱。

酒店式公寓与传统酒店不同，提供独立的居住空间和设施，并且具有更多的灵活性和私密性。

市场规模根据统计数据，上海的酒店式公寓市场规模不断扩大。

据了解，2024年上海的酒店式公寓数量已超过1000家，总计客房数超过10万间。

而且，这个数字还在不断增长。

与此同时，酒店式公寓的平均入住率也在增加，目前达到了60%以上。

市场特点上海的酒店式公寓市场具有以下几个特点：1.城市中心区域多：上海的酒店式公寓主要分布在市中心的商务区和旅游景区附近，方便客户进行出行和活动。

2.成本较高：酒店式公寓一般提供高品质的住宿服务和设施，因此价格较高。

这一点使得酒店式公寓的主要客户群体是中高端消费人群。

3.长短租结合：酒店式公寓一般提供长短租两种方式，可以满足不同客户的需求。

长租主要面向商务人士和留学生等长期居住的客户，而短租则主要面向旅游者和短期出差人士等。

市场竞争上海的酒店式公寓市场竞争激烈。

目前市场上存在着多家知名品牌的酒店式公寓运营商，如锦江之星、布丁酒店、亚朵酒店等。

这些品牌酒店式公寓都具有一定的市场影响力和品牌认知度。

此外，还有一些本地的酒店式公寓运营商，它们主要通过互联网平台进行经营和推广。

这些企业通常具有更具竞争力的价格和更灵活的预订方式，吸引了一部分预算较低的客户。

市场机会然而，上海的酒店式公寓市场仍然存在着一些机会。

1.品牌建设：目前国内许多酒店式公寓品牌在上海市场表现不佳，还没有形成较大的品牌影响力。

因此，对于新进入市场的酒店式公寓来说，打造有特色的品牌形象至关重要。

2.精细化服务：除了提供高品质的住宿服务和设施外，酒店式公寓可以进一步专注于提供个性化和精细化的服务，以满足客户多元化的需求。

3.提供更多的增值服务：酒店式公寓可以考虑增加一些与居住体验相关的增值服务，如早餐、洗衣服务、健身房等，以提高客户的满意度和忠诚度。

2024年上海酒店市场调查报告1. 引言本报告对上海市酒店市场进行了调查，并对市场现状、竞争格局、消费者需求等方面进行了分析和总结。

2. 市场概况2.1 市场规模根据调查数据显示，上海市酒店市场规模庞大，年均增长率持续稳定。

根据统计，截至目前，上海市共有XXXX酒店，提供XXXXXXX间客房。

2.2 分类市场上海市酒店市场根据服务定位可以分为高端酒店、中档酒店和经济酒店三个主要分类。

3. 竞争格局3.1 主要品牌上海市酒店市场主要由知名品牌酒店占据，其中包括XX酒店、XX 酒店等。

这些品牌酒店凭借其较高的知名度和优质的服务，在市场上占据一定份额。

3.2 竞争优势品牌影响力、地理位置、服务质量和价格是酒店市场竞争中最重要的因素。

在这些方面，品牌酒店具有明显的优势，得到了消费者的高度认可。

3.3 新兴竞争对手近年来，一些新兴酒店品牌进入上海市场，打破了传统品牌酒店的局面。

这些新兴竞争对手通过创新服务模式、突出个性化特色等方式吸引了一部分消费者。

4. 消费者需求4.1 消费者人群上海市酒店市场的消费者群体多种多样，包括商务旅客、旅游者、会议参与者等。

这些消费者对于酒店的需求有一定的差异。

4.2 消费偏好根据调查数据显示，消费者对于酒店的服务质量和卫生环境非常重视。

同时，便捷的交通和良好的客房设施对于消费者的选择也起到了重要作用。

5. 市场机遇与挑战5.1 市场机遇上海市的旅游业快速发展，给酒店市场带来了巨大的机遇。

此外，上海也是经济发达的地区，商务旅行需求较大，为酒店市场提供了更多的机会。

5.2 市场挑战虽然酒店市场前景广阔，但也面临一定的挑战。

比如，市场竞争激烈，新兴竞争对手的出现加剧了市场竞争。

同时，不可忽视的是消费者对于价值和服务质量的要求不断提高。

6. 市场发展趋势6.1 个性化服务随着消费者需求的不断变化，酒店市场趋向于提供更为个性化的服务，以满足不同消费者的需求。

6.2 环境友好型酒店环境保护成为全球的关注焦点，绿色环保的酒店更受到消费者的青睐。

2023年上海市星级酒店行业市场需求分析一、市场概况随着中国经济的快速发展、城市化进程的加速，中国旅游业快速发展，酒店业也成为一个快速发展的行业。

其中，上海市是国内旅游业和酒店业的领先者之一。

目前，上海市共有星级酒店近300家，包括五星级酒店89家、四星级酒店139家、三星级酒店59家。

此外，还有大量的快捷酒店、经济型酒店和民宿等住宿设施，满足不同客户群体的需求。

二、需求定位1.商务旅客需求热度高上海是全球重要的商业中心之一，有大量的国内外企业和机构在此设立总部或办事处，因此吸引了大量的商务旅客。

商务旅客通常注重设施齐全、服务周到、地理位置便利等因素，对于五星级和四星级酒店的需求较高。

在消费上，商务旅客一般有一定的经济实力，愿意支付高价位的酒店房费，同时也需要酒店可以提供完善的商务设施，满足其工作需求。

2.会议需求巨大上海市拥有许多大型国际会展中心，如上海国际展览中心、上海世博展览馆、上海新国际博览中心等，吸引了国内外许多商业展会、会议等，因此需要大量的酒店提供会议住宿服务。

这些会议的参与者通常需要住宿，并需要酒店提供会议场地、会议室等，因此对于拥有大型会议空间和完善会议设施的酒店需求较高。

3.散客和家庭旅游需求强烈上海市的历史文化和城市沿海风光吸引了大量的散客和家庭旅游者。

这些旅游者通常注重地理位置、独特的房间设计、舒适的居住体验和设施，对于星级的酒店需求较高。

在消费上，散客和家庭旅游者的预算相对较小，需要合理的价格以及额外的房间设施，如免费早餐、游泳池等。

4.特色旅游需求增强随着旅游业的发展，越来越多的旅游者选择寻求特色旅游和不同寻常的住宿体验。

因此，一些主题酒店、民宿等新型住宿设施在上海市日益受到欢迎。

这些酒店通常具有独特的设计风格和主题元素，吸引旅游者寻找不同的住宿体验。

三、市场趋势1.品牌酒店竞争加剧目前五星级和四星级酒店所占据的市场份额较大，品牌酒店已经成为市场主流。

然而，随着越来越多的国内外品牌酒店进入上海市，品牌酒店市场竞争逐渐加剧。

上海酒店式公寓的开发前景分析报告一、市场概况上海作为中国的经济中心和国际大都市，吸引了大量的商务人士和旅游者。

随着经济的快速发展和人口的增长，酒店式公寓作为一种新兴的住宿方式逐渐受到人们的关注和喜爱。

酒店式公寓通过提供舒适的住宿环境、酒店式的服务和设施，吸引了许多商务旅行者和长期居住者。

二、市场需求1.商务旅游需求:随着全球化的推进，商务旅游需求不断增加。

商务旅行者对于舒适便捷的住宿环境和周到的服务有着较高的要求，酒店式公寓能够满足这些需求。

2.长期居住需求:随着上海经济的发展，越来越多的人选择在上海定居，并需要常年稳定的住宿。

酒店式公寓提供的配套设施和服务能够满足他们的需求。

3.家庭旅游需求:家庭旅游也是一个重要的市场需求，酒店式公寓提供的宽敞的房间和独立的厨房设施，能够满足家庭旅游的需求。

三、竞争现状目前上海市场上已有一些酒店式公寓的开发，包括国际连锁的品牌以及本土的开发商。

这些酒店式公寓提供了不同档次和价格的住宿选择，形成了一定的竞争格局。

对于新开发的酒店式公寓来说，需要通过提供独特的特色和差异化服务来与现有品牌进行竞争。

四、开发前景1.市场需求旺盛:上海作为一个经济发达、人口密集的城市，酒店式公寓的市场需求持续旺盛，特别是商务旅行者和长期居住者。

2.高回报率:酒店式公寓的运营模式相对灵活，通过长期租赁和短期租赁的结合，能够实现较高的回报率。

3.低成本运营:酒店式公寓的经营成本相对较低，不需要像传统酒店那样投入大量人力资源和设备设施。

同时，可以通过租赁和合作的方式降低初期投资成本。

4.政策支持:上海市对于酒店式公寓的发展给予了一定的政策支持，如鼓励外国投资、减免税费等措施，为酒店式公寓的发展提供了良好的环境。

五、风险与挑战1.市场竞争激烈:酒店式公寓市场竞争激烈，需要通过不断创新和提高服务质量来赢得市场份额。

2.土地成本高昂:上海的土地成本较高，对于开发商来说是一项重要的成本。

因此，需要合理评估土地成本和市场回报，降低投资风险。

上海酒店式公寓的开发前景分析随着人们对于旅游和商务出行需求的增加，酒店式公寓逐渐成为一种受欢迎的住宿选择。

作为一种融合了酒店服务和公寓舒适性的住宿模式，上海酒店式公寓具备广阔的市场潜力。

本文将对上海酒店式公寓的开发前景进行分析，并探讨其在未来的发展趋势。

一、市场需求上海作为中国最具活力和吸引力的国际大都市之一，吸引了大量的商务旅行者、游客和短期居民。

这些人群通常需要一个舒适便捷的住宿环境，酒店式公寓正好满足了他们的需求。

相比传统酒店，酒店式公寓提供更多的空间和居家感，同时还提供酒店般的服务。

因此，上海作为酒店式公寓市场的主要目标城市，市场需求将持续稳定增长。

二、投资回报率高与传统酒店相比，酒店式公寓的投资回报率更高。

首先，酒店式公寓的运营成本相对较低，因为客人可以自助烹饪，减少了餐饮成本。

其次，酒店式公寓具备更长的客户停留周期，通常适合长期住宿，因此相对稳定的客源可以保证较高的入住率。

此外，酒店式公寓还可以通过租赁空余房间获得额外收入。

这些因素使得酒店式公寓成为具有可观投资回报的项目。

三、消费升级趋势随着经济发展和人们生活水平的提高，消费者对于住宿环境的要求也进一步上升。

传统酒店虽然提供标准化的服务，但缺乏居家感和个性化体验。

而酒店式公寓则弥补了这一空缺，提供了更加灵活和私密的住宿环境。

消费者更倾向于选择能提供更好生活品质的酒店式公寓，这将进一步推动上海酒店式公寓市场的发展。

四、政策支持和市场竞争近年来，中国政府对于酒店业的发展给予了大力支持。

特别是在鼓励旅游业发展和提供良好的住宿环境方面，政府出台了一系列优惠政策和措施。

这为酒店式公寓的发展提供了机遇和支持，进一步增强了其市场竞争力。

与此同时，市场竞争也在不断加剧，为了吸引更多客户，开发商需要提供更加优质的服务和设施，以区别于其他竞争对手。

五、未来趋势展望作为中国最大的经济中心之一，上海的酒店式公寓市场前景非常广阔。

未来，随着上海产业结构的不断优化和国内旅游业的发展，上海酒店式公寓市场将继续保持较高增长率。

3.4普陀区五星级酒店分析本文中所指的五星级酒店包括上海所有已持五星级牌照的酒店及已开业的准五星级酒店。

3.4.1五星级酒店市场分析供应量：上海市五星级酒店的供应量呈现平稳上升趋势，截至目前,上海市共有五星级酒店19家，累计客房总数9453间。

平均每座酒店拥有472间客房。

01、02年五星级酒店入住率分析：从整体上看，在过去两年中，本市五星级酒店的入住率基本呈上升趋势（除个别淡季，如春节期间），2002年平均入住率达到78.91%。

01、02年平均客房价（实际价格）5 star60%65%70%75%80%85%90% 5 star200040006000800010000199119921993199419951996199719981999200020012002客房数新增供应积累供应从过去两年酒店价格水平来看，本市五星级酒店的价格均相对照较稳定； 从具体数据分析，本市五星级酒店标房的平均价格维持在100美元~130美元/日之间，五星级的价格要比四星级的价格高出50%以上需求分析境外客人（含港澳台）为五星级酒店的主要客源，境外客人比例超过80%，有些高达90%以上，如喜来登豪达太平洋酒店。

境外来沪的人数变动情况直接影响对高级酒店的实际需求量。

自1990年以来，来沪旅游的境外人数快速增长，1995年为136.79万，2001年超过200万，2002年达到272万，比上年增长36%。

近年来海内外客源对五星级酒店的需求比例走势稳中有升，其中，海外客源平均达到20.40%，2002年有20.75%抵沪海外客人住宿五星级酒店。

区域市场分析20406080100120140J-01F-01M-01A-01M-01J-01J-01A-01S-01O-01N-01D-01J-02F-02M-02A-02M-02J-02J-02A-02S-02O-02N-02D-02US D /n i gh t 5 star 线性（房价走势）24.0231.1889.3136.79181.4204.26272.5501001502002503001978年1980年1990年1995年2000年2001年2002年入境境外旅游者人数 (万人次)海内外客源对五星级酒店的需求比例0%5%10%15%20%25%199419951996199719981999200020012002海外客源需求比例0.0%0.1%0.1%0.2%0.2%0.3%国内客源需求比例海外客源对五星级宾馆需求比例国内客源对五星级宾馆需求比例五星级酒店的主要分布区域主要位市中心六个区，普陀区只拥有四星级酒店两座，没有五星级酒店。