2015年下半年安徽省房地产估价师《理论与方法》：实地查勘的实施和记录考试试卷

房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-37单项选择题1、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为()oA、签订估价委托合同之日B、发放抵押贷款之日C、估价对象实地查勘之日D、未来处置抵押房地产之日2、预测性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。

A、估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在B、估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在C、估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去D、估价对象状况为将来,房地产市场状况为将来3、关于价值时点的说法，错误的是（）。

A、价值时点可以是过去、现在或将来B、价值时点是由估价目的决走的C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致D、价值时点4、下列估价中，价值时点应为现在、估价对象状况应为现在状况的是（）。

A、评估期房的价值B、房地产损害赔偿C、房屋征收评估D、估价鉴走5、房屋征收中,用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）oA、房屋征收决定公告之日B、原征收补偿协议达成之日C、用于产权调换房屋支付之日D、委托估价之日【参考答案及解析】1.【正确答案】C［答案解析］本题考查的是价值时点原则。

《房地产抵押估价指导意见》第十条规定,房地产抵押估价时点,原则上为完成估价对象实地查勘之日”但估价委托合同另有约走的除外。

估价时点不是完成实地查勘之日的”应当在〃估价的假设和限制条件〃中假走估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致,并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

参见教材P161~2642、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是价值时点原则。

预测性房地产估价，估价对象状况及房地产市场状况均为将来的状况。

此种情形大多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值参考依据的情况下,特别是预测房地产在未来开发完成后的价值。

在假设开发法中，预测估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考1. 多选题：【2012年真题】关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有()。

A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章正确答案：BCE2. 单选题：寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。

A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能正确答案：A3. 判断题：如果在所有权上设定了他项权利，价格会降低。

()正确答案：对4. 判断题：在城市某一地块，规划用途为居住用地，但其周围是繁华的商业区，如果改作商业用地，其收益远远大于居住用地，因此这类土地的评估，其最高最佳用途应为商业。

()正确答案：错5. 单选题：销售利润率的计算基数为()。

A.土地取得成本+开发成本B.土地取得成本+开发成本+销售费用C.生产成本D.开发完成后的房地产价值正确答案：D6. 单选题：风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于()。

A.经济折旧B.物质折旧C.功能折旧D.外部折旧正确答案：B7. 判断题：宗地价格是标准临街宗地的一定权益在某一时点的价格。

()正确答案：错8. 单选题：某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.180B.196C.200D.300正确答案：B9. 单选题：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付()的行为。

2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]下列情况中，需要补交地价的有( )。

A.改变土地用途B.提高容积率C.延长土地使用期限D.扩大土地使用面积。

E,转让划拨建设用地使用权【答案】ABCE【解析】本题考查的是补地价的测算。

需要补地价的情形(3种)：(1)改变土地用途、容积率等土地使用条件;(2)延长土地使用期限;(3)转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。

参见教材P385。

2、[试题]在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大( )收益价值和成本价值。

A.高于B.低于C.等于D.无法确定【答案】A【解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。

在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。

参见教材P96。

3、[试题]下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是( )。

A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降【答案】A【解析】本题考查的是税收制度政策。

选项B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格下降。

选项C在买方市场下，增加卖方的税收通常不会使房地产价格下降。

选项D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格上升。

参见教材P138。

4、[试题]决定某一房地产价格水平高低的，主要是( )。

A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产的供求状况C.全国本类房地产的供求状况D.本地区本类房地产的供求状况【答案】D【解析】因为房地产本身具有的不可移动、变更用途困难等特点，决定某一房地产价格水平高低的主要是本地区本类房地产的供求状况。

5、[试题]预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。

房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷37间出现了竞争和优选的问题。

A．相互影响性B．易受限制性C．数量有限性D．用途多样性2．国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地( )给予相应的补偿。

A．实际年限B．实际年限和开发土地的实际情况C．开发土地的实际情况D．其他3．最高最佳使用必须符合4个标准,其不包括( )。

A．法律上许可B．技术上可行C．经济上可行D．价值最大化4．威廉.阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，N表示( )A．单位面积土地上农产品的产量B．市场上每单位农产品的价格C．生产每单位农产品的成本D．向市场运输每单位农产品的成本5．房地产的( )是指房地产能满足人们的某种需要或欲望,俗话说“有用”,经济学上称为使用价值或效用。

房地产如果没有用,人们就不会产生占有房地产的需要或欲望,更谈不上花钱去购买,从而也就不会有价格。

A．有用性B．稀缺性C．有效需求D．其他6．一般来说,某种房地产的价格上升,对其需求就会减少;价格下降,对其需求就会增加。

其他商品一般也如此,比较重要的例子是炫耀性物品和吉芬物品。

炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品,由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用,所以,其需求与价格( )。

A．成反方向变化B．成无规律变化C．成同方向变化D．其他7．由于房地产的( ),在影响房地产供给价格弹性的因素中,时间是一个很重要的因素,即当房地产价格发生变化时,开发商对开发量的调整需要一定的时间。

A．开发商B．开发量C．开发周期D．其他8．具体来说,如果城市规划规定了该宗土地为居住用途,即使从其( )来看,适合用作商业用途,而且能够获得批准。

A．用途和建筑高度B．建筑高度和建筑容积率C．用途和坐落位置D．坐落位置和周围环境9．多数估价是对当前的价值进行评估,一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期作为( )。

房地产估价师《理论与方法》考试大纲房地产估价师《理论与方法》考试大纲导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。

下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》考试大纲。

希望对大家有所帮助。

第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。

安徽省2016年上半年土地估价师《管理基础与法规》: 行政处罚考试试卷一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、下列说法中错误的是。

A：一般而言．土地附着物估价发生在土地所有权或者使用权发生转移的过程中B：“实地查勘记录．在查勘后, 必须由相关人员签字认可, 倘若被查勘土地附着物的产权人不同意签字, 应由无利害关系的第三人见证, 并在评估报告中进行说明C：在实际评估过程中, 根据合法原则, 在确定土地附着物属于补偿的范围后, 直接套用政府的补偿标准进行评估, 即补偿标准法。

D：在采用收益补偿法对地上农作物进行评估时, 其补偿标准均按一季产值计算E: 时间因素2、城市规划工作的特点有__。

A. 独立性B. 独创性C. 综合性D. 地区性E. 预见性3、土地的__是土地市场运行机制的核心。

A. 供求机制与风险机制B. 价格决定机制与竞争机制C. 竞争机制与风险机制D. 供求机制与价格决定机制4、下列关于国家实行土地用途管制制度, 表述不正确的是__。

A．国家编制土地利用总体规划, 规定土地用途, 将土地分为农用地、建设用地和未利用地B．严格限制农用地转为建设用地C．控制耕地总量, 对建设用地实行特殊保护D．使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地5、因素属于影响土地质量的面状因素。

A: 商服中心B: 交通道路C: 文化设施D: 环境质量E: 时间因素6、城市中制可以减少外部效应。

A: 公害分区B: 财政分区C: 设计分区D: 功能分区E: 土地7、如某超市的货品有标价, 一桶食用油72元。

此时货币执行的是的职能。

A：贮藏手段B：流通手段C：价值尺度D：世界货币E：土地8、适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区。

A: 叠置法B: 地块法C: 网格法D: 多边形法E: 合法性9、是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格。

A: 交易底价B: 课税价格C: 使用权价格D: 租赁权价格E: 时间因素10、编制__的依据是城镇体系规划和城市规划纲要。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.对于房地产估价来说，主要是从()上把握房地产价格的量。

A.本质B.现象C.广义D.狭义2.下列哪一个属于房屋权属证书？()A.《房屋所有权证》B.《房屋租赁证》C.《房地产他项权证》D.《房屋使用证》3.在实际估价中，判定在建工程的标准是()。

A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗4.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。

用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.27%B.21%C.73%D.79%5.假设开发法最基本的公式是（）。

A.待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B.待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C.待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本6.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。

A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数7.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()。

A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元8.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上。

2024年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题 1.00 分)成本法求取建筑物重新购建成本时，建筑安装工程费的求取方法有（）。

A. 单位比较法B. 市场提取法C. 分部分项法D. 工料测量法E. 指数调整法2.(单项选择题)(每题 1.00 分) 估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（）A. 实体B. 功能C. 质量D. 权益中的权利3.(单项选择题)(每题 1.00 分)高层建筑物地价分摊，属于（）。

A. 房地产咨询业务B. 房地产价值分配业务C. 房地产价值减损评估业务D. 相关经济损失评估业务4.(多项选择题)(每题 1.00 分)下列选项中，对商业房地产的区位优劣有着非常重要影响的区位因素有（）。

A. 层高B. 楼层C. 临街状况D. 交通条件E. 外部配套设施5.(单项选择题)(每题 1.00 分) 关于估价资料归档的说法，错误的是（）。

A. 估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B. 估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C. 估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D. 估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构6.(多项选择题)(每题 2.00 分) 可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有（）。

A. 与实际成交价格相比B. 与合格估价师的重新估价结果相比C. 考察估价程序是否严谨D. 考察估价过程方法有无失误E. 考察是否遵循估价业务技术规范和职业道德规范7.(多项选择题)(每题 2.00 分) 关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。

A. 开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所有对应的价值B. 未来开发完成后的房地产状况不能包含动产、权利等C. 评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益D. 对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值E. 可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值8.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。

房地产估价师《理论方法》第十一章试题2015房地产估价师《理论方法》第十一章试题1、约翰·冯·杜能的地租的计算公式是( )。

A.地租=市场价格-生产成本B.地租=市场价格-生产成本-平均利润C.地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息D.地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润章2、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。

假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。

根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/m2。

【2011年真题】A.1920B.2400C.2560D.32003、运用路线价法估价的前提条件是( )。

A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐4、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价( )。

A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零5、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )m。

A.22B.28C.38D.506、基准地价修正法是一种( )，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。

A.直接估价方法B.间接估价方法C.精确的估价方法D.经验性的估价方法7、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。

后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为( )万元。

A.500B.1000C.2500D.30008、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。

2015年下半年安徽省房地产估价师《制度与政策》：征收土地公告模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于万元。

A：536B：549C：557D：816E：工业用地的监测点评估价格2、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有__。

A．更长的经济寿命B．更显著的各异性C．更强的适应性D．更专业的物业管理3、房地产估价的假设开发法，下述说法中，__并不正确。

A．包含求在建工程的公式B．包含求熟地价值的公式C．包含求毛地价值的公式D．不包含求旧房价值的公式4、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。

A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制E：工业用地的监测点评估价格5、北京市的城市总体规划报审批。

A：国务院B：全国人大C：北京市人民政府D：国务院规划行政主管部门E：房地产估价机构必须加盖公章6、为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，。

A：按规定计征土地增值税B：按20％征收土地增值税C：减半征收土地增值税D：免于征收土地增值税E：执行层的组织协调7、__是银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据。