关于集体土地使用权转让的法律根据问题

【颁布单位】山西省人大常委会【颁布日期】【实施日期】【失效日期】【内容分类】土地【文号】【名称】山西省集体农用土地使用权转让租赁条例（修正）【题注】（1994年11月26日山西省第八届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过根据1997年5月27日山西省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议关于修改《山西省集体农用土地使用权转让租赁条例》的决定修正）1736第一章总则第一条为了规范集体农用土地使用权转让活动，保护和合理利用集体农用土地，维护农村集体土地所有权单位和农用土地使用者的合法权益，促进农村经济的发展，根据有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。

第二条凡本省行政区域内集体农用土地使用权（以下简称土地使用权）的转让、出租、入股、继承、终止，均适用本条例。

本条例所称集体农用土地是指耕地、园地、林地、牧草地、鱼塘、种植水生植物的水面和集体所有的荒山、荒坡、荒沟、荒滩（以下简称四荒地）以及排灌沟渠等设施占用的土地。

第三条土地使用权未经确权的，必须经县级人民政府确权发证后，土地使用者方可转让、出租、入股和继承。

第四条土地使用权的转让、出租、入股、继承的累计期限，不得超过原承包合同或原租赁合同规定的有效时间。

土地使用权在转让、出租、入股、继承时，不包括地上文物、地下资源和埋藏物。

第五条土地使用权变更时，当事人须持有集体土地所有权单位签署的意见及土地使用证，到县级人民政府土地管理部门办理土地使用权变更登记手续，更换土地使用证。

县级人民政府也可委托乡（镇）人民政府办理前述手续。

第六条土地使用权的转让、出租、入股应坚持自愿、公开、公正的原则。

第七条禁止土地使用者改变耕地、园地、林地、牧草地、鱼塘、种植水生植物的水面的农业用途；禁止掠夺性经营土地；禁止荒芜土地。

第八条县级以上人民政府土地管理部门及乡（镇）人民政府对本行政区域内的土地使用权的转让、出租、入股、继承和终止实施管理和监督。

第二章土地使用权的转让第九条土地使用权转让，是指土地使用者将其土地使用权再转移的行为。

农村集体经济组织土地流转管理办法农村集体经济组织土地流转管理办法是为了进一步规范农村土地流转行为、保障农民合法权益、推动农村经济发展而制定的。

本办法适用于农村集体经济组织对集体所有的土地进行流转的管理。

一、土地流转主体1. 农村集体经济组织：指村集体经济组织、农民专业合作组织等。

它们应当通过村民代表大会进行合法授权，并依法登记注册，具有独立的财务、生产经营管理和法人资格。

二、土地流转方式1. 出租：集体经济组织可以将集体所有的土地出租给农户、农民合作社、农业企业等，出租期限一般不超过30年。

出租地块应当通过土地征收管理机构进行资格审查，并签订土地租赁合同。

2. 转让：集体经济组织根据土地使用和管理情况，可以将部分或全部集体所有的土地进行转让给其他合法主体，转让方式可以是公开竞价、招租招让、协商等方式进行。

三、土地流转程序1. 流转需求发布：农村集体经济组织应当在本村广泛宣传土地流转需求，告知流转的土地面积、用途、期限等情况，并说明流转的程序和条件。

2. 市场化选择：农民符合条件的个体或组织可以通过自由市场选择适合自己的土地流转项目，并与农村集体经济组织进行协商洽谈。

3. 签订合同：双方达成一致后，应当在合同中明确土地流转面积、期限、租金价格、流转方式等各项约定，确保权益得到充分保护。

4. 执行监督：土地流转后，农村集体经济组织应当加强对流转项目的监督管理，确保合同约定得到履行，并及时解决流转过程中出现的问题。

同时，农民也有权监督农村集体经济组织的管理行为，保障自身合法权益。

四、土地流转监管1. 土地流转备案：农村集体经济组织在土地流转前，必须按规定向农村土地管理部门进行备案，提供合法证明文件，并支付相应的土地流转手续费。

2. 监督考核：农村土地管理部门应当对土地流转行为进行定期检查，对不符合合法要求的土地流转行为予以纠正或处罚。

3. 信息公开：农村集体经济组织应当将土地流转的基本情况向社会公开，包括土地流转项目、流转主体、流转面积、流转期限等信息。

关于土地使用权出租、出让和转让行为管理中存在的问题及建议按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

现行税收政策规定，单位和个人出租土地使用权收入要征收营业税、城市维护建设税、企业（个人）所得税等；转让土地使用权收入要征收营业税、土地增值税、城市维护建设税、企业（个人）所得税等；土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，不征收营业税；因城市进行规划、国家建设需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。

因此，对土地使用权性质、用途以及变更如何认定，是区分征免税和如何征税的重要依据。

在实际管理中，与土地使用权相关的出租、出让、转让以及占有使用、处置和收益，一直以来是税务部门监控管理的重点。

深入研究土地使用权出租、出让与转让行为，不仅有利于完善现行税收政策，而且对于加强税收征管，堵塞税收漏洞，增加地方税收收入，都有积极的意义。

下面，结合土地使用权出租、出让和转让行为，就日常管理中存在的问题，谈几点意见和建议。

一、存在的问题（一）土地使用权出租一是集体土地违法长期租赁。

一些村镇以招商引资、发展经济为由，由村委会将一些沿省道、国道的集体土地自行规划为生产建设用地，为拴住外来加工的客户，以土地租用价格优惠为诱饵，私下违法签订租赁协议，租赁协议规定租赁期限较长，一般为20-50年，甚至长期或永久使用。

在租赁期内，承租人可在租赁场地根据生产需要自行建造房屋，租赁期满房屋所有权归出租人，租金一次性或者按年支付。

这类合同不仅违反了国家关于农村建设用地必须经过政府批准的规定，而且也违反了《合同法》租赁合同最长期限为20年的规定。

按照营业税暂行条例实施细则第四条的规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠送他人，视同销售不动产。

在日常管理中，由于土地管理部门的管理缺位，地税部门一般按照租赁服务业征税。

承租人在生产经营一段时间后，由于生产经营或者土地租金上涨等原因，承租人往往采取转租甚至连同地上建筑物整体出售来赚取差价，由于承租人多为个体经营，社会流动性大，税务机关事后进行税款追缴难度大，税收流失普遍。

农村集体建设用地使用权流转的法律探讨【摘要】随着农村城镇化进程的加快，农村集体土地使用权如何进行流转也逐渐成为亟待解决的问题。

本文将着力对集体土地使用权中的集体建设用地使用权流转方面的有关问题梳理，并提出一些意见建议，以期对相关制度的建立和完善有所裨益。

【关键词】城镇化；集体建设用地；流转1 集体建设用地使用权概念本文探讨的集体建设用地使用权是指为建造并保有建筑物或其他附着物而在集体所有的土地上进行占有、使用和收益的权利，是集体土地使用权的一种，属用益物权范畴。

我国农村集体土地使用权包括集体建设用地使用权、宅基地使用权以及土地承包经营权。

2 集体建设用地使用权流转的必要性分析2.1 维护农民财产权的需要在我国，国有土地和集体土地产权的不平等关系长期存在，国有土地的所有权、使用权分离后，使用权实际上是可以转让、抵押、出租的，而农村建设用地却不然，至今不能自主地流转。

在中国现有法律框架下，农民集体所有的土地，如果要进入市场，或通过转变用途获得增值，只有一种途径，即改变所有权，由政府将集体土地征收为国有土地，此后其使用权才可以有偿出让。

但是，恰恰是在土地征收过程中，由于我国现行土地征收制度固有的缺陷，国家向农村集体经济组织支付的征地补偿费用都较低，直接损害了作为集体土地所有者的农民的利益，无论是农民集体还是农民个人，都不愿意通过征地将集体土地转为国有。

2.2 解决客观上已经存在的自发流转问题的需要由于法律规定集体建设用地使用权不能直接进人市场，必须先行征用转为国有后才能出让。

因为利益驱动，集体建设用地使用者必然要突破现有法律禁锢，以土地使用权出租或土地使用权作价出资、入股、联营等形式自发流转农民集体建设用地使用权，进入市场谋求更大的经济利益。

由于没有纳入统一土地市场，这种自发性的流转带来许多问题：如随意占用耕地出让、转让、出租用于非农建设，低价出让、转让和出租农民集体建设用地，随意改变建设用途，用地权属不清诱发纠纷等。

第35卷 第12期2021年12月Vol.35 No.12Dec.,2021中国土地科学China Land Science宪法是一国之根本大法，具有最高法律效力，一切法秩序均应符合宪法规定。

我国集体土地使用权转让的法秩序，主要由《民法典》《土地管理法》《城市房地产管理法》《农村土地承包法》等法律确立。

但长期以来，尤其是近十年来，围绕集体土地使用权转让法秩序的合宪性争议却持续不断。

争议的核心问题是，针对集体土地使用权转让进行的法律限制是否合宪。

2019年修正的《土地管理法》和《城市房地产管理法》对集体土地使用权转让的法秩序进行了重大调整，但不同类型的集体土地仍然受到不同强度的法律限制。

当前，集体经营性建设用地入市问题尚未完全落地，宅基地使用权和承包经营权的流转制度也存在不少有待完善之处。

为此，探讨集体土地使用权转让法秩序的合宪性，仍具有相当的学术价值和实践 意义。

我国集体土地使用权转让法秩序的主要宪法依据是1988年宪法修正案增加规定的“土地的使用权可以依照法律的规定转让”（以下在非必要引用时简称土地使用权转让条款）。

为尽可能消解学界争论，同时也为构建更具合宪性的集体土地使用权转让法秩序，需对上述宪法规定进行规范解释。

本文认为，1988年宪法修正案增加规定土地使用权转让条款，既没有专门为集体土地使用权转让提供宪法依据的立法意图，也没有限制集体土地使用权转让的立法意图。

该规定的立法目的是同时为国有土地使用权转让和集体土地使用权转让提供一个制度框架，以此框架建构的法秩序均具备形式合宪性。

1 我国集体土地使用权转让的法秩序及其合宪性争议1.1 我国集体土地使用权转让的法秩序目前，我国大部分土地属于集体所有。

尽管不够成熟且争议很大，但我国确已形成一套以《民法典》《土地管理法》《城市房地产管理法》《农村土地承包法》等法律为基础的集体土地使用权转让法秩序[1]。

按照《土地管理法》等相关法律规定，集体土地归“农民集体”所有，土地所有权不能转让。

农村集体建设用地使用权出让和转让办法内容农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

现在进城务工的农民越来越多,农村集体建设用地使用权出让和转让渐渐成为了一个社会问题,引发了大规模的探讨。

作为一个农业大国,保障农民的利益至关重要。

下面的小编为广大农民朋友介绍农村集体建设用地使用权出让和转让办法相关内容，供您参考。

《宪法》或《土地管理法》等法律都没有在文字上明确表述集体所有土地使用权不能转让或流转，恰恰相反，新《土地管理法》及其《实施条例》的某些条款规定已为集体土地使用权的转让提供了法律依据上的支持。

▲一、新《土地管理法》第14条第2款规定在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

这里的承包经营权，实质即为集体所有农业用地的土地使用权，调整行为说白了就是土地使用权有条件的转让，只是名称不同并经村民代表大会通过及报上级机关批准而已。

▲二、新《土地管理法》第63条规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

此条款有二层意思：①这里的农民集体所有的土地使用权应特指农业用地，如果农业用地未经依法办理农转审批手续而转让和出租用于非农业建设，当然是不允许的，也和新法的立法宗旨相悖。

如若转、受让双方都是用于农业生产，不改变用途，那就不适用本条款，而适用上述第14条之规定。

在实际工作中，人们往往根据这一条款规定不加分析地对集体土地转让行为进行全面否定，均因未深刻领会新法的立法宗旨及从整体上理解《土地管理法》条文所致。

②该条款的下一段话开宗明义的告诉我们，符合特定条件的集体建设用地使用权可以依法转移。

农村集体土地使用权证的几个问题的探讨作者：杨江来源：《法制博览》2012年第07期【摘要】2011年国土资源部颁发了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确要求：农村集体土地确权登记将保证农民土地合法权益。

《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》强调依法保障农户宅基地用益物权，促进我国城乡经济社会一体化进程。

本文对农村集体土地使用权证的现状及问题和完善建议两方面进行了研究。

【关键词】农村集体土地；宅基地使用权；集体土地使用权证一、目前，集体土地使用权证的现状及问题（一）集体土地使用权证的流转受到非常严格的限制根据《物权法》、《担保法》及《土地管理法》等相关的法律规定，目前，农民集体所有的土地的使用权的流转还没有完全放开，集体土地使用权证还不能进入二级流通市场，在市场经济条件下，不能发挥集体土地使用权的应有价值，这将可能导致一种恶性贫富差距。

（二）农村集体土地确权颁证存在诸多问题［1］1.“一户多宅”现象较为普遍《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。

目前法律法规对“户”却并没有做出详细的说明。

在实务过程中，就会对“一户一宅”的理解产生非常大的偏差，甚至产生歧义，例如，一户人家分成两户后，后来因法律的继承关系而取得两处宅基地，对于多出一处宅基地该怎么处理？这些问题将给确权颁证工作带来很多麻烦。

2.缺乏统一的农村土地登记制度在目前的法律体系下，农村集体土地的登记工作尚缺乏统一的部门负责，而是由多头部门登记。

3.没有形成一体化的信息化管理目前，农村地籍调查工作需要完善，信息化建设处于滞后状态，农村土地登记工作尚没有实行一体化的信息化管理。

二、完善集体土地使用权证的建议（一）关于集体土地使用权转让的法律根据问题［2］目前，并没有哪部法律法规明令禁止农村集体土地使用权不能出让、转让、出租或者其他方式流转起来。

而相反的是，在2004年8月29日第二次新修订的《土地管理法》和相关的配套《实施条例》当中却能寻找到一些农村集体土地流转的一些法律根据。

第1篇一、引言土地征转是指国家为了公共利益的需要，依法对集体土地进行征收或者征用的行为。

在我国，土地征转是国家实现宏观调控、保障国家安全、促进社会经济发展的重要手段。

为了规范土地征转行为，保障被征地农民的合法权益，我国制定了一系列土地征转法律规定。

本文将从土地征转的概念、法律依据、程序、补偿安置等方面进行详细阐述。

二、土地征转的法律依据1.《中华人民共和国宪法》《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。

”2.《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法》第四十二条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定征收集体所有的土地。

”3.《中华人民共和国农村土地承包法》《农村土地承包法》第二十七条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对农村土地实行征收或者征用。

”4.《中华人民共和国城乡规划法》《城乡规划法》第四十三条规定：“城乡规划区内集体土地，因公共利益需要征收或者征用的，应当依照土地管理法的规定办理。

”5.《中华人民共和国土地管理法实施条例》《土地管理法实施条例》第二十二条规定：“征收土地，应当依照土地管理法的规定，以公共利益为原则，以补偿安置为前提。

”三、土地征转的概念1.征收：是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定，对集体土地所有权进行征用，并给予补偿的行为。

2.征用：是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定，对集体土地使用权进行征用，并给予补偿的行为。

四、土地征转的程序1.申请与批准（1）建设单位或者个人向县级人民政府土地行政主管部门提出土地征收或者征用申请。

（2）县级人民政府土地行政主管部门对申请材料进行审核，并提出审核意见。

（3）县级人民政府根据审核意见，决定是否批准土地征收或者征用。

2.公示与听证（1）县级人民政府在批准土地征收或者征用后，应当向社会公示征收或者征用的土地范围、补偿安置方案等信息。

（2）公示期满后，县级人民政府应当组织听证，听取被征地农民、建设单位和有关部门的意见。

我国农村集体土地权利流转存在的问题及其完善建议一、农村集体土地权利流转存在的法律问题虽然，我国现有的政策或法律当中已经有了关于农村集体土地流转权利的法律规定，但可以看出，这些规定过于宏观，在实践中还存在这以下问题。

（一）土地所有权主体的不明确土地权利流转作为一种交易行为，土地权利的出让、转让以及入股合作等行为都需要明确的所有权主体。

我国《宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

但是《宪法》并没有对农村土地的所有权主体的”集体”作出明确的法定概念。

而《土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

根据上述规定，我国农村集体土地所有权的主体包括村集体经济组织、村内集体经济组织、乡镇集体经济组织。

而农业集体经济组织、村民小组、村民委员会和乡（镇）政府则不是所有权主体，它们依法只享有经营、管理的权利。

虽然看起来我国法律对农村集体土地所有权主体作出了比较明确的规定，但对“集体”这一概念的内涵没有作出明确的界定。

这样的法律规定就导致了农村集体土地所有权主体的复杂性，以至于集体土地所有权主体的不明确。

（二）农村集体土地权利流转主体受限一是农户家庭成员之间的土地划分并不明确，在流转过程中就会出现障碍。

二是家庭成员的变化导致流转主体难以界定。

耕地的承包期是30年，在这30年中家庭成员很可能会发生变化，发生变化之后土地承包经营权的归属和划分就难以确定，相应的流转主体也就难以确定。

另外，根据《土地承包法》的规定，以家庭承包方式取得的土地承包经营权转让时，转让方必须具有稳定的非农职业或稳定的收入来源，而受让方必须是农户。

成国土资发〔2008〕124号成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法成都市国土资源局关于印发《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》的通知成国土资发〔2008〕124号为了统筹城乡经济社会发展，推进成都市试验区建设，深化农村土地和房屋产权制度改革，优化土地资源配置，加强集体建设用地使用权流转管理，维护土地所有者和土地使用者的合法权益，经市农村产权制度改革联席会议审查同意，现将《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》印发你们，请遵照执行。

附件：《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》二〇〇八年三月二日成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法第一章?总?则第一条?为了统筹城乡经济社会发展，促进"三个集中"，优化土地资源配置，加强集体建设用地使用权流转管理，维护土地所有者和土地使用者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和《中共成都市委成都市人民政府关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）》（成委发[2008]1号）等法律、法规和文件规定，本着全国统筹城乡综合配套改革试验区率先突破、大胆创新的精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条?成都市行政区域内，合法取得的集体建设用地使用权流转适用本办法。

第三条?集体建设用地在符合规划，保持土地所有权不变的前提下，实行使用权有偿、有限期流转。

第四条?市国土资源局负责全市范围内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。

区（市）县国土资源局（分局）负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。

第二章??产权界定第五条?农民集体所有的土地依法属于组农民集体所有的，由组集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。