房地产企业的税收筹划实例
以下通过一个案例告诉你房地产企业如何通过企业财富安全管理集成系统来做好企业税收筹划，并且对房地产企业未来税务安全做出预控。
企业财富安全管理集成系统，预控企业税务风险，安全提升价值。 嘉业公司拟建的蛟湖经典项目有一地块，其土地成本和开发成本合计为29000万元，评估公司按照市价给出的评估价格为50000万元。
现有两个方案如下（均采用营改增后的简易计税法）： 【分析】 方案一：自建自销 嘉业公司将该项目作为商品房用于直接销售，依据税务规定，按照销售不动产税目征税，涉及土地增值税。 销售收入（含增值税）：50000万元 销售收入（不含增值税）：50000÷（1+5%）=47619万元 销项税额：47619*5%=2381万元 城建税及教育费附加：2381*(7%+3%+2%)=286万元 印花税：50000*0.0005=25万元 土地增值税： 扣除项=29280*(1+10%+20%)+286=38350万元 增值额=47619-38350=9269万元 增值率=9269/38350=24% 土地增值税：9269*30%=2780万元 净收入：47619-29280-25-2780-286=15248万元 方案二：（企业财富安全管理集成系统方案） 嘉业公司先将该地块出售给绿地公司用于职工住房，土地转让价格按照评估价格为10000万元，土地成本为7280万元，进行土地使用权证的更名，涉及土地增值税。
嘉业公司与绿地公司签订房屋代建协议书，工程所需全部建设资金均由绿地公司提供，同时绿地公司还负责采购大部分的建筑材料（价款约为1300万元），嘉业公司只负责工程的组织协调工作，建筑面积为90000平方米，按照每平米2500元收取代建服务费，共计22500万元。代建服务期间费用预测为6500万元。
代建服务按照服务收入征税，不涉及土地增值税。 该房地产公司转让该地块的损益如下： 销售收入（含增值税）：10000万元 销售收入（不含增值税）：10000÷（1+5%）=9524万元
随着房屋价格的不断上涨，买房确实难，特别在大城市买房已成为奢望，不
止是房价，高额的房产税也让人望而却步，那么房产税如何进行纳税筹划？
房产税作用于房价，这里主要关注的是第一方面的影响。在交易流转过程中，
税负本身是可以转嫁的，税负的转嫁很可能导致结果与制度设计者原先预想的不
太一样。税负最终不仅仅只作用于房地产商，最终受影响的可能会是整个社会经济。
认清房产税征收标准是首位
房产税一直就是存在的。每次，关于推进房产税的消息都是备受关注的。近
几年来，随着房价的飞速上涨，房产税的应税价格也开始逐渐调整。对个人住房
征税的房产税将是未来房产税改革的重要方向，但是目前，国内条件并不具备改革方向，所以新修订房产税的时间还无法确定。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向
产权所有人征收的一种财产税。征收范围限于城镇的经营性房屋。区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租
金收入征税。
房产税法规定：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税依
照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入
为房产税的计税依据。房产税的税率依照房产余值缴纳的税率1.2%，依照租金
收入计算缴纳的税率为12%。
根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：1.按房产原值一次减除30%
后的余值计算。其计算公式为：年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%；2.第二种按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)。
房产税纳税筹划的方法
1、利用合作开发方式合理避税，利用此方法可以通过经营收入利息收入以
及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营
方式以减轻税收负担。
2、利用股权转让方式合理避税，股权转让业务不缴纳营业税、城建税、费
附加和土地税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。
3、利用签订合同装修费的合理避税。
经济观察
∞房地产行业税务筹划 一、房地产企业税收现状 在我国税法规定的税种中，房地产 开发企业涉及的税种有：耕地占用税、 城镇土地使用税、营业税、城市维护建 设税、企业所得税、土地增值税、房产 税、契税和印花税，占到了我国税种的 ４１％。目前，我国房地产企业按销售收 入的５％交纳营业税，按营业税的１％～ ７％交纳城建税，按营业税的Ｏ．３％交纳 教育附加税，按利润总额的２５％交纳 企业所得税。按Ｏ．２—１０元，平方米的标 准交纳城镇土地使用税，按房产余值的 １．２％或租金的１２％交纳房产税，按累 进税率征收土地增值税，按交易额的 ３％一５％交纳契税，还有，诸如：耕地占 用税、印花税、车船使用税等，如果将这 些税种综合计算，房地产企业的税负可 达ｌＯ％以上。 二、房地产企业主要税种的税务筹 划 （一）营业税筹划 １．价外费用的筹划 营业税的计税依据是营业额，营业 额为纳税人提供应税劳务、转让无形资 产或者销售不动产向对方收取的全部 价款和价外费用。价外费用包括向对方 收取的手续费、基金、集资费、代收款项 及其他各种性质的价外收费。同时，营 业税暂行条例又规定，物业管理企业代 有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、 维修基金、房租的行为，属于“服务业” 税目中的“代理”业务，只对其从事此项 代理业务取得的手续费收入征收营业 税。这就为房地产开发企业通过控制价 外费用进行营业税筹划提供了空间。 房地产开发企业在销售房屋的同 时，往往需要代收水电初装费、燃（煤） 气费、维修基金等各种配套设施费。对 于房地产开发企业来说，这些配套设施 费属于代收应付款项，不作为房屋的销 口李霞 售收入，而应作“其他应付款”处理，但 在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在 营业税的计税依据之内。但是，如果房 地产开发企业专门成立物业公司，将这 部分价外费用的收取转由物业公司收 取，这样，其代收款项就不属于税法规 定的“价外费用”，也就不用征收营业 税。 ２．利用税率不同的筹划 因为营业税有九种税目，税率各不 相同，销售不动产适用的是５％的营业 税税率，房屋装修属于建筑安装业适用 ３％的税率。充分利用税率差异可以为 房地产公司节约不少税金。例如，甲企 业开发的房地产毛坯房价格为４０００ 元，平方米 装修按１０００元，平方米计 算，总面积为５００００平方米。如果甲企 业不成立装修公司，只签订一份销售合 同，则营业税为：５０００￣５００００￣５％＝１２５０ 万元；如果甲企业签订销售合同时按毛 坯房计算，另成立装修公司与客户签订 装修合同，则营业税为：４０００ｘ５００００ｘ ５％＋ｌＯ００ｘ５００００ｘ３％＝１ １５０万元。节约 １００万元。 （二）土地增值税筹划 １．利用优惠政策进行筹划 根据我国《土地增值税暂行条例》 规定，纳税人建造普通标准住宅出售， 其增值额未超过扣除项目金额２０％ 的，免征土地增值税。若其增值额超过 扣除项目金额２０％的，应对增值额全 额征税，不得免税。普通标准住宅，是 指一般居民用住宅，不包括高级别墅、 高级公寓、小洋楼、度假村等以及超面 积、超标准、豪华装修的住宅。是否属 于普通标准住宅，必须经过税务机关 确认。 土地增值税适用超率累进税率，价 格越高，相同条件下增值额越大，适用 税率越高，但在有些情况下价高未必利 大。因此，在确定房地产销售价格时，要 考虑价格提高带来的收益与不能享受 优惠政策而增加税负两者问的关系。 充分利用对房地产开发企业的附 加扣除实施纳税筹划《土地增值税实施 细则》规定，对从事房地产开发的企业， 可按“合计数”的２０％￣ＪＩ计扣除项目金 额，其他企业从事房地产开发的，不享 受此项费用扣除。此举的主要目的是为 了抑制对房地产的炒买炒卖行为。因 此，当非房地产开发企业欲进入房地产 业时，不宜作为其非主营项目，而应考 虑重新设立一独立核算的、专门从事房 地产开发和交易的关联企业。这样，不 仅可以在房地产开发业务中享受前述 附加扣除，实现土地增值税的纳税筹 划，而且可以在今后的各纳税年度中利 用企业的关联关系实现其他税收的纳 税筹划。比如，通过双方的销售收入分 列，可使双方各自扣除业务招待费（或 交际应酬费）时适用较高的扣除率，进 而实现企业所得税的纳税筹划。 ２．利用代建房行为进行筹划 房地产的代建行为是指房地产开 发公司代客户进行房地产的开发，开发 完成后向客户收取代建收入的行为。对 于房地产开发公司而言，虽然取得了收 入，但没有发生房地产权属的转移，其 收入属于劳务收入性质，缴纳营业税， 不缴土地增值税。房地产开发公司可以 利用这种建房方式，在开发之初确定最 终用户，实行定向开发，以达到减轻税 负的目的，避免开发后销售缴纳土地增 值税。 ３．利用合作建房行为进行筹划 税法规定，对于一方出地。一方出 资金，双方合作建房，建成后按比例分 房自用的，暂免缴纳土地增值税；建成 后转让的，应缴纳土地增值税。假如某 房地产开发公司拥有一块土地，拟与
浅谈房地产企业税收筹划
中图分类号：f812 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）05-000-01
摘 要 房地产行业是我国税负最重的行业之一，所涉税种达十多种，因此合理的税务筹划能够有效降低房地产企业的成本，增加房地产企业的税后利润。本文主要通过分析房地产企业营业税、土地增值税的税务筹划措施，为房地产企业实行税务筹划提供借鉴。
关键词 税务筹划 营业税 土地增值税
税收筹划是指纳税人在不违法税法等法律、法规的前提下，通过对经营活动，投资活动，筹资活动等财务活动中涉税问题的合理安排，达到规避或减税的目的的行为。通过税务筹划，企业可以减低成本，实现税后利润最大化的目标。基于此种原因，税收筹划在各个行业均得到了广泛应用。
近几年随着房价的日益攀升，房地产行业炙手可热，许多实体制造企业纷纷涉足房地产行业，如海尔地产，海信地产等。随着这些企业的加入房地产行业竞争日益激烈，要在该行业中发展壮大需要房地产企业不断寻求降低成本的途径，但是通货膨胀导致原材料价格日益攀升，房地产行业将目光集中于税收筹划上，希望通过税收筹划降低税负，增加盈利。
房地产行业是我国税收负担较重的行业之一，所涉及的税务不仅包含一般企业应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、车船使用税、企业所得税，还包括土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等，涉及十余种税种。这就要求房地产行业合理进行税务筹划，减轻税务负担。
营业税、土地增值税作为房地产行业中税负较重的税种，对其进行合理的税收筹划意义深远。
一、营业税的税收筹划
对营业税的税收筹划其实是变相的对土地增值税的税收筹划。
根据税法规定，房地产的代建行为因为其没有发生房地产权属的转移而不必缴纳土地增值税，代建取得的收入按照劳务报酬缴纳营业税即可。这样做的前提是房地产开发商在施工之前已经确定了用户，代客户进行房屋建设。
另外一种避开土地增值税甚至有可能避开营业税的方法是合作建房。举个例子，假若有a、b两家企业，a拥有资金，b拥有土地使用权。现在a想在b的土地上建造房屋，有一下几种方式：
