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随着我国房地产市场的蓬勃发展，越来越多的人选择购买商品房作为自己的住所。
然而，购房过程中存在诸多陷阱，稍不留神就可能造成经济损失。
本文将揭秘商品房购房合同中的常见陷阱，并提供相应的防范措施。
一、购房合同陷阱揭秘1. 交房延迟陷阱许多购房者与开发商签订购房合同后，发现开发商无法按期交房。
这不仅给购房者带来生活不便，还可能引发诉讼。
开发商以“不可抗力”为由延期交房，购房者往往难以维权。
2. 面积改变陷阱购房者在入住时，可能会发现实际面积与合同约定面积存在较大差异。
开发商以“测量误差”为由拒绝赔偿，给购房者带来经济损失。
3. 广告失真陷阱部分开发商在广告中夸大宣传，如虚假承诺物业配套设施、夸大房屋品质等。
购房者误信广告，购房后发现实际情况与宣传不符。
4. 产权问题陷阱购房者购买商品房时，需关注产权问题。
部分开发商存在产权纠纷，购房者购买后可能面临无法办理产权证的风险。
5. 定金陷阱购房者在签订购房合同前，需谨慎对待定金问题。
开发商可能会以“定金罚则”为由，拒绝退还购房者缴纳的定金。
6. 没收条款陷阱部分购房合同中存在“没收条款”，如购房者未在规定时间内签订正式合同，开发商有权没收购房者缴纳的诚意金等费用。
二、防范措施1. 仔细阅读合同条款购房者在签订购房合同前，应仔细阅读合同条款，了解开发商的义务和责任。
如发现合同存在漏洞或陷阱，应及时与开发商协商修改。
2. 注意交房时间购房者应与开发商明确约定交房时间，并在合同中注明违约责任。
如开发商无法按期交房，购房者可要求赔偿。
3. 核实房屋面积购房者在购房前，应核实房屋实际面积，确保与合同约定一致。
如存在面积差异，应及时与开发商协商解决。
4. 谨慎对待广告宣传购房者应理性看待广告宣传，不要轻信开发商的夸大宣传。
购房前，可实地考察房屋和周边配套设施。
5. 关注产权问题购房者应了解房屋产权情况，确保购买的是合法商品房。
如发现开发商存在产权纠纷，应及时终止购房。
6. 谨慎缴纳定金购房者在与开发商签订购房合同前，不要轻易缴纳定金。
开盘前商品房认购书、预售合同等签约文件的风险防范1. 引言在购买商品房的过程中，开盘前签订的认购书、预售合同等签约文件起着重要的法律约束作用。
然而，由于商品房市场的复杂性和多变性，购房者需要特别注意签约文件中可能存在的风险。
本文将介绍开盘前商品房认购书、预售合同等签约文件的风险，并提供相应的风险防范措施。
2. 开盘前商品房认购书的风险2.1 不完整的信息披露开盘前的商品房认购书通常包含购房者的个人基本信息、购房意向、产品信息等内容。
然而，有些开发商可能存在信息披露不完整的情况，以提高房屋的吸引力和销售效果。
购房者应注意认购书中的信息是否详尽、真实，包括但不限于房屋面积、楼层、朝向、装修标准等。
2.2 签约条件的不明确有些开发商在开盘前的认购书中，可能未明确约定签约条件，包括但不限于定金支付方式、购买资格要求、房屋交付时间等。
购房者应要求开发商在认购书中明确约定签约条件，并咨询专业人士对相关条款进行解读和评估。
2.3 终止认购的风险由于市场因素或个人原因，购房者在认购后可能有终止认购的需求。
然而，一些开发商可能以各种手段阻碍购房者终止认购，如要求支付高额违约金、不予退还定金等。
购房者应在认购前仔细阅读和理解相关条款，确保有足够的保障机制，并在认购时咨询专业人士的意见。
3. 预售合同的风险3.1 不平等的合同条款预售合同是购房者和开发商之间约定权益关系的重要法律依据。
然而，由于信息不对称等原因，合同中的条款可能倾向于开发商，对购房者的权益保护不足。
购房者应详细阅读和理解合同中的各项条款，对不明确或不合理的条款进行提出异议。
3.2 隐含的附加费用部分开发商在预售合同中可能存在隐含的附加费用，如装修费、小区配套费用等，这些费用在购房者签约时可能未能充分预见到。
购房者应仔细阅读合同，了解相关费用，并与开发商进行沟通和协商，以避免不必要的费用支出。
3.3 房屋交付延迟的风险开发商在预售合同中通常约定了房屋的交付时间，然而，由于各种原因，如工程进度延迟、相关审批文件未获得等，房屋交付时间可能会延迟。
认购房合同的陷阱
在房地产市场中，认购房合同是购房者与开发商之间的法律约定，它规定了双方的权利和
义务。
不少购房者在签订合同时，由于缺乏专业知识或经验不足，可能会陷入一些隐藏的
陷阱。
本文将为您揭示常见的认购房合同陷阱，并提供相应的防范建议，帮助购房者规避
风险，保障自身权益。
我们来谈谈价格条款的陷阱。
有些合同中，开发商会故意模糊房屋总价的构成，如将装修费、车位费等额外费用隐藏其中，使购房者难以察觉。
因此，购房者在签订合同前，应要
求开发商明确列出各项费用，并确保所有费用都在合同中有所体现。
关于交房时间的陷阱也不容忽视。
部分开发商会在合同中设置模糊的交房时间，如“预计”、“争取”等字眼，这给开发商留下了拖延交房的空间。
购房者应要求合同中明确具体的交房
日期，并对逾期交房的违约责任进行明确规定。
房屋质量标准的陷阱也是购房者需要警惕的。
有时合同中对房屋质量的描述过于笼统，没
有具体的验收标准和质量保证措施。
购房者应要求合同中详细列明房屋的质量标准，包括
建筑材料、施工工艺等，并约定如有问题时的解决方式。
关于违约责任的陷阱也不可忽视。
一些合同中对开发商的违约责任描述不清或处罚过轻，
而对购房者的违约责任则规定得过于严格。
购房者应在合同中争取平等的违约责任条款，
确保双方权益的平衡。
附加条款的陷阱也需要关注。
有些开发商会在合同中加入一些不合理的附加条款，如限制
购房者转售房屋的权利等。
购房者应仔细审查合同的每一条款，对不合理的要求提出异议，并争取删除或修改。
注意认购书中的陷阱条款房屋买卖合同的签订应该体现平等自愿的原则，但很多购房人的体会是：一旦签了认购书，往往不得不接受一些不公平的条款。
导致这种情况出现的，往往是认购书中的这样一个条款：如认购方在规定期限内不与开发商签订合同，则开发商所收定金不予退还。
实际上，这是一个陷阱房屋买卖合同的签订应该体现平等自愿的原则，但很多购房人的体会是：一旦签了认购书，往往不得不接受一些不公平的条款。
导致这种情况出现的，往往是认购书中的这样一个条款：“如认购方在规定期限内不与开发商签订合同，则开发商所收定金不予退还。
”实际上，这是一个陷阱。
比较公平的做法应该这样规定：“如果因为双方对条款的分歧而无法签订合同，则卖方必须退还定金。
”然而在现实生活中，开发商往往在认购书中设置了一些“合法”的陷阱，损害了买受人的合法权益，主要表现在以下几个方面：第一，开发商在给买受人的认购协议书中，一般对预售商品房描述不清，没有将对买受人的重要承诺写入该协议，只是一个简单的楼号，为将来买卖合同的成功签订增加了困难，给买受人套上了一个不平等的枷锁，也为开发商逃避责任留下了伏笔。
第二，在认购协议中，开发商往往注明了买受人对商品房买卖合同及其补充协议均已“阅悉”。
这显然是开发商玩的文字游戏，对买受人是不公平的，同时违反了民法上的诚实信用原则。
商品房买卖合同适用国家指定的文本合同，交易双方根据实际情况写入商定内容。
既然商品房买卖合同尚不存在，其内容自然无从谈起，又哪里来的“均已阅悉”呢?明眼人一看便知，这是开发商为维护自己的利益而不顾消费者的合法权利，甚至以此要挟消费者，进行强买强卖。
第三，在认购协议书中开发商往往还会规定，因购房者原因未能签订商品房买卖合同的，定金不予退还。
但开发商的认购协议书中一般都未规定由于开发商的原因导致买卖合同不能签订所应承担的责任，也未规定哪些情况导致买卖合同不能签订是属于买房人的责任，哪些情况属于开发商的责任。
违反了交易的公平原则。
签订商品房认购书有哪些风险
商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
正因为其并不是正式的商品房买卖合同，因此存在以下一些风险：
一、签订《认购书》一般发生在房地产项目尚不符合预售的条件下。
我国《房地产管理法》对商品房预售有较为严格的管理，而签订《认购书》可以规避商品房的预售审核，并可通过收取认购定金的方式获取房地产项目的建设资金。
因《认购书》缺乏政府部门的监督，对开发商履约能力的疑问较大。
二、双方在签订《认购书》时，《商品房买卖合同》的条款并没有形成
买房人并不知道《商品房买卖合同》的内容，等到《认购书》约定的订约时间到了，才由开发商单方提供。
因此开发商常常凭借《认购书》，以没收定金要挟买房人，“逼迫”买房人接受《商品房买卖合同》当中不平等的“霸王条款”。
三、由于认购书是由房产商制定的，内容中通常存在以下不利于买房人的陷阱
因此买房人应尽可能地与房产商签订详细的认购书。
一般来讲认购书有以下陷阱1、内容过于简单，仅包括房屋地址、面积、价格、交楼日期等；
2、对分摊面积、税费、违约责任、配套设施、装修标准、房地产交付及定金的退还或丧失的条件、物业管理等诸多内容不作规定或者不作详细约定；
3、房产商以隐瞒重要事实，如将没有商品房预售许可证的房屋进行销售，欺骗购房者，让购房者先签认购书，收取定金，后签预售合同，骗取定金。
一、未注明因何种原因退房以及后果在签订认购书后，购房者需要缴纳一定额度的定金。
然而，由于个人信用记录、银行贷款政策等原因，购房者有时无法按时办理贷款。
此时，开发商可能会以购房者未履行合同为由，没收定金。
为了避免这种情况，建议在协议中约定，若购房者无法得到贷款，定金应如何返还或扣除部分作为手续费。
二、合同主体认定不明购房者可能由于缺乏法律常识，导致合同主体认定不明确。
例如，代表开发商签约的人并非法人代表，或者合同上的开发商并非该房产土地拥有者。
为了规避风险，购房者需在签约前核实签约人的身份，确保其具有相应的授权委托书，并注意合同上的公章。
三、不要轻易在开发商提供的补充协议上签字虽然签补充协议在购房交易中很有必要，但购房者应谨慎对待开发商提供的补充协议。
有些开发商可能会在补充协议中设置陷阱，如增加购房者的责任、降低开发商的责任等。
在签字前，购房者应仔细阅读协议内容，如有疑问，可寻求专业律师的意见。
四、五证不全购房者在签订合同时，要注意开发商是否具备五证（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）。
有些开发商可能提供虚假的五证或五证不全，导致购房者无法取得房产证，甚至购房合同无效。
购房者要核实五证的真实性、有效性，必要时可要求开发商提供原件。
五、公摊面积陷阱建设部格式合同第五条只对建筑面积出现变化的处理，这可能导致开发商提高公摊面积，减小使用面积。
为了避免这种情况，购房者在合同中应明确套内建筑面积和公摊面积，并在附件二中列明公摊面积的构成。
六、房屋质量陷阱购房者要注意房屋质量，避免开发商在合同中设置房屋质量问题免责条款。
在签订合同时，可要求开发商提供房屋质量保证书，并约定房屋质量问题的处理方式。
七、延期交房陷阱开发商可能会因各种原因延期交房，给购房者带来不便。
在签订合同时，购房者应要求开发商明确交房时间，并约定延期交房的处理方式。
八、违约责任陷阱购房合同中应明确约定双方的违约责任，避免因违约行为导致损失。
商品房陷阱的使用技巧与常见问题分析随着城市化进程的推进，商品房成为了人们购房的主要选择。
然而，商品房市场上存在着一些陷阱和问题，购房者需要具备一定的技巧和知识来避免陷阱，解决问题。
本文将从几个方面来分析商品房陷阱的使用技巧与常见问题。
一、购房合同中的陷阱购房合同是购房者与开发商之间的重要约定，但其中存在着一些陷阱。
首先是合同中的“面积陷阱”。
开发商常常在合同中虚报房屋面积，以此来增加房价。
购房者应该在购房前仔细核实房屋实际面积，避免被虚报面积所欺骗。
其次是合同中的“交房时间陷阱”。
开发商常常会故意拖延交房时间，给购房者带来不便。
购房者应该明确约定交房时间，并在合同中约定违约责任，以保障自己的权益。
二、贷款购房的陷阱许多购房者需要通过贷款来购买商品房，但在贷款过程中也存在一些陷阱。
首先是贷款利率陷阱。
购房者应该在选择贷款机构时，比较不同机构的利率，并选择最有利于自己的贷款方式。
其次是贷款额度陷阱。
购房者应该根据自身经济状况合理规划贷款额度，避免过高的贷款压力。
此外，购房者还应该注意贷款合同中的条款，避免不必要的风险。
三、装修过程中的陷阱购房者在购买商品房后，通常还需要进行装修。
然而，装修过程中也存在一些陷阱。
首先是装修材料的质量陷阱。
购房者应该选择正规的装修公司，并要求明确装修材料的品牌和质量。
其次是装修费用的陷阱。
购房者应该与装修公司明确装修费用，并在合同中约定好装修款项的支付方式和时间，以避免纠纷。
四、物业管理中的陷阱购房者在购买商品房后，通常还需要面对物业管理问题。
物业管理中存在一些常见问题和陷阱。
首先是物业费用的陷阱。
购房者应该了解物业费用的标准和支付方式，并与物业公司明确约定，避免不必要的纠纷。
其次是物业服务质量的陷阱。
购房者应该定期检查物业服务质量，及时反馈问题，确保自己的权益得到保障。
总之，购买商品房是一项重要的决策，购房者需要具备一定的技巧和知识来避免陷阱，解决问题。
购房合同、贷款购房、装修过程和物业管理都是购房者需要注意的方面。
购房合同常见陷阱及规避（精选多篇）第一篇：购房合同常见陷阱及规避购房合同常见陷阱及规避陷阱一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。
但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。
对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。
同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。
陷阱二：合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。
有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。
另外，也有可能该项目是a公司开发的，实际上却是由b公司投资，作为买家还是应与a公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。
对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。
否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。
陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字签补充协议在购房交易中很有必要。
但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。
现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。
这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。
善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。
对策：看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。
陷阱四：“最短时间”与“最好”合同是双方意思一致的表达。
但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。
认购书里有猫腻及时弄清避让四大陷阱买房子签订认购书的同时，也有很多注意事项，在签约前快来看看这个，小心签约的四大陷阱。
一、什么是房屋认购书《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
简单说来，即开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。
这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。
二、商品房认购书包含内容1、认购物业;2、房价，包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款;4、认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。
三、认购书里有猫腻1、“订金”“定金”要弄清定金，简单地说就是预先付给开发商的金额：如果购房者违约，定金不退，如果开发商违约，须向购房者双倍返还定金。
而订金是房产交易过程中，预付款性质的一种支付，不具备定金的性质。
“订金”在法律上没有明文规定，在市场上类似的称呼还有“认筹金”，“诚意金”等。
出现在房屋认购书中的“订金”，是购房者对开发商的保证，在实践中一般被视为预付款。
而“订金”，无论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”即可。
提醒大家，在支付金额签合同时，一定要认真阅读，合同上一般会注明这笔金额是否会退还、几个工作日内退还等重要内容。
2、小区规划根据国家有关法律规定，小区建成入住，产权即发生转移，产权所有人已由开发商转为全体业主。
这时，开发商在未得到全体业主同意的情况下，是无权擅自改变小区公有土地用途的。
业主们可以去相关部门查询小区的整体规划审批，如果该地块属于小区已入住部分，那么，就有充分理由认为这种规划变更时不合法的。
另外，即便是建设中的小区，开发商要变更原有的规划，也应该对全体业主公示，在大部分业主没有异议的情况下，才可以变更。
现实生活中，由于购房者缺乏对相关法律知识的了解，在交易过程中往往处于弱势地位，开辟商也常通过各种手段侵犯购房者的合法权益。
不少购房者在购房时常将主要精力集中在所购房屋的地理位置、面积大小、价格等方面，往往忽视了审查房地产开辟商的经营资质，结果上当受骗。
事实上，这个问题还是比较容易避免的。
依照《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定，房地产开辟企业进行商品房预售必须取得五证，即《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。
实践中常浮现房地产开辟企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形，还有相当一部份房地产开辟企业置法律法规于不顾，欺骗买受人称已取得商品房预售许可证明，采取签订名目繁多的认购、订购协议的形式为买受人设立种种陷阱。
根据我国法律的规定，商品房的认购、订购、预订等协议应具备《商品房销售管理办法》第 16 条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
因此，购房者在购买商品房的过程中应尽可能了解房地产开辟企业的资质条件，选择当地有实力、有信誉的房地产开辟企业与其签订合同，在与开辟商签订合同前，应对合同的各项条款及开辟商的手续进行认真审查并应查看所有的原件，将证件的编号记载于房屋预售合同。
固然，由于房地产所涉法律甚多，有条件的话最好请法律人士为自己把关。
在实践中，许多房地产开辟商为了吸引更多的购买人，把物业管理也作为一个卖点，打出“如购买房屋则送 (免) 半年物业服务费用”这样的促销广告，这实际上超出了其售房合同的范围。
虽然业主可以在物业服务合同中约定，由开辟商代替业主交纳半年的物业服务费用，但实际履行时，常因得不到开辟商的实际承诺而引起争议，导致业主利益无法得到保障。
商品房认购书陷阱分析与防范2007-12-11商品房认购书陷阱分析与防范一、别被《商品房认购书》套牢无论房子是大是小、地理位置如何、价位如何，您在购房过程中，都必然会遇到这样的情况：当您根据楼盘宣传或广告前往看房的时候，售楼人员会立即带着您看沙盘、看户型图、参观样板房，随即指着沙盘对楼盘美好的未来进行描述。
在这种“描述”之下，您可能会对房子产生无穷的“好感”，就当您“依依不舍”的时候，销售人员会告诉你：“这套房子多好呀，好多人都看上了，要真想买到这套房，最好是先签个《商品房认购书》，交点定金，把房子给定下来，要不然明天这房子可能就没有了。
”于是，在正式签订商品房买卖合同之前，开发商已经轻而易举地把您的钱套在囊中，当然，为了“安慰”您一下，他们会向您承诺：这套房子，我们会为您保留一段时间。
直到您发现这个楼盘实在不适合您、这个楼盘的价格超过了您的承受能力、房屋存在质量问题或无法申请贷款等情况的时候，销售人员会再次十分清晰地告诉您：由于您没有签订商品房买卖合同，根据《商品房认购书》的约定，您已经违约了，根据法律规定，当初您交的“定金”不予返还。
“定金”的数额与房款相比，也许不算多，但几万元一也是您辛苦的“血汗”所得，为了这不能返还的“定金”，您也许会签合同，凑合着买了这套房。
到了这个时候，您就已经被《商品房认购书》给“套牢”了。
二、《商品房认购书》下套利器之一：定金这是您被《商品房认购书》“套牢”的重要武器，正是由于这笔钱款无法退还会造成您的损失，才导致您为了“防止损失”而“不得已”签约。
导致您被套牢的原因主要是由于“定金罚则”的存在：根据《民法通则》和《合同法》的规定，当事人可以约定以交付定金作为订立合同的担保，如果给付定金的一方拒绝订立合同，无权要求返还定金；如果收受定金的一方拒绝订立合同，应当双倍返还定金。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确了“定金罚则”在商品房买卖合同订立过程中的适用。
这也就意味着，《商品房认购书》中一旦约定了定金，如果您不想签订《商品房买卖合同》了，开发商就有权告诉您“这笔钱不能还给您”。
当然，如果开发商不愿订立《商品房买卖合同》，就要双倍向您返还。
有一点需要明确的是，只要《商品房认购书》包含了“交付定金xxx元”的字样，就适用该罚则，无须另行约定“如果给付定金的一方拒绝订立合同，无权要求返还定金；如果收受定金的一方拒绝订立合同，应当双倍返还定金”之类的内容。
因此，一旦您看到“定金”两个字，请一定同时想到这两个字背后隐含着的“定金罚则”。
三、《商品房认购书》下套利器之二：“没收”条款如果不约定“定金”，而是约定“预付款”，是不是就能够逃脱被套牢的境遇呢？并不是这样的，尽管《商品房销售管理办法》第22条规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
但是这条规定没有限制当事人之间的另外约定。
因此，尽管在《商品房认购书》中约定的是“担保金”、“保证金”、“订约金”、“押金”、“订金”、“诚意金”或是“预订款”等概念，没有约定“定金”，一旦开发商加人了“如果购房人在签订商品房认购书之后巧日内不能签订《商品房买卖合同》的，所收诚意金（或者是其他的各种金）不予退还”一类的条款，您所缴纳的钱款同样难以取回。
该类条款，可以称之为“没收条款”，已经成为《商品房认购书》套牢购房者的第二大利器。
四、防止被《商品房认购书》套牢的9条军规1.谨慎对待销售人员的宣传为了订单背后的提成，销售人员会使出“浑身解数”，请您一定要谨慎分析销售人员的促销手段，无论是“最后一套”还是“明天就涨价”，无论是“小区配套完善”还是“智能管理”，无论是“超大楼间距”还是“60％绿化率”，都请您保持冷静，不要因为一时头脑发热而被“套牢”。
2.交钱之前请三思为了最大限度保护自己的利益，建议您在把钱款交出去的时候一定要“三思”。
而且在定金交付之前，《商品房认购书》中的定金条款并不生效，因此如果您在已经签订了《商品房认购书》之后，但是尚未交付钱款之前改变主意，《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下，您还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉您支付钱款。
3.签订《商品房认购书》并非必经程序虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件（包括补充协议）等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。
4．把“诱饵”写进《商品房认购书》销售人员往往会以“优惠价格”、“保留房号”等诱饵引诱购房者签订《商品房认购书》，但有时最终难以兑现。
购房者签订《商品房认购书》的目的恰恰在于销售人员的这些“诱饵”，为了防止口说无凭，建议您将这些内容明确写入《商品房认购书》，并明确约定一旦这些约定不能实现的后果。
5.约定《商品房认购书》“退出”条款由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。
具体条款可以这样拟定：如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧，不能达成一致意见的，或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的巧日内将购房者所交认购金或定金全部返还。
6.尽量不交“定金”尤其是如果您还没有下定最后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。
为了更容易“抽身退出”，请尽量不要交“定金”。
7．避免“没收”条款尽管没有约定收取“定金”，如果《商品房认购书》中约定一旦您不签订“所收预付款将不予返还”，这种“没收”条款依然会导致您无法拿回自己所交的钱款。
8.抓住对方违约一旦开发商或销售公司出现违约，一定要抓住机会，要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。
为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，需要您在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款”的目的，并把销售人员的承诺写人，这样一旦出现违反约定的情况，您才能够底气十足地要求对方返还款项。
9.尽量利用“不可归责于当事人双方的事由”尽量找出“不可归责于当事人双方的事由”作为不签约的原因，例如规划的变更、双方就《商品房买卖合同》的条款难以达成一致、收入骤减、银行无正当理由不发放贷款等。
一旦发生类似原因，您就可以以此为由，要求返还已经交付的定金了。
五、直接转化为《商品房买卖合同》的《商品房认购书》《商品房认购书》是房屋买卖双方达成的一种“初步意向”，既然是初步意向，就表明双方可以以比较小的代价退出。
但是在特别情况下，初步意向也可能转化为正式的《商品房买卖合同》，按照法律的规定，转化需要同时满足以下两个条件：1.具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容；2.出卖人已经按照约定收受购房款。
这个规定实际上是一把“双刃剑”，如果您已经“坚决”地决定要买这套房，不妨利用这个规定，争取让初步意向直接转化成《商品房买卖合同》，免去中间的“夜长梦多”。
但是如果您还处于“试探”阶段，还希望能够有机会随时退出，那么就要避免在《预订书》或是《商品房认购书》中约定得过于详细，防止初步意向直接转化成《商品房买卖合同》，为自己保留及时“退出”的机会。
六、“小定”与“大定”部分楼盘开盘时会出现“热火朝天”的场面，开发商往往会要求购房者先交“小定”。
所谓“小定”，就是开发商保证为购房者保留房屋，保证购房者满意的房屋在一定时间内不会被卖出去。
购房者需要在约定的时间内向开发商交纳“大定”，并保证签订正式的《商品房买卖合同》。
“小定”的数额较之“大定”少很多，“小定”的合同条款较之“大定”也简单很多。
但是无论是“小定”还是“大定”，都可能包含“定金”或是“没收”条款。
七、VIP卡与“认筹，，有些楼盘会在开盘之前发售VIP卡，并约定VIP卡的持有人可以按照卡号顺序优先选定房号户型，楼盘销售结束，选定房号的持卡人卡内的钱款将抵作房款；没有选定房号的持卡人卡内的钱款全额退还，但不计利息，如果持卡人愿意，V IP卡可以保留至二期或是三期，届时可以获得优先选号的权利。
此外，作为特惠活动，开盘的时候举行现场抽奖活动，被抽到的持卡人可以获得各种优惠或奖品。
VIP卡的价格多则几万元，少则几百元，名称也五花八门，持卡人的权利也各不相同。
这种发售VIP卡的方式，在销售上又称为“认筹”，已经成为现在商品房市场上最为流行的营销手法之一，用业界的行话来说，这个叫做“蓄客”，就是在开盘之前聚敛人气，制造购房的紧张气氛，让购房者看起来觉得房屋非常走俏。
利用小小的VIP卡，开发商或是销售公司不仅创造出良好的销售氛围，发现和锁定潜在的目标客户，进行楼盘需求和价格调查，还可以提前获得数额不菲的资金。
八、内部认购的风险按照《商品房销售管理办法》第22条的规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。
关于商品房销售的条件，主要是“五证”的取得，本书将在下一个问题中加以介绍。
但是，还是有一些开发商在尚未满足商品房销售条件时，进行“内部认购”。
前面所介绍的“小定”和“认筹”，很多也属于“内部认购”的变种。
如果房地产商的信誉可靠，购房人通过内部认购有时确实能省些钱，但一旦房地产商最终拿不到预售许可证并宣告破产，购房人交付的定金有可能会有去无回。
《北京市城市房地产转让管理办法》第52条规定：“房地产受让人（指购房者，笔者注）知道或者应当知道转让人（指开发商，笔者注）没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。
”虽然最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。
”但是如果发生此类情况，往往需要通过诉讼才能取回自己已经交付的定金、预付款或房款，因诉讼花费的人力和金钱成本更是难以计算的。
一旦遇到开发商无力偿还或被宣告破产，还将面临无法取回的后果。
在内部认购的情况下，购房人面临的风险是十分巨大的，但是房地产市场的供求情况和交易双方的不公平地位令购房者不得不接受内部认购，在这种情况下，就需要了解一下商品房销售的条件和“五证”的相关知识，把自己的风险降到最低限度。
