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小产权房规制政策研究一、引言随着中国城市化的快速推进，小产权房问题逐渐凸显。
小产权房是指未经法定程序批准，由农村集体经济组织或个人在非农用地上建造的房屋，通常无法获得正式产权。
为了规范小产权房市场，保障各方权益，研究小产权房规制政策具有重要的现实意义。
本文旨在探讨小产权房规制政策，分析其存在的问题和不足，提出相应的建议，为相关部门提供决策依据。
二、文献综述近年来，小产权房问题受到广泛，许多学者对小产权房规制政策进行了研究。
综合已有的研究，小产权房规制政策主要存在以下问题：1、法律制度不健全。
小产权房缺乏明确的法律地位，无法获得正式产权，使其在法律上存在较大的风险。
2、缺乏统一规划。
小产权房建设随意性大，缺乏统一规划，导致资源浪费和社会不公。
3、难以管理。
小产权房建设过程中缺乏监管，建筑质量和安全难以保障，给管理带来难度。
4、影响正规房地产市场。
小产权房的存在对正规房地产市场造成了一定的冲击，可能影响市场的正常秩序。
针对以上问题，学者们提出以下建议：1、完善法律法规。
通过制定和完善相关法律法规，明确小产权房的法律地位，保障购房人的合法权益。
2、加强统一规划。
政府应加强对小产权房建设的统一规划，合理利用土地资源，避免浪费。
3、加强监管。
建立小产权房建设监管机制，确保建筑质量和安全，维护市场秩序。
4、规范市场秩序。
通过合理的规制政策，规范小产权房市场秩序，防止对正规房地产市场造成冲击。
三、研究方法本文采用文献分析法和实证研究相结合的方法，通过对相关文献的梳理和实地调查，了解小产权房规制政策的现状和实施效果。
四、结果与讨论通过分析相关政策和文献，可以得出以下结论：1、小产权房规制政策在法律制度方面得到了一定的完善，但仍存在较大的法律风险。
2、虽然政府加强了对小产权房的统一规划，但由于缺乏有效的执行力，仍存在随意建设的现象。
3、小产权房规制政策在建筑质量和安全方面的监管仍需加强，部分地区存在安全隐患。
4、小产权房规制政策的实施对正规房地产市场的影响有限，但仍需其对市场秩序的潜在影响。
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点之一。
小产权房作为一种特殊的住房形式，在中国城市中占有相当大的比重。
然而，由于小产权房在法律地位、产权归属、市场交易等方面存在诸多问题，其引发了社会各界的广泛关注和讨论。
本文旨在通过对小产权房问题的深入研究，提出相应的对策，以期为解决小产权房问题提供参考。
二、小产权房的现状及问题小产权房是指在集体土地上建设的、未经国家批准的住房。
其现状及问题主要表现在以下几个方面：1. 法律地位不明确小产权房在法律上存在较大的争议，其法律地位不明确。
一方面，小产权房的产权归属往往与集体土地的使用权紧密相关，导致其产权归属存在争议；另一方面，小产权房在市场交易中往往存在违法违规行为，如未办理相关手续、违规转让等。
2. 安全隐患严重由于小产权房的建设往往缺乏有效的监管，其建筑质量、消防安全等方面存在较大的隐患。
一些小产权房甚至存在违法改建、加层等现象，给居民的生命财产安全带来严重威胁。
3. 市场秩序混乱小产权房在市场交易中往往存在价格不透明、信息不对称等问题，导致市场秩序混乱。
一些不法开发商和中介机构利用小产权房的特殊性质进行欺诈行为，损害了消费者的权益。
三、小产权房问题的成因分析小产权房问题的成因是多方面的，主要包括以下几个方面：1. 土地政策不健全土地政策是小产权房问题的根本原因之一。
由于土地供应不足、土地价格高涨等原因，一些开发商和居民选择在集体土地上建设小产权房，以规避高昂的房价。
2. 监管不力监管不力也是小产权房问题的重要原因之一。
一些地方政府对小产权房的建设和交易缺乏有效的监管，导致市场秩序混乱、安全隐患严重等问题。
3. 社会需求驱动小产权房问题的产生也与社会的需求驱动有关。
随着城市化进程的加快，住房需求不断增加，而高昂的房价使得一部分人无法承受，从而选择购买小产权房。
四、对策与建议针对小产权房问题，本文提出以下对策与建议：1. 完善土地政策政府应加强土地供应，完善土地政策，增加土地的有效供给，缓解土地供需矛盾。
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房是指在城市规划前就已经存在，未经批准的房屋。
这类房屋
由于没有合法的土地使用证明，因此无法办理产权证，被称为小产权房。
小产权房确权方面存在的问题：
1.法律地位不明确：小产权房没有得到政府的认可和批准，其法律地位不明确，无法保障业主的合法权益。
2.交易风险大：小产权房无法办理产权证，因此不能正常进行买卖交易。
一旦发生纠纷，业主难以维护自己的利益。
3.公共服务配套不完善：小产权房多分布在城市边缘、农村等地区，公共服务配套较差，如水电气路等设施不完善。
4.建筑质量参差不齐：由于没有规范的监管和审查制度，小产权房建筑质量参差不齐，存在安全隐患。
相关建议：
1.政府应该加强对小产权房的管理和监管力度，规范其建设和使用行为，并制定相关政策保障业主合法权益。
2.鼓励小产权房业主升级改造，提高房屋品质和安全性。
3.加强公共服务配套建设，提高小产权房居民的生活质量。
4.建立健全的纠纷解决机制，保障业主合法权益。
同时，加强社会宣传，增强公众对小产权房的认识和了解。
小产权房处置对策及长效监管机制研究我国的小产权房问题一直以来都备受关注，它既是城市化进程中出现的问题，也是一种灰色产业链。
针对小产权房的处置问题，需要制定一系列的对策，并建立长效的监管机制。
针对小产权房的处置，应该采取分类施策的方法。
对于那些符合城市规划、建设质量符合规定、居民生活稳定的小产权房，可以通过合法化的方式进行处置，并为其提供正规的房产证，确保其居民的合法权益。
对于那些不符合城市规划、建设质量存在问题、居民生活困难的小产权房，应该依法予以拆除，并为其提供合理的安置措施。
对于小产权房的处置，要加强市场化运作。
政府可以通过拍卖、公开竞价等方式，将小产权房纳入市场化流转，吸引有实力的企业来进行开发，确保房屋资源能够得到充分利用。
可以通过政府购买服务的方式，引导社会力量参与小产权房的整治和改造，提高整治的效果和资金使用效益。
要加强对小产权房的长效监管。
政府应该建立健全的监管机制，加强对小产权房的日常管理和维护，确保居民的权益得到保障。
要加强对小产权房的信息公开，及时向社会公布有关小产权房的相关政策、处置进展等信息，防止出现信息不对称的情况。
第四，要建立完善的法律法规体系。
政府应该出台相关的法律法规，对小产权房的处置进行明确规定，提高整治小产权房的法律依据和操作可行性。
要加强与相关部门的协作，形成合力，共同推动小产权房问题的解决。
针对小产权房的处置问题，应该制定一系列的对策，并建立长效的监管机制。
只有这样才能有效解决小产权房问题，促进城市化进程的健康发展。
对于政府来说，更要加强对小产权房的规范管理，切实维护广大居民的合法权益。
论法律视域下小产权房产生的原因及解决对策一、小产权房产生的原因小产权房是指没有取得法定房产权证书，但具有一定居住功能的房屋。
其产生的原因主要有以下几点。
1.历史遗留问题在改革开放初期，由于房屋分配政策的不完善和住房供给体制的落后，很多人在没有法律依据的情况下自建房屋。
这些房屋没有合法的土地使用权和建筑许可证，属于无证建筑，因此不能取得法定房产权证书。
2.城市扩张随着城镇化进程的加快，城市不断扩张，大量农村人口涌入城市，对住房需求量的增加，加剧了城市住房供应短缺的问题。
为了解决居民住房问题，一些城市政府通过低价出让远郊地区的土地，让人民群众购买自建住房。
但是，由于这些土地不具备建设用地资格，因此自建房屋的居民也难以取得法定房产权证书。
3.政策转变在某些地区，政府推行了“农村危房改造”政策，鼓励农民自行改造农村老旧房屋。
虽然政府提供了一定的资金指导和技术支持，但是这些房屋大多没有土地使用权和建筑许可证，很难取得法定房产权证书。
4.法律制度缺陷在我国法律体系中，对小产权房的管理和规定不够完善，土地、房屋所有权不明晰，相应的保护机制也存在不足。
缺乏明确、完善的法律法规体系和权属认定机制，造成了小产权房的存在。
二、解决对策小产权房是目前我国城市化建设中需要解决的难题。
只有采取制定完善的法律制度和合理的政策措施，才能逐步化解小产权房问题。
1.加强土地管理小产权房的一个重要问题是土地使用权不明确。
因此，加强土地管理是解决小产权房问题的必要途径。
政府应当出台完善的土地管理政策，规范土地使用权的取得和流转。
同时，应当建立健全土地质押、抵押、评估和处置等制度，完善土地市场体系，促进土地资源的高效利用。
2.建立房产权证书登记制度小产权房缺乏法定产权证书，没有明确的房屋所有权和权属关系，这种状况必须改变。
政府应当建立房产权证书登记制度，为小产权房确立法定产权，并对其权属关系及历史遗留问题进行规范和纠正。
3.加强对小产权房的规范管理政府应当加强对小产权房的规范管理，并提供必要的服务保障。
“小产权房”的现实困境及合法化路径获奖科研报告摘要：“小产权房”合法化问题是近年来学界关注的热点，虽然支持与反对者各据其理。
“小产权房”所涉权属、流转或其他权益纠纷非常普遍。
土地管理法的修订，农村土地经营性用地与国有土地一样，可以进入市场流动，农地农权的保持一致，买小产权房也想拿到房产权证，不希望变性。
集体经济组织和开发商是当前推动小产权房开发和交易的主体力量，这使得小产权房问题有了某种群体性色彩。
笔者认为，应该促进“小产权房”的合法化，努力缩小城乡差距，同时建立严格的审批标准，防止市场离力量的大量涌入和炒作，将小产权房的政策性于财产性有效的结合起来，共同助力乡村振兴。
关键词：小产权房、共有产权、城乡二元化、农地经营性建设用地一、法律与政策视角下的“小产权房”（1）“小产权房”的概念厘定“小产权房”所涉权属、流转或其他权益纠纷非常普遍。
“小产权房”并不是法律上的概念，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的。
严格来说，“小产权房”产权不完整，国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续，也不能上市交易。
并且，依照相关法律法规规定，小产权房买卖合同属于无效合同，并不受《合同法》的保护。
根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
（2）现实困境产生的原因1.根本原因现行土地制度二元化，城乡土地的权属制度，交易规则，规划管理制度不同。
产生了同地不同价的现象。
小产权房是对农地的使用权进行扩大使用。
对于农村集体土地，则存在着村委会与村民二元土地产权主体，村委会拥有所有权，村民享有农村土地的使用权。
使用权和所有权相分离，使得集体土地产权同样进行了分割。
我国实行的土地用途管制制度和农地征用制度不完善，农地产权的权能受到限制。
中国“小产权房”问题与对策研究报告天则经济研究所课题组北京，2013年7月18日课题组名单课题负责人：冯兴元顾问张曙光全体成员（按姓名拼音顺序）：冯兴元高岩李人庆刘业进盛洪杨小静赵旭周挺目录引言 (4)1.中国城乡土地制度和房地产市场现状与问题 (6)1.1我国土地制度的现状及问题 (6)1.2 我国房地产市场的现状和问题 (10)2．全国“小产权房”的总体现状、问题与法规政策 (13)3. 一些典型城市的“小产权房”情况调查结果 (22)3.1 深圳、成都和北京“小产权房”调查分析 (22)3.2 全国其他城市的“小产权房”概况及处理措施 (35)4．研究发现与结论 (37)4.1“小产权房”存在的合理性 (37)4.2“小产权房”的“不合法”之处 (37)4.3“小产权房”为何屡禁不止？ (38)4.4 政府对“小产权房”的态度 (39)5．及时解决“小产权房”问题的必要性与一些对策 (40)5.1 必要性 (40)5.2解决“小产权房”问题的一些对策 (40)6. 结语 (44)参考文献 (45)引言建国以来，我国的城乡土地经历了一个公有化的过程。
这种公有化在农村体现为土地的集体化，在城市则体现为土地的国有化。
这种公有化不是通过公平交易或者充分补偿的方式实现的，而是通过法规政策的简单变更。
这些法规政策的简单变更，没有通过民主的公共选择程序，因而不具备真正的合法性和正义性。
其实质就是对私人土地所有权的“充公”。
与此相关，我国政府对农村土地和住房的对外转让权的限制也是通过法规政策层层加码的。
1982年以来的《中华人民共和国宪法》新增有关城市土地国有的规定，并重申农村土地由农村集体所有，为后来我国加速城市化过程中由城市政府以垄断方式、按非市场征收补偿标准将大量农村集体土地收归国有、然后用于“土地滚动开发”埋下了伏笔。
这些限制也体现为对农民基本产权的“剥夺”。
目前在全国各地普遍存在“小产权房”问题。
“小产权房”是相对“大产权”即完全产权而言的一种约定俗称的称谓。
一般而言，“小产权房”是指建设在农村集体土地上，并向集体经济组织以外的成员销售或者出租的房屋。
“小产权房”不具备完全产权，只能获得乡镇政府的集体土地使用权证或村民委员会的盖章证明，无法获得国家土地、房屋管理部门颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证。
从房屋产权证的发证机关来看，县级及以上人民政府主管部门颁发产权证的可视为完全产权房，是受到法律保护的，而由乡镇人民政府或村（居）委会颁发产权证的房屋的法律属性存在较大争议，因为上级政府部门会根据现有政策法规认为此类“小产权房”并不构成真正法律意义上的产权。
因此，“小产权房”的权益不容易得到法律的充分保护。
基于上述分析，我们一般可以把“小产权房”定义为：建设在农村集体所有土地上的、不符合国家法律法规和相关建设程序的、无法获得国家土地和房管部门颁发的国有土地使用权证和（或）房屋产权证的房屋或者其他建筑物，包括超出农民自身居住需求或与其居住目的无关的、主要用于出售、出租和经营的房屋或者其他建筑物（比如厂房，酒店或其他经营场所）。
中央政府对向城市居民或者单位转让农村土地的一般性禁止可以见诸于1982年的宪法。
而对“小产权房”的禁令则是以行政规定和政策的形式，主要出现在1999年以后，也就是发生于我国开始加速城市化、住房市场化和“小产权房”大幅增加之后。
城市政府往往以低现金补偿的方式大规模强制征收农民土地，使之变性为国有土地，然后高价转让给房地产开发商，或者大搞开发区，把土地低价甚至无偿转让给工商企业。
为了减少农民的抵制，城市政府往往还需要配合以其他补偿方式，包括为其留地或者提供其他安置方式。
部分“小产权房”的出现就与这种背景有关。
土地“招拍挂”制度更是推高了城市政府的国有土地出让价格，与被征收土地的补偿标准形成天壤之别。
这种利益分化格局更是刺激市区周边乡镇政府、农村集体和个人开发“小产权房”的冲动。
乡镇政府、农村集体和个人开发“小产权房”，往往也是对地方政府行为的一种模仿。
地方政府为了推进城市化和“土地滚动开发”，往往擅自改变规划以适应其城市开发需要，甚至开发在前，规划跟进，或者干脆新拟规划根本不能得到上级政府批准，根本就没能实现规划跟进。
乡镇政府、农村集体和个人开发“小产权房”的行为，路子与城市政府形同一辙。
在上述背景下，他们的行为是被城市政府所容忍。
而城市政府的行为也是作为与中央政府（直接或间接）讨价还价的结果，为中央政府所容忍。
其部分原因是1994年分税制财政体制改革向中央相对集中了财政收入，同时上级政府不断把财政支出责任下移，再加上各地城市政府加速推进城市化，使得这些城市政府的支出压力陡增。
“土地财政”可以说是在这一背景下中央政府为城市政府取得新的财力而开下的一个口子。
也就是说，城市政府的政策和行为是中央政府所总体上默认和容许的。
由此看来，从农村集体和个人，到各级地方政府，再到中央政府，无一例外，都是讨价还价的参与者，和开发“小产权房”的直接或者间接的怂恿者。
这就是目前我国“小产权房”问题所面对的历史、现实、制度和政策背景。
本报告研究和分析了我国“小产权房”的发展现状、问题与对策。
整个报告基于对现有文献的案头分析，以及课题组2012年对北京、成都和深圳三大城市“小产权房”现状与问题的摸底调查。
课题组采取了焦点小组（focus group）和个别访谈相结合的调查方式。
本报告首先分析了我国土地制度和房地产市场的现状与问题，然后分析全国“小产权房”的总体现状、问题与法规政策，并在此基础上总结和分析深圳、成都和北京等地“小产权房”的发展状况，特点，问题及其成因，以及地方政府政策，最后提出一些政策设想。
1.中国城乡土地制度和房地产市场现状与问题1.1我国土地制度的现状及问题1.1.1我国土地制度的二元特征与制度变迁特点我国现行的土地所有权制度是农村土地集体所有制和城市土地国有制并立的制度。
1982年《中华人民共和国宪法》第十条规定，“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
”不过，此前的宪法文本并没有“城市的土地属于国家所有”的规定。
这项规定是在1982年宪法中增补的。
这一增补没有遵循同意原则。
1未经任何产权变更及认证手续，城市土地被变性为国有土地。
与此相应，农村土地集体所有制也经历了一个类似的公有化过程。
建国以后我国城乡土地的公有化过程不是通过公平交易完成的，而是通过改变法规政策来实现的，其实质是“充公”。
无论是在大清帝国和民国时期，还是在1962年之前，我国实行土地和房产双私有的制度。
1949年《中国人民政治协商会议共同纲领》规定在农村实行耕者有其田的土地私有制。
1952年开始的初级合作社中，农民仍然拥有土地的所有权，但通过集体合作耕种，上交了使用权。
1956年6月，一届人大三次会议通过的《高级农业生产合作社示范章程》规定了入社农民必须将私有土地转为集体所有。
当时还规定如果社员退社，“可以带走他入社的土地或者同等数量和质量的土地，可以抽回他所交纳的股份基金和他的投资。
”1962年秋推出的《农村人民公社工作条例修正草案》（“人民公社60条”）第二十一条第一款规定，生产队范围内的土地，都归生产队集体所有，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖。
不过这种农村土地集体化必须经过一个程序。
第二十一条第六款就规定这一程序：“上面所说的土地……山林……所有权和经营权，经过社员大会或者社员代表大会讨论同意，定下来以后，长期不变。
”也就是未经此程序，农村土地仍然为私有土地。
1975年和1978年的中华人民共和国宪法都规定了农村土地为基本核算单位的生产队集体所有。
1982年12月公布的《中华人民共和国宪法》明确规定：“农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地，也属于集体所有。
……任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。
”此外，1982年我国的宪法第十条规定，“城市的土地属1在诺贝尔经济学奖得主布坎南创立的宪政经济学中，同意原则占据着核心的地位。
这种原则体现了规范的个体主义效率标准。
按此，一项集体决策是否有效率，其评价标准是当事人的主观判断，而不是外在标准。
评价集体行动时，不需客观标准，只需参与者对其中的活动表示一致同意。
只有个人才知道自己的利益为何，其他任何人都无法越俎代疱。
对个人而言，只要是按个人意愿做出选择，就是增进了个人的效用。
对整体而言，只要其中所有的个人都没有受到强制，都可按自己的意愿做出选择，这个整体就有效率。
由此看来，1982年对城市土地所有权的变性，不符合个体主义效率标准，是反宪政的立法行为。
有关个体主义效率标准，可参见Brennan等（1980；1985）。
于国家所有”。
政府由此不费一兵一卒、一分一厘，就完成了对包括农村土地的集体化和城市土地的国有化。
有关土地使用权制度，我国现有土地管理法规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。
使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
1.1.2国有土地和集体土地的权利不对等尽管城市土地和农村土地都属于同一种土地资源，但人为分割成城市和农村两种土地制度造成了其享受的权利极不对等，具体体现在土地利用、补偿、收益方式、管理体制上的巨大差异，具体包括：第一，经出让后，城市土地可自由流转，而农村土地只有被政府征收之后才能转变土地性质；第二，城市土地使用权可以通过招标、拍卖、挂牌等方式实现土地价值，农村土地只能按照以往的产量经验来估算补偿费用；第三，城市居民可以通过购买获得一定年限的土地使用权，农民的具体土地权利却非常模糊。
第四，土地的收益分配机制也存在不公。
目前的土地收益分配存在的问题有：一是土地收益理应是土地的所有权和使用权获益，即集体组织和农民获益，可在实际中一些县和乡镇政府主导和参与了土地收益分配并获得巨额土地收益，导致集体组织尤其是农民的获益减少；二是在补偿标准方面，农民在土地收益分配中属于最弱势的群体，其补偿获益大小与市场远远脱节，显示出明显的分配不公。
即便在接近市中心的近郊土地补偿价格较高甚至很高，也难以去除行政征收造成的不公正感。
值得一提的是，对于耕地的补偿水平更为离谱，没有涉及对土地所有权的补偿。
2004年《土地管理法》第47 条规定，“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6 ~10倍”。
据REICO工作室（2012）的计算，以北京市为例计算了国有土地“招拍挂”成交价格与农村土地征收费用的巨大差异，前者最高达到后者的61倍。
