下载文档原格式
我国小产权房面临的法律困境及对策研究[摘要]近几年，全国几乎所有大中型城市及其近郊，均出现了以旧城改造、城中村改造甚至新农村建设等名义违规开发建设、销售的小产权房，其建设数量、区域分布、市场需求等都已相当庞大，具备了相当深刻的社会影响力。
小产权房的形成与发展壮大具有深层次的复杂因素，而它带来的一系列经济和社会问题，以及未来小产权房的出路等，都成为我们不得不严肃面对、认真考量的难题。
[关键词]小产权房；集体土地；现实困境；法律对策一、小产权房的界定及其现状分析“小产权房”，指“在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未缴纳土地出让金等费用而向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是国家房管部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发的。
”因此，小产权房只能获得乡镇政府出具的集体土地使用权证和村委会的盖章证明，无法获得国家土地和房屋管理部门颁发的“三证”，即房屋所有权证、国有土地使用权证和契约证。
从各地小产权房的建设情况来看，目前我国的小产权房在建设数量、分布情况等方面还未能统计出一个准确的数据，但是其数量之巨、影响范围之大、涉众之广已经是无可争议的事实了。
根据国土部门的不完全统计，目前我国小产权房的面积已达66亿平方米，相当于全国房地产业近十年来的开发数量。
二、小产权房的现实成因（一）城乡二元体制是小产权房产生的制度根源《中华人民共和国宪法》第十条第一款规定：城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
由此可知，我国的土地存在城乡二元土地所有制，即国家土地所有权和集体土地所有权。
在城乡二元土地所有制的框架下，农村集体土地与城市国有土地的权利存在严重的不对等。
农村集体土地的占有、使用、收益和处分方面有严格的法律限制，尤其是农村集体土地最终处分权的缺乏，使得其未能像城市国有土地一样流入市场。
许多地方政府往往以较低的价格从农民手上征收农村集体土地，再以较高的价格以拍卖、招标等方式卖给了房地产商，大量被严重剥夺收益的失地农民陷入了困境，越来越多的农民私建小产权房，从中获得较高收益，加剧的目前的小产权房问题。
小产权房的法律问题探究摘要：小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。
尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转，但在商品房价不断上涨的背景下，小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场，反有愈演愈烈的趋势。
本文以保障民生为出发点审视小产权房问题，剖析小产权房问题的法律症结继而提出解决的办法。
关键词：小产权房；法律政策；土地管理；城乡二元对立；民生；一、小产权房概述所谓小产权房，一般来说是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上建造并出售给非本集体成员的房屋。
由于违反现行法律，所以小产权房从产生之日起就不合法，其所谓的”小产权”也并非”产权”，只是民间约定俗成的一种说法，实质是不受法律保护的。
依《土地管理法》第4条，我国实行严格的土地用途管制制度，土地被分为农用地、建设用地和未利用地三部分，农村小产权房只能是在农村集体的建设用地上建设的房屋，如果在农村的农用地上建设房屋，将被作为违法建筑而拆除。
因此，在农用地上建造的房屋不能属于农村小产权房的范围，集体建设用地是指非农业目的的土地，主要包括宅基地，乡镇村企业用地，乡镇村公益事业用地及乡镇村公共设施用地。
据此，在农村集体建设用地上建设房屋主要有三种情况：一是农户自住房，二是乡村企事业单位用房，三是农村住宅楼。
这三类房屋虽然用途有所不同，但均因其所占的集体土地使用权不得转让，也没有政府房屋管理部门核发的房屋产权证，从而不能进入房屋买卖市场进行自由流通，这是其本质特征。
而这一特征使得它们与城市商品房可以完全自由流通的特点相比，具有保护力度”小”的弱势，故而被形象地称为”小产权房”。
二、小产权房产生的原因1、小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。
但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。
房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。
第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，小产权房问题日益凸显。
小产权房是指未取得国有土地使用权、未缴纳土地出让金、未缴纳相关税费、未取得房屋产权证的房屋。
由于小产权房的特殊性，其在法律上存在诸多争议。
本文旨在探讨小产权房抵债的法律规定，分析小产权房在抵债过程中的法律风险及应对措施。
二、小产权房的定义及法律地位1. 定义小产权房是指未取得国有土地使用权、未缴纳土地出让金、未缴纳相关税费、未取得房屋产权证的房屋。
这类房屋通常位于农村集体土地上，或未依法取得国有土地使用权的土地上。
2. 法律地位小产权房在我国法律上并未明确规定，其法律地位存在争议。
部分观点认为，小产权房属于非法建筑，不受法律保护；另一种观点认为，小产权房虽未取得合法产权，但在实际生活中具有法律效力。
三、小产权房抵债的法律规定1. 抵债的合法性根据《中华人民共和国民法典》第三百八十八条规定：“债务人将自己的财产或者财产权利抵押给债权人，以担保债务的履行。
抵押权自抵押合同成立时设立。
”由此可见，债务人可以将自己的财产进行抵押，包括房屋。
因此，小产权房在理论上可以进行抵押。
2. 抵债的程序（1）抵押合同签订：债务人应与债权人签订抵押合同，明确抵押物的范围、期限、利率等事项。
（2）抵押登记：债务人应将抵押合同及抵押物信息向不动产登记机构申请登记。
（3）抵押权设立：抵押登记完成后，抵押权正式设立。
3. 抵债的效力（1）抵押权的优先受偿权：在债务履行期限内，债权人有权优先受偿抵押物的价值。
（2）抵押权的限制：小产权房的抵押权受到一定限制，如房屋的合法性、土地使用权等。
四、小产权房抵债的法律风险及应对措施1. 法律风险（1）抵押权的效力问题：由于小产权房未取得合法产权，其抵押权的效力存在争议。
（2）抵押物的处置问题：在债务履行期限届满后，若债务人无力偿还债务，债权人处置抵押物时可能面临法律风险。
2. 应对措施（1）明确抵押物的合法性：在签订抵押合同时，应明确抵押物的合法性，避免因抵押物问题引发纠纷。
关于“小产权”房的问题国土资源部再次严厉地指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。
的确，小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实。
而小产权房与商品房巨大的价格落差，造就了其广阔的市场需求，也是一个不争的事实。
在现有的住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下，小产权房的出现，应该说是具有一定合理性的。
对管理部门来说，小产权房事实上部分承担了理应由政府承担的住房保障责任。
而对于农民来说，出售或出租小产权房，可以获得比种植更高的收入。
一定程度上，小产权房的出现，对政府、购房者和农民来说，其实是一个多赢的结果。
公共政策的目的，是满足民众的需求；有效的公共政策，则应该是有助于政策目的的实现。
就此观之，小产权房就是一个政策目标与政策手段高度一致的举措，可怎么就违法了呢？这真是一个诡异的问题。
中国未来要解决的最大难题，是8亿农民的致富问题。
守着一亩三分的薄地，农民是不可能致富的。
然而当今社会发生的巨大变迁之下，农民致富手段日益趋向多元化。
现在已经很少有农民只以种地为生。
自主创业是一条不错的道路。
如果能引导农民工去自主创业，就既可以减少劳动力市场上的农民工供给、从而提高其工资水平；又可以拓宽农民工的生存渠道，而创业成功的农民企业家还可以创造更多的就业岗位。
正是基于这一点，鼓励自主创业是目前的一项重要政策。
可是，农民的创业资本从哪里来呢？从金融途径获得资金对农民来说非常的困难，那么只剩下让农民利用自己的资源来自主融资这一个办法了。
农民的资源有许多，其中土地和房产仅仅是其中固定资源的一种，而更多的是人际资源，社会资源，当今农民致富主要依靠的就是这种资源。
可目前土地的流转仍未真正放开，现在又不允许城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，这就导致农民这点可怜的资源事实上不能发挥任何经济的作用。
