地价评估和地价分摊

第一节地租理论及测算1.地租的含义狭义，指利用土地所获得的超额报酬。

广义，指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。

2.地租现象农产品价值是按照最劣等地的平均成产成本、最远区位的运输成本来确定的。

所有优于最劣等地的农地，都有级差地租。

3.地租理论的回顾（1）威廉·配第地租＝农产品市场价格－农产品生产成本（2）理查德·坎蒂隆地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农产品经营利润（3）亚当·斯密地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农产品普通利润（4）詹姆斯·安德森地租是对耕种那些比较肥沃土地的所有权的报酬，它的支付使耕种不同质量土地的农民的所得收益均等化。

关于地租与土地产品价格的关系，他与斯密的见解相同，主张不是地租决定产品的价格，而是产品的价格决定地租。

（5）大卫·李嘉图地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农业平均利润（6）马尔萨斯·地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－所使用的资本×－般农业资本利润率（7）约翰·冯·杜能地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农产品平均利润－投资的利息（8）马克思地租＝产品市场价格－产品生产成本－平均利润－资本利息（9）其他4.地租的测算（1）地租测算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－土地上投入资本的利息－农业经营者利润说明：公式中的土地上投入资本的利息，是除土地投入之外其它投入资本的利息（不包括土地价值的资本的利息）。

（2）土地是在最佳用途下使用的——竞标地租理论（3）土地是在最佳集约度下利用的——马克思级差地租Ⅱ理论，同一地块上连续追加投资，边际投资效率递减（4）销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除（5）土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格＝PQ 实际测算地租的具体方法4种：——从房租中分离出地租地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润——由地价求出地租，地租＝地价×资本化率——采用比较法求出地租——采用类似假设开发法求出地租第二节路线价法1. 路线价法的含义路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取数宗标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用相关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各种临街土地价值或价格的方法。

2.路线价法的理论依据路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法。

理论依据——替代原理。

路线价法与比较法的关系：路线价法中的标准临街宗地，可视为比较法中的可比实例；路线价是若干标准临街宗地的平均价格，可视为比较法中经过交易情况修正、市场状况调整后的可比实例价格；以路线价为基准，考虑该土地的临街深度、形状、临街状况、临街宽度等的调整，可视为房地产状况调整。

路线价法与比较法的不同：路线价法不做交易情况修正和市场状况调整；路线价先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整，而不是先分别对每个可比实例价格进行有关修正、调整，然后再进行综合；路线价可以进行批量评估，可同时评估出许多需估价对象，比较法只评估出一个估价对象的价值。

在路线价法中不进行交易情况修正和市场状况调整的原因：求得的路线价——若干标准临街土地的平均价格，已是正常价格，所以不必进行交易情况修正。

求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是价值时点，所以不必进行市场状况调整。

3.路线价法适用的估价对象和条件适用的估价对象，主要适用于城镇临街商业用地的估价。

具体对象：房地产税收；市地重划（城镇土地整理）；房地产征收补偿；其他需要在大范围内同时对许多宗土地进行估价的情况。

前提条件：街道较规整，临街土地排列较整齐。

4.路线价法估价的操作步骤划分路线区段设定标准临街深度选取标准临街宗地调查评估路线价制作价格修正率表计算临街土地的价值5.划分路线价区段路线价区段，是指具有同一个路线价的地段。

划分原则：应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一路线价区段。

两个路线价区段的分界，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。

较长的繁华街道，两个路口之间可划分为多个路线价区段。

某些不繁华的街道，多个路口间的街道可以划分为一个路线价区段。

同一条街道两侧的繁华程度、地价水平显著差异时，应以街道中心为分界线，将街道两侧划分为不同的路线价区段。

6.设定标准临街深度标准临街深度：是街道对地价影响的转折点；由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价基本不变。

设定方法：通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数（或平均数），这样可以简化以后各宗土地价值的计算。

7.选取标准临街宗地标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的宗地选取的具体要求（8要求）：一面临街；地块形状为矩形；临街深度为标准临街深度；临街宽度为标准临街宽度；临街宽度与临街深度的比例（宽深比）适当；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；其他方面，如土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性。

8.调查评估路线价路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。

求取方法：可以运用收益法、比较法分别求取各宗的价格，然后采用简单算术平均、加权算术平均、中位数、众数等综合为一个路线价。

路线价的表示方法：可以为土地单价，也可以为楼面地价：可以用货币表示，也可以用相对数表示。

9.制作价格修正率表（掌握）价格修正率表（两类）临街深度价格修正率表其他价格修正率表原理：（同样面积的）地块距离街道深度越深，可及性越差，价值也越小四三二一法则将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%第四个（距离街道最远的）25英尺，价值占整块土地价值的10%九八七六法则超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值 9%、8%、7%、6%。

（2）其他法则“前面三分之一里面三分之二法则”：是临街深度为150英尺的临街土地，前三分之一部分和后三分之二部分的价值，各占整块土地价值的一半。

苏慕斯法则（Somers rule）：是临街深度为100英尺的临街土地，前半部分和后半部分的价值，分别占整块土地价值的72.5%和27.5%，如果再深50英尺，则该部分的价值仅为临街深度为100英尺的临街土地价值的15%。

霍夫曼法则（Hoffman rule）：是临街深度为100英尺的临街土地，前25英尺部分、前50英尺部分、前75英尺部分和整块土地的价值，分别占整块土地价值的37.5%、67%、87.7%和100%。

哈柏法则（Harper rule）：是临街深度为100英尺的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的。

例如，临街深度为100英尺的土地，前25英尺部分的价值占整块土地价值的前半部分的价值占整块土地价值的10.制作价格修正率表（掌握）假设a1，a2，a3，…，an－1，an也分别表示各细条的价值占整块土地价值的比率，则单独深度价格修正率的关系为：a1＞a2＞a3＞…＞an—1＞an累计深度价格修正率的关系为：a1＜（a1＋a2）＜（a1＋a2＋a3）＜...＜（a1＋a2＋a3＋…＋an-1＋an）平均深度价格修正率的关系为：以四三二一法则为例，单独深度价格修正率为：40%＞30%＞20%＞10%＞9%＞8%＞7%＞6%累计深度价格修正率为：40%＜70%＜90%＜100%＜109%＜117%＜124%＜130%平均深度价格修正率为：40%＞35%＞30%＞25%＞21.8%＞19.5%＞17.7%＞16.25%为简明起见，将上述临街深度价格修正率用表格反映，即为临街深度价格修正率表，如下：响加价率三角形土地的价值计算一边临街直角三角形土地价值计算按矩形土地计算价值，再乘以三角形土地价格修正率土地单价＝路线价×临街深度价格修正率×三角形土地价格修正率5.其他形状土地的价值计算先将其划分为矩形、三角形土地，分别计算这些形状的土地价值，再进行加减第三节城镇基准地价评估城镇基准地价的概念是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。

第四节基准地价修正法基准地价修正法，是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处土地级别或地价区段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法是一种间接的估价方法，估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的完整性和合理性。

步骤：搜集有关基准地价的资料；查出估价对象宗地所在位置的基准地价；进行市场状况调整；进行土地状况调整；求出估价对象宗地的价值或价格宗地价格＝适用的基准地价×土地市场状况调整系数×区位调整系数×用途调整系数×土地使用期限调整系数×容积率调整系数×土地开发程度调整系数×其他因素调整系数第五节补地价的测算补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、土地收益、租金等需要补地价的情形（3种）——改变土地用途、容积率等土地使用条件——延长土地使用期限——转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产测算方法对于改变土地用途、容积率等土地使用条件的，总体公式补地价＝新规划条件下的土地市场价格-旧规划条件下的土地市场价格对于单纯提高容积率，改变土地用途并提高容积率的补地价的计算补地价（单价）＝新楼面地价×新容积率-旧楼面地价×旧容积率如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则第六节高层建筑地价分摊1.高层建筑地价分摊的意义解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题，以此确定建筑物各个所有者占有土地的份额，明确他们在土地中的权利与义务通过高层建筑地价分摊可以解决：各部分占有的土地份额各部分分摊的土地面积各部分分摊的地价额2.按照建筑物面积进行分摊（掌握）公式优点：简便，可操作性强. 适用于各层用途相同，价格差异不大的建筑物公式优点：更符合实际情况3.按照土地价值进行分摊公式某部分分摊的土地面积＝土地总面积×该部分占有的土地份额某部分分摊的地价数额＝土地总价值×该部分占有的土地份额另一组公式。