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第二讲土地估价技术报告难点及技术要求与处理办法
一、难点
（1）交易比较法在估价中的应用
根据《国家机关、事业单位、团体组织用地价格核定及异议处理办法》和《城镇土地使用权出让规定（试行）》等规定，土地估价应遵循可行性、合法性、公正性、准确性的原则，采用综合评估法、收益法、比较法等方法，且比较法是估价最重要的方法之一、交易比较法是比较法的一种，是
指将土地与相似性质的实行过交易的土地进行比较，经由比较从中抽取土
地价格。
交易比较法在土地估价中应用时，需要考虑几点：
（1）实行交易年限的确定，为了确保比较结果的可靠性，应该确定
实行交易的时间，一般用交易实施以来的一定时期（比如3年以内等）来
确定；
（2）比较土地性质、面积、价格等因素的差异，因为土地交易是个
性化交易，土地的地理位置、性质、用途使用、面积等因素，都会对土地
价格产生影响，需要进行细致的分析比较，才能确定出合理的价格；
（3）土地估价师对交易比较结果的综合分析，在选定比较对象后，
需要对比较结果进行综合分析，以确定出土地的最终价格；
（4）交易比较法可能不适用于一些土地，比如政府出让地，因为政
府出让地的价格是政府提出的指导价。
土地评估技术要点土地评估是指对土地资源进行科学、合理、系统的评估工作，旨在确定土地的价值、可利用性和可持续利用的能力。
土地评估技术是评估工作中的关键环节，它包括多个要点，以下是一些重要的土地评估技术要点。
1.土地核实调查：这是土地评估的第一步，需要对评估土地的位置、边界、面积等进行准确的调查和核实。
这可以通过现场考察、地籍调查和地图测绘等方式来完成，确保评估结果的准确性和可靠性。
2.土地自然特征评估：土地的自然特征是土地价值的重要参考指标。
评估师需要考察土地的地形地貌、土壤肥力、水资源状况等自然特征，以确定土地的适用性和潜力。
例如，位于河畔的土地可能更适合农业利用，而位于山区的土地可能更适合林业或旅游业。
3.土地用途评估：土地的用途对其价值具有重要影响。
评估师需要评估土地的现有用途、潜在用途以及用途变更的可行性。
这可以通过研究土地规划、规划用途调查和市场需求分析等方式来完成。
4.土地市场调研：土地市场的供求关系对土地价值的形成和变动起着决定性的作用。
评估师需要了解土地市场的行情、价格动态和交易状况，以及土地需求与供应的情况。
这可以通过查阅市场报告、进行调查访谈和分析历史交易数据等方式来完成。
6.土地价值评估模型：土地评估通常采用一定的模型和方法来进行定量分析。
评估师需要选择适当的土地价值评估模型，如比较市场法、收益法和成本法等，进行土地价值的计算和估算。
这需要基于充分的数据和理论支持，以确保评估的准确性和可靠性。
7.土地投资风险评估：土地投资涉及到一系列风险，如市场风险、政策风险和环境风险等。
评估师需要对这些风险进行评估，并综合考虑它们对土地价值的影响。
这可以通过研究相关政策法规、分析市场预期和进行风险分析等方式来完成。
以上是土地评估技术的一些重要要点。
评估师在进行土地评估时，需要全面、科学地考虑以上要点，并结合实际情况进行综合分析和判断，以得出准确可靠的评估结果。
同时，评估师应该不断更新自己的知识和技能，与时俱进，以适应土地评估工作的发展和变化。
土地估价中常见风险及防范措施土地估价过程中存在多种风险，包括政策风险、评估方法风险、信息不对称风险等。
针对这些风险，评估师可以采取一系列的防范措施，以提高估价的准确性和可靠性。
以下是对土地估价常见风险及防范措施的详细介绍。
首先，政策风险是土地估价过程中常见的风险之一、政策的改变可能会对土地估价产生重大影响，导致估价结果不准确。
为了减少政策风险，评估师需要及时了解和分析相关政策的变化，并对其进行合理的预测。
此外，评估师还可以通过与政府相关部门的沟通和合作，获取更准确的政策信息，以便更好地评估土地价值。
其次，评估方法风险是土地估价中常见的风险之一、由于评估师使用的方法和模型可能存在一定的局限性，评估结果可能存在误差或不准确。
为了减少评估方法风险，评估师可以采用多种不同的评估方法进行综合分析，并利用专业工具和软件进行模拟和辅助分析。
此外，评估师还应适当考虑土地的特殊性质和市场条件，精细调整评估模型和参数，以提高估价的准确性。
再次，信息不对称风险是土地估价过程中常见的风险之一、由于土地市场信息的不对称性，评估师可能无法获取到完整、准确的信息，导致估价结果不准确。
为了减少信息不对称风险，评估师可以多渠道收集土地相关信息，包括市场调研、信访部门查询和公开数据收集等。
此外，评估师还可以加强与土地开发商、房地产中介等相关方的合作，以获取更准确的市场信息和交易数据。
此外，评估师还应注意其他一些常见的风险，如人为失误风险和环境风险等。
人为失误可能导致评估结果的偏差，评估师要严格按照规范和要求进行评估工作，并进行交叉核对和质量控制，以避免人为失误。
环境风险涉及到土地周围环境的影响，评估师需要进行相应的环境调查和评估，并将环境因素纳入估价模型中进行分析。
综上所述，土地估价中存在多种风险，评估师需要针对不同风险采取相应的防范措施。
政策风险可以通过及时获取和分析政策信息来减少；评估方法风险可以通过使用不同的评估方法和工具进行综合分析来减少；信息不对称风险可以通过多渠道获取土地市场信息和加强与相关方合作来减少。
宗地地价评估宗地地价评估是指对土地的价值进行估算的过程。
土地的价值受到多个因素的影响，包括地理位置、土地用途、规划限制、市场需求等。
评估宗地地价需要综合考虑这些因素，以确定一个合理的价格。
首先，地理位置是评估宗地地价的重要因素之一。
地理位置决定了土地的交通便利程度、所在地的发展潜力以及周边配套设施等。
在城市中心或繁华地段的宗地通常地价较高，因为这些地区更具有投资价值和商业潜力。
而在偏远的郊区或乡村地区，宗地地价相对较低。
其次，土地用途对宗地地价也有重要影响。
不同的土地用途对应着不同的市场需求和发展潜力。
例如，商业用地通常地价较高，因为商业活动有较高的回报率。
而住宅用地、工业用地等则地价较低，因为它们的利润相对较低。
第三，规划限制也是宗地地价中需要考虑的因素之一。
市区内规划限制较多，如道路、绿化带、保护区域等。
这些规划限制会限制土地的使用和开发，从而影响到宗地地价。
另外，规划限制也体现了政府对土地资源的管理和保护。
在评估宗地地价时，需要考虑这些规划限制对土地价值的影响。
最后，市场需求是宗地地价评估的重要参考因素之一。
市场需求直接影响到土地的价格。
市场需求受到多个因素的影响，包括人口增长、经济发展、产业结构等。
在评估宗地地价时，需要了解市场需求的情况，从而判断土地的价值。
综上所述，宗地地价评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多个因素。
地理位置、土地用途、规划限制和市场需求都是评估宗地地价的重要因素。
在实际评估过程中，需要考虑这些因素的相互影响，以确定一个合理的宗地地价。
只有通过科学的评估方法和数据分析，才能得出准确的宗地地价评估结果，为土地交易提供参考。
⼀、宗地地价评估概述
1、宗地地价的概念
(1)宗地地价与宗地地价评估
(2)宗地地价的特点
2、宗地地价评估的⼀般原理
3、宗地地价评估⽅法
主要有5种⽅法，除了4种基本⽅法外，还有基准地价系数修正法（1）基准地价系数修正法的定义
（2）基准地价系数修正法的基本原理
（3）基准地价系数修正法的特点与适⽤范围
（4）基准地价系数修正法估价的程序与⽅法
⼆、宗地地价评估程序
1、接受估价任务
任务来源途径和接受委托遵循原则
2、确定估价的基本项⽬
3、拟定估价作业计划
4、资料收集与实地踏勘
5、⼀般估价资料调查分析
6、特定资料收集与分析
7、选择适宜估价⽅法，试算地价
（1）各种估价⽅法的⽐较
（2）各种估价对象适宜的估价⽅法
8、试算价格调整与估价额确定
9、撰写估价报告书
10、交付⼟地估价报告，收取估价费⽤
三、宗地地价评估成果整理
1、编制宗地估价报告的⽬的
2、编写宗地估价报告的基本要求
3、宗地估价报告的格式与内容
宗地估价报告包括宗地估价结果报告和宗地估价技术报告。
土地评估重要评估紧急处理措施土地评估是指对土地的价值进行客观、全面、科学的评定，以确定土地的市场价格和使用价值。
在土地评估过程中，有时会出现一些紧急情况，需要采取相应的处理措施。
本文将重点介绍土地评估中的紧急处理措施，以及这些措施的重要性。
土地评估中的紧急处理措施包括以下几个方面。
第一，及时处理评估数据的丢失或损坏。
评估数据是土地评估的基础，一旦数据丢失或损坏，将直接影响评估结果的准确性和可靠性。
因此，在评估过程中，应建立健全的数据备份和保护机制，确保数据的安全性和完整性。
第二，对于评估中出现的争议或纠纷，应及时采取调解或仲裁等措施，以确保评估结果的公正和合法性。
第三，对于评估中发现的或可能存在的违规行为，应立即进行调查和处理，以维护评估的规范和良好的行业形象。
第四，对于评估过程中出现的突发事件或自然灾害等情况，应及时采取应急措施，确保评估工作的正常进行。
这些紧急处理措施的实施将有助于提高土地评估的效率和准确性。
土地评估中的紧急处理措施的重要性不容忽视。
首先，及时处理评估数据的丢失或损坏，可以避免评估结果的失真和不准确，保证评估的科学性和可靠性。
为了更好地进行土地评估中的紧急处理措施，可以采取以下几点措施。
首先，建立健全的评估数据备份和保护机制，确保评估数据的安全性和完整性。
其次，加强评估过程中的监督和管理，发现和处理评估中的违规行为，维护评估的规范和良好的行业形象。
再次，建立健全的应急预案和处置机制，对评估过程中可能出现的突发事件和自然灾害等情况进行预防和处置，确保评估工作的正常进行。
土地评估中的紧急处理措施是保证评估工作顺利进行的重要环节。
及时处理评估数据的丢失或损坏、解决评估中的争议或纠纷、处理评估中的违规行为、应对评估过程中的突发事件和自然灾害等，都是确保评估工作的科学性、公正性和规范性的关键措施。
只有加强对这些紧急处理措施的重视和实施，才能更好地提高土地评估的效率和准确性，推动评估工作的健康发展。
土地评估重难点分析方案土地评估是指对土地的价值进行估算和评价的过程，是房地产估价领域的核心内容之一、土地评估的重难点分析方案包括以下几个方面：一、土地供需状况分析：土地的供需状况是影响其价值的重要因素之一、评估师需要仔细分析土地所在地区的土地供应量和需求量，包括已经开发的土地和未开发的土地。
对土地开发潜力的判断和对土地用途的规划也是评估师需要考虑的重要因素之一评估师可以通过对市场数据的收集和分析，调查土地目前供应和未来市场需求，以及相关的政策法规的变化来评估土地的供需状况。
同时，还需要对土地的位置、规划及周边环境等进行综合分析，判断土地的市场潜力。
二、土地用途评估：土地用途是土地价值的重要决定因素之一、不同的土地用途对应着不同的价值。
评估师需要根据土地的自然地理条件、政策法规、市场需求等方面的信息，来评估土地的合适用途以及相应的价值。
评估师可以通过对土地规划及适用的政策法规进行调研和理解，分析土地的承载力、自然资源、交通便利度等因素，以及适用的政策法规对土地用途的限制和规范等进行评估。
同时，还需要根据市场需求和未来发展趋势来评估土地的适用用途。
三、土地估价方法选择：土地估价是评估师对土地的价值进行估算的核心工作。
评估师需要选择合适的土地估价方法，以准确评估土地的价值。
常用的土地估价方法包括市场比较法、收益法和成本法等。
市场比较法是根据市场上相似土地的价格和特征，来估算目标土地的价值；收益法是根据土地用途所带来的经济效益来估算土地的价值；而成本法则是根据土地开发所需投入的成本来估算土地的价值。
评估师需要根据土地的具体情况和估价目的来选择合适的土地估价方法，并结合各种估价方法的优缺点进行综合分析，最终得出相对准确的估值结果。
四、数据收集与分析：土地评估需要收集和分析大量的数据，包括土地的基础信息、市场数据、政策法规等。
评估师需要建立完善的数据收集和分析体系，以确保评估的准确性和可靠性。
评估师可以通过与地方政府、地产开发商、房地产中介等相关机构和个人进行调查和采访，获取土地的相关信息。
土地评估的技术要点
土地评估是指对土地进行价值评定、市场价格评估和投资价值评估的
过程。
土地评估是广泛应用于房地产开发、土地出让、土地征收、土地抵
押等领域的一项重要工作。
以下是土地评估的技术要点：
1.评估目的和范围：在进行土地评估前，确定评估的目的和范围。
评
估目的可能是为了确定土地的抵押价值、出售价值、租金价值等。
评估范
围则是评估工作所涉及的土地面积、使用权类型等。
2.土地特征分析：对土地的位置、规划用途、地理环境、土地权属等
进行综合分析与研究。
这些特征对土地的价值评估有很大的影响。
3.市场调研：通过市场调研了解土地市场的供需关系、交易价格和价
格趋势等因素。
市场调研可以通过访谈、问卷调查、参观实地等方式进行。
4.数据收集：收集土地和相关方面的各类数据，如土地出让合同、土
地权证、土地权属证明等。
同时，还需收集相关的市场数据、经济指标、
土地注册价值等信息。
5.土地评估方法：根据评估目的选择适当的评估方法。
常见的评估方
法包括市场比较法、收益法和成本法等。
市场比较法侧重于比较土地与类
似土地的交易价格来确定价值；收益法则通过计算土地的潜在收益来评估
价值；成本法则是以土地的再开发成本和重建成本为基础来评估土地价值。
6.数据分析和模型建立：利用已收集到的数据进行数据分析和建立评
估模型。
数据分析可以通过回归分析、统计学方法等进行。
评估模型则是
通过建立与土地价值相关的数学模型，来推算出土地的价值。
土地评估的技术要点土地评估是指对土地进行综合分析、评估其价值、用途和可持续利用性的过程。
它是土地资源管理和开发的重要工具，可以为土地所有者、开发商、政府机构等提供决策依据。
土地评估的技术要点涉及多个方面，包括土地价值评估方法、土地利用评估、土地利用规划等。
以下是几个主要的技术要点：一、土地价值评估方法：1.比较市场分析法：通过对市场上类似土地交易的数据进行比较分析，确定土地的市场价值。
2.收益法：根据土地的收益潜力及其现值，计算土地的价值。
3.成本法：以土地当前的成本为基础，考虑折旧和整体市场状况等因素，确定土地的价值。
二、土地利用评估：1.土地质量评估：评估土地的肥力、水源、地质条件等，确定土地的适宜用途和可持续利用性。
2.环境评估：评估土地所在区域的自然环境状况、生态系统功能等，确定土地的可持续开发和利用程度。
3.社会经济评估：评估土地所处的社会经济状况、用地需求等，确定土地的社会经济价值和利用潜力。
三、土地利用规划：1.土地分类管理：将土地划分为不同类型，明确其用途和管理方式。
2.土地编制及分区：通过土地编制，确定土地用途的布局和分区，并制定相应的土地利用规划。
3.土地利用管制：建立土地利用管制制度，对土地开发和利用进行管理，确保资源的合理利用和环境的保护。
四、数据分析与模型应用：1.土地数据收集：收集土地基本信息、市场交易数据、环境监测数据等，为土地评估提供数据支持。
2.数据分析：对收集到的数据进行统计、分析，找出土地价值评估和利用规划的规律和趋势。
3.模型应用：利用GIS、遥感、决策支持系统等技术，建立土地评估和利用规划的模型，进行预测和分析。
五、法律法规与政策支持：1.土地管理法规：了解土地法律法规对土地评估和利用规划的要求，确保评估过程的合法性和规范性。
2.政策支持：了解相关政策趋势和政府对土地评估和利用规划的需求，为决策者提供政策依据和支持。
综上所述，土地评估的技术要点包括土地价值评估方法、土地利用评估、土地利用规划、数据分析与模型应用以及法律法规与政策支持等方面。
土地估价存在的问题分析及建议发布时间：2022-05-12T08:00:58.781Z 来源：《福光技术》2022年10期作者：罗静[导读] 随着社会经济的快速发展,我国土地产权市场日益繁荣，土地交易日趋频繁,土地价格评估的地位和作用日渐突出,但同时也暴露出一些亟待解决的问题,本人根据工作实践提出土地估价存在的问题及建议,以期对土地估价行业的更加规范起着积极的作用,实践中土地估价常见的问题有如下几个方面:广西开元行土地房地产评估有限责任公司摘要:随着社会经济的快速发展,我国土地交易日趋频繁,土地价格评估的地位和作用日渐突出,但同时也暴露出存在的问题,本人根据工作实践提出土地估价存在的问题及建议,以期对土地估价行业的更加规范起着积极的作用。
关键词:土地估价;问题;建议随着社会经济的快速发展,我国土地产权市场日益繁荣，土地交易日趋频繁,土地价格评估的地位和作用日渐突出,但同时也暴露出一些亟待解决的问题,本人根据工作实践提出土地估价存在的问题及建议,以期对土地估价行业的更加规范起着积极的作用,实践中土地估价常见的问题有如下几个方面:一、土地估价行业存在的问题1.土地估价行业发展迅速,但我国与之相对应的法律、法规却较少,土地估价行业的信誉度普遍不高,主要原因是在实际估价执业中,评估机构常迎合委托方的要求选择有利于达到委托人 “要求”或“预期”的评估方法和参数进行评估，而不是真正客观公正地进行评估执业，损害了土地估价行业健康有序地发展。
2.土地估价机构存在不正当竞争,估价机构为了生存和立足于市场,采用压低土地估价收费的方法,以“低价"和"迎合顾客”等评估手段来竞争，导致评估结果背离了公平、公正的原则。
3.有的估价机构和估价人员甚至允许他人使用自己的名义出具估价报告,造成估价行业信誉下降。
二、土地估价机构的资质、资格问题1.土地估价机构未注意到估价报告.上营业执照对其土地估价业务范围的规定,超出了营业范围进行执业评估,有的估价机构则超出了注册证书有效期限进行执业评估。
宗地地价评估实施方案一、背景。
宗地地价评估是土地管理和利用的重要环节，也是国家宏观经济调控的重要手段之一。
宗地地价的合理评估对于土地使用、土地出让、土地征收等工作具有重要意义。
因此，制定科学合理的宗地地价评估实施方案，对于保障土地资源的合理利用和土地市场的健康发展具有重要意义。
二、实施目标。
本实施方案的目标是制定一套科学合理的宗地地价评估方法，确保宗地地价评估工作的公平、公正、公开，为土地管理和利用提供科学依据。
三、实施内容。
1. 宗地地价评估方法的确定。
根据国家相关法律法规和政策文件，结合当地土地市场情况，确定适用的宗地地价评估方法。
可以采用比较法、收益法、成本法等方法，结合实际情况确定合适的评估方法。
2. 评估指标的确定。
确定宗地地价评估的具体指标，包括土地位置、土地规划用途、土地周边配套设施等因素，建立科学的评估指标体系，确保评估结果的科学性和准确性。
3. 数据采集和分析。
对于需要评估的宗地，进行相关数据的采集和整理工作，包括土地规划、土地使用情况、土地周边市场行情等信息。
通过专业的数据分析工具和方法，对数据进行科学分析，为宗地地价评估提供科学依据。
4. 评估结果的公示和监督。
评估结果应当向社会公开，接受社会监督。
对于评估结果存在争议的，应当及时进行复核和调整，确保评估结果的公平、公正、公开。
四、实施步骤。
1. 制定评估计划。
在评估前，制定详细的评估计划，包括评估方法、评估指标、数据采集和分析方案等内容。
2. 数据采集和分析。
按照评估计划，进行数据采集和分析工作，确保数据的准确性和完整性。
3. 评估结果的形成。
根据数据分析的结果，形成宗地地价的评估结果，并进行公示。
4. 结果复核和调整。
对于评估结果存在争议的，进行复核和调整，确保评估结果的科学性和准确性。
五、实施保障。
为了确保宗地地价评估工作的顺利实施，需要做好以下保障工作：1. 人员培训，对从事宗地地价评估工作的人员进行专业培训，提高其评估能力和水平。
宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法二00四年十二月一日主要内容第一部分一、宗地地价评估基本的概念二、宗地地价评估程序三、宗地地价评估基本方法四、宗地地价评估的基本技术要点第二部分五、各种用途土地价格评估技术要点及特殊问题的处理方法六、其他权利土地价格评估技术要点及方法七、各种估价对象宗地地价评估技术要点及处理方法八、多宗地价格评估技术要点及处理方法九、抵押评估注意事项十、法律诉讼的土地评估注意事项宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法宗地地价评估的理论依据是《土地估价理论与方法》、主要技术依据是《城镇土地估价规程》；其次是在宗地地价评估时涉及的相关法律法规等。
◆如：土地管理法、城市房地产管理法、土地登记规则、《关于进一步规范土地登记工作的通知》（国土资发[2003]383号）：“必须以土地证书作为土地权利的唯一证明材料，凡是土地征用、土地开发整理项目、国企改革等涉及的土地权属认定，必须以土地证书为依据，对以其他材料作为土地权属证明的，一律不予承认”。
关于印发试行《土地分类》的通知（国土资发[2001]255号）：“评估用途设定的法律依据”等相关法律法规。
◆企业改制评估有国家土地管理局令第八号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》、国土资发[2001]44号《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》、国务院国发[2001]15号《关于加强国有资产管理的通知》、国土资源部令第9号《划拨用地目录》等相关法规文件。
◆土地抵押评估有抵押法、担保法、《城市房地产抵押管理办法》、《土地使用权抵押登记的有关规定》、《划拨土地使用权抵押登记管理办法》等相关法规文件。
抵押房地产必须有完善的产权、用途应符合城市规划的要求、对于已列入旧城改造拆迁范围内的房地产不能作为抵押资产、房地产抵押必须依法及时办理抵押登记、只有依法办理抵押登记的房地产才受法律保护等规定。
◆出让评估有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条理》55号令、《协议出让国有土地使用权规定》国土资源部令第21号、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部令第11号、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）等相关法规文件。
土地评估重点、难点分析方案1 勘查核实中的重难点分析1.1 存在性对土地的查勘主要包括估价对象名称、坐落、四至、面积、用途、形状；地形、地势、地质、基础设施、公共配套设施；开发程度、周围环境、景观等对建筑物、构筑物及地上物的查勘主要包括建筑规模、估价对象外观、建筑结构、建筑年代、楼层、层高、新旧程度、平面布置、朝向；估价对象内外部装修、设施设备、利用现状、维护保养、物业管理。
1.2 合法性土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。
在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。
土地使用权的合法性主要从以下方面核实：土地出让合同、划拨批准文件、国有土地使用证、不动产权登记证书；土地转让合同、法院判决书、土地权属登记资料；共有土地使用权、分摊土地使用权、用益物权、担保物权、租赁占用情况、法院查封、拖欠税费；规划条件、土地使用限制。
房屋所有权主要从以下核实：房屋所有权证、房屋购买合同、房屋转让合同；房屋权属登记资料；法院判决书。
1.3 市场性（1）区位价格分析：·所在区域：行政区、功能区·所处地段、微观坐落·周边环境（邻里、污染、学校、单位）（2）交易状况分析：·已建成同类物业的租售情况·在建同类物业情况·空置率、交易结构、交易趋势（3）功能价格分析：·基础设施及配套（交通、通讯、供暖、燃气）·房型、朝向1.4 财务性（1）账面价值：·入账原值、历史成本、账面净值·应收、应付·固定资产（2）损益情况：·收入、成本、费用·利润（3）纳税情况·营业税、所得税、增值税1.5 实施方案及要求（1）亲自到现场：参与项目的技术人员及负责人必须亲自到现场。
土地评估重难点分析方案土地评估是指对土地的价值、用途、收益等进行评估和判断的过程。
在实际工作中，土地评估存在一些重难点问题，本文将针对这些问题进行分析，并提出解决方案。
一、土地评估的重难点问题1.数据获取困难：土地评估需要大量的数据支持，包括土地规划、用地政策、经济指标等。
由于相关数据涉及多个部门，数据获取不便，且准确度和完整性也难以保证。
2.评估方法选择：土地评估涉及多种评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等。
不同方法适用于不同情况，评估师需要根据具体情况选择合适的方法，但在实践中往往面临方法选择的困难。
3.估价参数确定：土地评估依赖于一系列估价参数的确定，如土地单价、地均收益率等。
这些参数的确定需要依赖于大量的市场数据和经验判断，但由于市场波动、缺乏统一标准等原因，参数的确定存在着一定的主观性和不确定性。
4.土地用途确定：土地评估需要对土地的用途进行确定，不同用途的土地价值会有较大差异。
然而，在实际中，土地用途的划分往往存在争议和不确定性，同时，土地的用途也可能发生变化，这给土地评估带来一定的困难。
5.土地市场的不确定性：土地市场受多种因素的影响，如宏观经济环境、政策变化、供需关系等。
这些因素的变化会对土地价值产生较大的影响，但预测土地市场的变化仍然存在一定的难度，这增加了土地评估的不确定性。
二、解决方案1.加强数据收集与管理：建立健全土地评估数据库，整合相关数据，提高数据的准确度和完整性。
同时，加强与各相关部门的沟通与合作，提高数据获取的效率。
2.多种评估方法综合应用：针对不同的土地评估情况，可以综合应用不同的评估方法，以提高评估结果的准确性和可信度。
评估师应不断学习、熟悉和掌握各种评估方法，根据具体情况选择合适的方法。
3.引入专业评估机构和专家：在土地评估中引入专业评估机构和专家，借助专业知识和经验，提高评估的科学性和客观性。
专业评估机构和专家可以提供专业的数据支持和技术指导，从而提高评估的准确性和可信度。
土地评估技术要点土地评估是指对一块土地的价值进行评估和估算的过程。
土地评估技术是一种综合性的技术体系，包括土地估价法、土地测量法、土地权属调查法等多种技术方法。
这些技术方法在土地评估过程中起着重要的作用。
下面详细介绍土地评估技术的要点。
首先，土地估价法是土地评估中最基本和核心的技术方法之一、根据土地的位置、用途、规模、土壤质量等因素，通过市场调研和数据分析，确定土地的估价范围。
常用的土地估价方法有直接法、比较法、收益法和折现法等。
直接法是根据土地自身的特点来评估土地的价值，比如通过土地的用途和土地开发能力来估价；比较法是通过市场调研和对比分析，将估价对象与市场上类似的土地进行比较，来确定估价范围；收益法是通过分析土地的未来收益以及投资回报率来确定土地的价值；折现法是将土地未来的现金流转化为当前的现金价值，通过计算现金流的折现率来确定土地的价值。
其次，土地测量法是土地评估的重要工具。
土地测量可以提供土地的详细信息，如土地的面积、形状、边界、地形等。
在土地估价中，土地面积是一个非常重要的因素，因为土地的价值通常与其面积相关。
土地测量方法有很多种，其中包括传统的地面测量法和现代的遥感技术。
地面测量法是指通过实地调查和测量工具，如经纬仪、水准仪等来获取土地的信息；遥感技术是利用航空遥感、卫星遥感等技术手段对土地进行观测和测量，以获取土地的信息。
利用土地测量法可以准确地获取土地的面积、位置和形状等信息，为土地估价提供重要依据。
再次，土地权属调查法是确保土地估价准确性的重要环节。
土地权属调查是对土地的所有权归属、土地利用权和不动产登记情况进行调查和核实。
通过土地权属调查，可以确定土地的现有权属状况，以避免在土地估价中发生权属纠纷和不确定因素。
土地权属调查主要包括查阅相关不动产登记资料、协商与业主进行沟通、调查相关部门和机构等。
其中，不动产登记资料是土地权属调查的重要依据，可以确定土地的权属和限制性因素。
土地权属调查法是土地评估中不可或缺的一环，可以提高土地估价的准确性和可靠性。
宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法二00四年十二月一日主要内容第一部分一、宗地地价评估基本的概念二、宗地地价评估程序三、宗地地价评估基本方法四、宗地地价评估的基本技术要点第二部分五、各种用途土地价格评估技术要点及特殊问题的处理方法六、其他权利土地价格评估技术要点及方法七、各种估价对象宗地地价评估技术要点及处理方法八、多宗地价格评估技术要点及处理方法九、抵押评估注意事项十、法律诉讼的土地评估注意事项宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法宗地地价评估的理论依据是《土地估价理论与方法》、主要技术依据是《城镇土地估价规程》；其次是在宗地地价评估时涉及的相关法律法规等。
◆如：土地管理法、城市房地产管理法、土地登记规则、《关于进一步规范土地登记工作的通知》（国土资发[2003]383号）：“必须以土地证书作为土地权利的唯一证明材料，凡是土地征用、土地开发整理项目、国企改革等涉及的土地权属认定，必须以土地证书为依据，对以其他材料作为土地权属证明的，一律不予承认”。
关于印发试行《土地分类》的通知（国土资发[2001]255号）：“评估用途设定的法律依据”等相关法律法规。
◆企业改制评估有国家土地管理局令第八号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》、国土资发[2001]44号《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》、国务院国发[2001]15号《关于加强国有资产管理的通知》、国土资源部令第9号《划拨用地目录》等相关法规文件。
◆土地抵押评估有抵押法、担保法、《城市房地产抵押管理办法》、《土地使用权抵押登记的有关规定》、《划拨土地使用权抵押登记管理办法》等相关法规文件。
抵押房地产必须有完善的产权、用途应符合城市规划的要求、对于已列入旧城改造拆迁范围内的房地产不能作为抵押资产、房地产抵押必须依法及时办理抵押登记、只有依法办理抵押登记的房地产才受法律保护等规定。
◆出让评估有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条理》55号令、《协议出让国有土地使用权规定》国土资源部令第21号、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部令第11号、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）等相关法规文件。
如评估年限的设定、用途设定，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。
有基准地价的地区，协议出让最低不得低于出让地块所在级别基准地价的70%,低于最低价时国有土地使用权不得出让等规定。
◆合资以地入股评估还应符合我国对合资企业的有关规定等。
除符合土地房产相关的法律法规外还应符合其他部门的有关法律法规。
由于每宗地的特点不同，评估目的的多样性，土地市场情况的不同等原因，使得每宗地的地价评估方法的选择和技术要点有所差异。
为了能够客观、合理的评估每一宗地的地价，想从以下两个方面：第一部分：基本知识（最基本的概念、宗地地价评估程序、基本方法、评估的基本技术要点）；第二部分：各种用途、权利状况、估价对象宗地地价评估技术要点及处理方法。
第一部分：基本知识一、宗地地价的基本概念（一）概念1、宗地地价与宗地地价评估◆宗地地价:是指具体宗地在某一期日的土地使用权价格。
◆宗地地价评估：是根据评估目的、待估宗地的特点和当地土地市场的状况，选择适宜的估价方法对待估宗地的权益进行分析，评估出待估宗地在某一期日的土地使用权价格。
2、土地价格与土地使用权价格◆土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年纯收益（地租）的资本化。
◆土地使用权价格：是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。
其权利特征是出让土地使用权。
划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。
3、宗地地价的类型◆按评估目的不同分类：标定地价、出让底价、交易地价等；◆按土地权利性质分类：所有权价格、使用权价格（出让土地使用权、划拨土地使用权价格及承租土地使用权价格）、租赁权价格、抵押权价格等；◆按宗地地价的构成（按土地的开发程度）分类：熟地价格、生地价格、毛地价格等；◆按表示方法分类：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。
（二）宗地地价的特点1、特殊性：是针对特定宗地而评估的价格，宗地所在区域的市场行情、道路状况、基础设施状况、宗地大小、形状、容积率、权利性质、微观区位等都直接影响宗地地价的高低。
2、目的多样性：可根据评估目的的不同和所在区域的价格水平和基础资料情况，选择不同的评估方法，得到适合特定目的的宗地地价。
3、公证性：宗地地价评估应评估出正常市场中一般经济技术及管理水平下的正常价格，是一个能够反映市场水平的客观合理价格。
给土地交易者提供交易决策的依据。
4、时效性：只反映某一时点的价格水平。
上述特点决定在评估宗地地价时，必须要明确评估宗地地价的定义（或内涵），定义中应明确评估宗地的用途、权利状况、价格类型、土地使用年限、估价期日（或基准日）、开发程度等直接影响宗地地价高低的因素。
二、宗地地价评估程序（规程7步）（一）确定估价基本事项：确定估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。
（二）拟定估价作业计划：确定估价项目、内容、资料类型及来源、调查方法、人员安排、时间与成果组成等。
（三）收集资料、实地踏勘：收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料，地价地租及房地产市场交易资料。
实地踏勘待估宗地位置状况、地上建筑物状况、装修、使用情况、周围环境、周围土地利用状况、基础设施配套等状况。
（四）分析整理相关资料：对所收集的相关资料进行分析整理，判断地价的走势和因素对地价的影响程度，确定估价相关参数。
（五）选定方法试算价格：对同一估价对象应选用两种以上方法进行估价，得出试算价格。
（六）确定宗地估价结果：估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，确定估价结果。
方法有：简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、综合分析法。
（七）撰写估价报告书：估价报告书包括《土地估价报告》和《土地估价技术报告》；格式为文字式和表格式。
（详见规程）《土地估价理论与方法》中有9步，第一步接受估价任务、第九步完成报告书后提交委托方，如为企业改制等目的撰写的评估报告书还应根据有关的政策规定将评估结果到宗地所在地的当地土地管理部门备案或初审，待获得有批准权的土地管理部门的备案表后，方可提供最终土地估价报告书。
我认为实际有10步，报告及评估资料的归档。
三、宗地地价评估的方法（略）（一）基本估价方法市场比较法（简称比较法）收益还原法剩余法（假设开发法）成本逼近法（二）应用估价方法路线价估价法标准宗地估价法基准地价系数修正法四、最基本的技术要点及特殊问题处理方法1、合理、合法的设定待估宗地的地价定义（包含估价基准日、评估设定用途、开发程度、土地使用年限、价格类型等内容）。
◆当土地证登记用途与实际用途不符时的评估处理取决于评估目的和评估期日待估土地的土地权属性质及当地国土资源管理部门的意见、规划用途等多方面的因素。
如：（1）企业改制评估，评估期日为划拨土地，且企业为金融企业，登记用途为住宅，实际用途为金融，征求当地国土资源管理部门意见以实际用途设定，并按照国土资源部关于印发试行《土地分类》的通知（国土资发[2001]255号）规定规范用途；评估期日为出让土地，应按土地证登记用途及（国土资发[2001]255号）和国务院令55号规定规范用途。
（2）抵押贷款评估，按土地证登记用途及（国土资发[2001]255号）和国务院令55号规定规范用途。
（3）补办出让评估，按当地国土资源管理部门意见，已批准补办出让用途设定。
◆开发程度设定：取决于评估目的及实际开发程度，如站在政府角度，补办出让、企业改制，应考虑宗地红线外的开发程度；如站在企业角度、合资以地入股、抵押评估等，可考虑设定为宗地红线内外的开发程度。
◆土地使用年限设定：以合法为前提。
取决于法定最高年限的限制、企业经营期限、矿产资源企业取决于可开采年限等。
2、客观合理的分析宗地地价影响因素，选择主要影响因素。
3、评估方法的选择应根据待估宗地的特点、评估目的、宗地所在区域的土地市场情况，结合各种评估方法的适用范围来确定。
4、各种方法评估中各项费用的取值必须要说明其确定的依据、方法，依据涉及到有关法律、法规的，一定要说明批准机关、批准文件、文号及内容。
如选择的两种方法中有相同的参数，一定要一致或对应等。
各种方法重要的计算公式、过程不能省略。
5、至少选用两种或两种以上的方法评估某一宗地的价格，客观、合理综合确定最终估价额。
◆特殊用途、位置宗地无法选择两种评估方法时的处理方法。
如位于偏僻地区的加油站、通信基站、微波站的评估；医院、学校、公交站等用途的评估；在方法的选择和评估过程中需有一些特殊处理的方法。
选择一种方法的结果，另一种方法只作验证或参考。
如某一加油站，商业用地，不在基准地价范围，也没有可比交易案例，只能选择收益还原法，且结果是负值；另一种方法只能是成本逼近法或参照同类级别的基准地价修正得到，但必须考虑方法选择的使用条件限制，作用途或其它修正进行技术处理。
◆依据宗地所处区域基准地价的资料，评估得到的地价与市场拍卖价格或地价管理部门认为的地价水平相差很大时，如何从估价师的角度确定最终的价格水平。
6、遇到一些特殊情况，需作特殊处理及说明，但一定要有依据或理由。
◆评估设定以合法为前提。
如土地证登记面积与出让合同不一致，登记面积与附图面积不一致，登记面积中含市政待征地等情况的处理。
评估时最终面积的确定在报告需要特殊说明的事项中说明依据。
◆ 在现有的产权资料中依据最有效的产权资料。
对产权不完善（未取得产权证，但有用地批准文件或出让合同，土地证未及时变更名称）、土地利用条件（无规划条件）等估价对象基本状况不明确时的技术处理：在现有的产权资料中依据最有效的，增加相应的证明文件说明产权关系；假设相应的条件，并尽可能符合土地所在区域的有关规定。
◆特殊用途、特殊位置、特殊土地市场等因素对宗地地价评估影响按规范操作时的特殊处理，在报告需要特殊说明的事项中说明依据。
