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土地一级开发涉及法律文件梳理结论：国务院、国土资源部、财政部、建设部、监察部出台的法律均没有涉及到土地开发溢价分成的问题，关于土地一级开发整理利润返还问题，只有地方上关于土地一级开发整理收益问题的规定，且同样未涉及溢价分成问题。
国家将来必定会就土地一级开发出台专门法律规定，因此面临政策风险。
溢价分成存在的时间早于2008年，而之后北京、天津出台的法律规定均未涉及这一问题，说明地方上在国家未出台法律规定以前对这一做法是默认的。
北京市出台的《土地储备及一级开发暂行办法》规定（2005）：第十三条土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%.以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
第十四条过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%.通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。
土地储备开发完成后依法以出让方式供应的，由政府与受让人签订土地出让合同，同时由土地储备开发实施单位与受让人签订土地储备开发补偿合同，收回土地储备开发成本。
天津市关于土地出让金的规定（2011.1）：第十五条土地使用权出让金包括土地整理储备成本、政策性成本和政府净收益。
第十六条政策性成本包括市政基础设施建设费、市容环境管理维护费、平衡费、铁路建设费，征收范围和标准按照我市有关规定执行。
出让经营性用地，应当将政策性成本纳入土地出让底价。
第十七条公开出让经营性土地使用权，土地出让底价不得低于评估确认的土地价格。
其中，土地使用权出让金政府净收益额不得低于土地使用权出让金的25%。
一级土地开发法律、法规梳理目录一、一级土地开发的概念 (2)1.1《国土资源部关于进一步加强土地开发整理管理工作的通知》 (2)1.2国土资源部关于印发《土地开发整理若干意见》的通知 (2)1.3《土地管理法》 (3)1.4《土地储备管理办法》 (3)1.5《北京市土地储备和一级开发暂行办法》 (3)1.6相关论述 (4)1.6.1 广义的土地整理（有以下三种） (4)1.6.2 土地一级开发的概念（总结，非法律明文规定） (5)1.6.3 几组概念之间的区别 (6)二、土地一级开发的主体 (6)2.1《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》 (6)2.2《土地储备管理办法》 (7)2.3《国土资源部办公厅关于印发<2011年国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动工作要点>的通知》 (7)2.4相关论述 (7)2.4.1 土地一级开发的运作模式 (7)2.4.2 企业参与土地成片开发模式的基本特征 (8)2.4.3 土地一级开发实践探索 (10)2.4.4 利益分配 (11)2.4.4.1 分配方式 (11)2.4.4.2 利益来源 (12)2.4.5 税收问题 (12)2.4.6 项目资产产权归属问题 (14)三、土地一级开发实施 (15)3.1内容 (15)3.2程序 (15)3.3回报与限制 (17)四、一级土地开发的法律风险及防范 (19)一、一级土地开发的概念我国国家层面的法律法规没有对“土地一级开发”的概念进行界定，个别地方政府规章或相关规定虽有涉及，但对土地一级开发概念的理解也各不相同。
而在理论研究上，对于土地一级开发的概念应该如何界定，也存在不少的争议。
1.1《国土资源部关于进一步加强土地开发整理管理工作的通知》（1998年10月28日国土资发[1998]166号）“……一、土地开发整理要以保护生态环境为前提，以土地整理为重点各地开展土地开发整理工作要从保障土地资源可持续利用出发，十分注意保护和改善生态环境，防止水土流失，改善农业生产条件；坚持积极推进土地整理，加强土地复垦监督，适度开发未利用土地的方针，将工作的重点放在现有农地、灾毁土地和各类工矿废弃土地、撤并村庄废弃土地的整理复垦上；通过对田、水、路、林、村的综合治理，调整用地结构，增加有效耕地面积，提高耕地质量，改善农业生产条件和生态环境。
土地一级开发相关法律文件梳理前言随着经济的快速发展，土地的利用率不断提升。
土地开发是城市化进程中不可或缺的一环。
一级开发是土地利用的最初阶段，这个过程需要严格遵循相关的法律法规。
本文主要从法律的角度出发，对土地一级开发相关的法律文件进行梳理。
相关法律文件国务院关于加强城市规划建设管理工作的通知(1984年)这个文件对土地开发的管理进行了规定。
要求城市规划和建设管理机构应按照国家有关规定和要求，严格控制城市土地使用总量，严格规划城市建设用地，促进土地利用的集约化、节约化。
中华人民共和国城市规划法该法规明确规定，土地开发应当坚持“节约集约用地，保护耕地和生态环境，改善居住条件，提高城市品位”。
土地开发用地应当经过规划、审批、认定和公告程序，在全社会公开，并在城市规划信息平台上向公众公开。
《建设用地规划许可证条例》该条例对土地开发的交易方式做出了规定，明确所有的建设用地必须经过规划、审批、认定、公告四个环节，才能交易使用。
中华人民共和国土地管理法土地管理法对土地的使用、收回、补偿等问题进行了规定。
其中土地补偿标准、用途转换、流转等方面的规定直接影响到土地开发中的利益分配。
「关于做好房地产市场调控工作的通知」(2010年)该通知主要从限制土地供应、加大土地使用费及土地增值税征收力度、加强市场监管等方面对房地产市场进行调控。
国务院办公厅关于印发<国家土地利用总体规划(2006-2020年)>的通知国家土地利用总体规划对土地开发提出了具体的约束，其规定了可利用耕地的保护和超出规划用地总量的一定比例补充。
土地一级开发是土地利用的最初阶段，需要遵循一系列的法律法规。
上述法律文件对土地的利用和管理都有明确的规定，各地的土地开发应当遵循相关规定，注重保护耕地和生态环境，促进土地利用的集约化、节约化，并在全社会公开土地的交易和规划信息。
土地一级开发政策及现状简述报告一、背景介绍：土地一级开发是指对未开发的土地进行规划和开发，以满足工业、农业、居住等各种需求。
这是一个复杂的过程，涉及到政策、规划、建设、环保等多个方面的问题。
土地一级开发政策及现状对于国家的经济发展和社会进步具有重要意义。
二、土地一级开发政策：1.国家土地政策：国家鼓励土地的科学利用，并提出建立健全的土地资源管理制度。
这包括土地征收、划拨、租赁等方面的政策，以保护土地资源的合理利用。
2.地方土地政策：各地根据实际情况制定土地开发政策，包括土地利用总体规划、用地性质调整、土地确权等方面的政策，以适应当地的经济发展需求。
3.环境保护政策：土地一级开发需要注意环境保护，各级政府要出台相应政策，确保开发过程中不会对环境造成重大破坏。
4.激励政策：鼓励各类企业、机构进行土地一级开发，提供税收优惠、财政补贴等政策，以促进经济发展。
三、土地一级开发现状：1.工业用地开发：随着经济的不断发展，工业用地需求增加，一些地方发展了大型工业园区，通过土地一级开发，提升了工业产能和就业机会。
2.农业用地开发：农业用地的开发主要包括农田水利建设、农业科技推广等方面。
通过土地一级开发，提高了农田的产能，增加了农民的收入。
3.居住用地开发：土地一级开发在城乡居住用地方面也起到了重要作用。
通过规划和建设，改善了人民的居住环境，提高了生活质量。
4.环境问题：土地一级开发也面临着一些环境问题，如土地污染、生态破坏等。
政府在土地一级开发中加强了环境保护，采取了一系列措施来减少环境污染。
5.社会问题：土地一级开发还带来了一些社会问题，如土地征收问题、农民工问题等。
政府通过完善政策收取土地征收补偿费用，加大对农民权益的保护力度。
四、问题与建议：1.土地开发过程中的环境问题仍然存在，政府应该进一步加强环境保护，提高环境治理水平。
2.农民工问题亟待解决，政府应该加大劳动法规的宣传和执行力度，保护农民工的权益。
3.土地征收问题需要加强管理和监督，确保农民的利益得到合理补偿。
土地一级开发相关法律法规文件梳理一、结论：在《土地管理法》和《城市房地产管理法》的基础上，国务院、国土资源部、财政部、建设部等相关部门出台的法律法规均没有涉及到土地一级开发溢价分成问题，关于土地一级开发整理利润返还问题，只有地方上关于土地一级开发整理收益问题的规定，且同样未涉及溢价分成问题。
国家将来可能会就土地一级开发出台专门法律规定，因此面临政策风险。
溢价分成问题早已存在，但是北京、天津出台的法律法规均未涉及这一问题，说明地方政府在国家未出台法律规定以前对这一做法是默认的。
二、相关法规：1、财政部、国土资源部《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（2009年）二、加强征收管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库，保障土地出让收入及时足额缴入地方国库，是落实土地出让收支纳入地方基金预算管理的基础。
除国务院有明确规定以外，任何地区和部门均不得减免缓缴或者变相减免土地出让收入。
市县财政、国土资源管理部门、人民银行分支机构要各负其责，加强土地出让收入征管，确保土地出让收入及时足额缴入地方国库。
（一）严格土地出让收入征收管理。
市县国土资源管理部门在国有土地出让合同、租赁合同、划拨决定书中，必须明确土地出让价款、租金和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式；对于经依法批准改变土地用途等土地使用条件的，市县国土资源管理部门必须在土地出让或租赁合同中明确应补缴的土地价款，缴款人应及时按合同有关规定缴款。
对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人，市县国土资源管理部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。
（二）确保土地出让收入及时入库。
土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。
市县财政部门已将土地出让收入收缴至非税收入汇缴专户的，要严格执行10个工作日划转地方国库的规定，不得超时滞留已收缴的土地出让收入。
对于不按规定将已收缴的土地出让收入及时划转地方国库的，省级财政、国土资源管理、人民银行分支机构、监察、审计部门要予以纠正，并在全省范围内通报批评。
