土地一级开发税收政策总结

一级开发过程中涉及税费主要是营业税，城建税，教育费附加，地方教育费附加，企业所得税。

建筑业3%计征，按全部营业额计征代理业5%差额计缴，不含代付的拆迁补偿费城市维护建设税7%按已缴流转税额计缴教育费附加3%按已缴流转税额计缴地方教育费附加2%按已缴流转税额计缴企业所得税25%按应纳税所得额计缴，契税：地税代征浅析土地一级开发业务所涉营业税问题时间：2011-11-179:58:07作者：来源：陕西省律师协会浅析土地一级开发业务所涉营业税问题摘要：土地一级开发过程中，由于土地一级开发企业参与土地一级开发模式的不同，核定土地一级开发的业务性质及核算征收营业税的计算方式均有所区别。

关键词：土地一级开发营业税土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市工程定位和经济发展要求，由政府统一组织，由土地一级开发主体实施，通过征地、拆迁和市政建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。

[1]土地一级开发过程，实际上是一个土地所有权、使用权等权属的转移和流动的过程，包括了规划、立项、征地（或回购、收购土地）、拆迁、市政建设、土地出让等诸多环节，法律上包括立项审批、土地征收审批、土地一级开发权的授权委托、土地使用权的移交、工程建设施工、土地招拍挂出让等诸多法律节点，涉及诸多法律主体，包括经土地征收或收购（回购）后享有土地所有权的国家（或土地储备机构或其授权的国有开发企业）、企业（土地一级开发企业）和经济个体（包含原用地企业、城市居民和农村生产者），由此也产生诸多土地一级开发业务模式。

基于土地一级开发业务模式的多样性，根据土地一级开发企业参与土地一级开发的不同模式，核定土地一级开发的业务性质及核算征收营业税的计算方式也有所区别。

在业务实践中，如何定性土地一级开发的业务性质及如何核算其营业税问题上，主要有以下两种观点：1.视为受政府或土地整理储备机构委托，代为办理土地前期开发，按照代理服务业核算计征营业税。

土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析近年来，土地一级开发整理项目成为了城市土地利用和经济发展的重要手段。

土地一级开发整理项目所涉及的收入确认及税务问题也备受关注。

本文旨在对土地一级开发整理项目的收入确认及涉税分析进行阐述。

土地一级开发整理项目涉及到的收入主要包括出让金、配套建设费以及其他收入。

其中，出让金可以直接确认为项目销售收入。

配套建设费则需区分是否属于经营业务收入。

如果配套建设满足收回一定的成本、能够形成持续收益的条件，则应确认为经营业务收入。

其他收入应根据具体情况进行确认，如租金收入、物业管理费等。

1. 增值税在土地一级开发整理项目中，增值税的计税依据是建筑面积。

具体计算公式为：增值税额=建筑面积×增值税率。

需要注意的是，对于配套建设费部分，如能够形成持续收益，则应对其进行增值税保留税制处理。

此外，对于房地产开发企业，可以申请采用即征即退政策，即在缴纳完全税额后，通过固定资产投资税金抵扣等实现增值税的退税。

2. 企业所得税土地一级开发整理项目的企业所得税应按照一般企业的税率进行缴纳。

需要注意的是，土地一级开发整理项目属于房地产开发业，因此涉及到的土地价款和房地产销售收入需要进行分别处理。

3. 印花税土地一级开发整理项目所涉及的印花税主要包括土地使用权出让合同的契税和不动产转让税。

其中，契税的计算公式为土地使用费×土地出让年限×契税税率。

不动产转让税的计算公式为不动产转让价格×不动产转让税率。

4. 城建税和教育费附加土地一级开发整理项目中，城建税和教育费附加的计算依据与增值税相同，即建筑面积×城建税/教育费附加税率。

土地一级开发整理项目涉及到的个人所得税主要是销售住房时的个人所得税问题。

根据税法规定，个人出售房屋的收入应按照收入的来源和性质分别计算个人所得税。

个人所得税的计算公式为：（房屋转让价款－房屋购置价款－房屋评估价款）×20%×税率。

土地一级开发涉及的纳税处理政府在收回国有土地使用权后，通常会通过招拍挂程序将土地出让给企业，尤其是房地产公司。

然而，由于收回的土地使用权是生地，政府需要进行负责土地的拆迁和“七通一平”工作，以便二级开发商可以快速开展建设工作。

但政府受到资金瓶颈问题的影响，只能吸引投资者参与土地一级市场的拆迁整理工作，或者通过土地返款的形式将摘牌者交付的土地购买款中返还一部分土地出让金给土地摘牌者，用于拆迁补偿和土地整理工作。

另外，政府也可以让土地摘牌者向被收回土地的原土地使用者支付一定的土地补偿费用，作为原土地使用者自行进行拆迁和土地补偿的费用。

在政府收回国有土地使用权的过程中，这些经济行为会涉及到以下三种税务处理难点。

第一个难点是土地摘牌企业受托拆迁的涉税处理。

国家收回国有土地使用权后，土地会进入土地储备中心，然后通过挂牌交易，摘牌企业获得政府一定的土地返还款，代替政府从事拆迁和土地整理工作。

然而，摘牌企业获得政府给予的土地返还款应如何进行税务处理呢？根据财税[2016]36号文件的附件《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第(四)项建筑服务的规定，“其他建筑服务”包括拆除建筑物或构筑物、平整土地、园林绿化、建筑物平移、爆破、表面附着物(包括岩层、土层、沙层等)剥离和清理等工程作业。

因此，摘牌企业代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“经纪代理服务”行为。

根据财税[2016]36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(四)项第4款规定，摘牌企业应以提供经纪代理服务取得的全部收入为销售额计算缴纳增值税，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或行政事业性收费后的余额。

案例1中没有格式错误和明显有问题的段落，因此只进行小幅度的改写。

根据《土地增值税暂行条例》第二条规定，单位和个人在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并获得收入时，需要缴纳土地增值税。

这种行为被称为有偿转让房地产。

土地一级开发内容及相关税费7月30日下午，我所全体人员同廊坊市国土土地开发建设投资有限公司和廊坊市凯创房产置业有限公司全体财务人员进行了关于土地一级开发的学习。

下面就将这次的学习内容做以下介绍：一、土地一级开发相关内容（一）土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的。

1996年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题，上海成立了我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心，这标志着我国土地储备制度的诞生。

随后，杭州、武汉、青岛、南通等地也纷纷成立土地储备机构。

经过十多年的实践，土地储备已成为我国城市土地管理的一项基本制度，它大大提高了政府对土地市场的调控能力，促进了我国城市各项事业的快速发展。

虽然各地土地储备的模式有所不同，但总体上都可分为收购、储备、供应三个环节，其中储备环节包括两个阶段——开发和储备。

这里的“开发”实际上是指土地一级开发。

因此，可以说土地一级开发是伴随着土地储备制度的产生而产生的，土地储备制度将“土地开发”作为一个环节进行突出，引起了政府部门以及学者的重视，为土地一级开发的发展提供了强有力的推动作用。

（二）我国城市土地一级开发的发展历程从全国范围来看，土地一级开发大约经历了三个阶段：1．萌芽期(1996年至1999年) 这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念，因此人们对土地一级开发的概念还不是很明确。

1996年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。

1999年以前，土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。

土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。

按照当时的供地程序，开发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手续的方式取得现状土地，自行进行征地、拆迁和大市政建设后，再开发建设房屋。

可以看出这一时期土地储备开发工作还比较混乱，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产开发商来完成。

土地一级开发和二级开发的土增税清算一、引言土地开发是一个国家经济发展不可或缺的环节，它既能增加土地的利用价值，也能促进城市的建设和发展。

在土地开发的过程中，涉及到土地增值税的清算问题。

土地一级开发和二级开发是土地开发的两个阶段，它们在土地增值税清算中有着不同的规定和操作方式。

本文将对土地一级开发和二级开发的土增税清算进行详细的阐述。

二、土地一级开发的土增税清算土地一级开发是指从农田、荒地或其他未利用土地开始，进行基础设施建设、土地平整、道路修建等工作的过程。

在土地一级开发中，土地的增值往往是通过政府的投资和规划来实现的。

土地增值税是根据土地的增值额来计算的，即土地的卖出价格与购买价格之差。

在土地一级开发中，土地增值税的清算主要有以下几个步骤：1.确定土地的购买价格：购买土地的价格是土地增值税清算的基础，它反映了土地的市场价值。

购买土地的价格需要通过市场调查和评估来确定，确保价格的准确性和合理性。

2.确定土地的卖出价格：土地一级开发完成后，土地往往会重新出售给开发商或其他投资者。

卖出土地的价格是土地增值税清算的依据，它反映了土地的市场价值。

确定土地的卖出价格需要考虑土地的位置、规划用途、周边环境等因素。

3.计算土地的增值额：土地的增值额是土地增值税清算的核心内容，它是土地卖出价格与购买价格之差。

计算土地的增值额需要准确记录土地的购买价格和卖出价格，并进行相减运算。

4.计算土地的增值税：土地的增值税是根据土地的增值额来计算的，税率一般为20%。

计算土地的增值税需要将土地的增值额乘以税率，得到最终的税款数额。

5.申报土地增值税：土地增值税的申报需要提交相关的申报表格和资料，包括土地的购买合同、卖出合同、增值额计算表等。

6.缴纳土地增值税：根据土地增值税的申报结果，开发商需要按时缴纳土地增值税。

土地增值税的缴纳通常在土地卖出后的一定时间内进行。

三、土地二级开发的土增税清算土地二级开发是指在土地一级开发的基础上，进一步进行建筑物建设、商业开发等工作的过程。

土地一级开发政策及现状简述报告一、背景介绍：土地一级开发是指对未开发的土地进行规划和开发，以满足工业、农业、居住等各种需求。

这是一个复杂的过程，涉及到政策、规划、建设、环保等多个方面的问题。

土地一级开发政策及现状对于国家的经济发展和社会进步具有重要意义。

二、土地一级开发政策：1.国家土地政策：国家鼓励土地的科学利用，并提出建立健全的土地资源管理制度。

这包括土地征收、划拨、租赁等方面的政策，以保护土地资源的合理利用。

2.地方土地政策：各地根据实际情况制定土地开发政策，包括土地利用总体规划、用地性质调整、土地确权等方面的政策，以适应当地的经济发展需求。

3.环境保护政策：土地一级开发需要注意环境保护，各级政府要出台相应政策，确保开发过程中不会对环境造成重大破坏。

4.激励政策：鼓励各类企业、机构进行土地一级开发，提供税收优惠、财政补贴等政策，以促进经济发展。

三、土地一级开发现状：1.工业用地开发：随着经济的不断发展，工业用地需求增加，一些地方发展了大型工业园区，通过土地一级开发，提升了工业产能和就业机会。

2.农业用地开发：农业用地的开发主要包括农田水利建设、农业科技推广等方面。

通过土地一级开发，提高了农田的产能，增加了农民的收入。

3.居住用地开发：土地一级开发在城乡居住用地方面也起到了重要作用。

通过规划和建设，改善了人民的居住环境，提高了生活质量。

4.环境问题：土地一级开发也面临着一些环境问题，如土地污染、生态破坏等。

政府在土地一级开发中加强了环境保护，采取了一系列措施来减少环境污染。

5.社会问题：土地一级开发还带来了一些社会问题，如土地征收问题、农民工问题等。

政府通过完善政策收取土地征收补偿费用，加大对农民权益的保护力度。

四、问题与建议：1.土地开发过程中的环境问题仍然存在，政府应该进一步加强环境保护，提高环境治理水平。

2.农民工问题亟待解决，政府应该加大劳动法规的宣传和执行力度，保护农民工的权益。

3.土地征收问题需要加强管理和监督，确保农民的利益得到合理补偿。

土地收储后的涉税问题土地一级开发中涉税问题探讨关键词土地一级开发税收土地一级开发，是指由政府土地整理储备中心或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

目前有几种操作模式1、工程总承包模式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。

土地储备中心按照土地一级开发企业总建设成本,加一定百分比给予开发企业,作为经营利润。

2、利润分成模式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发企业开发成本后在土地整理储备中心和企业之间按照一定的比例进行分成。

3、土地补偿模式，土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。

目前国税总局针对土地一级开发税收处理方面出台的税收法规相当少，没有专门针对该业务的统一规范，地方税务局政出多门，且差异较大，给企业税务处理和税收筹划提出了一些问题，在营业税、土地增值税、企业所得税上，一级开发企业如何缴纳，以下是笔者一些粗浅的想法：首先，在如何定性土地一级开发的业务性质及如何核算问题上，有几种看法：一、属于房地产开发行为，按照房地产开发企业开发商品核算。

二、视为受政府土地整理储备中委托，代为办理土地前期开发，按照代理服务业核算。

三、属于建筑业，给委托单位提供“三通一平”等建筑业劳务，按提供建筑劳务核算。

四、不属于以上任何一种业务。

认为取得的收入是成本返还，超出成本部分做为财政补贴收入。

土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析一级开发整理项目是指对农村土地进行利用整理，将散片土地进行整理，以便于提高土地的利用效率，促进农村经济发展。

在这一过程中，涉及到的收入确认和涉税问题是非常重要的，也是需要认真对待的。

本文将对土地一级开发整理项目的收入确认及涉税分析进行详细介绍。

1.1 收入来源土地一级开发整理项目的收入来源主要包括土地出让金、建设配套费用、土地征收补偿款等。

土地出让金是最主要的收入来源，是指政府通过招标、拍卖等形式出让土地使用权所取得的收入。

建设配套费用是指为配套建设的用地所取得的收入，包括污水处理费、绿化费、市政设施建设费等。

土地征收补偿款是指政府为了进行土地征收而向被征收农民支付的补偿款。

1.2 收入确认原则在确认土地一级开发整理项目的收入时，需要遵循以下原则：（1）确认收入的可靠性。

收入必须能够准确计量，且具有可靠的证据支持，不能存在重大不确定性。

（2）确认收入的经济利益已实现。

即收入已经实际收到或者将要收到，并且经济利益已经或将要产生，而且收入额能够可靠计量。

（3）确认收入的归属。

即收入应当归属于企业自己，而不是属于其他企业或个人。

（1）土地出让金确认。

应当根据出让土地使用权合同和相关规定，确认土地出让金的收入，并及时进行会计核算。

2.1 税收政策土地一级开发整理项目涉及的涉税主要包括土地增值税、企业所得税、个人所得税等。

土地增值税是最主要的税收，是指在土地出让过程中，根据土地增值额计征的税收。

企业所得税是指在土地整理项目中，企业通过出售土地使用权所获得的利润所应纳税收。

个人所得税是指在土地征收过程中，被征收农民所获得的补偿款所应纳税收。

对于土地一级开发整理项目涉及的税收计算，需要根据相关税收政策进行精确计算，并按时足额缴纳。

具体应当遵循以下原则：（1）土地增值税计算。

应当根据土地增值额和相关税率，进行土地增值税的计算，并按时足额缴纳。

为了鼓励土地一级开发整理项目的开展，政府还制定了相关的税收优惠政策，包括土地增值税优惠、企业所得税优惠、个人所得税优惠等。