房地产基础理论
第一章房地产基础常识
一、期房的利与弊
购买期房有两个好处，三种风险。两个好处是：
1、购买越早开售的房屋，其售价越低；
2、越早购买，对楼内的户型才有更大的选择余地；
如果有实力的发展商，这当然于买家有利；而对于市场潜力不大的项目，早期的买家就要承担与发展商“共生共存”的风险。这种风险主要有以下三个方面：
1、房屋延期交付使用的风险；（这其中又包括两个方面）
①使用居住功能无法体现；
②属于投资性购房者延迟收取投资回报时间；
2、房屋内在品质变换的风险；
3、房屋权属证件无法按期得到的风险；
二、买现房有什么好处？
买现房的理由就建立在现实的基础之上：
1、工程质量可考察；（不能说现房质量一定可信，但起码它的毛病都在
明显处，能不能接受缺陷，买房人有主动权，不会象期房那样有吃亏
上当的感觉。）
2、环境、配套可检验；（在楼间距、绿地大小等方面做文章是期房的小
伎俩，只有现房才能验证楼书，沙盘是否“美丽不打折”）
3、减少法律纠纷；（面积、户型、景观，这些即使写进合同也免不了扯
皮的事，若是买现房就可以一笔勾销。）
4、少政策风险；（买期房难免会遇上税、费、基金的调整，比如“一定
时期税费优惠”的政策，就曾令不少期房买家遭受损失。）
5、少投资风险；（从出租投资看，现房买后即可租赁，降低了还贷期因
租金变化、不能如期开发带来的风险。）
6、早买早用。（房子就70年使用权，一般从交钱，签合同开始算，总价
格35万元的房子粗略算来，晚住一年就损失5千元！）弊端：
1、价格高。
2、户型不全、楼层不齐、可选余地小。
3、质量无法鉴定。
三、板式楼结构楼宇户型的八大优点：
1、入大门处有一过渡空间，装修时可以设计一个玄关，对整套房的私密
性有很好的保证。
2、客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台推拉门之外，无其他任何
房门对着客厅，使客厅的活动空间几乎不受任何干扰。并且厅的阳台
向南，有南北穿堂风，通风采光效果极佳。
3、户型为三房两厅两卫，建筑面积为110—130平方米，朝南的房间（含
客厅，有3个）达到了朝南房间的最大数，这3个房间是通风效果最
好的空间，由于风向多以东南、西北风向为主，因此朝南房的房间越
多，通风采光也就越好。
4、厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起，功能分区集中，并与其他
功能区明确分开。其中，厨房与饭厅紧密相连，方便备餐与用餐，且
应处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，
利于身心健康。
5、卫生间与阳台，两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧房有独立卫生
间，私密性强，阳台为双阳台，一南一北，有利于观景，通风和晾晒
衣物等。
6、每个卧室的面积分配都十分合理，方正、平直、宽大，令人心情舒畅，
其中主卧室十分宽大，主卧室建筑面积为20平方米左右，符合二次
置业者提高生活质量的要求，并且主卧室置于最里面，充分保证了私
密性；其余两间小卧室面积次之，为13—16平方米，并且主卧室与
北面卧室的门对开，十分有利于空气对流。
7、公共活动区、客厅、饭厅、厨房、分隔过渡区、共用卫生间，功能分
区集中，动静分区，干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。
8、房中无狭窄的通道或难以利用的空间，公共分摊小，空间实用率极高，
可达90%
四、消费者会如何选择环境地段
一个小区或一套房子的环境主要包括两个方面：
周边地理环境（地段）和社区的环境，所以我们在此主要讲如何从这两个角度看环境。
1、传统上的好地段
传统上人们认为越繁华，越接近市区地段越好，因为优点显而易见：社交方便、生活方便、用于出租也方便；同时也要看这种地段的缺点：污染大，不安静。因为，价格较贵，短期内不会有太多的升值空间。应该说在城里拥有一套公寓以便于平时上下班是合算的选择，而且，城里的公寓出租市场更广阔，即使自己不住，也可作为一项中长线投资。
2、生活意义上的好地段
郊区住宅适合休闲。郊区风景不错、空气不错、价格相对便宜；但平时生活、社交不方便，更适合中等收入人群购置、度假。建设的好的郊区别墅区很受市场欢迎，一些海外归国人士、外籍在郑人士习惯这样的居住方式。
3、商业意义上的好地段
城郊结合部升值潜力可观。对于目前只有能力购买一套住宅的工薪阶层来说，城郊结合部是折衷选择。这类地段目前价位不太高，交通还算便利，令人心动的是，随着城市的不断外延，5—10年之内这里会日趋繁华，成为市区。
五、买现房客户类型
1、无闲阶层
这些人是没有时间和精力处理期房在“长大成房”过程中层出不穷的问题和纠纷的人。
2、急茬儿
急着结婚、生子、与父母同住。不用说，他也得寻觅现房。
3、投资户
这个楼盘的人气如何？规划怎样？物业管理是哪家？就算不管这些问题，买房投资的您也得考虑一下：若首付款交了以后，房子一年以后才到手，如果炒房炒成了房东，到时候再后悔没买现房已经晚了。
4、现实主义者
1998年、1999年涌入房地产市场的买房人，多数会被期房吸引，对“私家房”
的憧憬、对商品房“商品”特性的陌生以及成为首批个人购房族的一点得意心理，使他们多数成了浪漫主义者，但现在，越来越多的人成为现实主义者，他们的目标定位在现房上。
六、门户朝向面面观
朝向与日照固然是重要因素，但是关于室内的通风与通风度就目前而言很少听到有人谈及。
住家都比较讲究朝向，除了日照因素以外，通风是一个重要的因素，有没有穿堂风似乎成了房型优劣的重要指标，为了要有穿堂风，所以南北向的房间便是可取的。然而，略懂一点儿建筑史的便会发现，中国传统建筑，无论是达官贵人的府邸，还是寻常百姓的小院，南北向的必是厅堂，而人是住在东西厢房里的，而且无论是大门口，还是厅门口，用照壁挡一挡是必然的。
室内通风对于人的健康是非常重要的。提高室内的通风度似乎在空调盛行的今天更为重要。根据一般的流体力学来看，直透的穿堂风往往在室内会留下许多空气的死角，就如屋顶水箱的设计，其中有几道交错的挡板，目的是阻挡水的直线流动和降低一些流速，而减少旧水的长期滞留，旧水滞留会产生对人体有害的微生物。这一点和室内空气流动的原理是一样的。所以在房型设计和选择时应加以考虑。、
正南正北向的房型，空气流速有些过快。
从科学的角度来看，西南、东南向的房型倒是兼顾了日照与通风，风缓缓吹入室内，更容易提高室内的空气清新度。当然，窗型设计和室内挡墙设计，在今天也需要被更多地考虑。
建筑风水学：风水，有人说是避风防水，在古代主要指：选择建筑地点时，对气候、地质地貌、生态、景观等各种影响建筑的环境因素的综合评判，以及建筑营建中的某些技术和种禁忌的总概括。
风水学认为：东边有水盘青龙，西边有山踞白虎，南为朱雀旺火，北为玄武水来财，乃中央“土”为北斗。中国风水讲究“形”与“气”负阴抱阳为形，芷生气为本，气从龙脉来，聚气“土”中央，聚气为要，和气致祥。“东来紫气西来福，南接祥光北来财”。
中国古代风水学的科学成分，就是悟出了天文地理的生态规律。我国季风现象是夏吹东南风，冬刮西北风。此地正是：西山遮烈日、北山挡朔风。东南宽敞，夏迎南风。
风水强调的是人、建筑、环境三者的关系。在这三者的相互作用过程中，地理因素、建筑功能因素、建筑语言所包涵的文化因素、以及人类的心理因素都在起着各自不同的作用。而对于这些作用规律的研究，正是现代风水学的范畴。
在北半球的中纬度城市，有一个十分普遍的现象：位于商业街区南边的铺位没有北边的旺，街道东边的铺面没有西边的旺。这与北半球中纬度地区的日照及风向有很大的关系。
在进行中纬度地区的项目策划时，应考虑①位于街道南面的建筑，在设计上要多采用透视表现手法，并尽可能使用暖色调。②位于街道东西的建筑，要多用全封闭格局，并在建筑布局上采用有叉道纵深，形成立体街面，而不是一堵墙的墙面。
③在小区住宅的设计上，最好开发“全部朝南”的东西向条式住宅。这种建筑布局在上海、无锡等江南地区较普遍。但要注意建筑语言的运用，不能搞成“兵营式小区”。
七、高层如何选
1、要注意房屋的户型、格局和朝向
由于高层住宅是现浇混凝土和框架剪力墙等特点，（受承重墙的影响）户型格局不能随意改变。所以在挑选时要注意。
2、要注意整栋楼的总户数和电梯数量及电梯的质量
层数越高、户型越多、电梯也应略多几部
3、供水问题
要注意“二次加压”供应自来水方式水压是否够，尤其夏天用水高峰期是否会有断水时间。
4、要注意周边地区的未来规划前景
高层住宅的一大优点是视野广、景观好、空气清新等。
5、要注意楼内的物业管理
对于安全防护措施上要特别注意。
第二章建筑基础知识
一、建筑结构类型
建筑结构按所有材料来分有木结构、钢结构、砌体（砖墙等）结构、钢筋混凝土结构等。
建筑结构按承重结构来分有：
1、砖混结构：是指由砌体结构和其他材料制成的构件所组成的结构。例如，
竖直承重构件用用砖墙、砖柱，而水平承重构件用钢筋混凝土梁、板所建造的结构，它多用于七层以下住宅。
2、框架结构：是由纵梁、横梁和柱组成的结构。目前，我国框架结构多采用
钢筋混凝土建造。它多用于十三层以下住宅。
3、剪力墙结构：是指由纵、横向的钢筋混凝土墙所组成的结构。因剪力墙结
构的墙体较多，侧向刚度大，所以它可以建得很高。
4、框架—剪力墙结构：房屋在风荷载或地震作用下，靠近底层的承重构件的
内力和房屋的侧向位移随房屋高度的增长率加而急剧增大。因此，当房屋高度超过一定限度后，再采用框架结构。框架梁、框尺寸就会很大，这样不仅房屋造价增加，而且建筑使用面积也会减小。在这种情况下，通常采用框架—剪力墙结构。
5、筒体结构：是用钢筋混凝土墙围成侧向刚度很大的筒体，其受力特点与固
定于基础上的筒形悬臂结构件相似。为满足采光的要求，在筒壁上开有孔洞，这种叫做空腹筒。当建筑物高度更高，侧向刚度要求更大时，可采用筒中筒结构。这种筒体由空腹外筒和空腹内筒组成，内外筒之间用自身平而内刚度很大的楼板相联系，使之共同工作，形成一个空间结构。多用于高层或超高层建筑。
二、建筑平面
建筑平面是指房地产产品的空间原则，侧重于建筑的功能要求，通俗地说就是房型。顾客在决定购房的诸多要求中，房型是他们继价格、区位之后首先考虑的因素之一。房型通常由客厅、卧室、卫生间、厨房、餐厅等几部分组成；把它们组合在一起可分为：一室一厅、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅、复式、跃式等几种。
1、房型功能：
①内外分区：指把住宅分成内区和外区，主要是根据空间使用功能和私密程度的层次来考虑的，即把家庭内的居家活动（对内）与接待客人的活动（对外）进行
区域划分。一般把起居室（兼接待客人功能）、门厅划分为外区；卧室、卫生间、厨房等划分为内区。内外有别，严格划分，互不干扰。
②动静分区：指把安静的空间和与其交往等活动的空间分区，动静分区也可以说是昼夜分区，一般来说会客、起居、用餐和厨房是住宅中的动区，卧室是静区，而工作和学习也属于静区，但从住户来说则可根据职业的不同，有的在白天，有的在晚上。
③居餐分区：住宅不仅强调起居空间，而且也强调设置用餐空间，或设置专用的餐厅，在面积许可的情况下应优先考虑设置专用的餐厅。
④干湿分区：主要指住宅的厨房、卫生间与起居室、卧室之间的分区，体现在用水与非用水之间的分区上。
⑤洁污分区：住宅的厨房、卫生间是有垃圾、污秽物的处所，各自需有适当的位置。厨房宜临近住宅入口，与住宅内其他洁净部分有分离。
⑥玄关设置：玄关（门厅）作为户内外空间的过渡，具有屏风隔断的功能。住户要求玄关兼具有贮藏功能，放置鞋子、雨具、手袋和挂衣服等。玄关一般会使人在入室后产生第一印象，因此适当进行功能设计处理，即可收到极好效果。玄关是房型设计中应该设置的空间单元。
2、墙体材料与屋顶
墙体材料：普通粘土砖、粘土空心砖、加气砖和砂浆
房屋屋顶：是指楼房的顶部，它需具备一定的强度、防水性能、隔热性能、保温性能。
3、门可分为：防盗门（铁）、木门（实心木门与夹板门）、塑钢门、铝合金门、
4、窗户按材料分为：①木窗；②钢窗；③铝合金窗；④塑钢窗；⑤钢筋混凝土窗等。
按开启方式分为：①固定窗；②平开窗；③推拉窗；④百页窗；⑤悬窗。
按镶嵌材料分为：①玻璃窗；②百页窗；③纱窗；④防火窗；⑤隔音窗；⑥保温窗；⑦防爆窗。
三、建筑风格
建筑风格指经得起时间考验的可以被人模仿的某一时代独特的建筑风格和格调。
1、古罗马建筑风格
古罗马建筑风格体现在以下三个方面：
①发展了券拱和穹窿结构的技术，求取高大宽广的室内空间；
②采纳了古希腊立柱，并且逐渐发展、定型，成为影响深广的“罗马柱”
③创造出券和柱的组合，既作结构又作构图。
2、巴洛克建筑风格
巴洛克建筑风格，以追求新颖、奇特，极尽装饰为美。主要有以下特征：
①立面突出垂直划分，强调垂直线条的作用，并用双柱甚至三柱为一组，
多层建筑作叠柱式，强调立面垂直感。
②追求体积的凹凸和光影的变化，墙面壁龛做得很深，多用浮雕且外凸。
③追求新异形式，故意使一些建筑局部不完整，如山花缺去顶部，嵌入纹
章等雕饰。
3、古典主义建筑风格
狭义的古典主义建筑，主要是法国古典主义建筑，以及其他地区受它影响的建筑。代表作有法国罗浮宫、凡尔赛宫。
美产生于度量和比例，古典主义者在建筑设计中以古典柱式为构图基础，突出轴线，强调对称，注重比例，讲究主从关系。
4、现代主义风格
现代主义的代表人物主张建筑师摆脱传统建筑的束缚，大胆创造适用于工业化社会的条件和要求的崭新的建筑。
形式特征有：平屋顶，不对称的布局。光洁的白墙面，简单的檐部处理，大小不一的玻璃窗，很少用或完全不用装饰线脚等。
5、中国古代建筑风格
中国古代建筑风格的主要特点是：
①使用木材作为主要建筑材料，创造出独特的木结构形式，以此为骨架；
②保持构架制原则，以立柱和纵横梁枋组合成各种形式的梁架，有“墙
倒层不塌之妙”。
③实行单体建筑标准化。古代的宫殿，其外观轮廓均由阶基、屋身、屋
顶三部分组成。
④重视建筑组群平面布局，它以单体建筑为出发点，先是构成一个具有
组合功能的封闭的庭院空间，然后以庭院空间为基本单位，向纵横两
个方面发展，形成一个更大的闭合空间，内向含蓄。
⑤庭院诗意化。十分重视对庭院的美化。
6、欧陆风格
欧式建筑在厚重、典雅、雄厚、丰富的审美认知，给人带来了高贵、神秘、庄严、气派的审美联想，采取完全抽象的几何图形作为设计要素，暗示古代的宇宙观和隐形符号。
备注：小区建筑设计要求
①小区建筑规划；
②建筑风格要求；
③绿化及街景要求；
④采光、通风、色调要求；
⑤装饰要求；
⑥安全系数要求；
⑦结构和布局设计要求；
⑧设备要求；
⑨建筑材料要求；
⑩管线设计要求；
?成本控制要求；
?其他要求。
四、二十一世纪时尚住宅十大特征
①总体规划：总体规划注重利用大环境资源（自然的、地理的、文化的、交通
的、社会的等）并使小区与城市空间、用地环境良好的协调。
②小区布局：小区布局方式与整体合成注重造就阳光普照、清新空气、绿地静
美的生态环境。有赏心悦目的楼房空间，户户能均享的精致庭院，人车分流的安全通道，富有文化内涵的供人们交往、休闲、健身的活动环境。
③住宅单元构成：住宅单元构成能随整体合成，因地制宜的构筑户型，力求户
户有好朝向景观及通风的环境，降低电梯的楼层服务数，尽量减少户间干扰。
④户型大小：户型大小应符合国家制定的发展要求，并能以多元化的户型适应
消费者日益增长的个性化住房需求，能以灵活的户型适应消费者家庭阶段性改变所引发的布局调整，保持住房较长的可持续使用期。
⑤户内生活环境：能深入安排住户生活环境，厨房，卫生间，起居室，卧室，
阳台等均能有效组织，电气供方兴未艾，油烟排放，空气通风，垃圾收集或处理均能妥善安排。
⑥系列性的绿色体系：有分层次的系列性的绿色体系。结合自然环境，既有大
的绿色景观，又有小区内的绿色庭院，以及绿色入户的生态性阳台与户内庭院。
⑦生活配套设施体系：有较完善的生活配套设施体系。小区应拥有超市、菜市
场、美容等生活配套设施，有会所、托儿所、幼儿园、体育场所、书店、网吧等文化性配套设施，有医疗、生活健康保养设施所组成的生命保养设施体系。
⑧节能环保的设施体系：有节能环保的设施体系。尽可能利用现代化科技成果
装置节能设备，减少环境的噪声、尘埃、污水等污染，净化居住环境。
⑨良好的智能化体系：有良好的智能化体系。有关安全、通讯、视听、资讯、
防盗、物业管理均可通过计算机系统与宽带网络构成现代化的生活环境。
⑩居住建筑风貌：有与消费者生活方式相匹配的清新、明快，富有时代感的居住建筑风貌。
第三章物业管理基础知识
一、物业管理的概念
物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家有关法律，按照合同和契约，运用现代管理科技和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施，场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业化管理和维修养护，为居民生活提供高效、优质、便捷、经济的综合性服务。
物业管理在房地产发展中的积极意义主要体现在以下几个方面：
1、物业管理发展成为独立的社会经济部门，不仅是形成全国性或区域性
物业管理竞争市场的前提；而且促进了房地产开发、经营、服务的有
机结合，有利于城市房地产业运行体系的确立与完善。
2、物业管理是一种社会化管理模式，这是和房地产管理十几年来推行的
房地产综合开发的改革相适应的，是和房地产综合开发这种大生产的
生产方式相适应的，有利于房地产业摆脱旧有的自建自管的小生产方
式和分散管理方式，加快向规范化、标准化、现代化的科学管理方式
转换。
3、从社会角度看，建立社会化、专业化的物业管理体制，克服了长期存
在的多头管理、互相扯皮的弊端，有利于充分发挥住宅区及各类房屋
设施的整体功能，实现房地产业的社会效益、环境效益和经济效益三
个效益的统一，推进社会综合环境的改善。
4、物业管理推行“有偿服务”和“一业为主、多种经营”相结合的经营
方针，促进了“以小区养小区，以物业养物业”这一新的自我发展机
制的形成，利于物业管理拓宽资金来源渠道，培植良性发展的资金循
环机制。
5、从财富积累的角度看，物业管理通过缜密的管理措施和优质的修缮服
务，提高了房屋住用安全程度，保障了房屋的完好程度与使用功能的
正常发挥，延长了房屋的使用寿命。
6、物业管理为开发商树立了良好的企业形象，增强开发商在房地产市场
中的竞争力，有利于实现开发商的投资预期目标，加快再开发速度，
形成良性循环。
二、物业管理发展方向
根据建立社会主义市场体制的要求，中国物业管理应当选择专业化、市场化、社会化、规范化的发展模式。
1、所谓专业化就是：
①有专业的人员配备。
②有专门的组织机构。
③有专业的工具配备。
④有科学、规范的管理措施和工作程序。
2、所谓市场化就是要使物业管理按照市场经济的原则去动作：
①物业管理执行机构应是市场的主体，即是企业化的机构—物业管理公司，而
非行政性的组织。
②允许市场主体获取合理的利润，防止人为地约束限制物业管理对经济收益的
追求。
③物业管理实行有偿服务，各项收费标准由市场定价。这个市场望洋兴叹是物
业业主或使用者对物业管理和服务的需求，而物业管理费取决于物业使用者的收入和消费水平，并非一成不变。
④物业管理公司要根据实际需要，开展多元化、多层次的经营服务，向居民提
供尽可能的方便。
3、所谓社会化功能就是：
①为适应社会化大生产专业分工的要求，政府应鼓励开发商将其所开发的物业
委托给专业管理公司去管理以获得经营效率。
②从法律与产权关系上讲，物业在售出后，物业及其周围设施的使用、处分权
归属于全体业主，所以实施物业管理必须要反映业主的意见和要求，切实维护其合法权益。
4、所谓规范化就是：
①物业管理企业要根据国家有关政策法规，在工商行政管理部门正式登记注册，
接受审核，依法经营。
②物业管理公司应通过规范的程序接管物业，这包括行业主管部门的资格审验，
获得业主管理委员会或开发商的正式聘用等。
③物业管理单位需用科学规范的手段，按照合法的程序实施管理，并履行接受
业主管理委员会和政府主管部门监督检查的义务。
三、物业管理的基本内容
（一）物业管理的主要对象是住宅小区、高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准化工业厂房、仓库等。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但一些基本的管理内容是一样的。
1、各种建筑物和各种设施的管理。
2、搞好物业配套设施的维护和保养，保证物业的正常运行，向用户提供
基本的使用保证。
3、加强保安和消防系统的管理，向用户提供生活和办公的安全保障。
4、搞好物业及周围环境的清洁，向用户提供一个整洁舒适的居住、办公
环境。
5、做好绿化草地和花木的养护工作，为用户营造一个优美宜人的居住、
办公环境。
6、加强车辆管理。
7、搞好维修基金以及储备金的核收与管理，为用户的长远利益作早期的
筹划。
8、及时办理物业及附属设备的财产保险，避免由于自然灾害给用户（业
主）造成巨大的财产损失。
9、做好管理费用的核收和使用管理，保证物业管理工作的健康顺利进
行。
10、搞好多种配套服务经营，为用户提供尽可能全面的方便服务。这是物
业管理工作的又一重大任务，涉及的方面很多。
11、搞好社区管理，创造健康文明的社区文化，为建立友好融洽的新型人
际关系而尽心尽力。
12、协助政府进行社会管理，推进全社会的文明和进步，如在所管理物业
范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。
13、建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业的完整和统一管理。
不同用途的物业尽管基本管理内容相近，但在实施具体管理时，仍应针对不同物业，有所侧重。
（二）服务项目具体地可分为三大类别：
1、公共服务
它是为全体用户提供经常性服务。是所有用户都可以享受到的。
①卫生服务，包括每天清扫公共楼梯、道路、绿化带，上门为单位和用户
收集清运垃圾、清洗每天的垃圾桶。
②定期清洗消毒楼宇公共食用蓄水池，保持池内的自来水卫生；在每次清
洗水池的同时，清洗楼梯走廊。
③每月派员挨家挨户上门登记计算，交缴水电费；对所管理的楼宇公共水
电设施的维护保养，楼梯过道的公共照明维护，随时更换坏了的灯泡。
④维护小区环境，设卫生监督员每天流动检查，制止各种有损市容、市貌
的乱搭乱建、乱倒、乱放、乱涂等违章行为，保障全体用户的利益不受
侵害。
⑤小区内的治安服务，设立治安岗亭和流动巡逻队伍。
2、专项服务
是为某些用户群体提供的服务，有：
①为高层用户24小时开启、维修电梯；
②定期翻新、粉刷楼宇；
③检修各种公用设施，如高层供水水泵、消防设备、发电房等动力设备；专项
服务的收费，按各用户的建筑面积合理负担。
3、特约服务
是为满足用户特别需要而提供的个别服务，主要有：
①代保管自行车、摩托车、汽车；
②代管房屋；
③预约定期上门清扫室内卫生；
④收洗衣物、被褥、缝制衣服；
⑤代购商品、代送煤气等；
⑥代搬家业务；
⑦代接送小孩上学、入托；
⑧土木工程维修、装饰；
⑨园林绿化的设计、种植保养等；
⑩维护室内水电设备、家用电器；
?用户委托的其他服务项目。
（三）经营是物业管理适应市场要求而必须具备的功能。经营内容主要有：
1、物业租赁
2、有偿服务
物业管理公司进行有偿服务必须做到下列几件工作：
①发掘和引导服务需求，扩展服务业务；
②确定服务范围、服务档次，拟定服务收费标准；
③进行服务效果调查，回访；
④收缴服务费用，缴纳有关税费；
⑤其它。比如装修服务还需完成计划、设计、施工、交接验收等一系列事务。（四）社会管理内容
物业管理公司要和各级政府、医疗、政法、公安等部门加强联系，随时传达新的政策和法令，协助开展工作。
总之，随着市场经济的逐步确立，物业管理公司成了社会管理工作的基层组织，物业管理公司应扮好这个角色，完成历史赋予的使命。
四、物业管理资金来源与使用
1、物业管理资金性质
物业管理资金是物业管理单位或经营性企业用于物业管理的活动和物化劳动的投入和产出，如各项管理费用支出和投入，固定资产购置及房屋修缮费用支出和居民交纳的管理费用。
物业管理公司应该采取“物业管理为主、多种经营为辅”的方针，坚持“取之于民，用之于民”的原则，筹集资金，用好资金，为业主和住户创造良好的工作环境和居住环境，同时实现企业的最佳经济效益。
小区物业管理资金有以下五大来源。
①物业管理公司向开发建设单位收取的委托管理费的辅助性固定资产。开发商
从开发项目总投资中提取1—2%作为物业管理公司的管理基金。开发单位还要留下经营业务办公用户和商业用户，是物业管理公司正常运作时的重要收益来源。开发单位应将5%的维修保证金转移给物业管理公司。
②房屋所有者，居住者和租赁者定期交纳物业管理资金，享受特种服务时还要
按标准交费。A、公共服务收费；B、专项服务及其收费；C、特约服务及收费。
③物业管理公司的物业经营收入和其他业务收入。
④国家财政来源，在财政税收上也给予一定的支持，保持物业管理公司的合理
利润，推支物业管理产业尽快发展壮大起来。
⑤银行借贷资金来源。
2、物业管理资金的使用
A、使用原则
①为业主服务原则；
②最合理使用原则；
③合理收益原则。
B、使用项目
用于支付物业管理中大众化服务的成本，主要有：
①管理人员工资和福利；
②机电设备、供水、供电、供暖等系统设备的维修和保养；
③市政设施和道路、排水、排污设施的维修保养；
④清洁卫生费用，包括清洁卫生工具、洗水池、街道清洁等。
⑤环境绿化的管理及维护；
⑥治安及防盗，各项防盗报报警设备的安装。
⑦公用设施的维护与管理，公用水电费支出。
⑧办公杂费及他项开支。
用于与物业管理相关的实业投资，主要包括：
①投资组建装饰、装修公司；
②投资组建商贸公司，以经营建材和物业管理有关的贸易项目；
③投资于其他赢利项目。
房地产行业税种及税率 一,房产行业会计核算比制造业难吗?它的特点是什么?如何进行成本核算,它与制造业在核算上有何不同? 二,房地产行业要交哪些税种,税率各是多少? 三,房产行业的会计科目与制造业的会计科目一致吗?主要有哪些科目? 一、首先，房地产企业和工业企业（制造业）在会计核算上是不同，从成本核算：制造业生产成本周期短，产品在很短的时间内就可完成生产成本的制造；而房地产企业开发成本周期长，房屋开发建设一般跨年度才可完工。所以，这是两个不同行业的会计核算，还有很多不同之处，在此，就不一一介绍了。 二、房地产企业涉及的税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。 （一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面： 1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税； 2、销售不动产，税率为5%； 3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率 （二）城市维护建设税和教育费附加： 以下内容需要回复才能看到 以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。 （三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。 其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。 计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。 （四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋税率12%。 （五）城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。 （六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。
房地产销售基础知识培训资料（一） 1，什么是房地产市场？ 狭义概念：房地产商品进行交易的地方或场所。 广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租凭、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2，房地产市场包括哪些种类？ （1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流市场，由政府直接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场：即有量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的 重新配置。 3，房地产市场有什么特点？ （1）经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。 （2）流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法，城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要 有出让、转让、出租等。 （3）市场的统一性：指房地产市场和地产市场的融合性，在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。 （4）市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质
和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的 落差。 （5）供给的稀缺性：至房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人口的不断增加，需要也相应的增长，另一方面是土地作为不可再生资源，基 于需求其数量基本上是恒定的。 （6）不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给。国家需要采取强有力的措施抑制不合理 的市场需求来干预市场，因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严 格限制，具有不完全开放性。 （7）市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远，因而房地产市场只是一个不充分市场。 （8）房地产市场投机的巨大不可能性：房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性，房地产商品供给的有限性和需求的无限性，由于对房地产的 不断投资，城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地 产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。 4、什么是居住面积？ 居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。5、什么是使用面积？ 使用面积是指住宅中分户全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间、壁柜、阳台和室走道，室楼梯等。 6、什么是建筑面积？ 对一栋楼来讲建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物
房地产各阶段税收政策房地产企业的特点：资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），单位产品的价值高，涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。 房地产行业涉及的地方税种多，内资企业要缴纳营业税（在房屋销售环节，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。其他单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，以其全部收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。）、城建税、教育费附加（国税和地税之分？地方教育税？）（城市维护建设税、教育费附加随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，城市维护建设税税率分别为：纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地在农村的，税率为1%；教育费附加率为3%，纳税人在农村的不征。），耕地占用税（在取得土地环节，房地产开发企业占用耕地建房，必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内，以实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。耕地占用税的应纳税额＝纳税人实际占用的计税面积（以平方米为计算单位）×适用税额（地方？）。）、土地增值税（房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括，取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额部分、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额×适用税率）。从事房地产开发的纳税人按照取得土地使用权所支付的地价款、国家统一规定缴纳的有关费用和开发土地和新建房及其配套设施的成本之和加计20%的扣除额；房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。）、房产税（没开始征收）（房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。）、城镇土地使用税（在销售房屋前的保有环节，内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。城镇土地使用税的具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。）、印花税（房地产开发企业销售商品房，与卖房人签订售房合同，买卖双方按合同金额，适用产权转移书据
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
房地产基础理论 第一章 房地产基础常识 1、 期房的利与弊 购买期房有两个好处，三种风险。两个好处是： 1、购买越早开售的房屋，其售价越低； 2、越早购买，对楼内的户型才有更大的选择余地； 如果有实力的发展商，这当然于买家有利；而对于市场潜力不大的项目，早期的买家就要承担与发展商“共生共存”的风险。这种风险主要有以下三个方面： 1、 房屋延期交付使用的风险；（这其中又包括两个方面） 1 使用居住功能无法体现； 2 属于投资性购房者延迟收取投资回报时间； 2、 房屋内在品质变换的风险； 3、 房屋权属证件无法按期得到的风险； 2、 买现房有什么好处？ 买现房的理由就建立在现实的基础之上： 1、 工程质量可考察；（不能说现房质量一定可信，但起码它 的毛病都在明显处，能不能接受缺陷，买房人有主动权， 不会象期房那样有吃亏上当的感觉。） 2、 环境、配套可检验；（在楼间距、绿地大小等方面做文章 是期房的小伎俩，只有现房才能验证楼书，沙盘是否“美 丽不打折”） 3、 减少法律纠纷；（面积、户型、景观，这些即使写进合同 也免不了扯皮的事，若是买现房就可以一笔勾销。） 4、 少政策风险；（买期房难免会遇上税、费、基金的调整， 比如“一定时期税费优惠”的政策，就曾令不少期房买家 遭受损失。） 5、 少投资风险；（从出租投资看，现房买后即可租赁，降低 了还贷期因租金变化、不能如期开发带来的风险。） 6、 早买早用。（房子就70年使用权，一般从交钱，签合同开 始算，总价格35万元的房子粗略算来，晚住一年就损失5 千元！） 弊端： 1、 价格高。 2、 户型不全、楼层不齐、可选余地小。 3、 质量无法鉴定。 3、 板式楼结构楼宇户型的八大优点：
房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点 三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点 四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点 五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算 房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。 一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。 子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外
承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务； 分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。 企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有： （1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。 在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划 房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。 目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我
房地产及相关行业知识 第一部分房地产行业知识 销售代表的工作内容 一个销售代表，实际上在工作中扮演着多重的角色。他的工作内容涵盖比较广，销售工作要求达到的成果也是多角度的。 1、销售代表最直接的工作是销售，要能成功地推销公司的产品。 2、销售代表的桥梁作用： （1）是公司与客户之间的桥梁，不仅要把公司的经营理念和产品宣传推荐给客户，还要将客户的意见及时反馈给公司。 （2）销售代表是公司和市场之间的桥梁，公司产品通过销售代表流向市场，市场也通过销售代表了解、接受公司产品。销售代表要能收集要能不断收集市场信息，包括市场对公司产品的反馈，使公司不断改进，公司产品能更符合市场需要。 （3）销售代表是公司形象的代表，表现的是公司的精神风貌。 3、销售代表是客户购房的专业顾问。销售代表要利用自己不断学习掌握的全面专业知识为购房客户提供咨询和服务，细致耐心地想客户推荐销售的楼盘。 4、销售代表是服务行业的一员，要有良好的服务意识，能为客户做好周到细致的服务。帮助客户解决购房过程中遇到的各种困难。
销售代表的岗位职责 1、按公司规定的业务流程进行销售接待； 2、负责本人客户的签约和回款； 3、辅助客户的购房贷款和预售登记手续； 4、完整填写客户登记表格，为公司积累客户资料； 5、收集客户和市场信息，并能归纳整理为自己和公司所用。 6、按公司要求完成市场调研或其他工作； 7、按公司要求参加业务学习和讨论，并能通过学习和讨论是自己不断提高业务素质； 8、按公司要求认真及时进行工作统计和总结。 销售业务流程 销售业务流程按时间段和内容分为接听电话、接待来访、成交签约、售后服务四个方面。 一、接听电话的业务流程 接听电话的步骤为： 1、开场白，自报家门。如：“您好，长岛澜桥。” 2、解客户的需要。如：“您有什么需要帮助的？”、“您想了解什么户型的房子？” 3、根据客户需要做简要推荐。 4、询问客户了解项目的渠道。如：“您是怎么知道我们这个项目的呢？”如果客户是通过广告知道的，还要弄清楚是什么广告、什么时间的。邀请客户到现场。
房地产行业概况 （一）房地产行业的经济地位 作为国民经济的重要支柱产业，房地产业在固定资产投资中长期占有较大比例——国家统计局的统计数字显示，2014年房地产对GDP的贡献率贡献率为12．6%左右。不仅如此，房地产业巨大的产业关联度使其对钢铁、水泥、家电、装修等等多个行业都有着举足轻重的影响，在现阶段，房地产行业的健康稳定发展，对宏观经济有着不同寻常的意义。特别是随着新型城镇化战略的提出和逐渐实施，房地产行业的支柱地位在未来的若干年中都不会发生根本性的变化。它的重要作用可以归纳如下：1、可以改善人们的居住和生活条件；2、可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；3、有利于产业结构的调整4、为国民经济的发展提供重要的物质条件；5、可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；6、通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；7、可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；8、有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；9、有利于吸引外资，加快经济建设；10、可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。 房地产业已成为我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 （二）房地产行业的特点 所谓房地产行业，是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、
一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
1、印花税合同签订原则（含税不含税） 2、精装修房子的签订环节 3、销售合同交房期限签订 4、立项阶段不同项目组合立项原著中 5、土地取得环节和返还环节 6、样板房的费用 7、利息的合同 8、建安合同的预提 9、绿化合同的签订及养护环节 10、不动产租赁和动产租赁的选择签订 11、地下车位的出租或出售合同 12、甲供采购的环节 13、 一、企业拿地阶段重要税务问题与纳税筹划 1、企业以路换地、以桥换地的税务问题解析与纳税筹划
2、企业以BT项目拿地的税务问题解析与筹划 3、企业通过合并方式拿地的税务问题解析与筹划 4、企业通过债务重组拿地的税务问题解析与筹划 5、企业通过分立方式拿地的税务问题解析与筹划 6、企业通过资产、项目收购方式拿地的税务问题解析与筹划 7、企业通过股权收购方式拿地的税务问题解析与筹划 8、计划划拨土地转性的税务问题与筹划 9、定向增资，植入土地或房产等资产的税务问题与筹划 10、三旧改造拿地的税务问题与筹划 11、纯商业性拆迁的税务陷阱（征地赔偿款的税务难题）
12、企业取得土地返还款的财税处理 13、拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税 14、与政府签署土地合同应关注的时间要点 15、个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个税 16、如何解决无法取得发票的税务难题 二、企业开发经营阶段的重点税务问题与筹划 1、合作开发的重要税务问题与筹划 2、拆迁还房的税务处理，别缴了冤枉税 3、代建工程筹划难点 4、内部劳务规避营业税的处理（组织形式套利是关键） 5、自建规避营业税的筹划 6、甲供材料的税务问题及筹划 7、铝合金门窗和电梯的税务故事
2002年-2０03年我国房地产行业景气分析 2００２年我国房地产行业景气特点分析 总体景气冲高回落 20０2年房地产景气呈冲高回落的态势，主要表现在以下方面: (1)房地产投资增长冲高回落，出现逐渐降温的趋势 ２00０年-20０1年房地产投资平均增长２３％,其中2001年第三季度增长率接近32％，在经过一个季度的调整后，到2002年一季度房地产投资再次加速，前两个月增幅高达41％，4月份创１9９６年以来的月度增长新高，为43.4%。1-４月份累计，房地产投资增长了38.8%，比上年同期增幅提高２３.4个百分点。但从随后几个月的增长趋势看,这种过猛的高增长在需求增长减退和各种刺激效应递减的影响下,呈现逐渐回落的趋势。2０02年全年增长28．2%。估计这一趋势还会延续。 (2)商品房销售增长明显降温 这是导致房地产投资回落的重要原因。商品房销售景气最高点是20０１年的第一季度,之后,商品住房消费增长开始明显回落，２0０2年特别是第一、第二季度降幅进一步增大。一季度末商品房销售额同比增长16.7%，比上年同期回落３2．2个百分点;二季度和三季度有所
回升,1-6月和1-9月同比分别增长2２.4%和3１.９%,但总体仍呈降温态势。 (3)商品房积压持续增加 是2001年末以来房地产业发展的一个最值得注意的问题，这一情况显示房地产降温并不是短期的，至少具有中期调整的特征。尽管房地产保持了连续多年供销两旺的局面，但房地产新的积压却越来越严重,2000年商品房新增积压面积(一段时间内商品房竣工面积减去销售面积)为604３.８万平方米,2001年则上升到652４万平方米,2002年1－9月份商品房新增积压面积为213万平方米,而2０01年同期仍然是需求大于供给。估计2０0２年商品房新增积压量不会低于上年，可能超过7000万平方米。因此,连续三年商品房的总积压量将接近两亿平方米。而且目前商品房施工面积已接近７亿平方米,潜在的供给能力极大。这不论是对房地产业本身,还是对整个经济都会是一种巨大的压力。 地区冷热不均 总体而言,此轮房地产投资和消费热，在区域上表现为，东部地区持续“高烧”（将退）,而中西部景气热度却并不太高。我国最近两年房地产景气高涨却掩盖了地区间的巨大差距。可以说，东部地区房地产已明显持续“发高烧”,而中西部地区除少数大城市(成都、重庆等)外均处于“想热难热”的状态。
篇一：房地产行业分析报告 房地产行业分析报告 目录 一、我国房地产行业发展历史 二、我国房地产行业发展分析 三、我国房地产行业企业分析 四、我国房地产企业发展趋势 五、我国房地产市场发展分析 六、我国房地产行业人才分析 七、部门猎寻目标--企业介绍 八、部门猎寻目标--企业排名 no1： 【我国房地产行业发展历史】 房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我 国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛 增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平 房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。 初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了 要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅 商品化进程”。 国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在 房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构 no2： 【我国房地产行业发展分析】 行业的概貌：概貌一：我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。 概貌二：除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产 概貌三：全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有 行业的发展：首先：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时 期， 人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主 其次：在我国加入wto的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房
房地产开发企业各环节涉税 一、在房地产开发过程中，获取土地使用权是房地产开发的第一步。在此阶段涉及的主要纳税税种为契税（承受方缴纳的税款）、印花税、耕地占用税（占用用于种植农作物的土地或3年内曾种植农作物的土地需纳税）。呼地税发（2008）16号。 契税的税率为3%，计税依据为土地使用权出售成交价格。如购买土地时支付土地出让金为5000万元，需要缴纳契税=5000万元*3%=150万元；自签订土地使用权属转移合同之日起10日内缴纳。 签订土地使用权出让合同需缴纳印花税，按签订合同的总金额的0.5‰计算印花税。5000万*0.5‰=2.5万元；另土地证贴印花税票5元。 二、开发建设阶段主要涉及纳税税种为土地使用税（财税［2006]56号）、印花税。 土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，单位面积的纳税额按土地等级级别差别计税；按年计算分期缴纳。如购买30000平方米土地，在开发未销售前需缴纳土地使用税=30000*12元/平方米（二级地）=36万元；实现部分销售的时按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。 此阶段涉及各种合同的签订都需缴纳印花税：有采购合同、广告合同、加工承揽合同、勘察、设计合同、建筑安装工程承包合同、测绘合同等。 三、销售阶段主要涉及纳税税种为营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金、土地增值税、企业所得税、印花税营业税的计税依据为营业额（包括代收代付的各项费用，如定金、天
然气、有线电视安装费，办理产权费用，但代收的维修基金免征营业税）内地税发（2005）36号，国税发（2004）69号；按5%税率计算缴纳营业税。 按营业税税额的7%缴纳城建税、营业税税额的3%缴纳教育费附加、营业税税额的2%缴纳地方教育费附加；按营业额的0.1%缴纳水利建设基金（内政发[2007]92号）。 土地增值税实行预征，按不同的销售单价实行不同的预征比率 企业将房屋用于职工福利、对外投资、分配给股东、抵偿债务、换取其他单位的非货币性资产等应视同销售，需缴纳相关税费； 当已转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的应进行土地增值税清算。 土地增值税实行四级超率累进税率； 土地增值税=（收入-扣除项目）*税率-扣除项目*速算扣除系数 可扣除项目包括： ①、取得土地使用权支付的金额 ②、房地产开发成本（不含资本化利息的成本）
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于
一、房地产基础专业知识 1、房地产:指房产与地产的总称(又称不动产)。 2、房地产的三种存在形态: 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征: a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动); b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同); c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的); d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值); 4、房产:就是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。 5、房屋分类: a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市); b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构与其她; c、所有权归属:公房(直管公房与自管公房等)与私房; 6、地产:就是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。 7、土地分类: a、开发利用:生地与熟地; b、建筑功能:建筑用地与非建筑用地; c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等; 8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理与服务的行业。包括: a、土地开发; b、房屋建设、维修、管理; c、土地使用权的有偿划拔、转让; d、房屋所有权的买卖、租赁; e、房地产抵押贷款; f、房地产市场; 9、土地使用权:就就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用与收益的权利)。土地公有制采取了两种形式:即集体所有制与国家所有制。a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式: 划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;
房地产行业问题与解决措施 一、房地产行业发展概况分析 我国房地产业从1998年住房改革以来，一直处于快速发展之中。从投资的角度来看，过去5年，全国房地产开发投资年均增长22．97％，房地产开发投资占固定资产投资的比重由12．7％提高到24％。房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值增 长每年保持在2个百分点左右，2003年更是达到了2．79％。房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。 在成为国民经济支柱产业的过程中，房地产业由于投资增长速度过快，给整个经济的稳健运行带来了隐患。 统计显示，今年一季度，全社会固定资产投资同比增长43％，其中房地产开发投资增长41．1％，成为投资高增长中的重要推 动力量。固定资产投资规模过大是当前经济生活中的主要矛盾，房地产业投资增速过快势必加剧投资规模扩张，拉动生产资料全面
紧张，助长无序竞争和市场混乱，引发房屋积压和经济泡沫。这些都是关系全局性的问题。 为了在贯彻落实现有政策的基础上进 一步加强对房地产市场的调控力度，2004年以来，国家有关部门继续实行近两年来对房地产市场进行宏观调控的策略，进一步加大对房地产市场的调控力度，从而确保整个经济的平稳发展。全国性和区域性房地产政策层出不穷，尤其是在地方政策的出台和执行上，表现得非常迅速。 中央和地方一系列政策的出台使得房 地产行业投资初步走向平稳增长，从统计数据可以更加清晰的看到这种变化。尽管今年一季度房产投资增长了41．1％，但从3月份的统计数据看，房产投资增长只是27％，并开始呈现回落迹象。 二、我国房地产业面临的主要问题分析 当前我国房地产行业存在的问题主要 集中在三个方面：投资增长过快、结构不合理和土地开发利用不科学。 1、投资增长速度过快
房地产基础知识及专业名词解释 一、房地产基础知识 1、房地产； 房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性 2、房地产市场； 一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场 二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易3、国土局； 代表国家行使土地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门 4、商品房； 指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产 5、发展商； 专门从事房地产开发和经营的企业 6、代理商； 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托办理房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务 7、土地类型； 按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地 8、土地权使用年限； 是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地命名用权在一定年限内出让给土使用者，土地命名用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使
用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。 9、房地产产权； 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地命名用权，具体内容是指产权人在法津规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利，简单的说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利，房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分，在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权交独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房者而言，就不具备产权的概念。 10 、如何办理产权； 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割，买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续，可以委托中介机构或由开发商代办。 11 、房地产产权登记； 指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记，经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利，房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登主事项作全面记载 12 、国土局产权登记处； 办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门 13 、公证处； 是一个国家的证明机关，是法津公证的机构 14 、房地产证； 是房屋土地权属认证二合为一，是房地产权的法津凭证 15 、房地产公证；
房地产开发各环节税收政策详解：拿地阶段业务 从事房地产开发的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、车船税、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收（费）。同时房地产开发存在土地取得、前期规划、施工、销售、竣工等环节，各个环节的税收问题存在不同的侧重点，笔者以房地产开的各环节为线索，详解房地产企业的税收政策，以供纳税人参考。 一、拿地阶段 房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。 （一）契税 1、直接取得国有土地使用权成为纳税义务人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人。即境内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人。因此，房地产企业在项目开发前，通过各种方式直接取得国有土地使用权，必然发生权属转移，成为契税的纳税义务人。 2、征税范围 《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第二条规定可知，国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与、和交换均属于转移土地权属的范畴。 《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定，下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；建设工程转让时发生土地使用权转移的；以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。 因此，房地产企业通过出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，就属于契税的征税范围。 3、计税依据 《财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》（财税字[1998]96号）第一条关于计税价格问题规定，根据《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称条例）第四条第（一）款及《中华人民共和国契税暂行条例细则》（以下简称细则）第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。