第二讲房地产权属法律制度

D、土地所有权和房屋使用权主体多元化方向
2020/12/11
第二讲房地产权属法律制度
• 2、房屋财产关系包括（ A.房屋买卖关系 B.房屋租赁关系 C.房屋继承关系 D.房屋
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参考答案
• 一、判断题 1、对。 2、错。二级市场为与土地使用权第一次转
• 权属，即权利归属的简称。
• 房地产权属，即房地产的权利归属，指房 地产产权在主体上的归属状态，是将房地 产权利与一定的权利主体相联系。
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• 3、房地产权利与权属的关系
• 房地产权利的存在是房地产权属的前提和 基础。
• 明晰房地产权利体系的设定及其归属是房 地产活动的一个关键问题。
权利人依法对其（所有或使用的）房地产享 有的占有、使用、收益和处分的权利。
• 房地产权利体系框图如下：
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•
•土地所有
•土地财产
权
房权 地
•土地使用权
产
权
利
•房屋所有
•房屋财产权 权
•房屋使用权
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• 2、房地产权属
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（1）占有：是指人对物的事实上的管领，是 主体对于物基于占有的意思进行控制的事实 状态。
（2）使用：使用权能是指按照物的性能和用 途对物加以利用，以满足生产、生活需要的 权能。
（3）收益：收益权能是指收取由原物产生出 来的新增经济价值的权能。这里的新增经济 价值，即孳息，是指财产上产生的收益。
•物
•权
•
•他物权： •（限制物权）
•用益物权： •地上权，地役权，永佃权等
•担保物权： •抵押权，留置权等
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• 物权的法律特征
（1）支配权：直接支配客体的权利； （2）绝对权：也称“对世权”（不是
“对人权”） ，它对权利人之外的每 个人产生效力，具有排他性；
• (3)内容的限制性
——权利义务内容均受法律严格限制：主体的变更仅 限于国家对集体土地征用，或经审批在不同集体经 济组织间进行极有限的土地边界调整。
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• 2、土地使用权 • 土地使用权指权利人依法取得的对土地的占
有、使用、收益及受限制的处分权利。
• 土地使用权应定位于用益物权，他物权。 • 对土地的合法使用在法律上可分为两种情况：
•土地所有权
•土地使用权
•国家土地所有权
•集体土地所有权
•国有
•建设用地使用 权
•集体：只可用于兴办乡镇企业、乡 （镇）村公共设施和公益事业
•土地承包经营权（国有土地与集体所有土地均可设定） •宅基地使用权（只限集体所有土地设定）
•地役权 （国有土地与集体所有土地均可设定）
•房屋所有权
•国家房产所有权 •集体房产所有权 •私人房产所有权 • 业主建筑物区分所有权
• （一）物权、所有权与使用权
• 1、物权，是指权利人依法对特定的物享 有直接支配和排他的权利，包括所有权、 用益物权、担保物权。（《物权法》第2 条）
物是存在于人身之外，能满足权利 主体的利益需要、并能为权利主体所支 配和利用的物质实体。
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•自物权：所有权 •（完全物权）
（3）一物一权： ——同一物上不能设立两个所有权； ——同一物上也不能并存两个性质上不能
兼容的物权。
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• 2、所有权
也称为财产所有权，是指所有权 人对自己的不动产或者动产，依法享 有占有、使用、收益和处分的权利。
• 3、所有权的权能
权能不同于权利（权力）、权限， 而是指权利能力。所有权具有占有、 使用、收益和处分四项权能。
（4）处分：处分权能是指依法对物进行处置， 从而决定物的命运的权能。包括事实上的处 分和法律上的处分。
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•所有人占 有
•占 •有
•合法占有（有权占有）
•非所有人 •占有
•善意占有
•非法占有 •（无权占有）
•恶意占 有
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• 所有权与使用权的区别
区别
所有权
使用权
1 完全性
限制性
2 自物权
他物权、限制物权
3 弹力性（权能分离性） 派生性
4 排他性
相对排他性
5 永久性
期限性
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（二）房地产权利与权属
• 1、房地产权利 • ——是指以房地产为标的民事财产权利，是
所有权的分类
• 国家所有权、集体组织所有权和公民个人所 有权
——《宪法》第九条 矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、 滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律 规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
——《宪法》第十条 城市的土地属于国家所有。农村和城市 郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集 体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
一是土地所有人对自己土地的使用；
二是非土地所有权人合法地对他人土地 的使用。（即他物权）
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• 土地使用权的内容可包括对土地的占有权、利用 权、出租权、转让权、抵押权等 。
• 在传统民法中，土地使用权具体包括地上权、地 役权、土地用益权，以及使用权（法国民法典） 或建筑权（瑞士民法典），而没有统一的土地使 用权的概念。
• 第一，某项权利能否归属不同主体。如土地所有权 能否归属不同主体，并在市场上实现自由交换？即 权利归属的“多元化”问题。
• 第二，不同权利能否归属不同主体。如土地使用权 能否脱离所有权人而归属其他主体？即权利行使的 “分离化”问题。
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•我 国 房 地 产 权 属 体 系 框 图 ︵ 广 义 ︶
• 李先生起诉至法院，要求认定这一房屋买卖合同无 效。
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案例：城市居民能否继承农村房地产
• 北京昌平某村民A有两个子女，考上大学后 都留在市里上班，农村户口已转为城镇户口。 A一直生活在昌平，因病去世留下一套四合 院。请问：
• 1、A的子女已经不是某村村民，能否继承其 父亲留下的房地产？
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• 我国国家土地所有制度的特征： ★
（1）统一所有：指国家统一所有，国务院是国 家所有权的惟一代表。
（2）分级管理：指中央及地方各级政府分别行 使土地权力。但不是“分级所有”或“多级 所有”。
（3）收益共享：国有土地使用收益中央与地方 共享（土地出让收益全部纳入地方财政预算， 中央财政只参与其中一部分——土地使用费 的分成）。
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• 二、选择题
• 1、我国房地产业在产权结构上的改革表现
为：城市房地产业的产权结构由城市土地单
一的全民土地所有权、房屋绝大部分为国家
所有权，向城市（
）转变。
A、土地所有权和房屋所有权主体多元化方向
B、土地使用权和房屋所有权主体多元化方向
C、土地使用权和房屋使用权主体多元化方向
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3、土地所有权与使用权的相互关系
（1）两者的区别
土地所有权 土地使用权
自物权
他物权
完全物权 不可交易性
限制物权 可交易性
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• （2）两者的联系
• 土地使用权是由土地所有权派生出来的一 种权利。
• 土地所有权决定着土地使用权。 土地使用的方式、用途、期限、处分
——《宪法》第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。
• 动产所有权和不动产所有权（土地、房屋）
• 单独所有权与共同所有权（按份共有与共同 共有）
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• 4、使用权 • 使用权，是指使用权人依法对特定财产所享
有的占有、使用、收益的权利。
• 5、所有权与使用权的区别 （如下表）
国有的土地； （3）国家依法征收的土地； （4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂
及其他土地； （5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原
属于其成员集体所有的土地； （6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制
地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有 的土地。
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我国土地所有权的特征★
• (1)主体的特定性
——我国土地所有权的主体只限于国家和农民集体。
• (2)客体的差异性
——地域上的差异：按照城市和农村地域划分。
——法律上的差异：第一，主体不得同时拥有两种土 地的所有权。第二，国土与集体土地的确权形式也 不同。凡未确权给集体的土地都属于国家所有，不 必履行任何程序。
（4）两权分离：国有土地所有权的部分权能可 适当分离，形成国有土地使用权。
• 2、 A的子女对该处房产可以如何处置？ • 3、他们的子女将来可以继承该份房产吗？
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本讲教学内容
• 一、房地产权利与权属 • 二、土地权属法律制度 • 三、房屋权属法律制度 • 四、房地产相邻关系