2009年第一轮复习会计第7章-投资性房地产

第7章课后练习一、单项选择题1.题目位置：2009年“梦想成真”系列辅导书《应试指南·会计》（新考生版）>> 第114页>> 第1题下列项目中，属于投资性房地产的是()。

A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租入的建筑物C.房地产开发企业持有的准备出售的房屋D.已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租的2.题目位置：2009年“梦想成真”系列辅导书《应试指南·会计》（新考生版）>> 第114页>> 第3题下列有关投资性房地产计量模式的说法中正确的是()。

A.企业只能采用成本模式对投资性房地产进行后续计量B.企业对所有投资性房地产进行后续计量时，不得同时采用成本模式和公允价值模式两种计量模式C.企业有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得且满足采用公允价值模式条件的，可将成本模式变更公允价值模式，并作为会计政策变更处理D.企业对投资性房地产采用公允价值模式的也可转为成本模式，并作为会计政策变更处理3.题目位置：2009年“梦想成真”系列辅导书《应试指南·会计》（新考生版）>> 第114页>> 第4题下列有关投资性房地产的会计处理中正确的是()。

A.对投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，应按期计提折旧或进行摊销，借记“管理费用”科目，贷记“投资性房地产累计折旧(累计摊销)”B.企业对投资性房地产不论采用成本模式还是公允价值模式进行计量，资产负债表日均应对投资性房地产进行减值测试，发生减值的，应借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目C.企业对投资性房地产取得的租金收入，应借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目D.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，在外购投资性房地产时，应按其公允价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目4.题目位置：2009年“梦想成真”系列辅导书《应试指南·会计》（新考生版）>> 第114页>> 第8题甲房地产开发股份公司(以下简称甲公司)，于2008年1月1日将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为1 000万元，已计提存货跌价准备100万元，该项房产在转换日的公允价值1 250万元，下列有关该项投资性房地产的会计处理的说法中正确的是()。

注册会计师考试辅导《会计》第七章讲义2投资性房地产一、成本计量模式企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

1.采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。

2.采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。

二、公允价值计量模式1.企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

采用公允价值模式计量的条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

注意（新增）：以公允价值模式后续计量的企业，对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。

2.会计处理采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

会计处理如下：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益或作相反分录。

三、计量模式的变更●同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

但在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。

第七章投资性房地产第一节投资牲房地产的特征与范围一．投资性房地产的定义及特征为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

（能够单独计量和出售）二．投资性房地产的范围1.包括①. 已出租的土地使用权：出让或转让方式取得，经营租赁方式出租②．持有并准备增值后转让的土地使用权③．已出租的建筑物：拥有产权，以经营租赁方式出租2.不包括①. 经营租赁方式租入土地使用权再转租给其它单位②．尚未开发完工的商场不属于“空置建筑物”③．自用房地产④．作为存货的房地产⑤．企业拥有并自行经营的旅馆饭店似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。

第二节投资性房地产的确认和初始计量一．投资性房地产的确认和初始计量1.外购:（购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值）包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其它支出*.购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用应当予以单独确认的,按2. 自行建造:土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其它费用和分摊的间接费用等。

由“在建工程”或“开发成本”转入。

（非正*.包括首次取得的在建投资性房地产二．与投资性房地产有关的后续支出1.资本化的后续支出①．改建、扩建或装修：满足确认条件应资本化；②．进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产（投资性房地产——厂房(在建)）；开发期间不计提折旧或摊销。

2.费用化的后续支出进行日常维护发生一些支出。

在发生后续支出时，借记“其它业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目第三节投资性房地产的后续计量*.应采用成本模式，满足特定条件时也可以采用公允价值模式。

但，同一企业只能采用一种模式,不得同时采用两种模式。

第七章投资性房地产1．A股份有限公司(以下简称A公司)为一家上市公司，A公司20×5年至20×7年与投资性房地产有关的业务资料如下：（1）20×5年3月，A公司购入一幢写字楼，价款为7500000元，款项以银行存款转账支付。

不考虑其他相关税费。

（2）A公司购入的上述用于出租的写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为50万元，采用年限平均法按年计提折旧。

（3）A公司将取得的该项写字楼自当月起用于对外经营租赁，A公司对该房地产采用成本模式进行后续计量。

（4）A公司该项房地产的20×5年的租金收入为650000元，款项已支付。

假定不考虑其他相关税费。

（5）20×7年12月，A公司将原用于出租的写字楼收回，作为企业管理用固定资产处理。

要求：（1）编制A公司20×5年3月取得该项写字楼的会计分录。

（2）计算20×5年度A公司对该项投资性房地产计提的折旧额，并编制相应的会计分录。

（3）编制A公司20×5年取得该项写字楼租金收入的会计分录。

（4）计算A公司该项房地产20×6年末的账面价值。

（5）编制A公司20×7年收回该项写字楼的会计分录。

（答案中的金额单位用万元表示。

）2．甲股份公司（以下简称甲公司）于2007年12月25日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为5年，每年底收取租金150万元，出租当日，该建筑物的成本为3000万元，已计提折旧500万元，尚可使用年限为30年，公允价值为3000万元，2008年12月31日，该建筑物的公允价值为3200万元，2009年12月31日，该建筑物的公允价值为3100万元， 2010年1月10日将该建筑物对外出售，收到2950万元存入银行。

要求：编制甲公司上述经济业务的会计分录。

3．20×7年6月20日甲公司购买一块土地使用权，购买价款为1800万元，支付相关手续费30万元，款项全部以银行存款支付。

第七章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征房地产是土地和房屋及其权属的总称。

在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。

因此，房地产中的土地是指土地使用权。

房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至作为个别企业的主营业务。

就某些企业而言，投资性房地产属于日常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。

投资性房地产的确认、计量和披露适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则）的规定，房地产租金收入的确认、计量和披露适用《企业会计准则第21号——租赁》的规定。

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产主要有以下特征：（一）投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。

房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

根据税法的规定，企业房地产出租、国有土地使用权增值后转让均属于一种经营活动，其取得的房地产租金收入或国有土地使用权转让收益应当缴纳营业税等。

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

第七章投资性房地产本章考情分析本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。

分数3分左右，属于不太重要章节。

本章近年主要考点：（1）投资性房地产采用公允价值计量的会计处理；（2）投资性房地产计提折旧的计算；（2）投资性房地产出租、计提折旧、租金收入的会计处理对营业利润的影响；（3）投资性房地产转换的时点及出售时影响的损益；（4）土地的会计处理、投资性房地产计提折旧及列报。

本章应关注的主要问题：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；（3）投资性房地产转换的会计处理；（4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、会计差错等内容结合出题。

本章主要内容第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

二、投资性房地产的范围【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。

（2）作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。

如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物E.企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】ACE【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

注册会计师考试辅导《会计》第七章讲义3投资性房地产二、投资性房地产处置的处理（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置1.出售或转让的：①借：银行存款（实际收到的金额）贷：其他业务收入②借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2.报废或毁损的：①借：待处理财产损溢投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产②报经批准后处理：借：工程物资或银行存款（按残料价值或变价收入）其他应收款（可收回的赔偿款）其他业务成本或营业外支出（按差额）贷：待处理财产损溢（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置1.出售或转让的：①借：银行存款（实际收到的金额）贷：其他业务收入②借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本投资性房地产——公允价值变动（或借记）③借：公允价值变动损益贷：其他业务成本（或相反分录）④若存在原转换日计入资本公积的金额，则：借：资本公积――其他资本公积贷：其他业务成本2.报废或毁损的：借：待处理财产损溢贷：投资性房地产——成本投资性房地产——公允价值变动（或借记）3.报经批准后处理：借：工程物资或银行存款（按残料价值或变价收入）其他应收款（可收回的赔偿款）其他业务成本或营业外支出（按差额）贷：待处理财产损溢【例题8·计算分析题】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。

20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。

20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。

20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。

甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。

[答疑编号3756070301]『正确答案』甲企业的账务处理如下：（1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产——成本470 000 000贷：开发产品450 000 000资本公积——其他资本公积 20 000 000（2）20×7年l2月31日，公允价值变动：借：投资性房地产——公允价值变动 10 000 000贷：公允价值变动损益10 000 000（3）20×8年6月，出售投资性房地产：借：银行存款550 000 000贷：其他业务收入550 000 000借：其他业务成本480 000 000贷：投资性房地产——成本470 000 000——公允价值变动 10 000 000同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务成本：借：公允价值变动损益 10 000 000贷：其他业务成本10 000 000同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本：借：资本公积——其他资本公积 20 000 000贷：其他业务成本20 000 000【例题9·单项选择题】某企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元。

投资性房地产：一、单项选择1.下列项目属于投资性房地产定义的内容有（）。

A.企业将闲置的房屋等出租B.为了获得利益而出租资产C.出租的资产能够单独计量和出售D.为赚取租金或资本增值而出租【答案】CD投资性房地产是指公司为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

作为公司的投资性房地产，应当能够单独计量和出售2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。

A.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位B.经营出租的土地使用权C.经营出租的建筑物D.持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】：A对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产3.2009年12月1日，甲公司购入一幢写字楼并于购买当日出租给乙公司，甲公司购买写字楼所取得的发票上注明的价款为1500万元，全部款项尚未支付。

购入该项资产时发生的契税为50万元也并以银行存款支付。

甲企业该项投资性房地产的入账金额是（）。

A.1550万元B.1500万元C.1450万元D.50万元【答案】：A按照成本模式进行初始计量的投资性房地产，其成本是指取得投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出4.下列有关投资性房地产的会计处理中，说法不正确的有（）。

A.采用公允价值模式计量的投资性房地产不提取折旧B.公允价值模式计量的投资性房地产转为成本模式时应作为会计政策变更C.采用成本模式计量的土地使用权，期末应当进行摊销D.存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照转换日的公允价值计量【答案】：B对于已采用公允价值模式计量的投资性房地产的企业，不得从公允价值模式转为成本模式5.自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，处置该项投资性房地产时原计入所有者权益的部分应当转入的科目是（）。

A.营业外收入B.投资收益C.利润分配D.其他业务收入【答案】：D该项投资性房地产在转换日记入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入6.投资性房地产不论是成本模式计量还是公允价值模式计量，取得的租金收入应计入的会计科目是( )。

会计试题及答案解析新制度2009年注册会计师考试《会计》真题及答案(新)一、单项选择题（本题型共20小题，每小题分，共30分。

每小题只有一个正确答案，请从每小题的备选答案中选出一个你认为正确的答案，在答题卡相应位置上用2B铅笔填涂相应的答案代码。

涉及计算的，如有小数，保留两位小数，两位小数后四舍五入。

答案写在试题卷上无效。

）（一）20×8年10月12日，甲公司以每股10元的价格从二级市场购入乙公司股票10万股，支付价款100万元，另支付相关交易费用2万元。

甲公司将购入的乙公司股票作为可供出售金融资产核算。

20×8年12月31日，乙公司股票市场价格为每股18元。

20×9年3月15日，甲公司收到乙公司分派的现金股利4万元。

20×9年4月4日，甲公司将所持有乙公司股票以每股16元的价格全部出售，在支付相关交易费用万元后实际取得款项万元。

要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第1题至第2题。

1.甲公司持有乙公司股票20×8年12月31日的账面价值是（）。

万元万元万元万元【答案】C甲公司所持乙公司股票20×8年12月31日的账面价值＝18×10＝180（万元）2.甲公司20×9年度因投资乙公司股票确认的投资收益是（）。

万元万元万元万元【答案】C甲公司20×9年度因投资乙公司股票确认的投资收益＝4+（－102）＝（万元）本题目考核的是2009年注册会计师考试《会计》教材第2章“可供出售金融资产的核算”知识点，属于比较基础性的知识。

郭建华老师语音交流中强调了相关知识点。

（二）20×7年1月1日，甲公司从二级市场购入乙公司分期付息、到期还本的债券12万张，以银行存款支付价款1050万元，另支付相关交易费用12万元。

该债券系乙公司于20×6年1月1日发行，每张债券面值为100元，期限为3年，票面年利率为5%，每年年末支付当年度利息。

注册会计师考试辅导《会计》第七章讲义1投资性房地产一、定义和特征1.定义是指以赚取租金或资本增值为目的，或者两者兼有而持有的房地产。

2.特征（1）是一种经营活动；（2）在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；（3）有两种后续计量模式。

二、范围1.已出租的建筑物。

是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。

2.已出租的土地使用权。

是指企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。

用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。

3.持有并准备增值后转让的土地使用权。

是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权（不包括按照国家有关规定认定的闲置土地）。

注意：（1）已出租的投资性房地产租赁期届满,因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。

（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物：只要企业管理当局作出正式书面决议，明确将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。

●空置建筑物，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

这意味着，企业的建筑物，即使没有出租，也可能确认为投资性房地产。

（3）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

闲置土地，是指企业依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：●国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的；●已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。