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三亚市陵水县房地产市场报告一、 陵水县区域分析1、 地理位置：陵水黎族自治县位于海南岛的东南部，地理坐标为北纬18°22′-18°47′、东经109°45′-110°08′。
东濒南海，南与三亚市毗邻，西与保亭县交界，北与万宁市、琼中县接壤。
陵水县境南北长40公里，东西宽32公里。
总面积1128平方公里。
海榆东线公路和东线高速公路均从陵水县境内穿过，北距海口197公里，南距三亚65公里。
2、 经济发展： 1）经济运行情况上半年，全县生产总值36.9亿元，同比增长10.2%（按可比口径计算）。
其中：第一产业增加值18.4亿元，同比增长6.9%，第二产业增加值6.9亿元，同比增长27.7%，第三产业增加值11.6亿元，同比增长6.7%。
产业增加值占GDP 的比重分别为49.8%、18.8%、31.4%。
2）2003-2012年全县固定资产投资情况2000004000006000008000001000000310693243934263475511494343500005520006630008790009100002003-2012年全县固定资产投资情况单位：万元➢陵水县随着2007年房地产市场的火爆，固定资产投资大幅增长，其中主要来自房地产的投资，近年来持续性处于增长态势；➢全县主要投资来自房地产，以2011年为例，全年固定资产投资87.9亿元，其中三湾地区的房地产投资59亿，占整个固定资产投资67.1%。
3）旅游业2001-2011年旅游接待人数情况陵水有着丰富的山海自然资源，拥有50多公里的黄金海岸线，又是一个处在三亚与万宁兴隆两个著名风景区之间的海景县，陵水作为中国仅有的一个拥有热带海岸线的县城，热带动植物资源丰富，空气优良，气候怡人。
素有“天然温室”之美称。
旅游业是该县的主要支柱产业。
4）区域交通5010015020025030069.5112.4125.6211232240252260273281293旅游接待人数（单位：万人）该县交通主要依托环岛东线铁路、环岛东线高速公路、国道223三条主要交通动线，高铁到三亚约25分钟，高速公路到三亚约30分钟行程，国道则需1小时行程左右。
三亚、陵水楼市调研报告调查目的：1.了解三亚陵水楼市的销售情况，掌握市场动态走势。
2.掌握三亚陵水周边楼市价格和销售策略，为富力湾项目后期营销推广和价格制定提供参考依据。
调查对象：选择在开发规模和产品类型上类似于海南富力湾，具有较高的参考价值的项目：雅居乐清水湾、东和福湾、半山半岛、鲁能三亚湾和山水天域。
调查内容：重点调查各项目在售产品、后期产品、销售价格、优惠促销活动、主力客户群和销售策略。
调查时间：2009.7. 11及2009.7.15权威数据：数据来源：三亚市住房保障与房产管理局数据来源：三亚市住房保障与房产管理局一、雅居乐·清水湾总规图金色果岭蔚蓝海岸瀚海银滩项目基本参数开发商：雅居乐物业类型：住宅、公寓、别墅建筑面积：1000万平方占地面积：1.5万亩容积率：0.4 绿化率：35%1.推出量及销售价格：金色果岭组团：别墅：180-567平方，洋房115-291平方。
现剩余少量产品在售，联排别墅均价13500元/平方，双拼别墅均价16000元/平方，独栋别墅均价22000元/平方。
蔚蓝海岸组团：洋房：80—176平方，一期在售均价8800元/平方，近期推出二期，预计均价9000元/平方以上。
瀚海银滩组团：洋房：77—335平方（一线海景），别墅297—1415平方（一线海景），现正诚意登记，预计洋房价格18000-20000元/平方，别墅价格不详。
2.付款优惠政策：一次性98折，按揭无折扣。
3.主力客户：北京、上海、东北、天津、山西、四川4.销售策略：通过对老业主的深度挖掘、自身的品牌信誉度、低价策略、规模效应以及全力拓展岛外营销渠道刺激客户购买。
从目前在整个市场大环境不理想的角度看效果尚可。
总评：目前清水湾金色果岭组团销售量超过80%；蔚蓝海岸组团低价入市，现场销售氛围较好，取得一定的效果。
究其原因主要有以下几点：1.低价策略：蔚蓝海岸组团一期均价8800元/平米，带精装修，高性价比成为刺激客户购买的主要因素。
¾设备¾服务内容•五星级酒店服务：送报纸、保洁、特殊保安、选购礼品、托管、为外籍客户找菲佣、联系选购礼品托管为外籍客户找菲佣联系高尔夫场地及预定时间、生活小秘书等•金钥匙管家式服务•半山半岛VIP会员俱乐部——半岛会¾经营管理由三亚鹿回头旅游区开发有限公司创办、并委托社区物业管理公司进行日常活动组织与管理。
¾采取实名制¾会员权利•参与半岛会组织的活动•享有置业优先权【香水湾香水湾11号】¾项目地址：陵水香水湾度假区A区西南部¾发展商：海南香水湾海滨假日酒店有限公司¾建筑设计：美国波士顿建筑设计公司、海南建筑设计院联合设计¾小区规划•占地面积：598亩•建筑面积：98587平方米•建筑规模：由142栋别墅和2栋会所组成（一期为39栋别墅）¾项目介绍：建筑融入中国商周文化元素，将成为享誉国内外的集度假、旅游、休闲的标杆型¾酒店配套：会所、婚礼教堂、SPA等¾建筑风格：巴厘岛式风格融入中国商周建筑元素¾园林风格：中国文化以及流行的海滨度假风格项目。
¾用地属性：住宅¾项目位置¾项目规划•距三亚65公里，50分钟车程¾现推单位：内部咨询一期别墅：内部咨询期别墅¾均价：具休价格未定，预计5万/ ㎡¾装修标准：15000元/ ㎡（从浴具、水龙头到坐便器全采用世界顶级品牌）¾一期户型配比户型面积（㎡）房数比例一居1722769%二居2601128%总统别墅100013%¾特色户型A3a 户型B1a 户型D3C1A3b 户型户型户型9999¾建筑与景观设计效果鲁能··【鲁能三亚湾】¾项目地址：三亚市新城西路¾发展商：鲁能广大置业有限公司¾开盘时间：2007年10月1日¾小区配套：游艇会会所、社区会所、酒店、温泉疗养院网球俱乐部国际会议中心购物中心¾建筑设计：澳大利亚GHD ¾园林设计：贝尔高林¾建筑风格：现代简约疗养院、网球俱乐部、国际会议中心、购物中心、游艇展览馆及其他配套设施等。
海南陵水雅居乐地产清水湾旅游度假区考察调研报告-3二、蔚蓝海岸社区实盘及精装修样板房参观体验及调研结果蔚蓝海岸基本数据:总户数：847户（一期664户）栋数：35栋商业配套部分：7栋，住宅部分：28栋电梯洋房（一期22栋）总用地面积：270亩（176682㎡），总建筑面积：141395.38 商业配套7栋总面积：28028.81㎡，住宅首层商铺总面积: 7620.4㎡容积率：0.726，绿化率：40％停车位：770个（地上：573个地下：197个）一期22栋共664户,有一梯两户, 一梯三户, 一梯四户,和一梯六户四种类型,面积从80.63㎡---208.93㎡不等,其中两房两厅共448户,面积从80.63㎡---161.98㎡,占总比的67.46%，三房两厅共216户,面积从118.72㎡---207.3㎡,占总比的32.54%参观完滨海的瀚海银滩精装修样板房院落群，清水湾销售人员的带领我们参观了蔚蓝海岸和金色果岭项目的实盘及部分样板房。
蔚蓝海岸小区是一个独立商业设施+高层商住+部分点式高层围合的复合型小区，商业街及商业广场占掉了一小半的地块规划用地面积。
目前基本完成建筑物及环境景观的施工。
如前面所叙，蔚蓝海岸小区的住宅户型、商业建筑的平面及造型大量照搬雅居乐在华南地区其他地区的建成项目，以求达到尽快实施落成的目的。
商品房精装修交楼标准。
蔚蓝海岸定位为轻快的乐活小镇，位于金色果岭组团南侧，步行至海滩也仅需20分钟左右。
该组团占地约17万㎡，总建筑面积约14.8万㎡，由28栋8-11层电梯洋房组成，商业配套共7栋，一期推出建筑面积从80㎡-208㎡不等，以两房和三房为主。
该组团南北走向，西临36米宽的景观大道，南、北面是高尔夫球场，东面田园风光。
在规划设计方面以景观为主导（周边高尔夫球场、田园风光、内部园林景观），结合地形的特性，保持原有地貌，采用现代城市设计手法布局，建筑由低至高圈层点式布置，依次布置2层-3层-9层-11层的建筑，即保证每户住户都能获得良好的景观和开阔的视野，又提高了住户的私密性。
关于海南省三亚市房地产投资项目的调查报告二00九年四月关于海南省三亚市房地产投资项目的调查报告2009年3月25日至4月6日，公司主要领导王金山、康省桢、顾光印及袁栋雷、陈展奇、王璞、赵一、梅思才、叶恒生等一行，对海南省海口市、三亚市的房地产市场进行考察，特别对国内地产开发的典型城市、地产行业领头羊之一的三亚市进行了重点考察，分别与海口市、三亚市政府的领导、相关部门人员进行了会谈，走访了海南地产行业的多位资深人士，实地考察了三亚市鹿回头、三亚湾、月川区、三亚河口旧城改造等地产开发项目。
一.三亚城市概况三亚（古名临川水）有东西二河至此会合，成‚丫‛字形，故取名‚三亚‛。
1987年11月，三亚市升格为地级市。
三亚是中国南海之滨风光绮丽的旅游城市。
它聚集了阳光、海水、沙滩、气候、田园等风景资源和丰富的历史文化资源,是中国唯一的热带滨海旅游城市，是最适宜人类居住地理想之地。
三亚地处祖国边陲,北面环山,南面临海,是个山河海相汇交融的城市,陆地总面积1919平方公里,常住人口52.4万人。
辖区设臵两区、五镇和五个国营农场,是一个黎、苗、回、汉多民族聚居和文化多元化、风俗个性化的地区。
‚国际性热带滨海旅游城市‛的定位和发展目标,依托了三亚在海南、在中国、在世界不可复制的滨海旅游资源,突出了‚国际性‛这一顺应世界经济一体化潮流和产业转型升级的高端诉求。
这一旨在提升三亚城市价值的定位和发展目标,不仅解决了三亚如何突破常规、实现跨越式发展的问题,又在战略上确保了三亚的可持续发展。
二.三亚市房地产市场的现状三亚房地产起步于上世纪90年代初，1992年出现了第一次高潮。
但在国家宏观调控下，很快就陷入低迷，留下了约120万平方米停缓建工程，城区随处可见烂尾楼。
1998年，获得国家特许政策后，三亚依法收回了约1.4万亩闲臵土地。
一个开全国先河的动作就是，炸掉大东海的一幢烂尾楼，揭开了处臵半拉子楼的大幕。
据三亚市统计局数据显示，2000年，三亚全市固定资产投资13. 4亿元，其中房地产只有0.17亿元。
