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第八章成本法及其运用共61页文档

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管理会计,第八章,标准成本法38页PPT文档

管理会计,第八章,标准成本法38页PPT文档
中盛公司生产甲产品需使用一种直接材料A。本期生产 甲产品200件，耗用材料A900克，A材料的实际价格为 每千克100元；假设A材料的标准价格为每千克110元， 单位甲产品的标准用量为5千克A材料。
A材料的成本差异分析。 材料价格差异=（100-110） ×900=-9000（元）有利差异 材料用量差异=110 ×（900-1000）=-11000（元） 有利差异 材料成本差异=100 ×900-110 ×1000=-20000（元）
二、标准成本法的作用
1、便于企业编制预算和进行预算控制； 2、可以有效的控制成本支出； 3、可以为企业例外管理提供数据； 4、可以帮助企业进行产品的价格决策和预测； 5、可以简化存货的计价以及成本核算的账务处理工作。
5
标准成本的种类
一、理想标准成本 最佳工作状态下可以达到的成本水平； 要求太高，通常会因达不到而影响工人的积极性，同时
连环替代法
实际价格 1 AP
实际数量 AQ
材料价格差异 工资率差异 变动费用开支差异
标准价格
2
SP
实际数量 SQ
（1）－（2）＝价格差异（PV）
（1）－（3）＝实际成本 与标准成本的差异总额
（2）－（3）＝数量差异（QV）
标准价格
3
SP
标准数量 SQ
材料用量差异 人工效率差异 变动费用效率差异
14
例 9-1
8
标准成本的制定
2、直接人工标准成本的制定 标准成本=小时工资率标准×单位产品的工时标准 小时工资率标准：标准工资总额 / 标准总工时 用量标准：加工用时+必要的停工及不可必免的废品 耗用工时
3、制造费用（变动 / 固定）标准成本的制定 标准成本=单位工时制造费用分配率×单位产品标准工时 费用分配率：制造费用预算总额 / 标准总工时 标准工时：单位产品直接人工（或机器）的标准工时

第八章成本法及其运用

第八章成本法及其运用
费一般不包括土地增值税、企业所得税
开发期间税费
如，绿化建设费、人防工程费等 14
第二节 房地产价格构成
三、管理费用 管理费用，是指开发商为组织和管理房地产开发经营活 动的必要支出 通常按土地取得成本和开发成本之和的一定比例来测算
四、销售费用 销售费用，是指预售未来开发完成的房地产或销售已经 开发完成的房地产的必要支出 包括广告费、销售资料制作费、样板房建设费、售楼处 建设费、销售人员费用或销售代理费等
15
第二节 房地产价格构成
五、投资利息
（一）投资利息的含义 是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算
的利息 土地成本、开发成本、管理费和销售费，无论是借款还是自有资金
，都应计算利息 （二）投资利息的计算 1. 应计息项目 2. 计息周期 3. 计息期 4. 计息方式 5. 利率
供大于求时，在客观成本的基础上调低评估价；
供小于求时，在客观成本的基础上调高评估价
评估价值等于客观成本减去功能折旧、外部折旧 8
第一节 成本法概述
四、成本法估价的操作步骤
9
典型的房地产开发经营方式下的房地产价格构 成（七大项）
土地取得成本 开发成本
管理费用 销售费用 投资利息
销售税费 利润
第二节 房地产价格构成
成本法及其运用
目
录
第一节 成本法概述
一、成本法的含义
含义：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格 和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价 对象价值的方法。
重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新 状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全 新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
2
第一节 成本法概述

成本法及其运用

成本法及其运用
50% 30% 20%
解析
0
1
2
3
I = 600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]
+600×20%×[(1+8%)1－1]
=117.47
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价公式
实施估价
任务4.1 成本法基本原理分析
五、估价公式
实施估价
任务4.1 成本法基本原理分析
一、含义
思路：求取估价对象在估价时点时的重置价 格或重建价格，然后扣除折旧。
本质：是以房地产的重新开发建设成本为导 向来求取房地产价值，测算出的价格称为积 算价格。
积算价格=重新购建成本—折旧
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价公式
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价公式
实施估价
任务4.1 成本法基本原理分析
五、估价公式
房地产价格构成（7项）=土地取得成本+开 发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售 税费+开发利润
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价公式
愿你们将来为学习了建筑工程评估基础而庆
幸，不是遗憾。
——让我们一起努力！
22
设置情景 提出任务 任务实施 任务小结 巩固练习

第八章成本法及其运用(PPT)

第八章成本法及其运用(PPT)

第三节 本钱法的根本(gēnběn)公式
三个步骤(bùzhòu)：
30 第三十页，共六十一页。
第三节 本钱 法的根本公式 (běn qián)
三、适用(shìyòng)于旧的房地产的根本公式 〔一〕适用于旧的房地的根本公式
旧的房地价值=房地重新购建价格－建筑物折旧 或：旧的房地价值=土地重新购建价格＋建筑物重新 购建价格－建筑物折旧 〔二〕适用于旧的建筑物的根本公式 旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格－建筑物折旧
二、本钱法的理论依据 生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要(bìyào)的
费用而决定。 买卖双方可以接受的共同点是正常的开发建设代价〔包含开
发建设的必要支出及应得利润〕
4
第四页，共六十一页。
第一节 本钱 法概述 (běn qián)
三、本钱(běn qián)法适用的估价对象和条件
5
第五页，共六十一页。
建筑物重新购建价格的求取思路
假设已取得一空地，在空地上建造与该建筑物 相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出 及应得利润
也可设想，将该全新建筑(jiànzhù)物发包给建筑(jiànzhù) 承包商建造，发包人应支付给承包商的全部费用， 再加上发包人的其他必要支出〔如管理费、销售 费、投资利息、销售税费等〕及发包人的应得利 润
2
第二页，共六十一页。
第一节 本钱 法概述 (běn qián)
折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为 房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建 价格之差。
本质：以房地产的重新开发建设本钱(běn qián)为导向来求取 房地产的价值。
3 第三页，共六十一页。
第一节 本钱 法概述 (běn qián)

管理会计教案第八章 标准成本法幻灯片

管理会计教案第八章 标准成本法幻灯片

实际价格
实际数量
标准价格
实际反×数映量在实际数 量水平下发生的全
部1价格差异
× 标准价格
2
× 标准数量
3
成本差异=1－3=（1-2）+（2-3）
1-2=实际价格×实际数量－实际数量×标准价格 =实际数量×（实际价格－标准价格） =价格差异
2-3=实际数量×标准价格－标准价格×标准数量 =标准价格×（实际数量－标准数量） =数量差异
1.二因素法
实际分配率 ×
实际工时
标准分配率 ×
预算工时
标Байду номын сангаас分配率 ×
标准工时
1
2
3
固定制造费用成本差异=1－3=（1-2）+（2-3）
1-2=固定制造费用实际成本－固定制造费用预算成本
=固定制造费用耗费差异
2-3=固定制造费用预算成本－固定制造费用标准成本 =固定制造费用标准分配率（预算工时-标准工时）
等同于直接人工效率差异分析。
〔四〕固定制造费用本钱差异
固定制造费用本钱差异 =实际固定制造费用－标准固定制造费用
实际固定制造费用=实际分配率×实际工时 实际分配率=实际固定制造费用÷实际工时 标准固定制造费用=标准分配率×标准工时
固定制造费用不随业务量的变动而变动, 因此固定制造费用本钱差异不能简单分为价 格差异和数量差异。
本钱标准=单位产品标准本钱
=单位产品标准用量×标准单 价
第二种是指实际产量的标准本钱， 它是根据实际产量和单位产品的标准本 钱计算得到，反映的是总量的概念。
标准本钱=实际产量×单位产品标准本钱
〔二〕标准本钱的类型
1.理想标准本钱(最正确状态、无浪费、 无低效、无闲置)

Ch8分类成本法

Ch8分类成本法

2020/10/30
,cn
2
© 2006上海财经大学会计学院.
一、分类成本法
分类成本法，也称分类法，它是按产品类别 归集生产费用，先计算各类产品的总成本， 然后再分别计算出该类各种产品成本的一种 方法。
分类法就是在产品品种、规格繁多，但可以 按一定标准予以分类，从而简化计算工作而 采用的一种成本计算方法
人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。 07:39: 0907: 39:09 07:39 10/30 /2020 7:39:09 AM
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20 .10.30 07:39 :0907 :39Oc t-203 0-Oct- 20
加强交通建设管理，确保工程建设质 量。07 :39:0 907:3 9:090 7:39Friday, October 30, 2020
为简化计算工作，通常只要将副产品按一定标准 作价 ，从分离点前的联合成本中扣除。
直接对外销 售副产品
2020/10/30
关键是副产 品的计价
需要进一步 加工的副产品
,cn
17
© 2006上海财经大学会计学院.
直接对外销售副产品的成本计算 1．副产品不负担联合成本 2．副产品作价扣除 需进一步加工的副产品的成本计算 1．副产品只负担可分成本。 2．副产品成本按计划单位成本计算 3．副产品成本按实际成本计算
谢谢大家！
© 2006上海财经大学会计学院.
14
© 2006上海财经大学会计学院.
可实现净值分配法
按各联产品的可 实现净值比例分
配联合成本
如果产品需要进一步加工
以产品的最终销售价值 减去其可分成本的余
额作为可实现净值

第八章成本法及其运用

第八章成本法及其运用
27
第三节 成本法的基本公式
新开发的房地产一般不存在折旧，但应考虑下列
因素，作增价或减价调整
28
第三节 成本法的基本公式


新开发区宗地的估价
新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地 的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售 费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润）÷
（开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积 的比率）×用途、区位等因素调整系数 开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后 可转让土地总面积/开发区用地总面×100%
6
5.
6. 7.
第一节 成本法概述
1.
成本法估价需要具备的条件 某宗房地产价格，直接取决于其效用而非花费的成本， 成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格 成本高，其价值不一定大；成本低，其价值不一定不高
2.
7
第一节 成本法概述
注意三个问题：

一是应采用客观成本而不是实际成本 实际成本（个别成本）：是指某个具体的房地产开发 商的实际花费 客观成本（正常成本）：是指假设重新开发建设时大 多数房地产开发商的一般花费

公共配套设施建设费 教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性 设施的建设费用

其他工程费 包括工程监理费、竣工验收费等

开发期间税费 如，绿化建设费、人防工程、管理费用 管理费用，是指开发商为组织和管理房地产开发经营活 动的必要支出 通常按土地取得成本和开发成本之和的一定比例来测算
如储油罐、地下油库等
41
第四节 重新购建价格的求取
（二）分部分项法

要点： 将建筑物分解为独立的构件或分部分项工程 测算独立的构件或分部分项工程的数量 调查估价时点时的独立的构件或分部分项工程单价 将数量乘单价后相加 再加上其他费用（专业费、管理费、销售费、投资利 息、销售税和开发利润）

第八章成本法

第八章成本法
• 资金是一种稀缺的资源，根据机会成本的概念， 资金被占用之后就失去了获得其他收益的机会。 所以，占用资金时要考虑资金获得其他收益的可 能，显而易见的一种可能是将资金存入银行获取 利息。
• 此外，从估价的角度来看，房地产开发商自有资 金应得的利息也要与其应获得的利润分开，不能 算作利润。
第八章成本法
建筑物折旧＝建筑物重新购置价格－建筑物市场价格
2．建筑物折旧的原因
（1）物质折旧
①自然经过的老化
②正常使用的磨损
③意外破坏的损毁
④延迟维修的损坏残存
（2）功能折旧
（3）经济折旧
第八章成本法
（1）物质折旧
• ①自然经过的老化主要是由自然力作用引起的，如风 吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、 基础沉降等，
折旧
第八章成本法
第二节 建筑物的重新购建价格和折旧
一、建筑物的重新购建价格 二、建筑物的折旧
第八章成本法
一、建筑物的重新购建价格
1. 建筑物重新购建价格的概念 重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时
点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重 新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得 的利润。在上述重新购建价格的概念中，重新取得可以 简单地理解为重新购买，重新开发建设可以简单地理解 为重新生产。 （1）重新购建价格是估价时点的价格。 （2）重新购建价格是客观的价格。 （3）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地 的重新购建价格是估价时点状况下的价格。
第八章 成本法
第八章成本法
第八章 成本法
第一节 成本法的基本原理 第二节 建筑物的重新购建价格和折旧 第三节 成本法的操作步骤 第四节 成本法的应用举例
第八章成本法

成本管理学第八章

成本管理学第八章
变动制造费用预算数以责任部门为单位编制，除以 预算总工时，即为变动制造费用的标准分配率；
单位产品标准工时可采用直接人工标准工时或机器 加工标准工时。
2020/2/29
第八章 标准成本法
8
4、固定制造费用的标准成本
固定制造费用标准成本 =标准固定制造费用分配率×单位产品标准工时
标准固定制造费用分配率 =固定制造费用预算数/标准总工时 制造成本法下，固定性与变动性制造费用的标准 成本，其确定方法完全相同； 变动成本法下，固定制造费用为期间成本，不包 含在标准成本中。 参见P191例8-1
以上分析仅适用于计时工资制。
2020/2/29
第八章 标准成本法
20
四、变动制造费用差异的计算与分析
变动制造费用＝生产工时×小时费用率
变动制造费用效率差异
变动制造费
=标准费用率×(实际工时-标准工时)
用成本差异变动制造费用开支差异
=实际工时×(实际费用率-标准费用率)
P198例：某企业本月生产甲产品，标准机器工时10000小时,
2020/2/29
第八章 标准成本法
9
§8·2 成本差异的计算与分析
一、成本差异计算的通用模式
成本差异：是指产品的实际成本与产品的标准成本之 间的差额，其计算公式如下:
标准成 本差异
=
产品的 实际成本
-
产品的 标准成本
实际成本大于标准成本的正差异,表示成本超支, 称为不利差异;实际成本小于标准成本的负差异, 表示成本节约,称为有利差异。
2020/2/29
第八章 标准成本法
4
二、标准成本的种类
1.理想标准成本：以现有生产经营条件处于最优状态 为基础确定的最低水平的成本。这种标准过高，很 难实现，可以作为成本控制资的源战无略浪费目、标设，备但无不宜作 为日常成本控制的标准。 故障、产出无废品、

(本科)管理会计课件-第8章 成本管理方法教学课件

(本科)管理会计课件-第8章 成本管理方法教学课件

【例题 8-2】某公司生产甲产品所消耗的直接人工资料见表8-2。
根据表8-2，单位甲产品所消耗的直接人工标准成本计算分析如下： 第一工序直接人工标准成本＝34.2Í50＝1 710（元/件） 第二工序直接人工标准成本＝45.6Í40＝1 824（元/件） 单位甲产品消耗的直接人工标准成本＝1 710+1 824＝3 534（元/件）
（二）制定直接人工标准成本
1. 变动制造费用标准成本 变动制造费用的标准用量即可以是单位产量的燃料、动力、辅
助材料等标准用量，也可以是产品的直接人工标准工时或者标准机 器工时。
变动制造费用的标准价格既可以是燃料、动力、辅助材料的标 准价格，也可以是小时标准工资率等。
·变动制造费用的计算公式如下： 变动制造费用项目的标准成本=变动制造费用项目的标准用量*变动 制造费用项目的标准价格
（二）标准成本的分类
（1）理想标准成本 （2）正常标准成本 （3）现实标准成本
二、标准成本的制定
（一）制定直接材料标准成本
直接材料标准成本是指直接用于产品生产的材料标准成本，由 直接材料标准用量和直接材料标准价格两个因素所决定的。
·直接材料标准成本的计算公式如下： 直接材料标准成本=单位产品的材料标准用量*直接材料的标准价格
引例
某公司在疲软的市场环境下发生多年亏损。为了解亏损原因，新任总经理 李强与财务经理刘燕进行面谈。刘燕经理最先介绍的是创立和实施的标准 成本法，包括标准成本法的实施方法、应用程序、标准成本的制定与成本 差异分析，产品成本降低后在市场上有竞争力，之后则抱怨公司生产的产 品太陈旧等。 李强提出疑问，为什么使用标准成本法后成本水平和竞争对手保持一致， 对手能赚到钱，而我们亏损了？
【例题 8-3】某公司的变动制造费用标准成本资料见表8-3。

最新8第八章 (成本法)

最新8第八章 (成本法)
3.管理费用
通常按照土地取得成本与建设成本之和的 一定比例来测算。（4%）
2020/10/14
4.销售费用
通常按照开发完成后的房地产价值的一定 比例来测算。（3%）
8
成本法
基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
2020/10/14
二、房地产价格的构成
5.投资利息
是指开发商开发完成或者实现销售之 前发生的所有必要费用应计算的利息。
下开发商所能获得的平均利率，而不是个别开发
商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望
获得的利率。
（3）开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利
润率来估算。
开发利润的计算基数和相应的利润率主要有以下
几种形式。
11
二、房地产价格的构成
7.开发利润（平均利润）
根据不同的基数，有不同的利润率指标 直接成本利润率（计算基数：土地取得成本+建设成本）
8第八章 (成本法)
成本法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 适用对象 + 使用条件 + 估价步骤
价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
卖方的 底线
2020/10/14
一、成本法的基本原理
（一）概念：成本法是求取估价对象在估
价时点的重新购建价格和折旧，然后将
重新购建价格减去折旧，以此估算估价
对象的价值的方法。 以房地产重新开
（二）理论依据：
发成本为导向求
从卖方的角度来看： 房地产价值
销售价格≥成本=各项费用及正常的利润和税金
从买方的角度来看：替代原理
支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地 产所需花费的代价

管理会计学第8章

管理会计学第8章

总结
标准成本法
标准成本种类 标准成本制定 标准成本作用
成本差异
理想标准成本 正常标准成本 现实标准成本
变动成本差异
固定制造费用 成本差异源自直接材料成本差异直接人工成本差异
变动制造费用成本 差异
分析与控 制
思考题
1.成本差异是越大越好还是越小越好? 2.说明变动成本差异产生的原因，阐述分析成本差异应注意的事项。 3.材料用量差异永远是生产主管的责任。你是否同意这句话?为什么? 4.试述固定制造费用成本差异产生的原因，阐述分析成本差异应注意的事项。 5.什么是固定制造费用效率差异?
3按成本效益原则对差异进行评价。如果某 车间本日工作时间为8小时，而实际照明 为9小时，显然存在成本浪费问题。
2 按照成本动因找出关联因子，如车间范围
内属于照明用电的电费，取决于照明灯具 的总功率、照明时间和每度电的价格。
4 根据变动制造费用各明细项目的弹性预算
与实际发生数进行对比分析,并相应采取必 要的控制措施。
823变劢制造费用成本差异变劢制造费用成本差异实际变劢制造费用标准变劢制造费用实际分配率实际工时标准分配率标准工时实际分配率单位产品工时实际消耗量标准分配率单位产品工时消耗定额实际产量变劢制造费用分配率差异实际分配率标准分配率实际工时总额实际分配率标准分配率单位产品工时实际消耗量实际产量变劢制造费用效率差异实际工时标准工时标准分配率实际产量变劢制造费用差异实际变劢制造费用标准变劢制造费用变劢制造费用分配率差异变劢制造费用效率差异中盛公司本期生产甲产品200件实际耗用工时8000小时实际发生变劢制造费用20000元变劢制造费用实际分配率为每直接工时25元
材料价格差异=(100-110)×900=-9000(元)

8《成本会计学》讲义(第八章：成本预测、成本决策、成本控制)

8《成本会计学》讲义(第八章：成本预测、成本决策、成本控制)
=基期甲产品销售利润率×甲产品计划销售 比重
(2)计划期总体目标成本 =（60+90）-（6+9）-150×25%=97.5 (3)计划期目标销售利润率
=22%+3%=25% (4)计划期销售利润率的预计增长百分比
=22%
整理ppt
计划期目标利润预计完成百分比
甲目标成本： =60-6-60×28% =37.2 乙目标成本： =90-9-90×23% =60.3 验算: (22%+3%)=28%×40%+23%×60%=25%
产量、变动性制造费用对产品成本的影响率:
=[1-(1+18%) ÷(1+20%)] ×10% =0.167% 产量增长形成固定性费用节约对产品成本的影响率： =[1-1÷(1+20%)] ×5% =0.833% 废品损失变动对产品成本的影响率： =10%×2%=0.2% 总成本降低率 =40.02%+10.87%+0.167%+0.833%+0.2% =52.09%
成本降低率 百 分 比
1-
1
1+提劳高动的生百产分率比
整理ppt
劳动生产率提高的同时，平均工资也 可能提高
但是如果劳动生产率的增长速度超过 平均工资率的增长速度，也能节约产品 成本中的工资费用。其计算公式为：
劳动生产率 和平均工资
变动影响成= 1-
本的降低率
平均工资
1+ 增 长%
1+
劳动生产 率提高%
整理ppt
2.按产品制造过程分解
对于产品需要经过许多相互联系的加工 步骤,前一步骤生产出来的半成品是后 一步骤的加工对象,最终形成产成品的 连续式复杂生产企业。 即根据各步骤半成品的成本项目占全部 成本的比重，还原已确定的产品目标成 本 , 从而将产成品目标成本分解为产品 的半成品目标成本 。

成本会计第八章

成本会计第八章
在平行结转分步法分配各个步骤的生产费用时，既可以采用约当产量 法，也可以采用定额比例法等。一般来说，实际工作中，从资料取得 的难易程度来考虑。
六、逐步结转分步法和平行结转分步法的比较
1.成本计算对象略有不同 逐步结转分步法应以各个步骤的半成品作为成本计算对象；而平行结 转分步法不计算半成品成本。 2.费用分配的范围不同 逐歩结转分步法要求将各个步骤的生产费用都在狭义在产品和狭义产 成品之间进行分配；平行结转分步法要求将本步骤发生的费用在广义 在产品和广义产成品之间进行分配。 3.费用的内容不同 逐步结转分歩法中各步骤的生产费用既包括本步骤发生的，也包括上 一步骤转入的生产费用；平行结转分步法只包括本步骤本身所发生的 生产费用。
成本会计
第八章 产品成本计算的分步法
(２)成本项目比重还原法又称为结构还原法，是指把本月产品所耗上 一步的半成品的综合成本项目，按本月所产该种半成品各成本项目在 其总成本所占的比重进行还原的方法。 还原率＝上步完工半成品成本项目金额/上步完工该半成品成本合计 需要分别计算料、工、费的分配率。比较麻烦。还原步骤如下： ①从完工产品开始，确定各步骤中需还原的半成品成本。 ②求出该半成品成本中,料、工、费占其半成品成本的比重。 ③根据“需还原半成品成本×料(工、费)占半成品总成本的比重”， 求出需还原的半成品成本中料、工、费的数额。 ④各步骤半成品成本的还原，直至全部分解为由原始成本项目反映的 成本构成。还原后，产成品的成本结构表示如下： a.直接材料:还原后得到原始投入的直接材料。 b.直接人工:各还原步骤还原所得的直接人工费用＋完工产品本月发 生的直接人工费用。 c.制造费用:各还原步骤还原所得的制造费用＋完工产品本月发生的 制造费用。
成本会计
第八章 产品成本计算的分步法

《成本会计学第八章》PPT课件

《成本会计学第八章》PPT课件
由于材料单价变动对材料费用的影响 =200×50×<10-9>=10000<元>
12
第三节 全部商品产品成本计划的完成情 况分析
按产品类别分析 按成本项目分析
13
1.按产品类别分析
在按产品类别进行分析时, 应计算如下几个指标:
〔1〕.全部商品产品成本降低额和降低率 〔2〕.可比产品成本降低额和降低率 〔3〕.不可比产品成本降低额和降低率 〔4〕.每种产品成本的降低额和降低率
计划降低率：
• 实际降低额 0．2222%
600元
实际降低率：
• 实际脱离计划的差异：
• 降低额=600-2 800=-2 200〔元〕
• 降低率=0．2222%-1．5086%=-1．2864%
• 从以上可以说明,利润计划没有完成.实际完成的比 计划指标少2200元.或者比计划少1．2864% 26
其次,确定影响可比产品成本降低计 划完成情况的因素
影响可比产品成本降低任务完成情况的因 素,主要有产品产量、单位产品成本、产品 品种结构三个因素.
1.产品产量. 由于可比产品成本计划降 低额是可根据可比产品的计划产量,分 别乘上该产品上年实际单位成本和计划 单位成本的差额计算的；而实际成本降 低额是根据可比产品实际产量分别乘上 该产品上年实际单位成本与本年实际单27
这样,当本年实际单位成本发生变 动时,必然会引起可比产品成本降低额 和降低率的变动.
3.产品品种结构. 由于各种可比产品成本降低率不
同,如果成本降低率大的产品在全部
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可比产品中所占的比重比计划提高,那 么,全部可比产品成本降低率就会多降 低,降低额也会相应地多降低；反之降 低额和降低率则会少降低.
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8第八章 (成本法)

8第八章 (成本法)

2. 相关税费、
征地3.管地理上费物+耕拆地除占、用税+耕地开垦费+ 新菜4.地渣开土发清建运设、基金+政府规定的其他
有关5.费场用地平整及基础设施建设费
6.建设用地使用权出让金。
土地补偿费+安置补助费+地上附着物和
青苗补偿费+安排被征地农民的社会保
障费用
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成本法
基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
1．单位比较法 2．分部分项法 3．工料测量法
分总单也工确业史格指趋动购安实费的正部成位不料。技价。数势率建工例”“为分整可得测缺术值调法，成程的；建正项体能重量点，的整，将本费状2安常.法。不复法：一建即历。将”况工的：注一计。比般筑利史建调调程单实意致算优较用物也用成造整整费位质各，。点费于的称指本日为到”“是个既：时求重为数调期估估；建由部不详，取新成或整时价价3安.部分要细并具购本成为的将时对工分计漏、需有建指本重“可点象程加价项准专历价数变新建比时的
3.计息周期：通常为年。 10
成本法
基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
二、房地产价格的构成
6.销售税费
1.销售税金及附加（营业税、城市维护 建设税和教育费附加，“两税一费”） 2.其他销售税费（印花税、交易手续费）
2019/7/22
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成本法
基本原理 价格构成 重置价格 建筑物折旧 运用举例
2019/7/22
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成本法
基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例
三、成本法的计算公式
（四）适用于旧房地产的基本公式
旧建筑物价格 = 建筑物的重新购建价格 - 建筑物的折旧
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i=(1+r/m)m-1 (m为一年中的计息次数)
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第二节 房地产价格构成
六、销售税费 销售税费，是指销售已经开发完成的房地产或者预售未
来开发完成的房地产应由卖方缴纳的税费 包括： ➢ 销售税金及附加——营业税、城市维护建设税和教育费
附加（简称“两税一费”） ➢ 其他销售税费——印花税、交易手续费等 ➢ 为便于实际估价中正常开发利润的调查估计，销售税
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第二节 房地产价格构成
基础设施建设费 包括道路、给排水、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设 施的建设费 注意：熟地中，此项费用已含在土地取得成本中，不须另外计 算
公共配套设施建设费
教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性 设施的建设费用
其他工程费
包括工程监理费、竣工验收费等
费一般不包括土地增值税、企业所得税
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第二节 房地产价格构成
七、开发利润 开发利润是指房地产开发商的利润，而不是建筑承包商
的利润。 开发利润的估算： ✓ 开发利润是土地增值税、企业所得税税前的，简称税前
利润 ✓ 是平均利润，而不是个别开发商的实际利润或期望利
润 ✓ 开发利润=基数×利润率 （基数和利润率要匹配）
第一节 成本法概述
一、成本法的含义
含义：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格 和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价 对象价值的方法。
重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新 状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全 新状况的估价对象的必要支出及应得利润。
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第一节 成本法概述
折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损，其 金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时 点的重新购建价格之差。
供小于求时，在客观成本的基础上调高评估价
评估价值等于客观成本减去功能折旧、外部折旧 7
第一节 成本法概述
四、成本法估价的操作步骤
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典型的房地产开发经营方式下的房地产价格构 成（七大项）
土地取得成本 开发成本
管理费用 销售费用 投资利息
销售税费 利润
第二节 房地产价格构成
房地产价值的表达式： 房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费 用+投资利息+销售税费+开发利润 房地产价值=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售 费用+投资利息）/[1-（销售税费率+销售利润率）]
14பைடு நூலகம்
第二节 房地产价格构成
五、投资利息
（一）投资利息的含义 是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算
的利息 土地成本、开发成本、管理费和销售费，无论是借款还是自有资金
，都应计算利息 （二）投资利息的计算 1. 应计息项目 2. 计息周期 3. 计息期 4. 计息方式 5. 利率
时点
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第二节 房地产价格构成
计息方式： 单利 复利 利息计算本质上都是复利，采取单利方式
只是为了实际计算上的方便 单利利率（i1）和复利利率(i2)之间的关
系： i1=[(1+i2)n-1]/n (n表示计息期)
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第二节 房地产价格构成
利率： 名义利率（r）与实际利率（i）的关系:
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第二节 房地产价格构成
应计息项目： 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 计息周期： 计算周期是指计算利息的单位时间 可以是年、半年、季、月等，通常是年
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第二节 房地产价格构成
计息期： 某项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度 建设期的起点：一般是取得房地产开发用地的日期 建设期的终点：估价对象开发完成的日期，一般是估价
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第二节 房地产价格构成
一、土地取得成本 □ 取得开发用地的三条途径：
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第二节 房地产价格构成
二、开发成本 勘察设计和前期工程费
市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规 划及建筑设计、建设工程招投标、施工通水、通电、通 路、场地平整及临时用房等前期工作的必要支出 注意：场地平整费与土地取得成本的衔接 建筑安装工程费 包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装 工程费、装饰装修工程费等 附属工程：指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化 等
本质：以房地产的重新开发建设成本为导向来求 取房地产的价值。
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第一节 成本法概述
二、成本法的理论依据 生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的
费用而决定。 买卖双方可以接受的共同点是正常的开发建设代价（包
含开发建设的必要支出及应得利润）
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第一节 成本法概述 三、成本法适用的估价对象和条件
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第二节 房地产价格构成
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第二节 房地产价格构成
7. 适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产，不适 用于建筑物过于老旧的房地产
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第一节 成本法概述
成本法估价需要具备的条件 1. 某宗房地产价格，直接取决于其效用而非花费的成本，
成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格 2. 成本高，其价值不一定大；成本低，其价值不一定不高
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第一节 成本法概述
注意三个问题： 一是应采用客观成本而不是实际成本
实际成本（个别成本）：是指某个具体的房地产开发 商的实际花费
客观成本（正常成本）：是指假设重新开发建设时大 多数房地产开发商的一般花费
二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析 进行调整
三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整
供大于求时，在客观成本的基础上调低评估价；
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第一节 成本法概述
1. 很少发生交易、又无经济收益或潜在经济收益的房地 产
2. 有独特设计、特殊建筑的房地产 3. 单纯的建筑物或者其装饰装修部分 4. 房地产保险评估（包括投保和理赔）、其他房地产损
害赔偿
5. 在房地产市场不够活跃、类似房地产交易实例较少的 地区的房地产
6. 适用于可独立开发建设的整体房地产的价值
开发期间税费
如，绿化建设费、人防工程费等 13
第二节 房地产价格构成
三、管理费用 管理费用，是指开发商为组织和管理房地产开发经营活 动的必要支出 通常按土地取得成本和开发成本之和的一定比例来测算
四、销售费用 销售费用，是指预售未来开发完成的房地产或销售已经 开发完成的房地产的必要支出 包括广告费、销售资料制作费、样板房建设费、售楼处 建设费、销售人员费用或销售代理费等