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February 2018262017年，在中国房地产业的历史长河中，注定将是转型、分化的一年。
在中央“房住不炒”的政策指导下，上海也进一步加强房地产市场整顿，比如设定新房项目预售指导价格、推行新房预售摇号制度等，调控效果逐步显现。
下面笔者分别利用一、二、三级市场数据，具体分析上海2017年房地产市场特征。
一、 土地成交建筑面积同比增幅扩大2017年度，上海共成交259幅土地，土地成交建筑面积1888万平方米，同比增加19.8％，土地出让金1624亿元，同比下跌1.0%。
回顾历史走势， 2007-2011年土地成交建筑面积整体呈现增长态势，2011年达到4938万平方米的历史最高值，随后几年基本呈现逐年递减态势。
从土地成交建筑面积增速变化看，上海于2007年实现73.4％的最大增幅后开始波浪式下行，尤其2014-2016年，连续三年上海的土地成交建筑面积为负增长。
在这一背景下，新增土地的供应仍然相对稀缺。
2017年，上海市土地成交建筑面积在连续3年下滑后首次上升，但绝对值仍处于历史低位（见图1）。
二、新房成交量创近12年来历史新低2017年，上海新房成交面积639万平方米，同比减少54.1％，新增供给面积376万平方米，同比减少51.6％。
可见，在楼市调控和供应紧缩的情况下，上海新房市场呈现降温态势。
回顾本轮调控，自2016年4季度出台 “沪六条”和限贷新政后，上海新房市场大幅降温，加上2017年以来的“限价”、“新房摇号”等措施，开发商推盘意愿并不强烈。
从历史走势来看，2017年上海新房成交规模不足2016年的五成，为2006年以来近12年的最低值。
后续来看，预计部分预售价格未达要求的项目将在2018年陆续上市，成交规模也将随之上升（见图2）。
从环线来看，中外环及郊环外的新房成交面积占比有所上升，分别为10.4%和30.1%，外郊环占比小幅降至44.8%。
整体来看，外环以外的新房成交面积占到七成以上，而内环内和内中环新房成交面积占比不足15%。
2017年中国房地产市场专题调研分析报告本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。
目录第一节新房代销行业分析 (5)一、中国新房代销行业历史回顾 (5)二、新房代销行业现状 (6)三、新房代销行业规模预测 (9)四、新房代销行业未来展望 (11)第二节存量房中介行业分析 (13)一、中国存量房中介行业潜力巨大 (13)二、规模企业跑马圈地正当时 (22)第三节地产营销O2O分析 (24)一、地产营销O2O的未来 (24)第四节物业管理发展情况分析 (35)一、中国物业管理行业发展现状 (35)二、物业管理行业未来趋势 (40)附录1：美国房地产中介行业介绍 (44)附录2：美国物业管理行业介绍 (51)图表目录图表1：中国新房代销行业发展史 (5)图表2：香港、台湾、中国三地新房代理行业比较 (6)图表3：代理行业集中度在逐步提升，十强市场占有率提升幅度明显好于行业 (7)图表4：代理佣金费率在逐步下行 (8)图表5：代理公司城市布局已趋于稳定 (8)图表6：十强代销企业的销售规模预测 (9)图表7：世邦魏理仕（CBRE）重大并购历程 (10)图表8：仲量联行（JLL）并购历程 (10)图表9：搜房网电商业务收入增速情况 (12)图表10：世联行电商业务收入增速情况 (12)图表11：搜房卡业务展示 (13)图表12：世联行房联宝团购业务展示 (13)图表13：美国二手房成交约是新房成交的10倍 (14)图表14：英格兰和威尔士区域二手房成交约是新房成交的9倍 (15)图表15：中国主要城市二手房成交面积占新房成交面积比例 (15)图表16：美国和英国存量房换手率一览 (16)图表17：中国一线城市的存量房换手率已超过2.5% (16)图表18：2020年全国二手房成交规模测算 (16)图表19：中介费率与交易信息透明度呈负相关 (18)图表20：各国二手房交易中介费率一览 (19)图表21：香港和英国的二手房套均价明显超过美国 (20)图表22：美国房价与中介费率存在此消彼长的关系 (20)图表23：美国、香港、英国、加拿大地产经纪收入与各国全行业平均收入基本持平 (20)图表24：美国、英国、香港地产中介行业进入门槛一览 (21)图表25：北京市主要二手房中介佣金费率一览 (21)图表26：2020年全国二手房交易佣金规模测算 (22)图表27：链家2015年通过并购实现快速异地扩张 (23)图表28：合富辉煌二手房经纪业务收入与利润情况 (23)图表29：世联行二手房经纪业务收入与利润情况 (23)图表30：易居二手房经纪业务收入与利润情况 (24)图表31：MLS运作模式 (25)图表32：Zestimate展示 (27)图表33：Zillow历年收入规模及增速情况 (27)图表34：公司2014年收入结构分拆 (28)图表35：公司目前仍属于“烧钱”阶段 (28)图表36：大量的市场营销开支占总收入的约50% (29)图表37：技术开发支出也占到总收入的约20% (29)图表38：公司主业房地产经纪订阅人数逐年提升 (30)图表39：Redfin发展轨迹 (31)图表40：Redfin房源搜索平台 (32)图表41：Redfin 3D Walkthrough技术 (32)图表42：经纪公司较线上媒体平台房源信息更完整 (33)图表43：经纪公司较线上媒体平台房源信息更及时 (33)图表44：经纪公司较线上媒体平台房源信息更准确 (34)图表45：Redfin经纪人团队分工明确 (34)图表46：全国物业管理面积规模 (35)图表47：全国物业管理公司数量 (36)图表48：百强企业在管物业面积规模 (36)图表49：百强企业市场份额占比情况 (37)图表50：20核心城市住宅平均物业管理费为2.1元/平米/月 (38)图表51：广州市商业物业管理收费标准 (38)图表52：百强企业各类型物业在管面积占比 (38)图表53：百强企业各类型物业服务收入比例 (39)图表54：2020年中国物管行业规模预测 (39)图表55：中国物业整体行业外包比例 (40)图表56：百强企业基础物业服务外包比例 (41)图表57：2014年百强企业多元经营服务类型收入占比情况 (42)图表58：百强企业多元经营收入增速超过传统业务 (42)图表59：多元经营业务拥有更高的利润率 (42)图表60：百强企业多元经营收入占比逐年提升 (43)图表61：物业服务领域“互联网+”平台 (43)图表62：美国中介行业规模 (44)图表63：美国中介行业规模 (44)图表64：美国存量房销售占比一直维持在80%以上 (45)图表65：美国住房拥有率在七十年代后维持稳定 (46)图表66：买房使用经纪人的比例高达88% (46)图表67：美国中介行业集中度呈现碎片化 (47)图表68：特许经营与直营连锁比较 (48)图表69：美国存量房交易佣金费率 (49)图表70：美国存量房交易佣金分配方式 (50)图表71：NAR会员数量在上世纪70年代激增30万人 (51)图表72：美国综合物业管理公司规模 (51)图表73：美国综合物业管理公司规模 (51)图表74：Service Master的旗下专业公司及收入分拆 (53)图表75：公司整体收入已趋于平稳，每年仅有4~5%增速 (53)图表76：公司主营业务的客户数量增速及续约率也已维持稳定 (53)图表77：各分部EBITDA利润率情况 (54)第一节新房代销行业分析一、中国新房代销行业历史回顾中国新房代理销售行业发展历程总共可以分为四个阶段，分别为 1992～1996 年的形成期，1997～1999 年的发育期，2000～2007 年的成长期和2008 年至今的成熟期：1）形成期（1992～1996 年）： 1992 年，国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》，要求建立与房地产市场配套的服务体系，并建立房地产中介服务机构；1996年住建部发布《城市房地产中介服务管理规定》，对中介行业开始进行规范管理。
2017年房地产调研报告企业房地产概念开始在中国加快发展，2017将是值得关注的一年。
，中国公司的国内和海外扩张计划是影响其企业房地产战略制定的重要因素之一。
下面是店铺给大家带来的2017年房地产调研报告，欢迎阅读!2017年房地产调研报告篇1当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。
近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。
XX年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。
房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。
房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。
我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。
XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。
房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：一、房地产市场现状(一)房地产市场供给状况1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。
XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。
到了XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。
XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。
房地产销售上半年工作总结5篇篇1一、背景概述上半年，面对复杂多变的房地产市场环境，我公司销售团队在总经理的正确领导下，克服各种困难，积极应对市场变化，取得了一系列显著的销售业绩。
在此，我对上半年的房地产销售工作进行全面的总结。
二、销售目标与任务完成情况1. 销售目标设定在年初，我们根据公司整体战略和市场预测，设定了上半年度的销售目标。
目标包括销售额、销售面积、销售套数等方面，确保公司的市场份额和盈利能力。
2. 任务完成情况在全体销售人员的共同努力下，我们顺利完成了年初设定的销售目标。
销售额、销售面积和销售套数均达到预期水平，部分指标甚至超出预期。
三、市场分析与客户拓展1. 市场分析上半年，我们密切关注市场动态，对房地产市场的政策、竞争态势、客户需求等方面进行了深入研究。
通过市场调研，我们及时调整销售策略，确保产品符合市场需求。
2. 客户拓展在客户拓展方面，我们采取线上线下相结合的方式，加大网络营销力度，同时开展各类推广活动，吸引潜在客户。
此外，我们还加强与中介机构、房地产协会等的合作，拓宽客户渠道。
四、销售策略与团队建设1. 销售策略针对市场变化，我们制定了一系列具有针对性的销售策略。
包括优惠政策的制定、销售活动的组织、客户关系的维护等。
通过实施这些策略，我们有效地提高了销售业绩。
2. 团队建设与培训在团队建设方面，我们注重培养和选拔优秀人才，建立了一支高素质、专业化的销售团队。
此外，我们还定期开展培训活动，提高销售人员的专业技能和综合素质。
五、项目推进与风险管理1. 项目推进上半年，我们顺利推进了多个项目，包括前期策划、销售策划、合同签订、交付等各环节。
通过各部门的协作与沟通，确保项目按期交付，满足客户需求。
2. 风险管理在销售过程中，我们始终保持高度的风险意识，对可能出现的风险进行预测和评估。
通过制定应对措施和应急预案，我们有效降低了风险对销售工作的影响。
六、存在问题与改进措施1. 存在问题尽管上半年我们取得了一定的成绩，但在销售过程中仍存在一些问题，如部分销售人员对市场变化的敏感度不够高、部分项目的营销策略尚需优化等。
2017年周口市经济与房地产市场分析报告中国共产党周口市第四届委员会第六次全体（扩大）会议暨市委经济工作会议召开。
会议提出2018年周口市发展规划。
2018目标：生产总值增长8％左右，全社会固定资产投资增长10％，社会消费品零售总额增长12％，一般公共预算收入增长8.5％，税收占一般公共预算收入比重65％以上，进出口保持平稳增长，居民收入与经济增长同步，城镇新增就业6万人以上，城镇化率提高1.5个百分点以上，居民消费价格涨幅3％左右，节能减排、环境保护等约束性指标完成省定目标。
四大攻坚之一：棚户区改造与“两违”治理实现新突破（商机！！）1.中心城区年内要完成4.3万户、898万平方米征迁任务，确保2020年完成7万多户、20多万人、183个社区（城中村）、近1800万平方米的棚户区改造任务。
各县市也要加快推进棚户区改造。
2.按照“位置优越、交通便利、环境优美、配套齐全、宜居宜业”的标准，启动实施26个安置区、9.2万套安置房建设任务。
中心城区确保年内完成18个安置区、7万套安置房建设任务。
四大攻坚之二：狠抓项目建设加快安钢产能置换项目落地。
加快推进西华通用机场、郑合高铁、三洋铁路、周南高速公路建设，开工建设濮阳至阳新高速公路，改造升级一批干线公路，加快建设宁洛高速开发区互通立交。
加快推进华耀城、昌建、天明城等城市综合体建设，启动原荷花市场、万达广场以及恒大、建业城市综合体建设。
大家期待的万达广场终于要来了！2018年，周口市将加快推进华耀城、昌建、天明城等城市综合体建设，启动原荷花市场、万达广场以及恒大、建业城市综合体建设。
近年来，周口教育成为热点话题！好的不得了！【最亮处】周口市历届高考被清华北大录取考生人数，连续多年位于河南第一！近三年河南高考各地市清华北大录取人数排行榜周口教育已经遥遥领先，周口经济与房地产发展也不可小觑……一、2017年周口经济发展：2017年周口市实现地区生产总值2517.03亿元，同比增长7.9%，增速高于全省平均水平0.1个百分点，总量稳居全省第5位。
2017年中国房地产行业市场分析报告目录第一节房地产周期决定因素 (5)一、房地产市场的短期影响因素 (5)二、房地产市场的长期影响因素 (5)第二节主要发达经济体房地产市场演进 (6)一、美国房地产发展：已完成城市化，税收政策较完善，货币属性较强 (6)二、日本房地产发展：完成城市化之后，房价一直低迷 (9)三、德国房地产市场发展：行稳致远 (12)第三节中国房地产市场的影响因素和未来演绎 (13)一、影响中国房地产市场的因素 (13)1.1中国经济增长与收入水平 (13)1.2城市化进程 (14)1.3中国人口数量与结构 (15)1.4中国土地政策 (17)1.5中国的城市分层与资源分配的不平衡 (19)1.6宽松的流动性 (23)1.7居民投资渠道的缺乏——“资产荒”大背景下的房地产市场 (25)二、中国房地产市场的未来走势 (25)2.1中国房价名义价值水平及国际比较： (25)2.2房价相对水平： (27)2.3房地产杠杆水平 (31)2.4货币信贷政策 (32)2.5城镇化的推进与土地财政改革的艰难 (33)第四节小结与政策建议 (34)图表目录图表1：美国城市化率 (7)图表2：2001年后美国房价迅速上涨 (8)图表3：美联储上调联邦基金目标利率 (8)图表4：2006年后美国房价大跌 (9)图表5：日本城市化进程（城镇化率） (10)图表6：日本城市土地价格指数走势 (11)图表7：东京圈城市土地价格指数走势 (11)图表8：中国GDP总量及增速 (13)图表9：中国城镇居民家庭人均可支配收入及增速 (14)图表10：中国城镇总人口及比重 (14)图表11：中国城镇化率 (15)图表12：中国人口总量及增长率 (15)图表13：劳动年龄人口比重 (16)图表14：劳动年龄人口比重及新开工房屋面积 (16)图表15：219家地王中溢价超过50%的地块占大比例 (17)图表16：房地产市场发展与土地出让金增长高度同步 (18)图表17：土地出让金收入占政府基金收入超过八成 (18)图表18：与土地相关的收入来源渠道丰富 (19)图表19：流动人口占比不断升高 (20)图表20：常住人口与户籍人口比例 (20)图表21：三甲医院资源聚集于发达区域 (21)图表22：研究型人才数量分布 (21)图表23：城市商品房存销比出现分化 (22)图表24：一线城市土地供应增长仍然较少 (22)图表25：热门二线城市2016年的土地财政依赖度均超过50% (23)图表26：中国M2/GDP及其同比增速 (24)图表27：房地产融资占社融规模不断扩大 (24)图表28：中国城市住宅总市值与GDP (25)图表29：中国城市住宅总市值对GDP的比值 (26)图表30：中国主要城市房屋价格水平 (26)图表31：世界主要城市房价水平 (27)图表32：中国主要城市及国际同类城市房屋价格波动 (28)图表33：中国各线城市房价收入比 (28)图表34：中国各线代表城市房价收入比 (28)图表35；中国35个大中城市2015年房价收入比 (29)图表36：中国六大城市租金回报率 (29)图表37：中国十大一二线城市商品房存销比 (30)图表38：历年商品房销售面积及新开工面积 (31)图表39：新增居民中长期贷款及一二线城市住宅价格 (32)图表40：房地产开发商资产负债率 (32)第一节房地产周期决定因素众所周知，房地产具有双重属性，既是企业、居民生产生活所需要的重要实物资产，同时也具有虚拟资产的属性，因而房地产市场受到宏观经济、货币政策、土地政策、人口结构、城市化进程等多重因素影响。
2017 年上半年房地产运营数据分析2017 年上半年房地产运营数据分析内容目录多指标表明行业持续处于降温阶段，小周期理论框架持续被印证 (4)多指标表明行业持续处于降温阶段 (4)6月销售数据波动符合历史规律，预计增速仍将回落 (8)施工与房地产投资增速高度相关，预计房地产投资持续温和降温 (9)优势房企在降温阶段优势凸显，股价表现亮眼 (10)在行业温和降温阶段，优势房企的优势将更为凸显 (10)优势房企在行业降温阶段仍有显著增长 (10)2017年初至今地产指数及优势房企股价表现亮眼 (11)维持行业超配评级，继续看好聚焦地产主业的优势企业的股价表现 (12)风险 (12)国信证券投资评级 (13)分析师承诺 (13)风险提示 (13)图表目录图1：区瑞明地产A股小周期理论框架 (4)图2：房地产投资累计同比增速连续2个月出现回落 (5)图3：一线城市房地产投资累计同比增速显著回落 (5)图4：二线城市房地产投资累计同比增速高位震荡回落 (5)图5：三四线城市房地产投资累计同比增速高位震荡回落 (5)图6：新开工面积累计同比增速显著回落 (6)图7：施工面积累计同比增速显著回落 (6)图8：一线城市新开工面积累计同比增速显著回落 (6)图9：二线城市新开工面积累计同比增速显著回落 (6)图10：三四线城市新开工累计同比增速高位持续回落 (6)图11：一线城市施工面积累计同比增速显著回落 (7)图12：二线城市施工面积累计同比增速显著回落 (7)图13：三四线城市施工累计同比增速显著回落 (7)图14：商品房销售面积累计同比增速显著回落 (7)图15：商品房销售额累计同比增速显著回落 (7)图16：一线城市新房销量累计同比增速显著回落 (8)图17：二线城市新房销量累计同比增速显著回落 (8)图18：三四线城市新房销量累计同比增速显著回落 (8)图19：历年6月与12月的销售面积大多显著高于其它月份 (9)图20：施工面积累计同比增速对房地产投资累计同比增速具有强相关关系 (10)表1：施工面积累计同比增速对房地产投资累计同比增速具有强相关关系 (9)表2：2017年1-6月部分房企销售额及同比增速 (11)表3：预计优势房企的利润表口径2017年将有显著增长 (11)表4：重点推荐的品种大多数录得了绝对收益并跑赢大盘 (12)多指标表明行业持续处于降温阶段，小周期理论框架持续被印证我们原创的孕育于2008年、成型于2012年的《地产A股小周期理论框架》将一个完整的房地产小周期划分为“复苏”、“繁荣”、“衰退”三个阶段，不同阶段对地产股走势产生不同影响，其中小周期衰退的标志是销售累计同比增速见顶+重点城市销售高频数据负增长+房价领涨城市滞涨+新开工、施工、景气、投资等指标累计同比增速见顶。
图1：区瑞明地产A股小周期理论框架资料来源: wind、国信证券经济研究所整理根据上述理论框架，我们于2016年6月发布了《房地产2016年5月数据快评：“小周期衰退”信号初显》，初步认为行业进入“小周期衰退期”，2016年7月我们再次发布研报《房地产2016年6月数据快评：地产小周期衰退基本确定，2016年下半年策略初步被验证》，明确提出小周期衰退已基本确定的判断，而此后统计局每月公布的行业数据走势均印证了我们对行业进入降温阶段的前瞻性与准确性，也持续印证了《地产A股小周期理论框架》的有效性。
多指标表明行业持续处于降温阶段一、投资增速连续回落，符合预期2017年1-6月，房地产投资累计同比增速为8.5%，较1-5月回落了0.3个百分点，这是自2016年5月进入小周期降温阶段后，从2016年7月的低点（5.3%）反弹以来的连续2次回落，印证了我们此前一直坚持的投资增速将在销售增速走低的带动下将出现回落。
图2：房地产投资累计同比增速连续2个月出现回落资料来源: wind 、国信证券经济研究所整理我们的《国信证券房地产经营开发数据库》将统计局每月公布的各城市房地产经营数据进行了城市分类，从结果来看，一线、二线、三四线城市的投资增速均出现了回落态势，其中以一线城市尤为明显。
图3：一线城市房地产投资累计同比增速显著回落图4：二线城市房地产投资累计同比增速高位震荡回落资料来源：wind 、国信证券经济研究所整理 资料来源：wind 、国信证券经济研究所整理图5：三四线城市房地产投资累计同比增速高位震荡回落资料来源: wind 、国信证券经济研究所整理二、新开工、施工同样处于降温阶段2017年1-6月，新开工及施工面积累计同比增速分别为10.6%和3.4%，较1-5月分别上升了1.1和0.3个百分点，距离2016年4月的高点分别有10.8和2.4个百分点的回落幅度，降温态势显著。
图6：新开工面积累计同比增速显著回落图7：施工面积累计同比增速显著回落资料来源：wind 、国信证券经济研究所整理资料来源：wind 、国信证券经济研究所整理参照我们的数据库，一线、二线、三四线城市的新开工面积累计同比增速均呈现回落态势。
图8：一线城市新开工面积累计同比增速显著回落图9：二线城市新开工面积累计同比增速显著回落资料来源：wind 、国信证券经济研究所整理 资料来源：wind 、国信证券经济研究所整理图10：三四线城市新开工累计同比增速高位持续回落资料来源: wind 、国信证券经济研究所整理从施工面积的累计同比增速来看，各线城市也都呈现降温态势。
图11：一线城市施工面积累计同比增速显著回落图12：二线城市施工面积累计同比增速显著回落资料来源：wind 、国信证券经济研究所整理 资料来源：wind 、国信证券经济研究所整理图13：三四线城市施工累计同比增速显著回落资料来源: wind 、国信证券经济研究所整理三、销售面积、销售额出现波动不改降温趋势2017年1-6月，销售面积及销售金额累计同比增速分别为16.1%和21.5%，较1-5月分别回升了1.8和2.9个百分点，且较2016年4月的高点分别仍有高达20.4和34.4个百分点的显著回落，明显处于降温态势。
图14：商品房销售面积累计同比增速显著回落图15：商品房销售额累计同比增速显著回落资料来源：wind 、国信证券经济研究所整理 资料来源：wind 、国信证券经济研究所整理由于统计局6月份部分城市销售数据未公布，因此各线城市的销售累计同比数据按照《国信证券房地产经营开发数据库》高频数据来观察走势。
从各线城市新房销量累计同比走势来看，均呈现显著降温趋势。
图16：一线城市新房销量累计同比增速显著回落图17：二线城市新房销量累计同比增速显著回落资料来源：wind、国信证券经济研究所整理资料来源：wind、国信证券经济研究所整理图18：三四线城市新房销量累计同比增速显著回落资料来源: wind、国信证券经济研究所整理6月销售数据波动符合历史规律，预计增速仍将回落我们复盘了2010年以来单月的销售数据后发现，历年6月及12月的单月销售大多较高，原因或为统计数据的回补（修正）所致。
预计在当前“因城施策、分类调控”基调、“限购、限贷、限售、限价”举措，以及2017年7月24日中央政治局会议提出“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性”的论调影响下，未来商品房销售面积及金额的累计同比增速大概率仍将呈现降温态势。
图19：历年6月与12月的销售面积大多显著高于其它月份资料来源: wind、国信证券经济研究所整理施工与房地产投资增速高度相关，预计房地产投资持续温和降温我们试图通过定量分析与定性分析相结合的方式来推断房地产投资增速的变化趋势。
我们通过回归1999年2月至2017年6月施工面积与房地产投资的累计同比增速数据，两者的R²为0.81，证明施工面积累计同比增速对房地产投资累计同比增速具有强相关关系，因此，推断2017年施工面积累计同比增速的变化趋势成为了推断房地产投资累计同比增速变化趋势的关键。
表1：施工面积累计同比增速对房地产投资累计同比增速具有强相关关系回归统计数值Adjusted R Square 0.812796标准误差 4.349236观测值203资料来源: wind、国信证券经济研究所整理图20：施工面积累计同比增速对房地产投资累计同比增速具有强相关关系资料来源:wind、国信证券经济研究所整理对房企而言，施工投入是现金流出，销售和融资则是现金流入，销售和融资的趋势将决定施工的投入趋势。
对销售和融资的预判：我们在前文已经作出了未来商品房销售面积及金额的累计同比增速大概率仍将呈现降温态势的判断，这意味着销售形成的现金流入将减少；在当前的宏观政策背景下，房企的融资渠道全面收紧，融资的利率水平也在提升，因此融资形成的现金流入也将减少。
综上，我们预计房企未来现金流入量将减少，这意味着房企为了确保财务安全，施工的步伐大概率将趋缓，因此我们可预判未来房地产投资累计同比增速将呈现出我们一直以来坚持的持续降温态势，但考虑到调控是“因城施策、分类调控”的，因此房地产投资增速的降温也将是温和的、缓慢的，预计全年房地产投资累计同比增速在5%。
优势房企在降温阶段优势凸显，股价表现亮眼在行业温和降温阶段，优势房企的优势将更为凸显一、内生增长动力强：优势房企凭借突出的品牌影响力、强大的资金实力和较低的融资成本，在时间跨度较长的降温阶段具备相当的资本抵御弱市，并进一步进行拿地→开发→销售，实现持续增长；二、并购加快提升市场集中度：弱势房企受制于行业利润率下降、资金实力较弱和融资成本较高等因素，实现弯道超车的可能性较低，面临退出及转型压力，而转型短期难以见效，因此被优势房企并购是弱势房企的归宿之一，而优势房企则由此获取大量低成本土储，甚至不乏优质土储（如万科2017年6月551亿元并购广信房产资产包，保利2016年末并购获地面积占比高达75%），未来有望获取高收益，从而实现增长的正循环；三、布局细分领域开拓新增长点：优势房企有较充分的资金实力布局细分领域积极培育新增长点，如万科布局物流地产、保利布局社区消费及房地产金融等。
优势房企在行业降温阶段仍有显著增长从2017年1-6月房企的销售数据来看，优势房企在行业降温阶段受益于行业集中度提升等因素，销售仍有显著增长，强者恒强特征明显。
表2：2017年1-6月部分房企销售额及同比增速序号房企销售金额（亿元）同比数据源1 龙湖地产926 140% 公司公告2 碧桂园2889 131% 公司公告3 阳光城396 122% 亿翰智库4 荣盛发展339 103% 亿翰智库5 融创中国1089 94% 公司公告7 新城控股491 75% 公司公告6 招商蛇口537 74% 公司公告8 中国恒大2441 72% 公司公告9 旭辉集团472 71% 公司公告10 万科2772 46% 公司公告11 雅居乐404 42% 公司公告12 中海地产1273 34% 公司公告13 保利地产1466 33% 公司公告14 世茂房地产451 31% 公司公告15 首开股份383 20% 公司公告16 绿地集团1343 20% 公司公告17 华夏幸福705 20% 公司公告资料来源:wind、亿翰智库、国信证券经济研究所整理由于预售制度导致繁荣期的签约销售额在降温期才陆续结算为营收并兑现利润，所以在房地产行业降温期，这些优势企业损益表口径也会有显著的增长。
