我国房地产经济安全及调控监管模式研究

我国房地产市场平稳发展的政策建议引言：随着社会不断进步，房地产行业在我国经济与社会发展中的重要性日益凸显。

作为我国经济发展中的重要组成之一，房地产市场的平稳发展对公众美好生活以及经济发展至关重要。

近年来，房地产市场陷入了前所未有的困境，房地产销售和投资与以往相比大幅下跌，土地市场也进入到瓶颈期，长远来看不利于促进我国房地产市场高质量发展。

因此，为了进一步促进房地产市场平稳发展，有必要对现有政策进行深入分析，了解供给端和需求端等政策对房地产市场发展的影响。

针对目前房地产市场发展中的不均衡以及公共服务不均衡导致房地产市场区域分化等问题，采取行之有效的措施进行解决。

从协调市场与保障以及破除体制机制障碍等方面入手，最大限度地为我国房地产市场平稳发展保驾护航。

1.现阶段主要房地产政策及影响1.1 集中供地政策意在稳地价新时代背景下，为了促进房地产市场平稳发展，应当进一步剖析各类政策出台意义。

例如，集中供地政策的出台就是为了稳地价。

就房地产开发成本来看，土地占据了近四成，正是由于土地资源的不足进而对房地产供给产生了相应的影响，最终致使房价上涨。

就2021年集中供地的成交结果来看，首轮供地竞拍十分火热，在部分热点城市中表现得尤为突出，溢价率相对较高。

但是，次轮供地竞拍阶段，部分房地产企业竞拍需求大大降低，流拍率与首轮相比大幅提升。

结合首轮和次轮竞拍结果来看，相关政策的出台起到了关键性作用，特别是对竞拍和土地出让规则的调整，以及对购地资金审查力度的加强和限制溢价率等，促使两轮土地竞拍结果的差异性大大增加。

首轮出让规则注重“竞自持”“竟配建”等，房地产企业能够利用扩大配建等方式转嫁成本，从而致使土地价格提升。

而次轮竞拍则是更加注重“竞品质”，这种规则在一定程度上挤压了房企利润，迫使房地产企业不得不进行转型。

所以，从这一角度出发，房企分化的现象将进一步加剧，资金充足且成本控制较好的企业在市场中的竞争力将大幅提升。

1.2 房地产金融审慎管理制度意在防风险房地产金融审慎管理制度的出台其根本目的意在防风险。

我国近3年房地产调控政策、效果分析摘要: 十一届三中全会以后，我国开始鼓励房地产行业发展，时至今日房地产行业已经成为我国经济发展的支柱性产业，被社会各界广泛关注。

房地产行业的快速发展不仅关系着人们的住房等民生问题、也关系着相关产业的发展，更是推动国民经济发展的重要动力。

随着房地产行业发展速度的日益加快，房地产行业也暴露出了许多弊端和问题，从土地资源管理制度的不完善、房地产市场监管不严格到投机性购房数量的猛增和房地产价格的非理性上涨等，这一系列问题对国家的经济发展、社会的和谐稳定都有着非常大的负面影响。

为保证房地产行业的持续、健康发展，中央政府出台了一系列宏观调控政策对房地产行业进行调整，由于国内外众多因素的影响，我国房地产行业宏观政策的方向也随着房地产行业的不断变化而调整，表现出不同时期房地产调控政策的目标和特点也有所不同{1}。

基于以上这些特点，本文主要以我国近三年房地产市场调控政策为研究对象，通过整理归纳相关数据，运用定量分析的方法分析国家近三年调控政策对房地产行业影响的效果。

近几年来房地产开发投资一直呈现快速增长趋势，房屋价格连年高涨、居高不下，在相当程度上超出了民众承受能力；房地产信贷规模迅速膨胀，房地产抵押贷款在信贷资产中的比重也在日益上升。

由于房地产抵押贷款本身是一种风险较高的贷款，随着其规模和比重的大，其风险程度总体在不断上升，这种风险一旦爆发，对金融机构和金融体系造成打击的严重程度也在上升。

这些问题引起了政府和人们对房地产市场能否健康发展的担忧。

为促进国民经济协调稳定增长，引导房地产行业健康发展，我国政府相继出台一系列地房地产宏观调控政策。

我国目前主要运用行政手段和经济手段对两种手段房地产业进行管理，用经济手段时经常依靠行政权力，因此，很多文件主要是以国务院或者国家部委办的名义发布的{2}。

因此我们开始查找资料分析我国近三年房地产调控政策，其分析结果如下：2015年央行降息5次、降准备金3次、营业税5年改2年、二套房首付比例下调4成、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%……2016年前半年降准、降息、降税、降首付促进楼市成交;后半年以调控为主，限购、限地，有效控制房价过快上涨，避免房地产泡沫。

我国房地产金融存在的问题及发展对策研究作者：王伟佳来源：《大经贸》 2020年第5期王伟佳天津师范大学在当今社会，中国经济在不断的发展和进步。

房地产业逐渐发展成为我国经济的支柱产业，对我国的经济发展中做出了很大贡献。

房地产业的发展在中国整体经济运行中起着重要作用。

投资、支出和出口是我国三次经济增长的动力，是房地产业发展的重要组成部分。

在房地产行业的繁荣和发展的同时，房地产金融已经暴露出一些问题，这些问题对中国的社会经济发展和房地产金融的可持续发展是很不利的。

房地产是我国社会经济发展的重要产业，它的发展对我国经济发展起促进作用，对中国房地产行业的发展起决定作用。

经济的发展也同时受到金融业发展的促进，但金融的发展也是存在风险，随时影响到经济的平稳增长。

1.我国房地产金融发展的现状及趋势1.1我国房地产金融发展的现状。

市场经济在不断发展的同时，作为经济支柱产品之一的中国的房地产行业也已经建立并快速发展起来，经过近二十多年的成长，房地产行业的发展能够直接或间接的影响到其他许多行业的发展。

房地产面积的开发和销售价格逐年增加，房地产行业在一定程度上促进了国家经济的发展并成为国民经济增长的重要力量。

随着某些地区的房地产泡沫的不断增加，我国房地产行业投资的一些问题已经出现和暴露，但从国内整体经济形势来看，虽然房地产业自身存在许多问题，但随着城乡一体化的改革，房地产行业的支柱地位和城市化未来的发展仍将十分明显，在中国未来很长一段时间都有着良好的发展空间。

1.2我国房地产金融发展的趋势。

国内宏观经济环境和金融市场与房地产行业有着密切关系，优化产业结构是中国未来经济核心目标，大力发展创新技术含量高的新兴产业，改变过去几年单纯追求经济增长速度而忽视产业结构和高能源消耗的模式。

在调整国家房地产政策方面，根据不同地区房地产供求状况和金融市场形式的不同，将采取不同的调控政策及手段。

重点是是完善土地供应制度，修订房地产相关税收政策，以市场为核心及方向控制，改变过去的规律，让市场在房地产调控中起决定性作用，正确引导房地产市场的健康发展。

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经济类毕业论⽂题⽬经济是价值的创造、转化与实现；⼈类经济活动就是创造、转化、实现价值，满⾜⼈类物质⽂化⽣活需要的活动。

毕业论⽂，按⼀门课程计，是普通中等专业学校、⾼等专科学校、本科院校、⾼等教育⾃学考试本科及研究⽣学历专业教育学业的最后⼀个环节，为对本专业学⽣集中进⾏科学研究训练⽽要求学⽣在毕业前总结性独⽴作业、撰写的论⽂。

经济类毕业论⽂题⽬1 1、我国农村养⽼保险发展现状及⾯临的问题与对策 2 、⽹络经济下传统产业的改造升级研究——以**⾏业为例 3、⽂化创意产业的现状及其发展——以动漫产业为例 4、我国⼯业污染的现状及其对策——以**地区为例 5 、⼤学⽣职业⽣涯设计的理论及其应⽤ 6 、中国企业⼈⼒资源管理中的员⼯绩效管理 7、农民⼯返乡创业研究 8、中⼩企业⼈⼒资源激励机制的建⽴——以**企业(⾏业)为例 9 、农民合作社促进农民收⼊增长的研究——基于**合作社的案例分析 10、中⼩企业商业信⽤的发展及其管理 11、国有企业⼈⼒资源激励机制的建⽴与实施 12 、⼤学⽣就业难的问题及其解决措施——基于劳动⼒市场分割的⾓度 13 、⼤型企业管理层员⼯激励机制研究 14 、企业⽂化建设对提升企业核⼼竞争⼒的促进作⽤研究 15 、西部地区农村⼈⼒资源开发策略研究 16、危机管理在企业发展中的作⽤探讨 17 、⼤学⽣职业⽣涯规划缺乏主动性的原因分析与对策研究 18 、民营企业科技创新路径分析 19 、农民在新农村建设中的主体地位作⽤研究 20 、我国“民⼯荒”问题成因及对策分析 21 、新农村建设吸引⼈才的制约因素分析及对策研究 22 、中国城镇居民消费信贷市场发展问题及对策 23 、当前我国企业新员⼯培训存在的问题及其对策 24 、中国医疗保险业发展存在的问题及其解决措施 25 、我国城镇失业成因与对策研究 26 、⼤学⽣就业问题的对策分析 27 、家族式企业⼈⼒资源管理的现状及其提升 28、中⼩型民营企业⼈才流失原因及其对策分析 29、我国农村现代化进程中的环境污染问题的研究 30、世界经济⼀体化背景下我国对外贸易的主要问题及对策——以**产品为例 31、我国新⽣代农民⼯就业渠道存在问题及解决办法 32、中⼩企业⽂化建设途径分析——以**⾏业企业为例 33、我国农村剩余劳动⼒转移途径研究 34 、中国农村劳动⼒有序转移促进农村经济发展研究——以**地区为例 35 、国有商业银⾏⾏员绩效考核指标体系建⽴与实施 36、提⾼中⼩企业员⼯培训有效性的对策研究 37、我国农民⼯社会保障问题的研究——以**地区为例 38、西部地区三⼤产业的有序发展研究——以**市为例 39、我国⾼等职业教育的质量评价研究 40、⼈⼒资源管理⼈员的绩效考评⽅法及其应⽤ 41、中国西部中⼩民营企业薪酬制度研究 42、缩⼩我国收⼊分配差距的⽅法及其应⽤ 43、电⼦商务对中⼩企业发展的促进作⽤研究 44 、我国居民消费⽔平的提⾼对中⼩企业发展的促进作⽤研究 45 、中国债券市场发展问题及对策 46 、职业教育在我国农村剩余劳动⼒转移中的作⽤研究 47、农民⼯⼯资权益保障研究 48、我国商业银⾏监管存在的问题及其对策 49、我国劳动⼒就业出路与对策研究 50、我国农村⾦融脆弱性及风险防范 51、我国农村能源问题研究 52、我国中⼩企业现⾦流量质量的分析 53、可持续发展与我国新型⼯业化道路的研究 54、我国农村居民“看病难，看病贵”问题的现状及其对策分析 55、我国农村⾦融业可持续发展问题研究 56、西部地区产业集群的形成及政策建议 57、中国农村养⽼保障问题研究 58、中⼩企业融资难的原因及对策 59、企业薪酬激励功能的实现及其提升 60、我国农村公共产品供给途径研究经济类毕业论⽂题⽬2 1、FDI对中国⼯业集聚的影响研究 2、FDI路径下的国际产业转移与中国的产业承接 3、产业安全理论的研究 4、产业集群成长机理研究 5、产业集群论 6、产业集群与区域物流协作模式研究 7、产业集群中⼈⼒资本效应研究 8、产业结构演进的理论与实证分析 9、产业竞争⼒研究的理论、⽅法和应⽤ 10、产业竞争⼒因素分析 11、产业链竞争⼒理论研究 12、产业投资基⾦⽀持⽂化产业发展研究 13、城市交通与城市空间演化相互作⽤机制研究 14、城乡⼀体化的理论探索与实证研究--以成都市为例 15、城镇住房分类供应与保障制度研究 16、创意产业发展与中国经济转型的互动研究 17、创意产业与区域经济增长互动发展研究 18、促进中部崛起研究 19、⼤学⽣职业⽣涯规划研究 20、低碳经济范式下的环境保护评价指标体系研究 21、地⽅政府债务风险监管研究 22、东北地区区域城市空间重构机制与路径研究 23、东北亚区域能源安全与能源合作研究 24、都市旅游发展与政府职能研究 25、房地产投资信托（REITs）研究 26、⾮线性货币政策规则的理论分析与实证研究 27、⾮营利组织的治理机制研究 28、风险投资对技术创新的作⽤研究 29、⽢肃省⾦融发展对经济增长的传导机制研究 30、⾼等教育与区域经济互动发展研究 31、⾼等学校绩效⼯资战略及实施策略研究 32、⾼速公路经济论 33、公共选择理论视⾓下地⽅政府利益研究 34、关于中国低碳城市及其营建的初步研究 35、国际能源合作的稳定性研究 36、国际直接投资技术溢出效应对中国经济增长的影响 37、国有商业银⾏中间业务转型研究 38、河南省节能减排政策研究 39、湖北省承接产业转移的路径选择与政策取向研究 40、户籍制度与我国劳动者平等就业研究 41、灰⾊关联分析模型及其应⽤的研究 42、基本养⽼保险统筹层次提升的收⼊再分配研究 43、基本养⽼保险统筹层次研究 44、基于B2C的⽹络团购模式研究 45、基于DSGE模型的中国货币政策传导机制研究 46、基于产业⽣态系统的产业园区建设与发展研究 47、基于低碳经济的产业结构优化研究 48、基于技术差距的中国地区⼆氧化碳排放绩效研究 49、基于⾦融因素的国际⽯油价格波动研究 50、基于能源利⽤的碳脉分析 51、基于区域视⾓的⽂化创意产业发展研究 52、技术体制视⾓下中国⾼技术产业经济效率实证研究 53、加速城市化过程中的政府作⽤研究 54、节能减排政府补贴激励政策设计的机理研究 55、京津冀区域经济差异及影响因素研究 56、经济⾼速增长背景下我国电⼒消费特征的计量研究 57、经济全球化背景下国际贸易中的知识产权保护问题研究 58、经济增长理论的成长 59、蓝⾊经济与蓝⾊经济区发展研究 60、劳务派遣合约的政治经济学研究 61、利益相关者、社会契约与企业社会责任 62、量化宽松的货币政策研究 63、旅游产业集群形成和演进研究 64、民营企业财务风险形成与扩散机制研究 65、模块化分⼯条件下⽹络状产业链的基本构造与运⾏机制研究 66、农产品流通模式研究 67、农户居住空间演变及区位选择研究 68、农户⼟地流转意愿与⾏为研究 69、农业发展的⾦融⽀持体系研究 70、排污权交易制度研究 71、品牌竞争⼒研究 72、企业家创新精神与企业成长 73、企业价值研究 74、企业社会责任及其实施机制研究 75、企业社会责任理论的基本问题研究 76、区域产业链研究 77、区域产业转移的综合协同效应研究 78、区域经济增长与⾦融⽀撑能⼒的实证研究 79、区域经济转型的理论与实践研究 80、区域⽣态补偿的基础理论与实践问题研究 81、区域主导产业选择问题研究 82、全球化背景下中国⽂化产业竞争⼒研究 83、全球价值链分⼯与中国制造业成长 84、全球价值链视⾓下地⽅产业集群升级机理研究 85、⼈⼝城镇化背景下的户籍制度变迁研究 86、⼈⼝⽼龄化背景下中国经济发展和养⽼⾦账户研究 87、⼈⼒资本对中国经济增长的影响研究 88、⼭东区域经济⾮均衡协调发展研究 89、上海⽣产性服务业发展研究 90、上市公司并购绩效及其影响因素的实证研究 91、上市公司信息披露质量影响因素与测度的实证研究 92、社会保障对中国农村居民消费影响研究 93、社会互动的理论与实证研究评析 94、⽣态旅游产业可持续发展研究 95、寿光蔬菜产业集群研究 96、双边市场定价策略研究 97、碳关税对我国出⼝贸易的影响研究 98、体育赛事产业对城市竞争⼒的影响 99、⼟地资源优化配置促进城镇化进程研究 100、退役运动员⽣存与发展理论实践研究 101、⽹络游戏产业之经济学分析 102、⽂化产业发展理论研究 103、⽂化产业集聚的形成及效应研究 104、⽂化产业集群的形成机理研究 105、我国⽩酒产业可持续发展研究 106、我国保障住房供给问题的研究 107、我国城镇住房保障制度研究 108、我国低碳经济发展⽔平的评价指标体系与评估研究 109、我国地区旅游业效率和⽣产率的动态演化研究 110、我国第三⽅⽀付发展研究 111、我国对外贸易的能源环境影响 112、我国房地产市场调控政策研究 113、我国房地产税制改⾰研究 114、我国服务业的产业关联及其⽣产率研究 115、我国⾼等学校教师绩效评价研究 116、我国⾼新技术企业融资效率研究 117、我国供热⾏业特性与政府规制研究 118、我国国有垄断⾏业收⼊分配机制研究 119、我国国有企业风险控制问题研究 120、我国环境产业发展的制度分析 121、我国⾦融业投⼊产出关联及效率分析 122、我国居民收⼊与幸福感关系的研究 123、我国科技成果转化绩效评价、影响因素分析及对策研究 124、我国民⽣科技发展问题研究 125、我国农村公共产品供给机制研究 126、我国农村⼟地流转模式研究 127、我国农民⼯群体特征及社会保障研究 128、我国农业产业化的运⾏机制与发展路径研究 129、我国区域循环经济发展问题研究 130、我国商业银⾏信⽤风险度量和管理研究 131、我国商业银⾏盈利模式的转型研究 132、我国上市公司信息披露的有效性研究 133、我国私募股权投资的融资研究 134、我国碳交易市场的建⽴ 135、我国碳排放权初始分配制度研究 136、我国碳排放影响因素分析 137、我国碳市场构建的设想 138、我国⼩额贷款公司运营模式分析及政策建议 139、我国新能源汽车产业发展战略研究 140、我国新型农民专业合作社融资问题研究 141、我国新兴产业发展的制度创新研究 142、我国信托业效率评价及发展战略研究 143、我国义务教育均衡发展⽅式转变研究 144、我国异质性劳动⼒流动问题研究 145、我国银⾏稳健性与宏观经济的冲击影响研究 146、我国长三⾓地区⼩城镇发展研究 147、武⼴⾼速铁路对沿线城市体系发展的影响研究 148、物流业与⾦融业的协同发展机制研究 149、西部地区开放型经济发展研究 150、现阶段农民⼯市民化问题研究。

完善我国房地产经纪监管制度的对策摘要：改革开放尤其是近几年来，我国的房地产业持续发展和繁荣，房地产经纪作为其一项重要的内容，也越来越受到人们的关注。

随着房地产经纪业的发展，显现的矛盾与问题也越来越多，如何对这个特殊的中介行业进行监管引起人们的深思。

关键字：房地产经纪监管从业人员房地产经纪业是我国房地产行业的一项重要内容，其是否健康有序的发展直接关乎我国房地产行业的发展。

针对目前我国房地产经纪业出现的问题，笔者从以下六个方面提出监管建议：一、完善和建立我国关于房地产经纪的法律监督体系从我国目前关于房地产经纪的法律监督体系来看，存在的一个突出的问题是监管混乱。

由于我国关于房地产经纪的条款多由行政法规、部门规章甚至于地方性法规等等级较低的层级制定，各部门、机构间的具体规定由于地域、人员的差异存在冲突矛盾的现象突出。

此外，各部门制定的关于房地产经纪监管的很多规定与我国的《行政许可法》、《房地产管理法》相关规定存在冲突，使下位法不符合上位法，违背了法理学中关于法律位阶的原则。

完善、统一的法律法规的缺失，是很多房地产经纪行为失范的重要原因，要加强对房地产经纪的监管首先要建立房地产经纪的法律监督体系。

在实际操作中，我们首先要将各部门、各地方有关于房地产经纪的法律规范进行整理归纳，将相关的规范以法律、法规的形式统一予以规定。

提高房地产经纪监管法律制度的法律位阶层次，使之符合法理学中关于位阶层次的要求，取消或废除不符合相关法律规定要求的规范，避免上、下位法之间的冲突。

二、政府监管主体职权的合理配置从我国房地产经纪监管的是实际操作中看，政府作为监管主体的职权划分存在交叉或空缺的情况。

我国目前房地产经纪的监管主体的职权没有做出明确的分配，时常会存在两个机关共同享有监管权或同时不能确定监管权的的情形，在这种情况下极容易发生重复监管或者互相推诿的现象，这使得监管效率变低，不利于房地产经纪市场的发展。

其次，我国对于房地产经纪监管主体的再监管缺乏明确的规定。

我国建筑市场与房地产经济的发展现状及对策研究作者：***来源：《今日财富》2021年第28期本文结合建筑与房地产市场的发展现状，运用供需模型和运行分析等市场机制理论，对我国建筑与房地产市场进行分析，分析思考未来建筑市场的和房地产市场发展方向。

当今我国经济飞速发展，尤其是建筑業，实现了可持续、迅速和健康的发展。

作为国民经济的一个关键，它也为促进城市化、整合社会劳动力、促进国家经济发展和社会稳定作出了重大贡献。

作为一个关键部门，建筑业在国家经济发展中发挥着更大的作用。

房地产部门导致房地产部门与其他部门相比迅速增长，经常破坏经济发展的平衡，增加了银行信贷的风险。

与此同时，内部和外部发展环境的变化以及对社会经济发展的适应将对建筑业和房地产市场经济产生多种影响。

一、建筑市场的运作机制（一）分析建筑市场的供需情况建筑市场与建筑产品。

从事建筑产品贸易的实体主要分为三类交易，即业主与提供监理、设计等服务单位、设备制造厂商和建筑单位之间的交易。

与此同时，人们必须在交易过程中相互订立合同，建筑物品的价格在招投标过程中自然确定。

根据交易的目的，建筑市场的生产者是负责生产用于贸易的建筑产品的供应商。

按计划生产建筑产品。

鉴于生产的性质，建筑产品的供应直接反映了建筑生产的能力，这取决于参与各个阶段的生产者的能力及其相互影响。

根据社会性质，业主可以分成在建筑市场中发挥消费者作用的政府、公司和个人。

政府作为所有人投资的建筑产品，其中大部分是具有社会效益或使用国家资源的公共建筑，大部分是非营利性的，企业作为业主投资的大多数建筑产品都是赢利的。

个人是所有者，主要从事住宅产品或增值产品。

建筑市场的需求与每个业主的资产投资有关。

总的说来，对建筑市场的需求与固定资产投资有着积极的联系。

（二）建筑市场的业务特点由于建筑产品的生产时间长且价值高，与建筑产品有关的交易时间较长，因为这些交易在项目责任期结束后才结束。

可以说，建筑产品有一个完整的生产过程。

关于房地产市场监管机制的思考近年来，我国房地产市场发展越来越成熟，并由此形成一个全国范围的房地产市场发展体系。

多年来，房地产市场膨胀发展，促使地方政府开始高度重视房地产市场监管的重要性，希望通过房地产市场宏观调控和市场监管，确保房地产市场持续健康发展。

在市场监管工作中，必须采取开创性策略。

在当前形势下，概念创新和积极实践在房地产市场监管中显得尤为重要。

因此，本文关于房地产市场监管机制进行思考，并作了简要的论述，以供参考。

标签：房地产市场；监督管理；机制房地产属于国民经济发展的支柱产业，其可持续发展关乎整个国民经济的稳定提升。

不过因局部地区投资太大，导致其土地供应过量，使得房地产市场风险剧增。

随着国内房地产业的快速发展，经济水平的迅速提升，房地产市场中存在的诸多问题开始突显，如诸多城市房价增长极快，比当地的GDP增长率都高，或者是房屋空置率极高，这也说明房屋利用率小。

因此，分析房地产市场监管机制，这对中国的房地产行业的持续发展具有重要意义。

1、房地产市场现状分析房地产市场关乎我国国民经济水平的提升，确保房地产市场的有序运行，可以说是政府的一项重要职责与任务。

随着城市化进程的不断深入，城市人口数量也迅速增加，这时更多的危旧房改造，或者是房地产二级市场和租赁市场的快速成长，这些都表明住房市场存在一定的发展空间。

再是人民生活水平的持续改善，人们对居住条件的要求也在持续提升，国内住房建设并没有持续发展的趋势。

国内房地产市场已经多是基于集团或者是机构消费，以此将其改变为个体消费[1]。

个人买房比例也会有所提升，但是其住房质量亦有待提升，销售环节能够加速规范，住房消费服务领域也能有更大的发展，同时个人贷款等方面问题也随之增多，物业管理的覆盖面正在逐步扩大，在这个时候，住宅和房地产法律大厦继续加强。

两，房地产市场发展现存问题1.1影响范围地域性强区域房地产市场主要是指房地产市场供求关系的影响范围，这是非常强的地域性特点，只能在同一需求范围内进行调整，比如其间产生的环形竞争。

１６０㊀|R E A LE S T A T EG U I D E房地产投资基金运作模式与风险控制研究符宇东㊀(天津市赛达伟业有限公司㊀天津㊀３００３８５)[摘㊀要]㊀房地产业属于资金密集式行业,新项目的建立对于资金的需求量比较大.随着宏观调控与银行放款资金监督力度的加强,房地产开发商会经常面临运作模式的窘境,主要体现在资金方面.这时,房地产业投资基金的诞生使得企业在遇到资金难题时得到一定程度上的减缓,而且增强了资本在市场上的流通性,促使房地产行业焕发新的活力.不过,相较于其他资本主义国家,我国房地产投资基金发展运作模式比较晚,欠缺完备的管理方案和风险控制预警,对国内房地产行业与资本市场合理运作带来了许多问题,必须予以解决.[关键词]㊀房地产投资基金;运作模式;风险控制[中图分类号]F ８３２ ５１㊀㊀㊀[文献标识码]A㊀㊀㊀㊀[文章编号]１００９－４５６３(２０２２)１２－１６０－０３引言近年来,房地产业促进了投资基金行业的快速发展,但在发展过程中考虑到众多层面因素的影响,地产开发基金的运转出现一系列风险性难点.基于此,为了确保房地产行业与金融市场稳定发展趋势,必须增强对房地产投资基金风险的及时防控.房地产投资基金在现在的投资项目中占据很关键的地位,因此一定要实现房地产投资基金的高效率运作.在当前房地产投资基金运作流程上,其应用策略及存在的风险对基金运作效率以及经济效益会产生较大影响,相关负责人必须选择合适的运作方式,且需要科学进行风险控制,为实现房地产投资基金的应用给予合理支持,促进房地产投资的稳健发展.１㊀我国房地产投资基金发展现状分析针对房地产业投资基金化发展来讲,房地产投资基金是其中比较重要的方式之一,也是近年以来房地产行业新兴发展的融资方法,备受社会与投资人的关注.伴随着近些年金融市场环境的逐步完善,房地产投资基金获得了比较好的发展,但是相比于其他资本主义国家,尤其是在我国房地产投资基金发展环节中陷入停滞不前的阶段,使我国房地产投资基金发展任重而道远.不得不承认房地产业投资基金造就了金融市场的新一轮发展风暴,变成了社会发展与人们合作共赢的发展局势,尤其是为房地产开发商资金不足难题释放一个新的投资窗口,还可以缓解融资问题.尽管现在的总产量比较小,但在各类激励政策的颁布执行下,房地产投资基金的发展空间将会得到进一步扩展.因为我们国家的房地产投资基金正处在初级发展环节,在税收现行政策㊁运行管理体系,尤其是风险应对体制层面并未健全,必须社会各界的一致监督.房地产行业的盈利取决于房地产投资基金的收益水平,针对房地产开发商㊁金融企业等有关机构来讲,保证房地产项目有专门的㊁资深的精英团队开展运行,是房地产投资基金实现平稳盈利的根本保障.而基金运行也离不开专业人员的监管,欠缺监督,房地产投资基金产业链则难以实现平稳发展.现阶段,我国很多建筑项目开发所采用的依旧是基本建设加市场销售的老模式,与权益性投资基金运行模式背离.欠缺更专业的运营管理,可能导致房地产投资基金项目遭遇更大的发展风险[１].２㊀房地产投资基金运作模式的选择分析２ １㊀房地产投资基金组织形式的选择就目前的不动产投资公司而言,其组织方式大致包括了两种类型,分别为企业型与契约型,这两种投资基金的组织方式之间所表现出来的差异在于对法律法规的法规要求方面有差异.特别是就企业型的机构类型而言,其成立的依据规范主要为«公司法»,具有法定代表人资质证书,且能通过个股发行等有关方法完成筹集资金,投资人员可以通过买卖股票的方法完成项目投资.这类组织形式在具体运行中所展现出的特性跟社会上的有限责任公司相似,在企业型自己家组织形式中,其资产拥有者为投资方,针对股东会竞选也要根据投资人来完成,在选择股东会成员的前提下,进一步挑选合适的基金运行公司,最终房地产投资基金的业务流程具体管理方面必须由基金运营公司实行.同时在企业型的组合方式中,对于投资者而言也有支配权确定资金管理的各个领域事务处理.而对于投资契约型的组合方式,核心就是通过私募基金合同和投资票据的签发来建立相关资本,而其中所形成的相关规范主要为«信托法»规定.对这类投资组合方式下所形成的资金结构来讲,一般要求由资金管理人㊁投资人和基金托管人一同开展私募基金协议的签署,所以在这样的投资基金模式中,作为投资人并不具备真正的基金管理方法支配权.但是通过对以上二类组合形态中的基金进行研究时,可以看出企业型组合形态相比于契约型而言,由于投资者的经济力量相对充足,所以投资者的权益也就相对易于获得保护,其中以企业型组合形态的基金在国外的运用尤为广泛.不过,因为中国基本国情的因素,我国房产投资基金最合适的投资方式是契约式的搭配形式,其主要因素包括以下两个方面.(１)从目前国家的具体情况而言,关于项目投资专业的法律规范仍不健全,而投资房产基金具有很严格的法律法规规定.除此之外,在我国现阶段的新项目投资业务几乎都出现于金融行业内,管理型基金相对较少,因此在目前房地产市场投资项目基金中欠缺完善的应用依据,相对而言,契约型基金的应用对法律法规的相关规定并不是特别严苛要求,因而这种形式的基金Copyright ©博看网. All Rights Reserved.R E A LE S T A T EG U I D E |１６１㊀运作也会更顺利.(２)从目前我国房地产发展趋势的实际情况而言,很多企业内控管理水准并不能满足基金组织形式的要求,因为信息的不对称通常会让有关管理者发生错误决策,对于投资人的权益造成影响,因此挑选企业型基金的运行风险比较大,相比较而言契约型基金也就更占优势[２].２ ２㊀房地产投资基金交易方式的选择从目前开展的投资房产基金来讲,根据其收益凭证㊁交易和卖出,其交易方式分为两种,即开放式交易和封闭性交易.封闭型交易所是指在基金运行开售以前,对资金数额及其发售总数都应该提早进行确认,在基金开售以后,对其资金数额及其发售总数中保证在规定的时间内保持不变.依据我国投资房产基金运行的实际情况看,运用相对较频繁的交易形式便是开放型交易方式,但是,当下挑选封闭型的交易方式更加合适,这是因为我们国家的金融体制及其管理能力依然落伍,主要表现在以下两个方面.(１)现阶段的基金专业管理人才依然非常稀缺,而且管理能力不高,作为基金管理者必须对房地产业㊁金融业及其商业服务运作等多个方面进行深入了解,而目前中国在这方面的成绩还没有那么高,封闭式交易方式针对管理的要求相对不高,这可能比较适合.(２)由于目前中国的房地产业和市场发展还不健全,这对投资者来说将产生很大影响,所以针对房地产行业的人员资金赎出方面的情况也十分恶劣,由于开放型的交易在针对员工资金赎出方面规定的门槛比较高,而封闭式交易则针对资金赎出方面并没有很严格的规定,所以作为个人投资者也只能将资金随时随地赎出,所以在这类产品交易中的资金利用率相对来说较好一点,投资的回报相较于开放型交易则更加理想化,所以一会情况下选择封闭型的方式进行投资,以保证投资操作取得理想的效果[３].３㊀房地产投资基金运作中的风险控制３ １㊀房地产行业自身面临的风险及控制就我国目前房地产行业发展趋向变展现出的具体情况来讲,投资基金有很大的提升空间,但是因为一部分管理者的有关工作经验及标准化管理较为欠缺,大部分具体内容都要进一步调节和改进,并且房地产业市场发展趋势较弱会对房地产投资基金的运行会引发极大伤害,房地产行业风险也会导致投资项目基金存有更多的风险性.针对房产行业特点来讲,归属于资金密集型行业,资产非常丰富,周期特别长,且有较强的收益率,但另一方面房地产行业作为一种投资项目专用工具,在这个市场的持续推动下,可能会导致项目投资风险的建设.倘若房地产行业的价格提升超过小伙伴们的开支水平,假如房地产行业的价钱提高超过了大家的支出能力,通常会导致房产泡沫状况.而这些问题的持续发展趋势,也会对房地产投资基金带来非常负面的影响.就现阶段房地产行业持续发展的具体情况来讲,因为宏观调控方面,房地产的投资也表现出了相比之前衰退的发展态势,由于土地及建筑工程价格的不断上涨,房产价格也稳步增长,且房地产业品质慢慢提高.此外,伴随着现阶段都市化基本建设的逐步推进,因为人们对于房产的需求在逐步增加,这类情况的出现更加暴露出房地产行业中存在的一些问题,即部分超温及其房地产行业存在结构性过剩等问题,因此,在当下的房地产投资基金运行过程中,作为投资公司可以选择及更改投资地区,更改投资项目的类型,而且适度变化投资时间及投资数额的形式,合理防止由于房地产行业的变动而引起的风险,可以使投资的经济效益能够得到的保证,确保投资基金的顺利运行,从而确保投资人的利益.３ ２㊀投资项目及市场中的风险与控制在房地产的投资项目运行过程中,其最核心的内容就是对投资项目开展有效选择,加入所选择的投资项目出现销售市场不景气,缺乏资金及内部结构纠纷较为复杂等多方面的问题,在基金投资项目及设计方面,就算推行适时的调整及提升,针对项目本身缺点而造成的风险依然不能有效地防止.因此,对于投资项目的挑选及风险的高效防范,作为创投企业必须在选择适度的项目前,委托具备专业技能的有关房地产业组织,对于新项目出现的风险及可行性进行实行详细分析,并对工程项目进行精准鉴定,进而更熟练地掌握项目投资具备的市场占比及其销售前景情况,在这个基础上就可以有效防止新项目存有的一些风险性[４].此外,针对项目投资企业,应该从各个领域调查房地产行业开发商的总体水平,挑选具有优秀资质以及整体资金实力都非常雄厚的开发商实行投资项目.创投企业可以挑选土壤资源㊁房产抵押贷款方面以及三方保证等有关方案进行安全性保障,还要在项目开展的时候对资金使用情况提升监管,有效预防投资项目风险带来的一系列问题.在房地产投资基金运营过程中,利用多种行之有效的管理方法,就可以做到对投资项目和市场销售风险的有效管控,这样可使创投公司的经营风险可以逐步地降低,使房地产投资基金安全系数得以良好地保证,还能够合理保证不同层次的收益,达到了房地产投资基金的高效运营,使房地产基金投资取得了良好的经济收益.３ ３㊀房地产投资基金中的道德风险及控制在目前中国国内的地产领域内,根据地产投资基金的运行现状来看,其运行机制仍然不够健全,既针对委托人缺乏相应的管束和激励,也针对受托人缺乏较强的控制,在这样的前提下极易产生相关道德风险,进而降低了地产投资基金运行的有效性.从当下我国房地产投资基金的运行情况和走势来看,仍有不少职业道德方面的问题出现,包括部分资金管理人员私自占用运作资金,或者随意变化资金运营中的收益,从而使得各方面的利益均遭到了极大的损害.在房地产投资基金的运行过程中,为了有效防止社会道德风险,作为投资企业须经中国银监会进行实时动态监管,在管理工作中必须严格遵守相关的法律法规,使基金管控更井然有序地开展.与此同时,针对商品架构模式也必须提高重视程度,在设计流程中,投资企业可以和金融机构㊁房地产服务机构等实行融合,从资金㊁盈利及法律法规等多个方面作为下手点,对融资计划实行合理管控,针对受托工作人员提升管束力(下转第１６４页)Copyright ©博看网. All Rights Reserved.１６４㊀|R E A LE S T A T EG U I D E确认高低压配电柜布设位置,其位置稳固措施是否完善,降低位置沉陷问题出现概率,为高低压配电柜安装施工提供安全保障.３ ６㊀加强安装后的质量控制配电柜安装完毕后,进入调试的环节.在调制阶段后,对设备运行情况进行检验,发现问题并加以解决,直到设备运行稳定,确保各项功能符合规定.此外,送电前仍需要加以检查,此处着重需要考虑的是电气设备和接线的设置情况,抽屉式组件等各种零部件的灵活性㊁机械连接的稳定性等,如果测试没有问题,则正式通电运行.当然对于设备使用单位,后续使用中,还要按使用条件进行定期的检验,比如安排月检㊁年检,在循序渐进地检查工作模式下,从根源上找出问题,避免在操作过程中发生重大的质量甚至安全问题.３ ７㊀做好高低压配电柜安装完成后期运行性能调试待高低压配电柜安装施工作业完成后,需要做好设备运行性能调试工作,主要检测设备运行性能是否达到规定标准,妥善处置影响设备运行性能各项问题,保证设备各项功能作用能够得到最大限度发挥.为精准了解高低压配电柜内部各零部件使用情况,在送电前期也要注重测试各类零部件稳定性㊁灵活性,使其正式通电后,各类零部件均达到正常运行状态.结语根据电气工程建设性质和高低压配电柜的安装要点,制定相应的安装方案,做好安装前的各种细节检查,强化设备的安装质量控制,提高高低压配电柜安装施工效果,为高低压配电柜在建筑电气工程中正常使用提供基础保障.高压配电箱是建筑电气工程中的重要组成部分,要对其进行科学合理的安装,并对其进行严格的质量管理,以确保其安装效果和正常运行.在高低压配电柜的安装过程当中,应严格规范施工过程,充分应用科学的安装技术,把握施工中的每一个细节,使安装质量得以保障,实现电网优质运行.参考文献[１]㊀栗跃杰．电气工程中高低压配电柜安装施工以及质量控制要点分析[J ]．建材发展导向,２０２１,１９(１６):２２－２３[２]㊀蓝桃生．探究高低压配电柜安装要点[J ]．中国金属通报,２０１９(１２):１７１－１７２[３]㊀刘冰冰．配电房高低压配电柜的优化选择[J ]．中国设备工程,２０１９(１１):８９－９１[４]㊀张结福．简述高低压开关柜安装过程中可能会发生的问题及解决方案[J ]．河南建材,２０１８(０６):３１７－３１９ [５]㊀郝云武．电气工程中高低压配电柜安装施工以及质量控制要点分析[J ]．绿色环保建材,２０１８(０６):２２５[６]㊀龚玉婷．对低压配电柜安装细节的探讨[J ]．科技风,２０１８(１１):１４７[７]㊀孟成朋．提高高低压配电柜安装质量的有效措施[J ]．城市建设理论研究(电子版),２０１７(０９):３４(上接第１６１页)㊀度.另外在投资公司还要开展工作考核及风险控制体系的创建,而且需要进一步完善和优化,运用职责划分方法实行交叉式监管,从而降低可能出现的道德风险,使投资基金运作的实际成果获得更合理的保障,使房地产开发基金运作获得更好的经济效益[５].总结在房地产行业高速发展的背景下,房地产投资基金也得以迅速跟进发展,而且还变成项目投资基金中的关键方式,因此实现房地产投资基金的有效运作非常关键.作为房地产开发的人员,必须要对房地产投资基金运作的方式有充足的了解和掌握,而且必须掌握各种各样的风险控制,减少基金运作风险产生的概率,充分保证房地产投资基金的运行可以获得更好的成果,达到具体的投资要求.房地产项目投资基金经过多年的发展,凭借项目投资人群更广泛㊁投资高收益㊁资金流通性强等特点,在全球区域范围房地产行业中得到了十分广泛的应用,在海外已形成完善的项目投资管理机制.房地产投资基金的应用,不仅可以丰富房地产行业的融资方式,与此同时,也合理扩展了房地产投资行业的经济效益获取方式.房地产项目投资基金在中国房地产行业的应用,应按照实际发展状况㊁投资情况并对运作方式进行挑选,应选用封闭型㊁契约型基金作为房地产项目的投资基金方式,以更有效地管理推动基金运作.与此同时,还应当强化对房地产行业㊁投资项目㊁销售市场㊁社会道德等各个方面进行风险控制.总的来说,房地产投资资金的发行和发展针对房地产资产证券化的发展有着十分重要的实际意义,因此有关工作人员应当及时掌握房地产投资基金的风险种类,同时结合具体情况采取相应的措施进行解决.参考文献[１]㊀吕芳芳．房地产投资信托基金的风险探析[J ]．中国集体经济,２０２２(０５):７６－７７ [２]㊀张蕾．房地产企业融资渠道及风险控制探析[J ]．会计师,２０２１(１４):５３－５４ [３]㊀周琴．新形势下房地产企业融资策略与风险控制研究[J ]．经济管理文摘,２０２１(０８):１６－１７ [４]㊀卜鹏飞．房地产投资基金运作模式研究与风险控制[J ]．全国流通经济,２０２０(１８):７４－７５ [５]㊀张艾明．房地产信托投资基金运作模式选择与风险控制[J ]．企业改革与管理,２０２０(０５):１３３－１３４Copyright ©博看网. 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