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物业管理企业内部控制存在的问题及对策思考一、物业管理企业内部控制存在的问题你知道，物业管理这行其实挺复杂的，不光要做个“门卫”，还要管着大大小小的事情，真的是事事都得亲力亲为，稍不留神就可能出现纰漏。
内部控制这一块儿，本该是保障整个公司顺畅运转的“安全带”，可是很多物业管理公司在这方面的操作，实在是让人一言难尽。
有些公司甚至把这个当成“摆设”，觉得没什么必要，结果不出多久，问题就来了。
很多物业公司内部控制的意识普遍淡薄。
你想想，有些物业公司连员工的考核、奖惩机制都没搞清楚，就想要控制好各项工作，简直是“空中楼阁”。
想法倒是有，但是落地的具体措施不多。
比如，有些公司对员工的财务报销管理松松垮垮，员工随便乱开个单，报销就过，检查得也不严格。
钱就这样“悄无声息”地流失了。
这种情况一多，真是“颗粒无收”，到谁也不知道钱都去哪儿了。
制度执行力差也是个大问题。
很多物业公司都会有一套所谓的内部控制制度，但问题是，制度只写在纸上，没有得到实际执行。
比如，物业公司的采购管理制度明明写得清清楚楚，可是采购时，却是“有点水”，什么事都可以“聊聊”解决，谁给的好处，谁就能得到订单。
这种“心照不宣”的情况，大家心知肚明，却没人敢说破。
最后结果呢？制度只是一个摆设，连纸面上的威慑力都没发挥出来。
信息沟通不畅也是个问题。
公司内部信息流通不好，各部门之间像是“隔山打牛”，明明是同一个公司，大家却仿佛是两个世界的人。
员工之间缺乏沟通、协作，大家做事都像是在“各干各的”，而不是朝着一个方向共同努力。
说白了，就是“孤军作战”。
这样一来，不仅影响了工作效率，还容易出现信息断层，错过了很多重要的决策机会。
等问题爆发出来，已经是迟了。
二、物业管理企业加强内部控制的对策针对以上这些问题，别急，我们也得想点儿办法来解决。
得从提升公司整体的内部控制意识入手。
你看，意识不到位，再好的制度也只能是空头支票。
物业公司要加强对员工的内部控制培训，尤其是财务人员，毕竟钱是“看不见的敌人”。
戴德梁行戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一，在全球45个国家200间分公司共有11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。
凭借其驻各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。
戴德梁行在中国市场设有14间分公司，业务领域覆盖：北京、天津、大连、青岛、西安、成都、重庆、武汉、上海、中，获选为2005年中国、新加坡及英国地区最佳物业顾问;杭州、台北、广州、深圳、香港，在同行中的业务覆盖率位列榜首。
戴德梁行的全球地产专业服务范围包括：环球企业服务、研究及顾问、物业管理、酒店管理和顾问服务、设施管理、估价及顾问、物业投资、写字楼代理、商铺顾问及代理服务、工业房地产投资服务、住宅服务、建筑顾问。
戴德梁行上海公司秉承专业、创值、正派的服务理念，10个业务部门，以国际化的专业理念为企业、物业发展商及业主、物业投资商提供全方位的房地产顾问、咨询、管理服务。
戴德梁行所获部分殊荣包括：中国唯一获得“一级房地产价格评估资格的国际物业顾问公司;首家荣获“I SO9001(2000版)认证的国际物业顾问公司;在欧洲权威财经杂志EUROMONEY在2003、2004、2005年中三度蝉联金桥奖双强:营销代理20强、房屋中介代理20强。
第一太平戴维斯第一太平戴维斯(Savills)是 Savills plc 旗下物业服务子公司的商号名称。
本公司为客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。
其它服务包括公司财务咨询、地产和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务。
第一太平戴维斯(Savills)在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非和欧洲均开设了办事处，为全球各大商业团体租户提供优质及全面的物业服务。
第一太平戴维斯(Savills)近年又通过与美国 Trammell Crow 公司的合作，进一步扩展其专业、高度个人化的服务。
至今我们已在全球设立了 140 个分公司及办事处的庞大服务网络。
世界五大地产顾问机构（五大行）基本情况介绍（以2011年初统计资料为基础资料汇总）一、世界地产五大行概况及特点介绍作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。
业内人士指出，尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都会有自己的“杀手锏”，比如仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务。
对于上述认识，本土地产服务机构代表汉嘉(中国)地产顾问机构总经理梅杰认为，仲量联行的优势在于一手交易；世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理上；高力国际的优势在于他的招商、融资能力；第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上；戴德梁行的优势也在物业管理上。
二、五大行2011年初排名数据：五大行，一般在中国大陆来说是（排名按先后）：1.JLL 仲量联行2.CBRE 世邦魏理士3.DTZ 戴德梁行4.Savills 第一太平戴维斯5.Colliers 高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。
因此全球范围来看则是：1.CBRE 世邦魏理士2. Cushman & Wakefield 高纬环球3. Colliers 高力国际4. JLL 仲量联行5. Savills 第一太平戴维斯三、五大行各自情况介绍仲量联行：简介：仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是专注于房地产领域的专业服务企业。
公司在全球的专家团队致力于提供全面整合的服务，为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。
仲量联行2011年全球业务收入约36亿美元，拥有大约200个分公司，业务遍及全球70个国家逾1000个城市。
跨国公司并购典型案例分析在全球化并购浪潮中，已不仅仅限于大企业吞并小企业，更多地出现了大企业之间的并购。
这种大企业的并购常常对一国或几国的相关产业产生重大影响。
因而对一些国际上著名的大企业并购典型案例的分析，能使我们获得一些重要的启示，具有十分现实的意义。
以下我们来对一些典型案例进行剖析。
(一)波音公司并购麦道公司1996年12月15日，世界最大的航空制造公司美国波音公司，宣布并购世界第三大航空制造公司美国麦道公司。
并购总价值133亿美元。
并购后，每份麦道股份变为0．65波音股份。
麦道品牌只保留100座的MD一95型客机，其余民用客机一律改为波音品牌。
从此，有76年历史，举世闻名的麦道公司不复存在。
波音公司总经理于1997年2月出任新波音的主席和总经理，三分之二以上管理干部由波音派出。
新波音拥有20万员工，500亿美元资产，净负债仅仅10亿美元。
当时预计在1998年，新波音公司可望有530亿美元的进账，可牢牢稳住世界民用和军事飞机制造企业的龙头老大的地位。
波音公司成立于1916年，至今已有89年的历史。
波音经过多次的研究开发，发展成为一家设计并制造民用及军事飞机、导弹、直升飞机及其他相关产品的多种经营公司。
在今后的20年中，波音将以每年5％的速度发展空中交通事业，并在原有全球民用客机交易量64％(1995年)的基础上，继续巩固和提高。
麦道公司成立于1920年，一直在军用飞机制造领域拥有霸主地位。
但是在1996年以后，市场占有份额急剧下降，竞争能力迅速削弱，从而面临着被其他企业并购的危险。
波音并购麦道计划已经讨论了三年。
麦道曾经两次拒绝波音，然而，在过去的几年，在与波音和空中客车的激烈竞争中，麦道一路败北，世界市场份额从22％下降到不到10％。
1996年，麦道只卖出40架民用客机。
1996年10月，麦道承认自己的300座MD一11无力与波音的400座747竞争。
12月，麦道放弃了自己440座MD一11的计划，开始作为波音的"下承包商"，帮助波音生产550座"加长型"747客机。
全球知名物业管理（五大行）世邦魏理仕全球总部位于洛杉矶的世邦魏理仕前身为1906年在旧金山成立的“CB Commer cial”。
1998年，CB Commer cial与伦敦的房地产服务企业“魏理仕(REI Ltd}”合并，成立世邦魏理仕。
目前，包括联营公司在内，在世界50个国家和地区拥有超过三百个办公室。
作为纽约证交所上市公司，世邦魏理仕也是美国财富1000强公司之一。
世邦魏理仕进入中国内地市场已超过17年，可投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等全方位的房地产服务。
目前世邦魏理仕在杭业务主要为世贸丽晶城欧美中心负责市场顾问以及海外销售代理。
仲量联行早期的仲量行(JLW)始于1783年，由理查·温斯坦利创办的仲量行只是伦敦一家拍卖行。
目前，仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)拥有超过100个办事处，业务遍及全球50个国家逾430个城市。
进入2005年以来，仲量联行加快在中国其它二级城市的扩张步伐。
目前，仲量联行在中国的业务范围已拓展至上海、北京、广州、哈尔滨、沈阳等17个城市。
目前，仲量联行在杭最大业务主要为世贸丽晶城欧美中心负责物业管理。
第一太平戴维斯第一太平戴维斯是Sav illsplc旗下物业服务子公司的商号名称。
第一太平戴维斯致力于为客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。
其它服务包括公司财务咨询、地产和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务。
目前第一太平戴维斯在全球管理着总面积超过8361万平方米的物业。
目前，第一太平戴维斯杭州办事处的物业管理顾问项目有：写字楼方面包括杭州嘉华国际商务中心、余姚创业天下，宁波北岸财富中心等10个项目；住宅方面包括杭州东方金座、宁波甬城金大第等22个项目；别墅方面包括常州香树湾项目。
全球知名物业管理（五大行）世邦魏理仕全球总部位于洛杉矶的世邦魏理仕前身为1906年在旧金山成立的“CBCo mmercial”。
1998年，CB Commercial与伦敦的房地产服务企业“魏理仕(REI Ltd}”合并，成立世邦魏理仕。
目前，包括联营公司在内，在世界50个国家和地区拥有超过三百个办公室。
作为纽约证交所上市公司，世邦魏理仕也是美国财富1000强公司之一。
世邦魏理仕进入中国内地市场已超过17年，可投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等全方位的房地产服务。
目前世邦魏理仕在杭业务主要为世贸丽晶城欧美中心负责市场顾问以及海外销售代理。
仲量联行早期的仲量行(JLW)始于1783年，由理查·温斯坦利创办的仲量行只是伦敦一家拍卖行。
目前，仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)拥有超过100个办事处，业务遍及全球50个国家逾430个城市。
进入2005年以来，仲量联行加快在中国其它二级城市的扩张步伐。
目前，仲量联行在中国的业务范围已拓展至上海、北京、广州、哈尔滨、沈阳等17个城市。
目前，仲量联行在杭最大业务主要为世贸丽晶城欧美中心负责物业管理。
第一太平戴维斯第一太平戴维斯是Savills plc旗下物业服务子公司的商号名称。
第一太平戴维斯致力于为客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。
其它服务包括公司财务咨询、地产和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务。
目前第一太平戴维斯在全球管理着总面积超过8361万平方米的物业。
目前，第一太平戴维斯杭州办事处的物业管理顾问项目有：写字楼方面包括杭州嘉华国际商务中心、余姚创业天下，宁波北岸财富中心等10个项目；住宅方面包括杭州东方金座、宁波甬城金大第等22个项目；别墅方面包括常州香树湾项目。
戴德梁行作为国际主要的房地产顾问公司，戴德梁行为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。
目前，公司在全球40个国家200分公司。
世界十大酒店管理集团酒店管理集团在全球范围内扮演着至关重要的角色。
它们掌控并管理着大量酒店业务，并可提供卓越的客户服务体验和高质量的住宿服务。
以下是全球着名的十大酒店管理集团。
第一：希尔顿酒店集团希尔顿是全球最大的酒店管理集团之一，掌控着约5900家酒店和度假村的业务。
该公司旗下的品牌包括Conrad, DoubleTree, Embassy Suites, Hampton, Hilton Garden Inn, Homewood Suites, Tapestry Collection, Waldorf Astoria和Hilton Grand Vacations等。
希尔顿酒店集团的口号是“保证居住品质”，并致力于为客户提供全球一流的住宿体验和优质的服务。
第二：凯悦酒店及度假村集团凯悦是一家总部位于美国的全球性酒店管理集团。
该公司管理着780家酒店和度假村，旗下的品牌有Andaz, Grand Hyatt, Hyatt, Hyatt Centric, Hyatt House, Hyatt Place, Hyatt Regency, Hyatt Zilara和HyattZiva等。
凯悦酒店及度假村集团致力于通过创新、卓越的服务和极致的样式为客户提供非凡的住宿体验。
第三：洲际酒店集团洲际酒店集团隶属于英国公司伊美利亚，拥有数千家酒店和度假村的业务。
洲际旗下的品牌包括安达仕酒店、智选假日酒店、仙丽酒店、洲际酒店、开元品牌酒店和皇冠假日酒店等。
洲际酒店集团致力于为客户提供卓越的服务和舒适的住宿体验，满足不同客户的需求。
第四：万豪国际酒店集团万豪国际酒店集团，总部位于美国，是一家全球领先的酒店管理集团。
万豪旗下的品牌包括阿洛住宅酒店、AC酒店、悦泉酒店、奥斯汀酒店、万豪酒店、喜达屋酒店、威斯丁酒店等。
万豪国际酒店集团以“让旅途变得更美好”为口号，通过不断创新和提高服务质量，为客户提供独特的住宿体验。
第五：铂涛集团铂涛集团是一家中国酒店管理集团，总部位于上海。
物业管理全球五大行优势分析物业管理全球五大行是：1、"第一太平戴维斯2、"仲量联行3、"世邦魏理仕、4、"戴德梁行5、"高力国际作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。
尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都会有自己的“杀手锏”，比如仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务。
仲量联行的优势在于一手交易；世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理上；高力国际的优势确实在于他的招商、融资能力；第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上；戴德梁行的优势也在物业管理上。
世邦魏理仕世邦魏理仕全球总部位于洛杉矶，世邦公司1906年成立于美国旧金山，到1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司；魏理仕公司于1773年成立于英国伦敦，业务遍布世界各地。
1988年4月，两家公司合并成立了世邦魏理仕，因而欧洲和北美许多大公司都是其长期客户。
由于具有国际化水准和跨国企业的资源优势，世邦魏理仕原来主要站在乙方的角度，为进入中国市场的IBM、NOKI世邦魏理仕在全球雇有约一万七千多名雇员，包括联营公司在内，在世界五十个国家和地区拥有超过三百个办公室。
2004年，世邦魏理仕的年收入达24亿美元，在全球范围内完成41600宗教仪，总交易额达1271亿美元，旗下管理的物业面积近9800万平方米。
世邦魏理仕是纽约证交所上市公司，也是美国财富1000强公司之一。
"主要物业介入项目物业顾问：飞州国际大厦、钱江大厦、联洋广场、老西门公馆、百汇园、宁波波特曼中心、红豆国际广场、宁波和义大道滨江休闲项目、张家港国际金融中心；物业管理：未来资产大厦、兴力浦大厦、首信银都、华旭国际大厦、愚园108、"万宝国际广场、静安豪景苑、汤臣豪园、佘山银湖别墅、白金翰宫、棕榈泉花园设施管理：上海陶氏中心、麦格罗希尔（上海）前期物业管理顾问：管理服务特点：协助物业租售及推广：竖立前期物业形象，提升国际品牌效益，前期介入建筑规划设计，工程设施设备系统，运营考虑及部门设置，对销售人员进行物业管理相关知识培训，进行物业验收等，协助开发商成立物业管理机构；物业管理服务：对所管理的物业进行形象包装、物业包装，对物业管理系统的建立和制定，以及对工程、财务、安保、清洁的管理流程的建立、包括其他增值服务、并制定物业管理的目标；设施管理服务2004年全球收入：24亿美元全球员工数：逾17000名员工全球管理物业面积：近9800万平方米全球办公室数：超过300间中国内地办公室：北京、上海、广州中国区业务负责人：驻北京董事总经理蒲敬思仲量联行仲量联行的前身可以追溯到1783年建立的仲量行(Jones Lang Wootton)，当时主要开拓伦敦当地的房地产服务业务。
第三章物业项目移交和接管第六条本公司对物业项目的移交、接管工作是遵循1997年7月1日建设部颁发的《房屋接管验收标准））制订的。
第七条管理项目由原方（家世界物业管理有限公司）管理，移交后接管方来管理，双方均应本着实事求是和认真负责的态度对管理项目做出合理公证的评估，即经物业公司接管后的管理项目无论资料还是设备是否完整；设备运行是否良好；是否还存在隐患，在双方交接过程中均应做详细交待，双方认可后应签定移交合同。
第八条作为原方本着对管理项目认真负责的态度和诚实敬业的物业精神，在移交管理项目的同时，附上原方起草的《电气系统运行管理条例》；《采暖锅炉运行维修管理条例》；《暖通系统管理条例》：《消防系统管理条例》。
原方在接管方接管后的运行期间，对出现的一切各种未知的情况，将不再负任何责任。
第九条接管验收应具备的条件：（一）建设工程全部施工完毕，并已竣工验收合格；（二）供电、采暖、消防、通讯、给水、排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。
第十条接管验收的具体内容：一、产权资料验收内容：（一）项目批准文件；（二）用地批准文件；（三）建筑执照；（四）拆迁安置资料。
二、技术资料验收内容：（一）竣工图：包括总平面建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；（二）地质勘察报告；（三）工程合同及开、竣工报告；（四）工程预、决算；（五）图纸会审记录；（六）工程设计变更通知及技术核定单；（七）隐蔽工程验收签证；（八）沉降观察记录；（九）竣工验收证明书；（十）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；（十一）水电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；（十二）砂浆、混凝土试块试压报告；（十三）供水、供暖的试压报告；（十四）消防验收报告；（十五）发电机准运报告。
三、质量与使用功能验收内容：（一）立体结构：1、地基基础的沉降应符合图纸要求；2、钢筋混凝土构件产生变形裂缝，不得超过图纸规定；3、砖石结构不允许有明显裂缝；4、木结构结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害：5、抗震设防的房屋，必须满足图纸要求。
（二）外墙：1、外墙不能渗水；2、外墙整洁、墙面均匀，无明显脱落及明显变形；（三）层面：1、排水畅通，无积水，不渗漏；2、平屋面有隔热保温措施。
（四）地面：1、面层与基层必须粘接牢固，不空鼓，整体平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂；2、卫生间、盥洗间不应有积水，不允许倒流水和渗漏。
（五）装修：1、钢、木、合金门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活；2、门锁应安装牢固，底层外窗及进户门的上亮子均应装设铁栅栏；3、门面玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；4、抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡；5、饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角；6、油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮漏刷。
（六）电气：1、电气线路安装应平、牢固、顺直，过墙应有导管，接地可靠，每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于IMΩ/1KV；2、应按套安装独立计量电表：3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，接触良好；4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻应不大于4欧姆；5、电梯应能准确启动运行、选层：平层、停层、牵引机的噪声和震动声不得超过图纸要求，制动器、限整器及其他安全设备主动作灵敏可靠，隐蔽工程试运转记录、性能检测记录等图纸资料应齐全；6、发电机房和变电站均应装有通风装置；7、所有电气设备的接线图、原理图、使用说明书、合格证书齐全。
（七）水、卫、消防：l、管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏，水压试验及保温、防腐措施符合图纸要求，按套安装水表；2、高位水箱进水箱和水箱检杏器的设置应便于检修；3、地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；4、卫生器具质量良好，接口不渗漏，制动灵活；5、水泵安装平稳，运行时无较大震动；6、消防设施必须符合图纸要求，并且具备消防部门检验合格签证；7、消防设备及配件的合格证和使用说明书齐全。
（八）采暖：1、锅炉箱、罐压力容器应安装平整，配件齐全，无变形、裂纹、穿损、腐蚀，安装完毕后，必须有专业部门检验合格签证；2、炉排必须进行12h以上试运转：炉排之间、炉排与炉铁间不得互相摩擦且无杂音，不跑偏、受卡，反转自如；3、各；士仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵活可靠，控制阀门应开关灵活；4、炉门、灰门、煤斗闸板、烟风挡板应安装平整，启闭灵活、闭合严密，风室隔墙不得透风漏气；5、管道排列便于维修，骨架、支架、吊架应牢固；6、设备、管道不应有跑冒滴漏现象，保温、防腐应符合图纸要求；7、锅炉辅机应运转正常，无杂音，消烟除尘消音减震设备齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求；8、经过48h连续试运行，锅炉和附属设备的热工机械性能及采暖区室温必须符合图纸要求。
（九）通讯：1、电话机房应装有通风降温装置；2、全部电话分机使用正常；3、电话系统应采取单独供电的双电源方式；4、端子图应准确无误，并提供完整的设备使用说明书和操作程序。
（十）空调：1、制冷站内设备应安装可靠，标识准确，预留地漏；2、各种风机应安装牢固，电机接线牢固，运转正常；3、制冷机组、新风机组使用说明．书与合格证齐全，运转正常。
（十一）其它：1、室外排水系统的标高检查井位置、管道坡度、管径必须符合图纸要求，排水畅通；2、化粪池合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5CM；3、明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象；4、路面不应有积水、空鼓和断裂现象；5、消防通道、车场、垃圾道应畅通，无阻塞物。
6、单体工程必须做到工完料净、场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完毕，室外地面平整，室内外高差符合图纸要求。
第十七条交接双方的责任一、交接验收时，交接双方均应严格按照上述验收内容执行，验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验。
二、工程项目交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接收单位会同移交方，组织设计、施工单位共同研究，查明原因：如属设计、施工、材料原因，应由建设单位负责处理；如属使用不当，管理不善的原因，则应由接收方负责处理。
三、从新建工程项目验收交接之日起，应执行工程保修有关规定，由建设单位负责保修，并向接收方预付工程总造价2%的保修保证金，接收方在需要时用于代修、保修，期满后的维修费用按实际结算。
第十二条项目接管后，为保证其正常使用，应做到如下几点：一、各专业督导将所有设备资料统一汇总并整理建档；二、培训设备操作者和相关使用人员；三、编写正常运行及季节性设备保养计划，指导设备正常运行；四、建立厂家售后服务资料档案；五、向项目主管经理或相关人员移交资料；六、定期对项目进行指导、督导和检查其运行情况。
第四章设备巡视和检修第十三条一般情况下，设备出现小故障，应组织技术人员以“工作单”形式进行日常维修。
第十四条当设备发生重大故障时，应立即与厂家取得联系尽快消除故障，保证安全运转。
并由项目经理书面报设备管理部。
第十五条在日常管理中，技术人员对设备设施的巡视要认真负责，必须做到如下几点：一、对所管理区域内的附属设备每日至少两次巡视（包括：店内配电室、竖井配电间、新风机房、电梯、公共照明、；肖防泵站、补水装置、生活水泵、燃油锅炉、冷却塔等）。
二、电站、制冷机组、消防系统和冬季采暖锅炉执行每小时一次巡视。
三、消防监控室执行二十四小时巡视制，任何情况下，监控室不能少于一人。
四、值班人员交班前应再巡视一遍，并将巡视情况详细记录在电工暖通工交接班记录上，接班人对交班人不认真填写记录，并未完成日常工作者，可拒绝签字接班，并将情况上报领班。
五、在巡视过程中发现设备有隐患，应通知领班，由领班组织抢修，将抢修内容和结果记录于设备检修记录上。
六、值夜班人员在巡视中发现有隐惠，但不影响使用，应增加巡视次数，并将情况记录在交接班记录上，由白班组织检修。
第十六条技术人员对设备进符检修和维护时应做到如下几点：一、每月20日友电机组做维修保养，检查电瓶电压，做好充放电，检查水箱水位、机油油位、柴油油位，清扫机房卫生，并空载运行（15-20分钟），将检修情况记录在保养记录表上发电机组每半年或运行50小时后，应清洗空气过滤器、柴油过滤器、机油过滤器、更换机油滤：运行2 5 0小时后，应更换机油滤清器、燃油滤清器和水滤清器。
二、每月1 5日为各项目工程消防系统月检日，对消防系统进行全面检查，开启消防、喷淋泵，电机空载试运转。
三、检查监控自检系统、检查导向灯、检查各种结合器的开启灵活性，记录检查内容及结果，并做好年底消防部门年检准备。
四、每月最后一天为查抄水表之日，抄表同时检查各分水表是否正常，有无卡死、倒转和漏水，将记录上报主管汇总。
五、每月21日为电话通讯系统报表之日，打印电话汇总报表，同时检测计价系统有无故障，电瓶、电压是否正常，补充电瓶液，开清扫机房设备和环境卫生。
六、电力部门查表之日即为各管理处内部抄表之日，对各客户分表进行查抄，同时检查有无倒转、停转，将记录上报主管。
七、卫星接收系统每日24时之前，每隔1小时监视一次。
发现信号中断、画面不清、声音异常、重影等现象立即排除，大风过后衡虽对室外天线检查。
紧固螺栓，若角度偏移，应重新校对调整。
八、每月清扫电视机房卫生一次，对接受设备除尘、对电器联结的部位进行检查。
发现松动立即紧固。
九、电梯维修工每周对电梯进行一次例行检查保养，做好检修记录。
十、每日至少二次电梯巡视，有异常现象，立即停用，并通知外委单位派人修复。
每年外委一次全面保养。
十一、每年二月和十月进行两次消防队员演习。
十二、每年四月和十月为新风机换季期，此间对新风机过滤网全部彻底清洗，并入户清洗户内过滤网。
十三、每年四月至五月上旬为供暖设备的运行后检修保养期，对供暖锅炉全面检修保养，彻底清洗热交换装置，并做好锅炉的年检。
十四、每年五月中下旬为制冷机组的运行前检修保养期，对制冷系统做全面检查，补充冷冻油、补充制冷剂，电器设备做空载运转、管道系统投药保养，并提前（不少于24小时）预加热，试运行并调整工况参数。
十五、每年十月上中旬为制冷机组的运行后检修保养期，停机后彻底清洗冷却塔、冲洗冷凝器管束、检修冷冻泵、冷却泵。
对机组和电器设备紧固，检查电器元件的磨损程度。
十六、每年十月中旬至供暖期前为供嘎设备的运行前检修保养期，对供暖设备各部件进行试运转、补水、油，做好随时运转准备。
十七、霜冷机组投入运行前和停止运行后为变电站倒变压器检修保养期，对变压器的环境卫生进行彻底清扫，紧固变压器固定螺丝，紧固母排或电缆头螺丝。
十八、每年四月和十月在不影响生活供水的前提下，冲洗生活水池，并保证供水质量。
第五章日常卫生管理第十七条设备设施及设备运行室内要保持清洁，具体应做到如下几点：一、每月定期清扫运行的设备内部及表面，清除设备表面污迹。
二、每天交接班前值班人员必须将值班室及周围地区卫生清理干净一值班室的地面每天必须用拖把拖干净。
